合作背景与参与方 - 兴业证券与华威集团签署Pre-REITs合作协议 由兴业证券党委委员兼副总裁孔祥杰与华威集团常务副总裁兼华威农商集团董事长沈玲代表双方签约 [1] 华威集团业务定位与发展战略 - 公司为扎根福建40年的综合型投资集团 业务涵盖专业市场运营、学校教育、精密制造、汽车服务及花荟文旅等产业 [3] - 计划通过Pre-REITs合作推动农贸REIT与专业市场、绿色环保、冷链设施等多资产类别融合发展 助力现代化农产品供应链体系建设 [3] 兴业证券角色与服务方向 - 作为福建省属国有金融机构 致力于为省内民营企业提供高水平综合金融服务 [3] - 将通过Pre-REITs基金及公募REITs扩募等方式支持企业盘活存量资产 并依托投行、投资、投研及财富管理专业优势提供全方位证券金融服务 [3] 合作机制与实施路径 - 双方将在优质资产发掘、培育、收购及Pre-REITs基金领域深化合作 [4] - 建立Pre-REITs与公募REITs双轮驱动机制 [4]

投资策略 - 采用增长与收入混合投资策略 实现与标普500指数相当的总回报 [1] - 重点关注高质量股息股票 以及业务发展公司 房地产投资信托基金和封闭式基金等资产类别 [1] - 通过多元化资产配置提升投资收入效率 同时保持长期增长潜力 [1] 投资经验 - 拥有超过15年市场投资经验 专注于分析高回报投资机会 [1] - 强调经典股息增长型股票作为投资组合基础的重要性 [1]

会议安排 - 会议于8月24日16:00开始 主题为地产过去 现在与未来 主讲人涂力磊[2][3] - 会议分四部分：海外研究、公司深度、行业框架、上下游产业链 共21场[3] - 参会需通过白名单 联系国泰海通对口销售 电话全球010-53827720 中国香港85251089680 中国台湾886277083288 密码668139[2][3] 海外研究专题 - 8月25日谢盐主讲美日对比 分析中国地产信用修复能力[3] - 8月26日涂力磊和陈昭颖分析NIHON HOUSING 日本经济寒冬中十倍回报物业龙头[3] - 8月27日黄可意探讨城市更新国际对比[3] - 8月28日谢盐分析新加坡组屋模式 进行中新比较[3] - 8月31日涂力磊从普尔特案例研究房地产如何走出衰退[3] 公司深度研究 - 9月1日白淑媛深度分析招商蛇口 主题为穿越周期 价值跃迁[3] - 9月2日曾佳敏深度分析华润置地 称为全球开发运营龙头 新模式下行业标杆[3] - 9月3日涂力磊和陈昭颖深度分析贝壳-W 探讨数智焕新房产交易 多元启航破界创赢[3] - 9月4日曾佳敏深度分析华润万象生活 主题为争创全球一流企业 品质成就万象非凡[3] - 9月8日黄可意深度分析首程控股 称为让科幻走进现实的领路人[3] 行业框架研究 - 9月9日白淑媛分析保租房REITs研究框架 住房租赁REITs 2025扩募潮起[3] - 9月10日曾佳敏分析商业REITs研究框架[3] - 9月11日黄可意分析工业REITs研究框架[3] - 9月14日涂力磊分析中介行业研究框架[3] - 9月15日曾佳敏分析物业行业研究框架[3] - 9月16日白淑媛分析楼市冷暖 租金先知[3] - 9月17日黄可意分析地产收储与土地购置[3] 上下游产业链研究 - 9月18日谢盐分析房地产为什么是支柱性产业 研究对上下游产业拉动情况[3] - 9月21日陈子仪分析地产与下游消费韧性及投资逻辑[3]

