财务数据和关键指标变化 - 第一季度总净收入同比增长18.3%至22.5亿元人民币，主要受批发业务快速增长推动 [19] - 调整后现金毛利润同比增长26.4%至9.678亿元人民币，调整后EBITDA同比增长26.4%至6.824亿元人民币，剔除上季度资产处置一次性影响后，调整后现金毛利润和调整后EBITDA分别环比增长11.5%和18.1% [19] - 批发收入同比大幅增长86.5%至6.732亿元人民币，剔除上季度资产处置一次性影响后，环比增长14.1%；零售收入占总净收入最大部分，同比增长4.8%至9.683亿元人民币；非IDC业务保持稳定 [19][20] - 调整后现金毛利率从去年同期的40.3%提高到43.1%，调整后EBITDA利润率从去年同期的28.4%升至30.4% [20] - 第一季度经营活动净现金流入为1.957亿元人民币，截至2025年3月31日，现金及现金等价物、受限现金和短期投资总额达57.9亿元人民币 [21] - 净债务与过去十二个月调整后EBITDA比率为5，总债务与过去十二个月调整后EBITDA比率为6.5，均处于健康水平；过去十二个月调整后EBITDA利息覆盖率提高到7.5 [22] - 第一季度资本支出为18.2亿元人民币，预计2025年全年资本支出在100 - 120亿元人民币之间，同比增长101% - 141% [23][25] - 重申2025年全年总净收入预期在91 - 93亿元人民币之间，同比增长10% - 13%；调整后EBITDA预计在27 - 27.6亿元人民币之间，同比增长15% - 18% [24][25] 各条业务线数据和关键指标变化 批发IDC业务 - 截至2025年3月31日，批发服务中容量环比增长18.1%至573兆瓦，增长88兆瓦；O cell容量利用率环比增长23.9%至437兆瓦，创历史新高，增长84兆瓦，利用率提高3.6个百分点至76.2% [9] - 第一季度批发收入创历史新高，达6.732亿元人民币，同比增长86.5% [9][19] - 在建容量为377兆瓦，在建容量预承诺率稳定在81.6%；短期未来开发持有的容量保持在256兆瓦相对稳定，长期未来开发持有的容量进一步扩大到414兆瓦 [13] 零售IDC业务 - 第一季度零售服务中容量为51,960个机柜，利用率截至3月略有提高至63.7% [14] - 本季度每个零售机柜的月经常性收入（MRR）增至8,898元人民币 [15] - 第一季度获得约4兆瓦零售订单，来自互联网、金融、本地服务、智能驾驶和游戏等行业 [11] 非IDC业务 - 继续扩大客户群，从几家国有企业以及金融服务和家电行业获得新客户，提供优质专用互联网服务和互联网连接服务 [16] - DECN连续第五年获得德国电信旗下T Systems的零电压供应商批准 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年初中国AI发展进入爆发式增长新阶段，推动对优质IDC服务的相关需求激增，促进了IDC行业的增长 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用双核心战略，利用高性能数据中心网络、可靠解决方案和出色交付能力，满足客户不断增长的需求，推动增长并促进中国数字经济发展 [16][17] - 持续追求高质量、高利润率业务，扩大批发IDC业务，推进资产证券化项目，保持每年回收20亿元人民币的目标不变 [18][45] - 致力于将ESG最佳实践融入业务，促进中国绿色数字经济发展 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对中国市场增长潜力充满信心，认为开源模型技术日益成熟和智能应用场景不断扩展将继续推动对计算能力和优质IDC服务的高需求，为公司带来可持续高质量增长 [12][13] - 尽管H20芯片禁运对客户需求产生短期影响，但客户已快速调整，预计超大规模客户对用于大语言模型训练的GPU和扩展数据中心仍有持续需求 [30][31] 其他重要信息 - 4月发布第五份年度ESG报告，详细介绍公司2024年在可持续发展方面的努力和进展，包括经核实的碳清单结果 [25] - 2024年升级Shield Sustainability System，扩大利益相关者覆盖范围；可再生能源总使用量约达360,880兆瓦时，同比增长五倍，占公司总资源使用量的18%；平均年度电力使用效率达到1.27，管理职位中女性员工比例增至33% [26] - 连续第三年在中国版《S&P全球可持续发展年鉴》的IT服务行业中排名第一，并获得2025年Top 