项目概况与开发进展 - 绿景白石洲项目总计容建筑面积达358万平方米 预估货值约2200亿元 自2014年被纳入城市更新计划[5] - 项目一期绿景白石洲璟庭由6座建筑组成 包含3栋住宅和2栋公寓 其中1栋1/2单元为26/59层商务公寓 1栋3/4/5单元为74层住宅[7] - 截至9月11日 一期项目共计2746套房源 已备案819套 已签认购书179套 期房待售720套（占比41.4%） 187平方米及顶层房源基本售罄[7] - 部分在建楼盘已封顶 一期住宅处于准现房状态 室内精装收尾 预计2023年底前交房[5][7] - 三期和四期地块仍有大量老房未拆除 未进入大规模施工阶段 计划按深圳新规重新设计住宅与商业指标[5][7] 资本合作与资金状况 - 中信城开否认120亿元入股项目二三四期50%权益的传言[1] - 万科于2022年6月以23亿元注资项目关联公司四达实业 获得8%股权 资金定向投入三四期 享有20%利润分派[10] - 协议设置对赌条款：若2025年9月30日前未取得开发贷款或出现资金缺口 绿景需以23亿元本金加12%复合年回报回购股权[10] - 若2025年12月31日前未取得四项开发许可证 万科有权退出 绿景需同等条件回购 否则万科利润分派比例升至40%或年回报率调至24%[11] - 绿景中国流动负债605.7亿元 上半年新增借款77.03亿元 一年内须偿还借贷29.14亿元 银行结余及现金仅3.425亿元 另有14.49亿元受限制存款[11] 行业趋势与潜在合作方 - 业内分析认为可能引入央国企或地方城投平台合作开发 因资金成本低且擅长政商关系协调[7][15] - 接盘方需满足四大标准：百亿级现金储备 政府拆赔协调能力 产品迭代力 金融拆解术（将2200亿元货值分拆出货）[15] - 政策层面出台城中村改造支持意见 项目可能通过商业地块REITs化 未拆地块股权作价引战投 远期资产提前整售等方式融资[11][16] - 可利用"白名单"窗口期将拆迁贷转为政府背书专项借款 利息压至4%以下[12] - 项目地处深圳南山核心区 连接四大总部基地 紧邻华侨城豪宅区 长期资产升值逻辑清晰[13]