发行基本情况 - 中金唯品会奥莱REIT代码为508082.SH，是产权类消费基础设施REIT，底层资产为宁波杉井奥特莱斯[1] - 底层资产宁波杉井奥特莱斯商业建筑面积8.33万平方米，戴德梁行评估资产价值为29.01亿元[2] - 发行10.0亿份，战配、网下、公众分别占比70%、21%、9%[3] - 网下有效认购倍数254.19倍，中签率0.39%[3] 财务与估值指标 - 初始IRR为7.75%，2025年和2026年可供分配金额预测分别为1.51亿元和1.64亿元[3] - 2025年和2026年预测年化派息率分别为6.94%和5.65%[3] - 发行价3.48元，发行P/NAV为1.20倍，对应23.05倍P/FFO[3] - 今明两年调整后预期年化派息率分别为5.79%和4.71%[3] 市场定位与可比分析 - 已上市产权类消费基础设施REITs共9只，过去三个月平均P/NAV中位数1.41倍，P/FFO中位数25.02倍，派息率TTM中位数3.69%[4] - 最可比标的华夏首创奥特莱斯REIT(508005.SH)过去三个月平均P/NAV、P/FFO和派息率TTM分别为1.58倍、25.43倍和2.95%[4] - 唯品会奥莱估值倍数或高于首创奥莱，目标价区间4.58-5.46元，较发行价高32-57%[4] 运营与风险 - 宁波杉井奥特莱斯出租率2024年末达99.91%，收入以联营收入为主，租金收入为辅[2] - 风险提示包括消费下行、竞争加剧、运营效率不佳及市场估值中枢下移等[5]

投资策略 - 采用增长与收益混合投资系统 实现总回报与标普500指数相当 [1] - 专注于分析高质量股息股票及其他具有长期增长潜力的资产 [1] - 通过配置商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金提升投资收入效率 [1] 投资组合构成 - 经典股息增长股票构成投资组合基础 [1] - 辅助配置包括商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金等另类资产 [1] - 投资组合设计兼顾收入生成和总回报目标 [1] 专业背景 - 拥有超过15年市场投资经验 [1] - 具备日间金融分析师专业背景 [1] - 专注于发掘具有账单支付潜力的高收益投资机会 [1]

民间投资总体表现 - 上半年民间项目投资（扣除房地产开发民间投资）同比增长5.1% 实现稳定增长 [1] - 受房地产开发投资下滑影响 上半年民间投资整体增速同比下降0.6% [2] - 中央政治局会议提出"激发民间投资活力 扩大有效投资" 下半年将聚焦效益精准发力 [1] 行业投资分化情况 - 住宿和餐饮业民间投资增长20.3% 增速领先各行业 [2] - 基础设施民间投资增长9.5% 文化体育和娱乐业增长8.4% [2] - 制造业民间投资增长6.7% 新能源汽车 人工智能 计算机通信 通用设备 专用设备制造业等领域投资增长较快 [2] 政策环境改善 - 5月20日民营经济促进法正式实施 开启以法治护航民营经济高质量发展新篇章 [3] - 最高人民法院发布25条指导意见 从市场准入 融资 产权保护等方面提供司法保障 [3] - 新版市场准入负面清单发布 向民间资本推介总投资额超3万亿元的3200多个新项目 [3] 两重两新投资机遇 - 国务院核准5个核电项目 民企参股比例从10%提升至20% 新核准机组投资总额超2000亿元 [4] - 江苏省民企投资省级重大项目228个 比去年增加27个 计划投资额达1500亿元 [4] - 支持民营企业参与工业设备更新 回收循环利用领域投资建设 [5] 融资机制创新 - 首批两只数据中心公募REITs成功上市 建设运营均来自民间投资 [6] - REITs市场有望从数据中心拓展到产业园区 仓储物流 交通设施等领域 [6] - 中央预算内投资7350亿元已基本下达完毕 "两重"建设项目清单8000亿元全部下达完毕 [7] 投资机制建设 - 加快完善民营企业参与国家重大项目建设长效机制 [5][7] - 全国统一大市场建设步伐加快 区域市场壁垒加速破除 [3][7] - 需进一步破除市场壁垒 优化营商环境 降低制度成本 [7]

市场投资策略 - 当前市场指数接近历史高点 股票市场中寻找有吸引力投资机会的难度加大 [1] - 收益型基金在当前市场环境下是更稳妥的选择 因其能提供稳定收入流 [1] - 通过构建包含股息增长股票 商业发展公司 房地产投资信托基金和封闭式基金的混合投资组合 可在保证收入的同时实现与传统指数基金相当的总回报 [1] 投资组合构建 - 经典股息增长股票构成投资组合基础 辅以商业发展公司 房地产投资信托基金和封闭式基金 可有效提升投资收益 [1] - 采用增长与收益相结合的混合系统 能够实现与标普500指数相当的总回报 [1]