1%和行业推动者奖 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: H20芯片被禁后客户需求和采购流程有何变化及未来展望 - H20芯片禁运对客户需求产生短期影响，特别是对超大规模客户，但客户已快速调整，目前手头订单足以填满今年及明年上半年交付的所有容量 [30][31] - 预计超大规模客户将持续有需求，并要求扩大交付给他们的容量，对用于大语言模型训练的GPU和扩展数据中心仍有持续需求 [31][32] 问题2: 新的4兆瓦零售合同是否为AI驱动应用，是否按功率而非机柜收费，以及MRR增加的驱动因素 - 第一季度获得的4兆瓦零售订单大多来自AI驱动需求，涵盖金融科技、本地服务、互联网公司和智能驾驶等领域，很少是基于云的游戏需求 [37] - 近期零售IDC业务订单大多来自AI驱动，需要高压机柜，公司持续改造部分机柜以满足需求并收取更高价格，导致MRR上升 [38] 问题3: 第一季度毛利率提高的关键驱动因素，未来目标或正常化毛利率，以及REITs项目进展 - 毛利率提高的原因一是批发IDC服务份额逐渐提高，该业务毛利率较高；二是改造部分机柜以满足零售IDC服务需求，带来更高MRR，并逐步淘汰一些低利润率服务 [41][42] - 预计未来毛利率将继续提高；中国REITs行业今年是关键一年，同行公共REITs进展顺利，公司公共REITs项目进展良好，私人REITs项目已获上海证券交易所正式受理和批准，有望下半年有好结果 [43][44] 问题4: 是否有在香港进行A Share IPO的计划及更多细节，以及电费下降对EBITDA利润率的影响 - 公司正在考虑在香港上市，已与香港证券交易所进行深入沟通并进行书面正式接触，但目前无法给出具体时间表 [50] - 目前公司IDC的水电费没有下降趋势，保持稳定 [51] 问题5: 批发业务交付计划提前一个季度覆盖明年第一季度，是否意味着对明年利用率提升有可见性，以及未来三到四个季度利用率的看法 - 客户对容量有大量需求，公司积极响应并交付所需容量，客户迁入速度较快，上一季度新增容量利用率创历史新高 [54][55] - 根据与客户的沟通以及对其迁入意愿和安排的评估，有信心在未来三个季度及明年另一个季度看到客户愉快的迁入节奏 [55]

股票市场机制 - 股票市场是一个强大的机制 长期来看每日价格波动会累积成巨大的财富创造或毁灭 [1] Pacifica Yield的投资策略 - 专注于长期财富创造 重点投资于被低估但高增长的公司 [1] - 关注高股息股票 房地产投资信托基金(REITs)和绿色能源公司 [1]

中国内地酒店市场投资趋势 - 2015年至2024年中国内地酒店投资交易额约1685 4亿元 年均成交额约139 4亿元 [1] - 酒店资产交易活跃与酒店运营压力增大形成反差 [3] 酒店投资增长驱动因素 - 国际酒店集团基于远期乐观预期加强内地市场布局 4月新开业酒店313家 环比增长41 6% 其中中高端酒店占比最高达254家 [4] - 万豪2025年一季度在多个城市核心地段签约 希尔顿花园酒店达成19个签约项目并首次进驻新兴目的地 [4] - 国内旅游人数2024年达56 2亿人次 同比增长14 8% 入境旅游人数1 32亿人次 同比增长60 8% 推动酒店资产升值预期 [7] 一线城市酒店资产特征 - 过去10年超60%酒店交易发生在一线城市 上海2023-2024年占全国交易量三分之一 [6] - 一线城市酒店资产因抗周期能力与复合价值成为资本焦点 [5] - 部分持有者因现金流压力折价出售优质资产 吸引境内外投资人关注 [7] 新一线城市投资新蓝海 - 2020-2024年新一线城市酒店投资交易额占比较2015-2019年增加6个百分点 [9] - 杭州 成都 重庆 西安等城市因旅游资源 基础设施和旅游需求吸纳能力成为投资热点 [9] 酒店投资市场新特征 - 首次投资中国酒店资产的投资者占比超50% [9] - 房地产基金减少收购 高净值人士和国企成为主力 上海交易中高净值人士占比达76 4% [9] - 投资者更关注酒店全生命周期操作 对REITs等金融创新需求提升 [12]

