土地出让概况 - 广州市白云区成功出让两宗居住用地和一宗工业用地，总成交金额超20亿元 [1] - 两宗居住用地的竞得企业均非广州本土企业，反映出外地企业正积极布局白云住房市场 [1] - 两宗居住用地均与城中村改造密切相关，其顺利出让将助推改造进程加速 [1] 萧岗村地块（齐富路地块）详情 - 齐富路北侧AB2804035地块由广州绿璟房地产开发有限公司（绿城）以约13.33亿元摘得，楼面价约3.3万元/平方米 [1] - 宗地面积21112平方米，可建设用地面积13353平方米，计容建筑面积40059平方米 [1] - 地块位于白云新城核心区，是云山珠水轴的重要节点，临近广州地铁二号线、十二号线，区位优势明显 [3] - 该地块为白云区首宗挂牌的新模式城中村改造项目融资地块，于出让当天下午即进场施工，预计2026年3月达到预售条件，体现“白云速度” [3] 太和镇地块详情 - 太和镇AB1209039、AB1209040地块经过15轮竞价，由广州海耀投资开发有限公司（中建国际下属子公司）以约6.44亿元摘得，溢价率约16.24% [6] - 宗地面积43731平方米，可建设面积30120平方米，计容建筑面积97346平方米 [8] - 地块位于广州民营科技园核心区，距离地铁十四号线太和站约50米，明确为多个城中村改造项目的安置地块 [8] - 该地块采取“公开出让+定向回购”模式，基于此前龙归陶瓷城地块的成功经验，珑璟华庭2490套安置房已交付，从动工到竣工仅用20个月 [10] 工业用地出让 - 广州航空配套产业园广花路东侧AB0403188地块由广州市江丰实业股份有限公司以7200万元竞得 [11] - 用地性质为一类工业用地/一类物流仓储用地，宗地面积53336平方米，可建设用地面积38469平方米，计容建筑面积153876平方米 [11] - 该公司计划建设食品精深加工基地、预制菜产业基地等设施，其2023年销售收入突破10亿元 [13] 区域发展规划与投资吸引力 - 《白云区白云站-白云新城GZBY2802、GZBY2903单元详细规划》获批，规划建设“云山珠水新都市、时尚城区新枢纽”，为区域发展增添砝码 [5] - 白云区上半年新签约产业项目208个，计划投资总额约731亿元，新引进高质量产业项目130个，产业虹吸力不断增强 [10] - 白云区现代农业产业园入选2025年农业产业融合发展项目立项名单，推动土地规模化流转超两万亩，累计培育农业龙头企业104家，市级以上农业龙头企业数量稳居全市第一 [13]

土地出让概况 - 广州成功出让两宗地块，总成交价约19.77亿元 [2] - 两宗地块均位于白云区，分别为城中村改造融资地块和安置性质用地 [2][3] 地块一：白云区萧岗村地块 - 该地块由绿城中国以底价133281万元竞得，折合楼面价约3.3万元/平方米 [2] - 地块面积21111平方米，可建设用地面积13353平方米，计容建筑面积40059平方米，容积率约为3.0 [2] - 地块位于白云新城核心区，临近广州地铁2号线，距白云国际会议中心1公里，距白云机场约25公里，距广州站5公里 [2] 地块二：白云区太和镇地块 - 该地块经过15轮竞价，由中建国际以总价6.44亿元竞得，成交楼面价约6617元/平方米，溢价率达16% [2] - 地块总用地面积约43731平方米，计容建筑面积约97346平方米，临近地铁十四号线太和站 [3] - 地块为安置性质用地，项目建成后将由广州民科园城市更新投资有限公司以14.99亿元的总价进行回购，折算回购单价达1.54万元/平方米 [3] 行业模式与意义 - 此次出让的两宗地块分别为白云区首宗新模式城中村改造项目融资地块和采取“出让+回购”方式建设的安置地块 [3] - 此次土地出让为广州市城中村改造提供了可复制的经验 [3]