民间投资整体表现 - 上半年民间项目投资(扣除房地产开发)同比增长5.1% [1] - 受房地产开发投资下滑影响，整体民间投资增速同比下降0.6% [2] - 住宿和餐饮业民间投资增长20.3%，基础设施增长9.5%，文化体育娱乐业增长8.4%，制造业增长6.7% [2] 行业投资亮点 - 新能源汽车、人工智能、计算机通信、通用设备、专用设备制造业是民间投资较快增长领域 [2] - 核电项目民企参股比例从10%提升至20%，新核准5个核电项目总投资超2000亿元(单台机组约200亿元) [4] - 江苏民企投资的省级重大项目达228个(同比增加27个)，计划投资额1500亿元，集中在新一代信息技术、新能源、高端装备领域 [4] 政策支持与市场环境 - 民营经济促进法实施，首次立法保障民企参与国家重大战略和PPP项目 [3][4] - 新版市场准入负面清单发布，向民间资本推介3200多个新项目(总投资超3万亿元) [3] - 首批两只数据中心REITs上市，破除民企参与基建的融资壁垒，未来将拓展至产业园区、仓储物流等领域 [6] 未来投资方向 - 国家将支持民企参与工业设备更新、回收循环利用、新兴产业及未来产业投资 [5][7] - "两重"建设项目清单8000亿元和中央预算内投资7350亿元已基本下达完毕 [7] - 需进一步破除市场壁垒，优化营商环境，推动全国统一大市场建设 [7]

行业投资评级 - 报告未给出明确的行业投资评级 [2] 核心观点 - 近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率低位区间震荡，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会 [7] - 关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，另外需注意防范回撤风险 [7] 行业基本情况 - 上市公司数73家，行业总市值2177.78亿元，行业流通市值1028.88亿元 [2] - 本周REITs指数下跌1.49%，其中经营权类下跌1.45%，产权类下跌2.01% [5] - 沪深300累计上涨2.37%，中证500指数上涨3.88%，中证全债指数下跌0.32% [5] 重点事件 - 中金唯品会奥莱REIT发布基金份额发售公告，定价为3.480元/份，有效拟认购份额数量总和为5,318,440万份，为网下初始发售份额的253.26倍 [7][10] - 国泰君安临港创新产业园REIT完成定向扩募，共发行388,788,630份，发售价格为4.433元/份 [7][10] - 中航京能光伏REIT等5单REITs发布券投资基金收益分配的公告 [7][10] - 华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT等5单REITs发布基金份额解除限售的提示性公告 [7][10] 市场交易情况 - 本周周内交易金额为32.7亿（-10.9%），日均换手率为0.6%（-0.1pct） [7] - 高速公路交易金额5.8亿(-14.5%)、换手率0.6%(+0.1pct) [7] - 生态环保交易金额1.0亿(-10.9%)、换手率0.6%(0.0pct) [7] - 清洁能源交易金额4.6亿(-15.4%)、换手率1.1%(+0.3pct) [7] - 产业园区交易金额4.9亿（-15.1%)、换手率0.6%(-0.1pct) [7] - 仓储物流交易金额3.2亿(-21.0%)、换手率0.6%(+0.0pct) [7] - 保租房交易金额3.2亿(+0.3%)、换手率0.7%(0.0pct) [7] - 消费类交易金额2.2亿(-38.1%)、换手率0.4%(0.0pct) [7] - 数据类交易金额7.8亿(+14.4%)、换手率5.9%(-18.4pct) [7] 项目审批进展 - 目前有20只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段 [45] - 包括5单产业园项目、3单能源项目、4单仓储物流项目、4单保租房项目、4单消费类项目 [45]

投资研究平台 - 平台提供房地产投资信托基金(REITs)、抵押贷款REITs(mREITs)、优先股、商业发展公司(BDCs)、主有限合伙(MLPs)、交易所交易基金(ETFs)等收益型投资工具的深度研究 [1] - 平台拥有438条用户评价且多数为五星评级 [1] - 提供免费两周试用服务 [1] 分析师持仓情况 - 分析师披露其通过股票、期权或其他衍生品持有CP、UNP、CNQ、ODFL、REXR、TPL、LB公司的多头仓位 [2]