房源信息 - 本次推出486套整体租赁保障房 位于番禺谢村城隽玥府 户型包括约45平方米一房至约90平方米三房 [4] - 项目租金标准为25元/平方米·月 物业费为2.5元/平方米·月 [4] - 房源优先面向高新技术企业 创新标杆企业 高等院校 总部企业等机构出租 不对个人开放申请 [4][5] 申请流程 - 申请时间为2025年7月2日-7月9日 通过微信公众号"城壹宜居"提交申请 [4] - 现场受理时间为2025年7月14日-7月17日 在城隽和府保障房综合窗口办理 [4] - 申请单位需汇总员工需求后统一申请承租 获配租后再向员工配租 [5] 项目优势 - 项目位于番禺谢村 周边有越秀星寰TOD 广州足球公园 汉溪长隆等项目 [4] - 附近有隽新学校和地铁7号线谢村站等配套设施 地理优势明显 [4] - 这是广州市首批向全市单位推出的整租房源 此前仅有区级整租保障房 [5]

公司业务发展 - 上实城开参与上海市首批城中村改造试点项目红星村，建成动迁安置房小区涞港星苑（总建筑面积21万平方米，1576套）和欣虹汇商业项目（总建筑面积7.7万平方米）[1][5] - 公司成立上海事业三部，负责商办核心资产业务，包括梅陇里项目（总建筑面积6.1万平方米商办综合体，自持2.5万平方米商业中心）[6][7] - 公司布局保障性租赁住房业务，旗下保租房品牌阡集拥有汇社区（873套）、莘社区（总建筑面积18.6万平方米）和创社区（1932套）三个项目，平均出租率98%[8] 财务表现 - 2021年公司合约销售金额达89.33亿元（同比增长17.4%），其中保障房销售11.69亿元（同比增长542.3%）[9] - 2022年合约销售总额降至79.08亿元，但保障房销售增长至31.96亿元（同比增长173.5%）[9] - 2023年保障房销售额断崖式下滑至1.68亿元，2024年商品房销售额降至39.33亿元（同比下降52.2%）[9][10] - 2024年公司收入124.4亿港元（同比增长56.4%），但股东应占亏损3.31亿港元（2023年为溢利4.95亿港元）[12][13] 土地储备与投资 - 2020年以来公司投入超50亿元用于旧改项目，另花费55亿元在西安、天津、武汉购地[12] - 2021年以15.25亿元中标西安启源地块，并收获上海两宗涉宅地块[12] - 2024年土地储备项目降至27宗，可售规划建筑面积下滑至332万平方米[12] 战略调整 - 公司参与G50高速公路上海段拓宽改造工程，拓展项目咨询服务业务，协议期36个月[15][16] - 公司表示参与基建项目有助于业务多元化，扩大收入来源[16]

昆明楼市成交量跌价涨 - 上周昆明楼市2个项目共计向市场供应2.37万㎡，环比下跌69% [1] - 成交5.1万㎡，环比微跌4% [1] - 成交均价约12271元/㎡，环比上涨7% [1] 项目销售表现 - 璞域ONE项目首开劲销，单周销售金额约0.49亿元，成交19套房源，成交均价约17595元/㎡，套均价约259万/套 [1] - 长粼天境单周销售金额约0.24亿元，成交27套房源，成交均价约5893元/㎡，套均价约87万/套 [3] - 新希望·锦官府单周销售金额约0.17亿元，成交16套房源，成交均价约8463元/㎡，套均价约107万/套 [3] - 保利天珺单周销售0.28亿元，成交均价约17990元/㎡，套均价约284万/套 [5] - 保利城单周成交15套房源，成交均价约13479元/㎡，套均价约146万/套 [5] - 大华·锦绣麓城单周成交13套，成交均价约10725元/㎡，套均价约105万/套 [5] 土地市场动态 - 世纪城板块1宗宅地供应，编号KCGD2025-1号，面积约43亩，起拍价约4.34亿元，起始楼面价约6046元/㎡ [5] - 该地块原为商业用地，今年2月份调规为住宅用地，容积率从2.64下调为2.5，建筑高度从80米降低到60米 [7] 项目加推情况 - 邦泰·悦九章·彩云加推100套高层产品，建面约143㎡，最终认购10套，去化率约10%，成交均价约7900-8500元/㎡ [8] - 邦泰观云加推102套高层产品，建面约143㎡、198㎡，最终认购16套，去化率约16%，成交均价约18000-20000元/㎡ [8] 烂尾项目盘活 - 五华区KCWH2012-51号地块拟打造为保障性租赁住房项目，共901套房源，户型面积在64-110㎡ [13] - 该项目原为融创春风十里云智时代中心写字楼规划项目，高约203米，地下2层，地上43层 [8] - 五华区国投从融创手中接手该项目，计划投资约3.4亿盘活 [10]