万科创始人王石动态 - 王石表示正在尝试与万科决策层建立畅通联系，以保障公司平稳过渡及保护投资者、合作伙伴和13万员工利益 [1][3] - 王石强调万科是其创建、制度建立、团队培养和接班人选择，认为自己有责任维护公司 [1][3] - 1988-2020年期间，王石未从企业股分红中获取一分钱，资金用于补偿1988年股改时在册员工 [1][3] - 王石2017年退休，现任万科董事会名誉主席，2023年主动放弃超过1000万元退休金 [4] 万科财务状况与债务处理 - 公司已偿还2024年所有公开债，一季度完成5笔境内债偿还总额98.9亿元 [6][7] - 5月完成4.23亿美元利率3.15%美元债兑付及"20万科04"债券3.45%利息支付 [7] - 一季度实现大宗交易38亿元，盘活回款超40亿元 [6] - 与深铁集团签署42亿元借款补充协议，拟以不超过60亿元万物云股票作为质押物 [6] 万科经营业绩 - 一季度营收近380亿元，销售近350亿元，回款率超100% [8][9] - 完成超1万套房屋高质量交付 [9] - 广州理想花地、上海四季隐秀、杭州云耀之城等新盘销售表现良好 [10] 股东支持与发展前景 - 深铁集团持续提供资金支持，今年以来累计提供70亿元借款（28亿+42亿） [6] - 与大股东深铁在轨道物流、TOD综合开发等领域合作有望创造新业务空间 [10] - REITs/Pre-REITs突破将帮助盘活存量资产，科技积累有助于行业变革中抢占先机 [10]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 高速公路REITs作为REITs市场第一大类基础资产近两年扩充明显，受市场追捧，对长期资金吸引力增强 [2][79] - 2024年车流量和路费收入整体下滑，但主要高速REITs波动不大，净利润稳定性不高 [2][79] - 2023 - 2024年现金分派率整体平稳但项目间差异大，2024年部分REITs分红表现佳，部分偏差 [3][80] - 2024年REITs指数企稳回升，2025年以来高速公路13家REITs均上涨，部分REITs表现好，部分性价比偏弱 [4][81] 根据相关目录分别进行总结 一、基本情况 - 高速公路公募REITs共发行13只，发行规模合计687.71亿元，占全市场超40%，单只规模大，中金安徽交控REIT达108.80亿元，易方达深高速公路REIT最小为20.48亿元 [7] 二、持有人分析 - 截至2024年6月末，持有机构主要为原始权益人、券商自营、保险；除中金山东高速REIT、华夏越秀REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT持股比例下降外，其他产品前十大股东持股比例上升 [9] 三、总体运营表现 - 车流量：2024年8只上市超一年的REITs中，仅浙商沪杭甬REIT和华泰江苏交控REIT增长，中金安徽交控REIT等下滑幅度大 [12] - 路费收入：2024年8只高速REITs收入下降，浙商沪杭甬REIT和中金山东高速REIT下滑小，中金安徽交控REIT等下滑大，主要高速REITs季度环比增速上下浮动约10%，部分波动超20% [16] - 净利润：2022 - 2024年主要高速REITs净利润波动大，工银河北高速REIT、中金安徽交控REIT亏损，平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT等较稳定 [19] - 现金分派率：2023 - 2024年整体平稳，浙商沪杭甬REIT和国金中国铁建REIT接近10%，华夏中国交建REIT约3% [24] - 基金分红比例：2024年浙商证券沪杭甬高速REIT等位列前三，工银河北高速集团高速公路REIT等平均分红率低于2% [27] - 剩余期限：主要集中在10 - 25年，浙商沪杭甬REIT剩余5年，华夏中国交建REIT等达21年，部分项目可能延长特许经营期限 [30] 四、二级市场表现以及简析 - 2024年中证REITs全收益指数上涨13.92%，高速类平均涨幅7.26%，2025年以来13家REITs均正收益，华夏南京交通高速公路REIT等涨幅超两位数，华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT等表现稍逊 [31] - 上市至今部分REITs涨跌幅为负，因上市初期现金流预测乐观，实际运营未达预期致估值调整 [33] 各REITs具体情况 - 华夏南京交通高速公路REIT：2024年11月上市，2025年以来涨幅21.58%居首，经营稳定，营收和净利润波动小且增长，流通份额小受机构青睐 [35][36] - 招商基金公路高速公路REIT：2024年11月上市，2025年以来涨幅15.37%居第二，盈利能力客观，与华夏南京交通高速公路REIT上涨原因相似 [37][38] - 