土地市场 - 10月2日至10月8日期间，成都土地市场无交易记录 [2] 成都商品房成交数据 - 10月2日至10月8日，成都商品房总成交套数为140套，总成交面积为18,285.80平方米 [4] - 成交数据按日细分：10月2日全市成交35套，10月3日成交27套，10月4日成交7套，10月5日成交9套，10月6日成交10套，10月7日成交17套，10月8日成交35套 [3] - 中心城区与郊区新城每日成交情况详见原文数据表格 [3] - 本周商品房及二手房成交量明显减少，主要受节假日影响导致网签备案数据延迟 [5] 成都二手房成交与新增预售 - 10月2日至10月8日，成都二手房成交总套数为0套 [5] - 同期，大成都范围内无新增预售证发放 [5] 国家开发银行“三大工程”金融支持 - 截至2025年8月末，“十四五”以来国家开发银行累计发放保障性住房贷款48亿元，支持74个项目，建设筹集保障性住房6.2万套 [5] - 同期累计发放城中村改造专项借款9,781亿元，支持816个项目，建设筹集安置房176.9万套，惠及城中村居民94.2万户 [5] - 同期累计发放“平急两用”公共基础设施建设贷款407亿元，支持180个项目 [5] 房企融资与销售情况 - 2025年前三季度，房企融资规模为3,072亿元，同比下降30% [6] - 2025年第三季度，房企融资额为1,145亿元，环比上升5%，但同比下降35% [6] - 多数民营房企，尤其是出险房企，融资难问题依然突出 [6] - 绿城中国2025年1-9月总合同销售金额为1,785亿元，总合同销售面积约841万平方米 [6] - 2025年9月单月，绿城中国自投项目销售金额约为128亿元，销售面积约29万平方米，销售均价约为每平方米43,657元 [6]

金山湖片区城中村改造项目。 在惠城区河南岸街道金山湖片区，一个规模空前的城中村改造项目正全速推进。改造项目涉及3个行政 村、约3820户19100人、需征拆房屋数量2796栋、土地面积约117.4公顷的区域，不仅是惠州城市更新的 重点板块，更成为广大征拆干部践行初心、服务群众的一线工作场所。 机制创新: 联合党委引领加快征拆速度 金山湖片区城中村改造项目的快速推进，得益于创新的工作机制和组织保障。项目联合党委构建 了"1+2+12"组织体系(1个党委、2个临时党支部、12个党小组)，统筹管理市、区直部门，街道和村的 150余名党员，夯实征拆组织根基。 联合党委创新采用"专家会诊+个案研判"模式，每周组织召开疑难问题研讨会，聚焦继承房屋补偿、"两 证"房屋认定、历史统征地叠压等堵点，联动区自然资源、住建、法院、司法、公证处等多部门，从政 策、法律、群众诉求等多维度反复研判，形成可落地处置意见。截至目前，已累计解决征拆难题18件。 与此同时，由区政协领导牵头政策法规组联合多部门编印的《实操手册》和《实用手册》，涵盖法规政 策权威解读、征拆工作流程详解、典型案例深度分析、便捷查询索引四大核心模块，明确政策边界与操 ...

项目概况 - 海德理想城项目于9月17日正式开放营销中心，入市在即 [1] - 项目为多业态综合体，涵盖住宅、商业、办公、教育及公共设施，总建筑面积约70万平方米 [1] - 项目主力户型为建筑面积约87至155平方米的三至四房，使用率最高可达110% [1] 开发商背景与项目定位 - 开发商海德集团为东莞本土企业，已深耕东莞市场25年，曾开发海德汇一城、琥珀台等项目 [3] - 项目定位为黄旗南板块新规大盘，强调以人为本，聚焦品质需求 [3] 项目历史与投资 - 项目前身为东城街道立新洋杞坑城中村改造项目，于2018年被列入东城年度重点更新单元 [3] - 海德集团于2018年10月成为项目前期服务商，并于2023年4月以总价16.74亿元竞得该更新单元 [3] - 项目总体实施方案于2024年获批，拟投入改造资金约60亿元，将分两期开发 [3] 项目规模与配套设施 - 东城立新洋杞坑旧改项目总面积约22.80公顷，其中拆除重建面积约13.73公顷 [4] - 更新方向为居住和商业功能，并将配置小学、幼儿园、社区中心、综合市场、公共绿地及交通设施等一系列附属设施 [4]