一线城市长租市场现状 - 北上广深集中式公寓整体出租率超85%，其中广州达到96% [1][2] - 除广州外其他三城租金出现1%-5%降幅，上海跌幅最大达5% [1][4] - 北京租金水平最高189.3元/㎡/月，广州最低88.5元/㎡/月 [8] 市场供需结构变化 - 保障性租赁住房大规模入市，租金较市场均价低约30% [7] - 上海80%保租房分布在中环外，租金为城市整体7折水平 [8] - 深圳保租房规模占比近4成，租金为城市整体7折水平 [11] 城市差异化表现 - 广州租金逆势上涨2.08%，出租率96%领跑一线城市 [4][2] - 上海租金坪效149.4元/㎡/月，同比下降6.92% [8] - 深圳租金坪效101.7元/㎡/月，已跌回2022年水平 [11] 行业发展趋势 - 市场正从"有得住"向"住得好"转变，进入品质竞争阶段 [13] - 非核心区域房源议价空间可达5%-10%，租客迎来换租窗口期 [13] - Z世代成为租房主力，长期租赁习惯支撑市场需求 [2]

昆明楼市成交情况 - 上周昆明楼市成交量环比上涨21%至5.29万㎡，供应量环比下跌43%至7.61万㎡，成交均价环比微跌9%至11483元/㎡ [1] - 市场呈现两极分化：高端改善型项目价格坚挺（如保利天珺成交均价18420元/㎡），刚需楼盘快速去化（如新希望·锦官府成交均价8449元/㎡） [3][5] - 新希望·锦官府单周销售0.51亿元成交47套，保利天珺、邦泰·璟和、龙湖·山海原著三高端项目合计销售0.79亿元 [3][5] 保障性租赁住房动态 - 东盟商贸港和车行天下两个保租房项目即将落地，合计提供近6000套房源 [1][6] - 东盟商贸港项目总建面33925㎡含444套保租房，装修改建费用3949万元；车行天下项目总建面25485.54㎡含549套保租房，改建费用2436万元 [8][9][10] - 2025年首批公租房摇号吸引4522户家庭参与，分配25个项目共1956套房源 [10][11] 土地与项目动态 - 上周昆明主城仅成交1宗10.25亩住宅用地，楼面价12144元/㎡，为麻园城中村改造项目二期用地 [5] - 无新项目开盘或加推，长粼天境通过低价促销（均价5500元/㎡）单周成交29套位居套数榜第二 [5] 基建与城市更新 - 拓东体育场启动改造工程，预计2026年5月竣工，目前已完成外立面和看台座椅拆除 [13][15] - 该体育场始建于1958年，此前两次改造分别于1987年和1999年，2019年鉴定显示无法满足大型活动需求 [15] 企业动态 - 云南城投信用减值损失激增超四倍，存货跌价准备达1.82亿元，重大资产重组中仍有4家公司未完成工商变更 [17] - 公司2022-2024年非流动性资产处置损益分别为8.56亿元、18.41亿元、0.16亿元，显示资产处置节奏显著放缓 [17]