中金安徽交控REIT：2022年11月上市，2025年以来涨幅14.65%，2024年经营恶化，车流量下降，第四季度企稳回升，改扩建工程提升通行能力，有上涨动力和困境反转预期 [39][40] - 平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT：2024年12月上市，2025年以来涨幅13.97%，车流量和通行费收入增长，预计二级市场价格维持强势 [44] - 中金山高集团高速公路REIT：2023年10月上市，2025年以来涨幅12.35%，2024年车流量下滑，未来多条竞争性道路通车将带来竞争压力，二级市场价格可能调整 [45][47] - 华夏中国交建高速REIT：2022年4月上市，2025年以来涨幅12.57%，上市至今跌幅34.48%，2024年净利润大幅下滑，周边路网变化带来经营压力，二级市场价格可能调整 [50][51] - 华泰江苏交控REIT：2022年11月上市，2025年以来涨幅11.46%，位于长三角，经营环境好，周边路网影响小，沪苏湖高铁可能有负面影响，二级市场价格可能稳步上行 [53][55] - 国金中国铁建高速REIT：2022年7月上市，2025年以来涨幅11.08%，位于成渝双城经济圈，经营环境好，周边竞争项目影响小，二级市场价格有机会 [57] - 易方达深高速公路REIT：2024年3月上市，2025年以来涨幅5.36%，2024年受天气和官新高速通车影响，车流量和通行费收入下降，益常北线高速公路通车将带来压力，二级市场价格可能有压力 [61][62] - 工银河北高速集团高速公路REIT：2024年6月上市，2025年以来涨幅5.15%，2024年净利润受运营成本和利息支出影响，下半年转正，周边无新增竞争性项目，二级市场价格可能有潜力 [65][66] - 浙商证券沪杭甬高速REIT：2021年7月上市，2025年以来涨幅4.23%，通行量和通行收入稳定，新增竞争性路段影响预计不大，二级市场价格预计稳步上行 [68][69] - 华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT：2025年以来涨幅1.69%，2024年受京港澳高速改扩建工程影响，车流量和通行费收入低，净利润和收入难突破，二级市场价格萎靡 [71] - 平安广州交投广河高速公路REIT：2025年以来涨幅0.83%，上市至今下跌6.96%，2024年车流量下降因极端天气等因素，基本面良好，受筹码束缚，资金配置加强后有上涨空间 [75][78] 总结 - 高速公路REITs受市场追捧，对长期资金吸引力增强，2024年运营表现有波动，现金分派率和分红比例项目间差异大，二级市场表现分化，部分REITs被看好，部分性价比偏弱 [79][80][81]

经济学书籍推荐 - 《经济学家，请回答：理解当今世界的90个经济问题》通过90个经济问题揭示经济学原理与日常生活的紧密联系，涵盖生产率、教育回报、金融监管等宏观微观议题[4] - 书中采用问答形式呈现经济学家多年研究成果，通过简化理论模型（如行业工资决定模型、医疗决策模型）解释复杂经济现象[5] - 作者罗伯特·索洛是新古典经济增长理论奠基人，1987年诺贝尔经济学奖得主，曾任麻省理工学院荣誉教授[6] 私募股权行业研究 - 《2+20：私募股权为什么能长期战胜市场》揭示行业核心收费模式为"2%管理费+20%利润分成"，该模式构成私募股权运作根基[10] - 行业通过精准项目筛选、尽职调查、投后管理实现资产增值，但从业者群体特征鲜为人知[9][11] - 作者萨钦·卡朱利亚为剑桥大学经济学硕士，拥有30年从业经验，曾任黑石、凯雷等顶级机构合伙人[11] REITs发展历程 - 《适度不敬：REITs之父萨姆·泽尔自传》记录其将REITs从新兴概念发展为全球投资工具的过程，强调企业家精神对行业变革的推动作用[14][15] - 萨姆·泽尔提出"适度不敬"投资哲学，主张突破传统思维框架，依靠专业直觉判断，该理念贯穿其房地产、能源、医疗等多领域投资[16] - 作者被《福布斯》评为"全球最伟大商业思想家"，创立股本集团投资公司并建立跨行业投资版图[17]