核心观点 - 房地产是中国货币创造的核心信用来源，其稳定性直接关系家庭财富、地方政府债务与内需活力 [1] - 当前房地产政策面临“救价”还是“救量”的关键分歧，正确的方向应是“弃量保价”，通过压缩增量供给、回购过剩商品房来恢复市场流动性 [5][6][8] - 房价下跌对普通家庭财富冲击巨大，因中国城市家庭住房资产占比高达77.7%，远超美国的34.6% [8][9] - 保障房与商品房应彻底区隔，通过回购过剩商品房转化为保障房可实现“救市”与“保障”双赢 [14][15][16] - 城中村改造需谨慎，避免依赖房地产平衡融资，应推动居民自主更新，并以房价企稳为前提 [21][22][23] 房地产的宏观经济角色 - 房地产是银行货币创造最主要的信用来源，一旦贬值将导致家庭财富缩水、内需收缩 [9][10] - 中国城镇居民的住房拥有率为96.3%，住房资产占家庭总资产比重达77.7%，房价下跌对普通家庭影响远大于富人 [8][9] - 房地产在权益项中占比巨大，其收缩将引发整个国家资产负债表衰退，技术突破无法阻止宏观经济下滑 [10][11] - 存量房地产规模巨大，只要具备流动性，就能继续作为信用抵押创造资本和货币 [11][17] 当前政策分歧与出路 - 政策分歧在于“弃量保价”还是“弃价保量”，前者需回收超供土地和商品房，后者则继续增加供给 [5][6] - 正确方向是“弃量保价”，尽快制止新增供地流入市场，回购过剩不动产，缩短去化周期 [8][11] - 卖地收入增加、开工量增加是房地产恶化的先行指标，而非回稳信号 [8] - 需中央成立“国家住房局”发行低息债融资回购库存，仅靠地方政府无法走出衰退螺旋 [16] 保障房与商品房双轨制 - 保障房应通过回购过剩商品房实现，而非新建，既能去库存又能提供保障 [14][16] - 保障房与商品房必须彻底区隔，锁死保障房流动性，防止福利套利 [15][16] - 商品房市场应放开一切交易限制，恢复流动性，使其成为资本市场安全资产 [15] - 保障房回购定价需按成本收购，优先偿还企业债务，实质是救银行 [16] 存量时代与城市更新 - 房地产存量价值取决于流动性，需恢复二级市场交易才能发挥信用功能 [11][17] - 城市更新应聚焦盘活资产创造现金流，而非拉动固定资产投资 [19] - 城中村实际扮演保障房角色，压低企业运营成本，改造需谨慎避免增加商品房库存 [21][22] - 城中村改造应推行居民自主更新模式，依赖存量不动产升值预期，而非政府大包大揽 [23] - 自主更新需以房价“止跌回稳”为前提，高房价能提升改造收益和融资意愿 [23]

