核心业绩表现 - 2025上半年归母净利润86亿元 核心净利润87.8亿元同比下降17.5% [1] - 核心归母净利润率10.6%维持双位数水平 中期每股派息0.25港元对应派息比率29% [1] 销售与投资表现 - 上半年合约销售约1200亿元同比下滑19% 其中大陆一线城市及香港占比46% [1] - 权益拿地金额401.1亿元 7月单月投资149亿元累计投资规模行业第一 [1] - 一线城市拿地金额占比约64% 通过城市更新和公开市场获取综合型大项目 [1] 财务状况 - 销售及其他经营回款约969亿元 资本支出约837亿元保持经营现金净流入 [2] - 期末在手现金约1087亿元现金短债比4.9倍 较2024年末下降约152亿元 [2] - 有息负债规模压降约141亿元 资产负债率53.7%较2024年末55.8%下降 [2] - 短期负债占比压降至7.6% 平均融资成本2.9%处于行业最低区间 [2] 商业物业运营 - 商业物业收入35.4亿元 其中购物中心收入11.7亿元 [2] - 成熟购物中心出租率96.2% 销售额及客流量分别同比增长6.7%和11% [2] - 首个消费基础设施公募REITs有序推进 为资产价值释放提供新空间 [2] 发展展望 - 权益投资额可能超过年初指引1000亿元 为未来销售与利润提供基础 [2] - 四季度为传统拿地旺季 重点一线城市可能落地大规模城市更新项目 [2] 盈利预测与估值 - 维持2025年核心利润150亿元同比-4.3% 2026年160亿元同比+6.5%预测 [3] - 上调目标价10%至17.2港元/股对应0.45倍2025年市净率 [3] - 当前股价对应0.36倍2025年市净率 较目标价存在25%上行空间 [3]

城市发展 - 天津和平区对五大道街区进行整体规划改造 推动城市更新和便民利民 [8] - 改造后环境整体提升 串联民园广场和五大道公园两大地标 优化经营业态 [8][10] - 改造为市民游客打造休闲娱乐场所 同时为年轻创业者提供良好选择 [10] 文化特色 - 天津作为中国开埠最早城市之一 具有东西方文化交融的百年历史 [5] - 城市呈现多元开放包容特征 欧式风情建筑与相声煎饼果子咖啡酒吧等元素奇妙混搭 [5][6] - 民国风建筑现改造为艺术咖啡馆 文创集合地 小众品牌专属领域和名人纪念馆 [12] 旅游体验 - 五大道是天津重要旅游打卡地 展现城市魅力 [3] - 民园广场呈现市井生活与历史建筑相映成趣的景象 吸引各类人群活动 [12] - 城市完美融合历史积淀与现代繁华 以开放包容姿态迎接八方来客 [14]

城市高质量发展政策 - 中央发布城市高质量发展意见 明确加快城市发展方式转型 推动城中村和危旧房改造 支持老旧住房自主更新和原拆原建 建立房屋全生命周期安全管理制度[2] - 全国299座城市体检显示 职住不平衡 保障性住房短缺 城市安全韧性偏低 城市管理智慧化水平不足等问题突出[2] - 城镇化建设进入注重质量新阶段 房地产行业由大规模扩张转为精耕细作[2][3] 人工智能产业发展 - 发改委强调发展人工智能+要坚持因地制宜 避免无序竞争和一拥而上[4] - 目标到2027年实现人工智能与六大重点领域深度融合 新一代智能终端和智能体应用普及率超70% 智能经济核心产业规模快速增长[4] - 部分地区重算力中心等硬件建设 忽视AI软件生态扶持 未来1-2年是人工智能落地关键窗口期[4][5] 人民币汇率走势 - 离岸人民币兑美元突破7.12元 创近10个月新高 人民币升值幅度远超美元贬值幅度[6] - 美联储9月降息信号强烈带来美元贬值压力 A股回暖提升国际资本配置需求 全球资本对人民币资产投资意愿增强[6] - 央行坚持市场在汇率形成中起决定性作用 保持人民币汇率在合理均衡水平基本稳定[6][7] 美国经济表现 - 美国二季度实际GDP修正值3.3%超预期 核心PCE物价指数年化季环比2.5%符合预期[8] - 商业投资增长5.7%远超初值 净出口为GDP贡献近5%创历史最高纪录 消费者支出年化增长率1.6%[8] - 知识产权产品投资创四年来最强劲增幅 主要由科技企业AI项目投入推动[8][9] 主权财富基金A股布局 - 阿布达比投资局持有24只A股 持股7.7亿股总市值104.7亿元 成为主权类QFII仓位最重机构[10] - 科威特政府投资局持仓12只个股累计持股1.27亿股 市值28.88亿元 偏好中小市值[10] - 主权财富基金加码A股印证海外增量资金流入 A股估值优势明显 全球配置比例仍有提升空间[10][11] 信托行业业绩分化 - 53家信托公司合计净利润同比下降2.83% 4家机构亏损 五矿信托净利润跌幅超200%[12] - 头部机构领跑 7家净利润突破5亿元 前五名贡献全行业40%以上利润 中信信托15.67亿元居首[12] - 行业经历非标转标变革期 传统非标业务风险高度集中 转型压力下内部分化明显[12][13] 半导体行业表现 - 中芯国际上半年营收同比增长22%至44.6亿美元 晶圆代工业务收入42.29亿美元增24.6%[14] - 净利润增长35.6%至3.2亿美元 毛利率提升7.6%至21.4% 12英寸晶圆收入占比提升至77.1%[14] - 消费电子占比40.8%成最大应用领域 工业与汽车应用占比从7.7%提升至10.1%[14][15] A股市场表现 - 沪指涨0.37%报3857.93点 深成指涨0.99% 创指涨2.23% 两市成交额2.83万亿元[16] - 创业板指本月累计涨超24% 沪指站上3800点创10年新高 科创50指数大涨28%[16] - 电池板块领涨 军工装备和小金属板块活跃 半导体和智普AI板块调整[16][17]

