事件概述 - 杭州大关东一苑部分业主正在组织关于“原拆原建”的初步意见征集，旨在推动老旧小区更新 [1] - 该小区建于1995年前后，房龄约30年，面临功能布局滞后、停车困难等问题 [4] - “原拆原建”模式是在国家推动城市更新的政策背景下，由业主自愿、自主、自筹资金，通过社区自治推动的旧房改造方式 [4] 模式与政策背景 - “原拆原建”指在广泛征求业主意见基础上，自筹资金并引入开发单位，拆除原有老旧住房后，在原土地按原使用年限和建筑面积重建，业主最终原址回迁 [4] - 杭州自浙工新村成功实施“原拆原建”后，多个老旧小区有意跟进，但多数因意见统一难、资金自筹、执行复杂等问题而搁浅 [4] 成本与财务分析 - 参考浙工新村案例，原面积重建成本约为每平方米1350元人民币 [5] - 超出原产权面积（扩面）部分按市场价格计算，浙工新村案例中为每平方米34520元人民币 [5] - 原面积重建不扩面情况下，业主支出费用预计不到10万元人民币，加上装修补贴、临时租房补贴（每户每月不低于3000元人民币）等，几乎可覆盖原面积重置成本 [5] - 主要大额支出为扩面面积与车位费用，以浙工新村为例，扩面20平方米及一个车位总费用接近100万元人民币 [5] 潜在价值与市场预期 - 大关区域老小区当前二手房价格约为每平方米2.2万至2.6万元人民币 [5] - 业主预期“原拆原建”后新房品质将大幅提升，参照周边回迁房胜沁茗邸价格，估值可达每平方米4万元人民币，潜在房价涨幅或高达80% [5] - 浙工新村自2024年初交付后，二手房成交量有所上涨，均价稳定在每平方米4.1万至4.3万元人民币，显示改造后房产具有更高的市场流通性和溢价 [6] 执行挑战与前景 - “原拆原建”项目从启动到交付周期漫长，且面临业主意见统一难度大、老年人多、流动人口占比高、资金自筹压力等执行困难 [4] - 大关东一苑能否成功复制浙工新村模式仍有待观察，后续进展取决于业主共识形成与项目落地执行情况 [6]