二级市场表现 - 2025年5月19日-5月23日，公募REITs二级市场价格整体震荡上行，加权REITs指数收于139.74，本周回报率为1.36%，表现优于纯债、A股、原油、可转债和美股，仅低于黄金 [2] - 特许经营权类REITs涨幅大于产权类REITs，交通基础设施类REITs表现最佳，周回报率前三的底层资产类型为交通基础设施类、水利设施类和保障房类 [2] - 单只REITs涨跌互现，47只上涨，1只持平，18只下跌，涨幅前三为华泰苏州恒泰租赁住房REIT、招商高速公路REIT和平安宁波交投REIT [2] 成交与流动性 - 本周公募REITs总成交额31.2亿元，日均换手率均值0.79%，保障性租赁住房类REITs换手率领先 [2] - 成交量前三为东吴苏园产业REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT和华夏合肥高新REIT，成交额前三为华泰苏州恒泰租赁住房REIT、中金安徽交控REIT和东吴苏园产业REIT [3] - 主力资金净流入7561.46万元，净流入额前三的底层资产类型为保障性租赁住房类、仓储物流类和能源基础设施类，单只REITs净流入前三为华泰苏州恒泰租赁住房REIT、平安广州广河REIT和红土创新盐田港REIT [3] 大宗交易 - 本周大宗交易总额36474万元，较上周显著增加，单日最高成交额发生在5月21日（10058万元） [3] - 单只REITs大宗交易成交额前三为华夏华润商业REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT和易方达深高速REIT [3] 一级市场动态 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT于2025年5月21日上市，发行规模13.67亿元，资产类型为保障性租赁住房 [5] - 创金合信电子城产业园REIT项目状态更新至"已申报"，中金中国绿发商业资产REIT项目状态更新至"通过" [5]

行业研究服务 - iREIT®提供深度研究服务 涵盖REITs mREIT 优先股 BDCs MLPs ETFs 建筑商和资产管理公司等多个领域 [2] - iREIT® Tracker覆盖超过250只股票 提供质量评分 买入目标和减持目标等数据 [2] - 新增iREIT Buy Zone评级追踪工具 帮助会员筛选价值标的 [2] 推广活动 - 提供2周免费试用机会 [2][4] - 免费试用期间赠送电子书 [4]

城市更新政策支持 - 中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确到2030年城市更新行动实施要取得重要进展 [2] - 住建部表示城市更新将推动城市开发建设转型，成为稳增长、扩内需、惠民生的重要举措 [3] - 文件明确八项重点任务包括既有建筑改造利用、城镇老旧小区整治改造、完善社区建设等 [3] 财政金融支持措施 - 2025年中央预算内投资专门设立城市更新专项，支持公益性基础设施和公共服务设施建设 [2][5] - 财政部将通过"三个聚焦"支持城市更新：探索新模式、强化资金保障、推动多元化投融资机制 [5] - 国家发展改革委将于6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划 [5] REITs市场发展 - 中央财政推动符合条件项目发行基础设施REITs和资产证券化产品，吸引社会资本参与 [7] - 截至2024年3月底，中国内地基础设施公募REITs市场已发行64只产品，总规模1748亿元 [7] - 保障性租赁住房REITs表现突出，16只REITs底层资产平均出租率超93%，租金小幅上涨 [7] - REITs市场与存量资产盘活联系紧密，将成为经营性资产资金回收的重要渠道 [8]

《 行动方案》提到，丰富悦己消费。 支持开发原创IP，推动数字娱乐等领域IP与生产制造联动。支持经营主 体结合古典园林、特色街区等，联动国潮动漫、文化非遗等特色IP，开发主题文旅秀演项目。支持健康养生、 兴趣课程、解压疗愈、宠物陪伴等业态发展。 上天天基金APP搜索【777】开户即可领98元券包 ，优选消费基金10元起投！限量发放！先到先得！ 消费赛道迎来重磅利好政策。 5月21日晚，据上海市人民政府官网，上海市人民政府办公厅印发《上海市提振消费专项行动方案》，从七个 方面提出了32条具体举措提振消费。其中提到，加力扩围实施消费品以旧换新；推动人工智能、虚拟现实、大 数据等技术在消费领域深化应用。 券商机构分析称，提振消费成为更鲜明的政策主线，提振消费成为经济工作的重中之重。短期措施主要集中 在"以旧换新"加码发力，化债持续展开，房地产市场"止跌回稳"，资本市场强政策预期等方向。 与此同时，小微企业也迎来利好政策。据国家金融监督管理总局网站消息，金融监管总局、中国人民银行、中 国证监会、国家发展改革委、工业和信息化部、财政部、税务总局、市场监管总局于近日联合印发了《支持小 微企业融资的若干措施》，从增加融资供 ...