城市更新政策导向 - 城市更新以系统性思维重塑城市功能 涵盖安全保障和绿色转型等多重目标 [1] - 中央城市工作会议明确提出建设绿色低碳美丽城市 推动减污降碳协同增效 [1] - 未来5年将改造近60万公里城市燃气 供排水 供热等管网 投资规模超4万亿元 [1] 城镇化与能源需求现状 - 2024年末城镇化率达67% 常住人口超9.4亿人 终端用能需求快速增长 [2] - 机动车保有量持续攀升 高峰负荷创新高 电力紧张和气荒问题阶段性出现 [2] - 可再生能源装机占比提升但煤电 天然气仍是供能主力 火电机组调峰导致效率降低 [2] 基础设施薄弱环节 - 城市能源基础设施存在结构单一 韧性不足问题 地下管网年久失修存在安全隐患 [2] - 智能化水平处于初级阶段 难以实现全域可视和动态调度 [2] - 供热供气系统面临突发事故风险 [2] 能源系统改造重点 - 加快老旧管线改造升级 建设多网融合和智能调度技术平台 [3] - 推进分布式光伏 地热 生物质能在社区园区的本地化布局 [3] - 打造源网荷储协同的新型城市能源生态 建设零碳园区和零碳建筑 [3] 技术赋能方向 - 推动数字化与绿色化融合 应用物联网 大数据 人工智能技术 [3] - 建设智慧能源系统和城市级能源大脑平台 实现从粗放调配向精细运行转变 [3] - 试点虚拟电厂和智能微网新模式 支持工业园区 交通枢纽等场景能源平衡 [3] 政策机制支持 - 推动绿色能源项目纳入城市更新整体规划 完善绿电交易市场机制 [4] - 探索分布式绿电就地消纳的财税支持政策 [4] - 建立绿色建筑能耗评价体系和奖惩机制 引导企业和居民参与绿色用能 [4]

市场整体趋势 - 全国300个城市平均房价为16,425元/平方米 同比微增1.2% 增速创近十年新低 [1] - 一线城市均价为68,970元/平方米 同比增长2.7% 增速较历史高位显著放缓 [1] - 超过43%的中国城市被划为"收缩型" 未来五年将面临下行压力 [4] 区域分化表现 - 一线及强二线城市（杭州/南京/成都）保持缓慢上涨态势 上海新房均价达72,346元/平方米环比上涨1.3% [1][5] - 三四线城市面临价格企稳甚至下滑压力 中部某地级市销售面积较2020年峰值大幅下滑47% [1][6] - 人口变化成为决定性因素 2024年全国217个地级市出现人口负增长 [6] 供需结构变化 - 全国商品房库存高达15.7亿平方米 去化周期长达36个月 [9] - 保障性住房新开工超过880万套 同比增长53% 挤压商品房市场需求 [9] - 全国住房空置率预计将升至22% 较目前上升3个百分点 [4] 政策影响效果 - 全国已出台超过400项房地产支持政策 首套房贷款利率降至3.85%历史低位 [7] - 2025年一季度个人住房贷款新增额仅为4,267亿元 同比下降18.7% [7] - 房地产税改革将在2026年前扩围 预计投资性购房需求减少30-50% [12] 资产配置转变 - 房产在家庭总资产占比从2017年70%下滑至2025年62% [8] - 35岁以下年轻人中38%表示"不一定要买房" 较2015年12%大幅提升 [8] - 股票/基金/保险等金融资产占比日益提升 [8] 技术及环境因素 - 房地产行业数字化投入达786亿元 同比增长24% [13] - 62%新购房者将家庭办公空间列为重要考虑因素 较2019年上升37个百分点 [13] - 绿色建筑有望获得10-15%价格溢价 273个城市面临气候风险 [14] 2030年价格预测 - 一线及强二线城市房价累计涨幅预计15-20% 年化增长率约3% [5][15] - 三四线城市房价可能累计下跌20-30% [6][15] - 城市更新改造将涉及8万个老旧小区和1.8亿人 存量市场迎来新机遇 [10]