投资评级 - 行业投资评级为看好（维持）[1] 核心观点 - 2025年8月70城新房销售价格环比降幅持平，同比降幅缩小，一线城市新房价格降幅缩小；二手房销售价格环比降幅扩大，同比降幅缩小[8] - 房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，在政策作用下有望进一步稳定[8] - 推荐三类标的：强信用房企、住宅与商业地产双轮驱动企业、优质物管标的[8] 新房价格表现 - 2025年8月70城新房价格环比下降0.3%，降幅与7月持平；同比下降3.0%，降幅较7月缩小0.4个百分点[5][14] - 一线城市新房价格环比下降0.1%，降幅较7月缩小0.1个百分点；同比下降0.9%，降幅较7月缩小0.2个百分点[5][14] - 二线城市新房价格环比下降0.3%，降幅较7月缩小0.1个百分点；同比下降2.4%，降幅较7月缩小0.4个百分点[5][14] - 三线城市新房价格环比下降0.4%，降幅较7月扩大0.1个百分点；同比下降3.7%，降幅较7月缩小0.5个百分点[5][14] - 8月新房价格环比上涨城市9个，较7月增加3个；同比上涨城市5个，与7月持平[5][16] 二手房价格表现 - 2025年8月70城二手房价格环比下降0.6%，降幅较7月扩大0.1个百分点；同比下降5.5%，降幅较7月缩小0.4个百分点[6][20] - 一线城市二手房价格环比下降1.0%，降幅与7月持平；同比下降3.5%，降幅较7月扩大0.1个百分点[6][20] - 二线城市二手房价格环比下降0.6%，降幅较7月扩大0.1个百分点；同比下降5.2%，降幅较7月缩小0.4个百分点[6][20] - 三线城市二手房价格环比下降0.5%，降幅与7月持平；同比下降6.0%，降幅较7月缩小0.4个百分点[6][20] - 8月二手房价格环比上涨城市1个，与7月持平；同比上涨城市0个，所有70个城市同比均下降[6][23] 重点城市表现 - 上海新房价格环比上涨0.4%，同比上涨5.9%，1-8月累计同比上涨5.8%，在35个重点城市中表现最佳[7][27][28] - 杭州新房价格环比上涨0.4%，同比上涨2.6%，1-8月累计同比上涨0.6%[27][28] - 太原新房价格1-8月累计同比上涨1.1%，表现突出[7][27][28] - 35个重点城市中，仅长春二手房价格环比上涨0.1%，所有城市二手房价格同比均下降[27][28] - 郑州二手房价格同比下降8.3%，跌幅最大；呼和浩特1-8月二手房价格累计同比下降10.0%[27][28] 投资建议 - 推荐布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的企业：华润置地、新城控股、龙湖集团[8] - 推荐服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8]

项目概况与开发进展 - 绿景白石洲项目总计容建筑面积达358万平方米 预估货值约2200亿元 自2014年被纳入城市更新计划[5] - 项目一期绿景白石洲璟庭由6座建筑组成 包含3栋住宅和2栋公寓 其中1栋1/2单元为26/59层商务公寓 1栋3/4/5单元为74层住宅[7] - 截至9月11日 一期项目共计2746套房源 已备案819套 已签认购书179套 期房待售720套（占比41.4%） 187平方米及顶层房源基本售罄[7] - 部分在建楼盘已封顶 一期住宅处于准现房状态 室内精装收尾 预计2023年底前交房[5][7] - 三期和四期地块仍有大量老房未拆除 未进入大规模施工阶段 计划按深圳新规重新设计住宅与商业指标[5][7] 资本合作与资金状况 - 中信城开否认120亿元入股项目二三四期50%权益的传言[1] - 万科于2022年6月以23亿元注资项目关联公司四达实业 获得8%股权 资金定向投入三四期 享有20%利润分派[10] - 协议设置对赌条款：若2025年9月30日前未取得开发贷款或出现资金缺口 绿景需以23亿元本金加12%复合年回报回购股权[10] - 若2025年12月31日前未取得四项开发许可证 万科有权退出 绿景需同等条件回购 否则万科利润分派比例升至40%或年回报率调至24%[11] - 绿景中国流动负债605.7亿元 上半年新增借款77.03亿元 一年内须偿还借贷29.14亿元 银行结余及现金仅3.425亿元 另有14.49亿元受限制存款[11] 行业趋势与潜在合作方 - 业内分析认为可能引入央国企或地方城投平台合作开发 因资金成本低且擅长政商关系协调[7][15] - 接盘方需满足四大标准：百亿级现金储备 政府拆赔协调能力 产品迭代力 金融拆解术（将2200亿元货值分拆出货）[15] - 政策层面出台城中村改造支持意见 项目可能通过商业地块REITs化 未拆地块股权作价引战投 远期资产提前整售等方式融资[11][16] - 可利用"白名单"窗口期将拆迁贷转为政府背书专项借款 利息压至4%以下[12] - 项目地处深圳南山核心区 连接四大总部基地 紧邻华侨城豪宅区 长期资产升值逻辑清晰[13]