租赁市场季节性需求 - 每年5月后租赁市场迎来毕业季需求小高潮 一线城市推出针对毕业生的保障性租赁住房活动 [1] - 上海浦东新区推出100万平方米低租金青年公寓 针对毕业3年内的高水平大学人才提供不超过2000元/月的租金优惠 [1] - 北京石景山区开展新毕业大学生保障性租赁住房配租工作 定向匹配房源 [1] 保障性租赁住房规划进展 - "十四五"期间全国计划建设筹集保障性租赁住房近900万套(间) 40个重点城市占比72% [2] - 截至2025年3月全国已累计建设720万套(间) 上海完成建设56.1万套(间)达规划93% 杭州筹集6.01万套(间) [2] - 保障性租赁住房主要选址轨交站点周边 上海61%项目位于中心城区 新建项目外环外占比58% [15] 户型供需结构特征 - 一线城市1-2室户型需求占比70-80% 但供给仅60-76% 二线城市需求60-75%对应供给40-65% [6] - 上海保障性租赁住房1室占比78% 2室17% 3室及以上5% 聚焦小户型供应 [15] - 南京/成都/西安3室户型供应占比显著高于需求 分别达38.7%/50.9%/45.1% [8][10] 租金价格带分布 - 北京4000元/月以下房源供需占比52%/73% 上海3000元/月以下占比36%/69% [10] - 广深2000元/月以下需求占比70%/57% 热点二线城市同价格带需求占比60-80% [10] - 杭州保障性租赁住房3000-5000元/月房源占比45% 成都项目租金为市场价6.4-9折 [16] 重点城市项目案例 - 上海闵行区微领地浦江公园社区提供5557套房源 月租金2092-4111元 面积17.36-41.75㎡ [4] - 成都高新区南华佳苑项目租金为市场价90% 月租40.04元/㎡ 面积50㎡ [18] - 成都武侯区兴城之家项目月租30.33元/㎡ 较市场价低10% 面积52.26-96.35㎡ [18]

全国50城住宅租金趋势 - 2024年全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.25%，跌幅较上年扩大3个百分点，其中8月后跌幅明显扩大[5][7] - 2025年4月50城平均租金为35.2元/平方米/月，环比下跌0.32%，同比下跌3.40%，48城租金呈现下降局面[9] - 二线城市租金降幅最明显，2024年平均降幅达3.6%，高于一线和三四线城市的2.8%[11] 市场供需变化 - 北京朝阳区案例显示，房东需降价16.7%（900元/月）才能吸引租客，深圳租客可用同等租金升级一房至两房[4][5] - 合肥市2024年12月长租公寓签约量环比降4.6%，同比降11.4%，空置率连续6个月升至6.8%[11] - 深圳罗湖某公寓项目出租率延迟恢复，3月仅达50%，远低于往年同期80%的水平[11] 影响因素分析 - 房价下跌与收入预期偏弱构成租金下降主背景，租客对价格敏感度提升，部分转向楼梯房等低价选择[7][15] - 保障性租赁住房加速供应分流客源，北京朝阳区案例显示保租房项目对周边市场形成直接冲击[12] - 年轻人流动性加大叠加城市人才政策调整，直接影响租赁市场主力客群稳定性[12] 行业动态与预期 - 经纪机构反馈传统旺季（3月返城季、6-7月毕业季）租金涨幅微弱，其余月份持续下跌[7] - 2025年保租房集中入市或进一步冲击普通住宅租赁市场，但核心城市长期租赁需求仍存支撑[15] - 长租公寓运营商采取灵活定价策略应对市场，深圳部分项目主动下调价格以缩短空置期[15]

武汉楼市政策调整 - 新版"汉九条"政策聚焦"扩需求"和"稳供给"两个方面，通过住房金融、税收优惠、市场供应等多方面调整形成组合拳 [1][4] - 武汉市4部门联合印发通知推出"汉九条"，旨在巩固房地产市场稳定态势 [4] - 2025年房地产政策延续宽松导向，国家多部门围绕"止跌回稳""建设好房子"等目标推出系列措施 [4] 武汉住宅市场供需情况 - 前4个月武汉商品住宅成交面积184.1万平方米同比微增0.8%，供应面积174.9万平方米同比下降12.2% [1] - 武汉商品住宅需求有回暖趋势，供应节奏显著放缓，供需矛盾持续缓解 [2] - 武汉等二线城市供销比由2024年0.81降至一季度0.71，24个主要城市中超8成库存去化周期缩短 [4] 保障性住房发展 - 保障性租赁住房有效缓解新市民、青年人群住房压力，助力城市融入 [5] - 公募REITs将保障性租赁住房纳入底层资产试点，补充项目资金端并构建完整投资闭环 [5] - 房地产市场回归居住属性，"租购并举"满足多样化需求，增加保障性租赁住房供给成为关键 [5]