中国绿发在三亚拿地，这波操作怕是触及了不少人的知识盲区。 和万科拿临春城市更新项目完全不同的操作方式。 这一次，线下摘牌，条件多到让人根本看不懂，显得格外复杂。 来百度APP畅享高清图片 其实就是中国绿发在三亚湾新城拿下的「2+2地块」：即2块有利润的二类住宅用地+2块无收益的安置用地，还捆绑3块纯公益公共配套用地。 其实，骨子里还是三亚常见的「配货制」。 就好像你去菜市场买半只鸡，老板往往会给你搭半个鸡头+一节鸡脖子。 这就叫做「平摊成本」。 在这个基础上，我们继续看绿发这次拿地就能明白了。 要理解这波「配货制」，我们先拆解开打包地块的核心数据： 有利润的二类住宅用地2块：HP02-02-10、HP02-02-11； 没利润的安置用地2块：HP02-02-14、HP02-02-17； 还有纯公益属性（无收益）的公共配套用地3块：HP02-02-12、HP02-02-13、HP02-02-16 打个包，总价29.61亿出让。 公开公示拍卖，有且只有绿发这一位竞买人报名，以底价13.61亿拿下。 哎呀这些数据看着好复杂啊，一不留神就能看晕过去。 秉持着说人话，让大众都能看懂楼市玄机，我们来简单梳理： 只要摘地企 ...

项目背景与挑战 - 龙湖集团与首开股份联合开发的熙悦天街·熙悦荟项目总建筑面积约11万平方米 因2017年北京商办政策影响导致部分楼宇竣工后闲置 招商和销售受阻[3][4] - 项目位于房山区长阳镇良乡大学城商圈 紧邻地铁房山线良乡大学城北站 包含购物中心 商办楼宇 下沉商业广场及长租公寓等多业态[4] 盘活策略与业态重组 - 项目团队通过业态精准重组和功能创新再造 放弃简单散售或盲目招商 强调商办整体协同性及长期主义 实现自持购物中心与销售型商办业态差异互补[3][5] - 针对良乡大学城18万师生及房山6300多家企业客群 商业部分锁定年轻家庭 师生及企业客户 引入300多个品牌包括胡桃里2.0体验店 淄博赶烤等全天候营业业态 打造"房山的三里屯"[5][6] 长租公寓改造与运营 - 南部双子塔商办楼改造为长租公寓 由龙湖冠寓运营 房间面积20-40平方米 配备齐全家具及免费健身房 自习室等公共空间[7] - 租客包括房山本地 丰台上班族及高校师生 采用灵活长短租定价模式 开业不到两个月入住率接近50% 同时为机构买家提供稳定投资收益和轻资产服务收益[7][8] - 北部一栋商办公寓签约北京理工大学作为国际学生公寓 其他楼栋正与机构投资者及国有单位洽谈 全面提质升级[8] 区域影响与未来规划 - 更新后的下沉广场 独栋商业和长租公寓提升空间利用效能 园林绿化改善区域风貌 项目通过亲子魔术剧 音乐节等活动成为消费活力引擎[9][10] - 未来将推动星级酒店 科创办公等业态落地 规划建设总部办公 产学研基地 科技孵化中心等 形成城市活力中心并带动产业经济提质[10]