文章核心观点 - 金融信贷支持是推动城中村改造和城市更新的关键因素，当前工作已准备就绪，亟需金融资金的投入以掌握主动权 [1] - 银行金融机构需通过拆“墙”搭“桥”促进融资协同创新，并深化服务转型，城中村改造为其提供了优质的业务发展出口 [1][3] - 该项工作具有重要的民生意义，旨在提升人民群众的居住条件，共同建设现代化人民城市 [3] 金融支持政策与方式 - 上海市政府出台实施意见，明确支持银行业金融机构提供城中村改造贷款，并探索吸引社会资金和发行企业债 [1] - 许多城市正力争用足用好地方政府专项债券，并加大市、区两级财政资金投入力度以推动改造 [1] - 需要打破金融资本间的无形之“墙”，促进主体融资和多元融资的协同创新 [1] 银行金融机构的角色与策略 - 银行机构可借鉴“千万工程”经验，建立发展台账以推动金融赋能行动落实落细 [2] - 需按照“微利”原则，在全面测算项目综合收益和风险的基础上，合理确定贷款利率、还款方式及贷款期限等标准 [2] - 银行业当前面临利率下行的主要挑战，需未雨绸缪，并完成从“卖产品”到提供服务的转变 [3] - 城中村改造在银行深化改革的关键时点，为其提供了一项兼顾未来与眼前的优质业务 [3] 改造项目的民生意义与社会愿景 - 改造项目直接回应民生需求，例如上海闵行区七宝古镇的动迁户对改善恶劣居住条件表达了强烈期待 [3] - 最终目标是建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，提升城市生活的品质与温度 [3] - 银行金融机构的创新驱动将为城市的高质量发展和勃勃生机贡献力量 [3]

市场表现 - 全国商品房销售面积同比降幅从2024年13%大幅收窄至2025年前九个月4%左右 [2] - 一线城市新房价格连续两个月环比上涨 二线城市新房价格2025年1月出现自2023年6月以来首次环比增长 [2] - 土地市场大城市成交活跃度提升 土地购置费同比降幅明显收窄 [2] 政策框架 - 实施"四个取消"政策：破除限购限售限价藩篱 取消普通住宅与非普通住宅标准界定 [4] - 推行"四个降低"措施：降低首付比例 下调存量房贷利率 引导新发放房贷利率走低 减轻购房税费负担 [4] - 落实"两个增加"方案：加大保障性住房供给 提供房企必要金融支持 [4] 专项债措施 - 2025年专项债规模达4.4万亿元 部分用于土地收储和收购存量商品房 [7] - 央行将保障性住房再贷款支持比例提高至100% 降低收购成本 [7] - 广东等省份率先启动土地收储 收储商品房主要用于保障性住房建设 [7] 金融支持机制 - 白名单专项借款机制审批通过超过5.6万亿元贷款规模 实际放款率显著提升 [9] - 商业银行房地产开发贷款余额实现同比增长 [9] - 机制重点支持房企存量信贷展期和新项目融资 优先保障"保交楼"项目 [9] 城中村改造 - 改造范围从35个大中城市扩展至全国300个地级市 [9] - 新增百万套货币化安置名额 预计拉动庞大住房需求 [9] - 上海等地实践表明改造能消化存量商品房并改善居住条件 [9] 需求侧政策 - 各地调整首付比例 推广"以旧换新"政策 延长购房补贴期限 [9] - 取消普通住宅标准后 一线城市出售持有2年以上非普通住宅税费大幅降低 [9] - 北京1000万二手房案例显示可为购房者节省高达70万元税费 [9] 行业转型 - 房地产市场加速向"好房子"新发展模式转型 从高杠杆扩张转向高质量发展 [11] - 推广装配式建筑 智能建造等新工艺 构建房屋全生命周期安全管理体系 [11] - 各地推动示范项目建设 将品质安全绿色智慧融入住房建设环节 [11] 市场展望 - 2025年下半年市场有望止跌回稳甚至企稳回升 [13] - 全年销售面积降幅预计收窄至5%以内 乐观情况下可能同比持平 [13] - 房价跌幅将大幅收窄 房企流动性改善 央国企率先受益 [13]