报告行业投资评级 - 看好丨维持 [9] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标积极，市场预期改善，但4月以来边际下行压力加大；行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点；出口承压时产业政策宽松概率加大，需关注节奏；去年4月和9月是优质地产股底部区间，当前股票位置较底部溢价不大，且地产对经济内循环重要；应重视具备区域和产品优势的房企、受益于化债的当地龙头，以及拥有稳定现金流的央国企物业 [3] 周度核心内容跟踪 市场 - 本周长江房地产指数-1.33%，相对沪深300超额收益为-1.15%，行业排名23/32；年初至今长江房地产指数-6.79%，相对沪深300超额收益为-5.45%，行业排名30/32；本周板块表现一般，开发类及物业类标的以下跌为主，收租类有涨有跌 [4] 政策 - 中央：国务院新闻发布会介绍“推进城市更新行动”有关情况，按党中央决策部署持续推进城市更新工作，统筹用好投资加大支持，推进“软建设”，重点推进实施重点工程、加大中央投资支持、创新投融资模式三方面工作 [5][15] - 地方：上海发布提振消费专项方案，加快构建房地产发展新模式，打造居住环境，扩大老旧小区修缮范围并推进更新改造，增加保障性租赁住房供应，落实税收政策促进市场平稳发展 [5][15] 销售 - 样本城市新房及二手备案同比低位振荡；37城新房成交面积四周滚动同比+3.1%，较上周+7.1pct，19城二手房成交面积四周滚动同比+10.5%，较上周-1.3pct；年初至今37城新房成交面积累计同比+1.5%，19城二手房成交面积累计同比+25.3%；5月截至23日，37城新房成交面积当月同比+4.1%，19城二手成交当月同比+10.3%，12城新房及二手合计+4.3% [6][17] 当周热点 - 开发板块产业景气下行，政策宽松预期不强，现房销售政策推广未落地，整体交易价值不明，具备稳定现金流和潜在高股息的细分领域更具防御和长期配置价值 [1][7] - 部分央国企物业龙头：行业有顺周期属性，业绩增速和收现能力下降，但仍能维持净利润和现金流小幅增长；账面留存大量净现金，治理规范；轻资产业务且大额收并购必要性下降，无明显资本开支；潜在分红能力强，低估值下高股息可期 [7] - 具备优质自持的综合型房企（如华润置地）：自持资产能创造稳定增长现金流，再投资动力下降，可转化为分红，开发业务仍有利润体量 [7] - 核心区域的好房企：行业下行，但核心区域新房有结构性机会，过去限价使好房子稀缺，库存压力不大、产品力领先的房企能赚取稳定利润 [7]

万科河语光年府项目被收储 - 杭州市安居集团完成对万科河语光年府2幢房屋不动产权转移登记 总建筑面积4152 3平方米 共17层75套房 户型为两室 单套面积50-60平方米 收购后将纳入保障性租赁住房 预计2025年底投入使用 定位面向中高端白领的服务式公寓 [1] - 该项目为杭州市本级首个收购存量商品房用作保障性住房的落地案例 被收购楼栋为万科原需自持部分 交付后未对外出租 [1][2] 项目历史与市场表现 - 2021年1月万科以40 6亿元上限价格竞得地块 楼面价2 86万元/平方米 溢价率29 71% 并竞配自持面积比例3%（4035 6平方米） [1] - 2021年7月首开精装限价3 8万元/平方米 199套房源吸引超6400组客户登记 中签率低至3 1% 后续加推均需摇号 二手房挂牌价近期维持在4 6万元/平方米左右 [2] 收储交易背景与机制 - 自持商品房源于杭州2017年土地拍卖规则 溢价率达标后转入竞拍自持比例 要求企业自持70年用于租赁 此次收储使万科快速变现资产 加速资金周转 [2] - 收购价格参考同地段重置价格上限（划拨土地成本+建安成本+≤5%利润） 结合房源品质 地段租金 经营成本等综合确定 具体金额未披露 [2] 项目特殊性 - 与其他因去化难被收储的项目不同 河语光年府从拿地到销售均为市场焦点 区位与配套优势显著 [1][2]