核心观点 - 公司是全球规模最大的投资建设集团之一，在房屋建筑工程、基础设施建设与投资、房地产开发与投资、勘察设计等领域居行业领先地位，位居2025年《财富》世界500强榜单第16位、中国500强榜单第4位，连续入选《工程新闻记录》(ENR)"全球最大250家工程承包商"榜单首位 [3][4] - 报告期内公司新签合同额2.5万亿元，同比增长0.9%，实现营业收入1.11万亿元，同比下降3.2%，实现归属于上市公司股东的净利润304.04亿元，同比增长3.2%，基本每股收益0.73元，同比增长2.8% [3][11] - 公司主营业务结构持续优化，深度融入国家区域协调发展战略，在京津冀、长三角、粤港澳大湾区、长江经济带、黄河流域等重点区域新签合同额占比为79.3%，完成投资额占比为88.7%，并全力服务"两重""两新"等国家重点领域工程建设 [12][13] 主要经营指标 - 新签合同额25,010亿元人民币，同比增长0.9% [1][11] - 营业收入1,108,3074.35万元人民币，同比下降3.2% [1][3] - 归属于上市公司股东的净利润3,040,435.3万元人民币，同比增长3.2% [1][3] - 基本每股收益0.73元人民币，同比增长2.8% [1][3] - 归属于普通股股东的每股净资产11.47元人民币，同比增长9.3% [1][3] 分业务经营情况 房屋建筑工程业务 - 新签合同额14,964亿元人民币，同比下降2.3% [1][13] - 营业收入6,963.76亿元人民币，同比下降7.1% [1][13] - 工业厂房新签合同额4,522亿元人民币，同比增长16.2%，合同额占比提升至30.2% [13] - 科教文卫体设施新签合同额2,454亿元人民币，其中教育设施新签合同额1,023亿元人民币，同比增长13.5% [13] 基础设施建设与投资业务 - 新签合同额8,237亿元人民币，同比增长10.0% [1][13] - 营业收入2,734.28亿元人民币，同比增长1.5% [1][13] - 能源工程、市政工程、水利水运等领域保持快速增长，新签合同额合计占比提升至34.2% [13] - 市政工程新签合同额1,580亿元人民币，同比增长43.8% [13] - 水利水运新签合同额365亿元人民币，同比增长31.4% [13] 房地产开发与投资业务 - 合约销售额1,745亿元人民币，同比下降8.9% [1][13] - 合约销售面积633万平方米，同比下降3.3% [1][13] - 营业收入1,318.84亿元人民币，同比增长13.3% [1][13] - 新购置土地储备520万平方米，期末土地储备7,488万平方米 [1][13] - 发布中国建筑"好房子"营造体系，在38个项目启动实践 [13] 勘察设计业务 - 新签合同额64亿元人民币，同比下降11.1% [1][13] - 营业收入49.36亿元人民币，同比下降9.0% [1][13] - 持续发挥设计咨询前端引领作用，提升在机场、体育建筑、文化场馆等细分设计领域核心竞争力 [13] 境外业务 - 新签合同额1,254亿元人民币，同比下降2.9% [1][13] - 营业收入598.15亿元人民币，同比增长5.8% [1][13] - 深入推进海外高质量发展战略，在中东、东南亚、中亚、非洲及港澳地区市场承接了一批标志性项目和民生工程 [13] 行业情况 - 2025年上半年我国国内生产总值660,536亿元人民币，同比增长5.3%，全国固定资产投资248,654亿元人民币，同比增长2.8% [5] - 房建存量市场提质需求增加，城市更新政策激活存量市场，新型城镇化建设持续推进，预计到2030年左右我国常住人口城镇化率将提升至接近70% [6] - 基建投资保持增长，2025年上半年全国基础设施投资（不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长4.6%，其中水上运输业投资增长21.8%，水利管理业投资增长15.4% [7] - 房地产政策持续优化，2025年6月国务院常务工作会议明确提出稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳 [8] - 对外承包工程规模稳步提升，2025年1-6月我国对外承包工程业务新签合同额1,299亿美元，同比增长12.4%，完成营业额781.2亿美元，同比增长8.1% [10] 公司核心竞争力 - 拥有市场化的运营机制，尊重、恪守、适应并利用市场规律，通过高品质的产品和超值服务不断赢得和创造顾客 [16] - 秉承国际化经营理念，全面参与高质量共建"一带一路"，实施海外高质量发展战略，持续推动海外业务量质齐升 [17] - 采取相关多元和纵向一体化的拓展方式，在继续保持勘察设计、房屋建筑施工、房地产开发传统优势的同时，积极在基础设施投资建造业务等领域进行横向拓展 [18] - 坚持高品质、低成本和差异化的竞争策略，聚焦"优质客户、优质项目、重点区域、重点领域"市场营销策略 [19] - 实行授权和集中有度的管控模式，总部定位为战略管控型总部，履行"引领、服务、监督"职能 [19] - 建立结果导向和责任承担的管理体系，通过各职能领域管理行为的有机融合形成富有生命力、科学合理、简洁高效的系统 [19] - 秉承"专业化、职业化、国际化"的人才发展战略，拥有一大批忠于企业、忠于事业的人才团队 [20] - 实施"产融结合"战略，依托中建财务公司和中建资本等内部专业金融平台，为公司主业和产业链上下游提供高质量金融服务 [21] - 拥有科技创新驱动的核心竞争能力，截至报告期末拥有4个国家级科技创新平台，5个国家企业技术中心（含分中心），9家院士工作站，75个省部级企业技术中心，72家省部级科技创新平台，有效专利70,887件，其中发明专利11,976件 [22] - 形成内化于心、外化于行的企业文化，将"品质保障 价值创造"的核心价值观和"忠诚担当 使命必达"的中国建筑精神融入公司的规章制度和管理行为 [22] 投资业务情况 - 报告期内完成投资额1,448亿元人民币，同比下降4.6% [13] - 投资回款1,730亿元人民币，同比增长3.3% [13] - 投资收支比119.5%，同比增长9.1个百分点 [13] - 房地产开发投资完成投资额1,185.1亿元人民币，同比下降0.7%，实现投资回款1,445.8亿元人民币，同比增长6.0%，投资收支比122.0% [13] - 基础设施投资完成投资额96.3亿元人民币，同比下降24.6%，实现投资回款92.1亿元人民币，同比增长8.3%，投资收支比95.6% [13] - 在实施PPP项目425个，权益投资额6,108亿元人民币，其中已运营PPP项目339个，权益投资额约4,448亿元人民币，占比72.8% [13]

政策核心内容 - 《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》发布 旨在加快城市发展方式转型和推动城市高质量发展 [1] - 政策明确城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 并制定现代化人民城市建设"两步走计划"：2030年取得重要进展 2035年基本建成 [2][7] 城市体系优化 - 优化现代化城市体系位列七大任务首位 旨在解决超大特大城市"过度拥挤""一城独大"及县域基础设施不足问题 [3][4] - 通过城市群都市圈统筹超大特大城市与中小城市协调发展 发挥县城作为城镇化"重要蓄水池"功能 [4] 宜居城市建设 - 系统推进"好房子"建设与城市更新专项规划 作为营造高品质城市生活空间的两大支柱 [5][6] - "好房子"建设可促进房地产供需深度适配 倒逼行业从追求速度规模转向注重品质功能服务配套 [6] - 城市更新通过盘活既有建筑和老旧街区 能激发经济活力并促进产业转型升级与科技创新 [6] 行业发展影响 - 政策将推动房地产供给侧结构性改革 有效稳定市场预期并提升交易活跃度 [6] - 完整社区建设通过完善配套提升居住环境 增强房地产项目价值与市场吸引力 [6]

核心观点 - 公司地产业务销售额1745亿元同比下降8.9% 但营业收入1318.8亿元同比增长13.3% 显示业务结构优化 [3] - 公司聚焦"好房子"战略和城市更新业务 新签城市更新合同额1600亿元同比增长10% 推动高质量转型 [4][5] - 坚持核心城市土地储备策略 新增土地520万平方米全部位于一二线城市 投资金额858亿元 [7] 业绩表现 - 地产业务合约销售额1745亿元 同比下降8.9% [3] - 地产业务营业收入1318.8亿元 同比增长13.3% [3] - 地产业务毛利210.5亿元 同比下降6.8% [3] - 销售回款1446亿元 同比增长6% [8] - 经营性现金流净额同比改善238亿元 [8] 战略布局 - 获取150多个城市更新项目 新签合同额1600亿元 同比增长10% [4] - 新增土地储备520万平方米 全部位于一线及省会城市 [7] - 新增土地投资858亿元 其中中海地产404亿元 中建地产454亿元 [7] - 期末土地储备总量7488万平方米 [7] 业务发展 - 推出"好房子"营造体系 已在数十个项目实践 [4] - 北京中建宸园开盘销售61亿元 中海万吉玖序热销40多亿元 [4] - 牵头央企在京老旧小区改造2200万平方米 [4] - 建立投建运一体化实施模式 严控品牌标准 [5] 行业展望 - 房地产市场处于深度调整期 但一线城市韧性较强 [3][8] - 中央政策引导行业回归居住属性和可持续发展 [8] - 核心城市高净值客户购买力支撑优质项目去化 [7][8] - 不同城市和项目分化持续 结构性机会存在于好房子+好城市组合 [8] 管理措施 - 分类制定项目去化方案 加快存货去化 [8] - 严把投资入口关 聚焦核心城市核心板块 [7] - 抓住政府回购存量房机遇 加速销售回款 [8] - 完善工作机制 推动新开发项目全部纳入好房子体系 [5]