核心观点 - 国泰君安临港创新产业园REIT扩募份额在上海证券交易所上市 该项目是首单上海市属国企公募REITs扩募项目 也是已发行产业园区REITs中扩募发行规模最大的项目 充分体现市场投资者对REIT价值的认可 [1][2] 项目运营表现 - 自2022年10月13日挂牌上市以来 各报告期时点出租率始终保持在94%以上 [1] - 累计分红达7284万元 二级市场表现始终位于同类产品前列 [1] - 新购入基础设施项目为漕河泾科技绿洲康桥园区 近三年及一期平均出租率达到95%及以上 租约结构健康稳定 [1] 扩募规模与市场反应 - 发售基金份额约3.89亿份 募集资金总额约17.23亿元 [2] - 吸引了众多市场投资者踊跃认购 [2] 资产战略与产业布局 - 采取"上市公司+公募REITs"双轮驱动战略 注入成熟研发类资产 [2] - 康桥园区形成以集成电路 生物医药 人工智能为核心的产业布局 [1] - 公募REITs能有效优化资产结构 盘活存量资产 为企业转型发展和持续稳健经营提供支撑 [2] 金融功能与战略意义 - 项目系金融"五篇大文章"的积极实践 服务城市更新 科技创新等国家战略 [3] - 通过盘活优质存量资产 拓宽企业权益融资渠道 为实体经济引入长期稳定资本 [3] - 促进REITs市场规模扩大和流动性提升 [2]

中证REITs指数表现 - 8月中证REITs全收益指数累计月跌幅达2.61% [1][3] - 8月29日指数微跌0.29%收于1073.33点 本周指数上涨1.06% [3] - 园区基础设施和保障性租赁住房类REITs月跌幅居前 [1][3] 单周REITs产品涨跌情况 - 本周74只上市REITs中65只上涨 消费、能源、仓储类涨幅领先 [3] - 国泰君安济南能源供热REIT周涨幅5.70%居首 中航易商仓储物流REIT和嘉实物美消费REIT涨幅超4% [3] - 仅8只产品下跌 工银蒙能清洁能源REIT单周跌幅2.62%最大 [3] 市场动态与机构观点 - 中信建投证券认为REITs市场拐点已至 看好四季度交易型资金重新入场后创新高 [4] - 三大利空因素接近出尽 三大长期利好格局不变 [4] 新产品与扩募进展 - 华夏凯德商业REIT获批成为境内首单外资消费类REITs 总份额4亿份 [6] - 底层资产为广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 总建筑面积168,405平方米 出租率96% [6] - 国泰君安东久新经济REIT扩募获批 为市场第8单扩募项目 [7] - 国泰君安临港创新产业园REIT成功扩募上市 募集资金17.23亿元 发售份额3.89亿份 [8] 市场规模与发展阶段 - 全市场已发行74单REITs 募集资金规模达2020.66亿元（含扩募） [8] - 市场迈入常态化发行与提质扩容阶段 形成"首发+扩募"双轮驱动格局 [8]

中证REITs指数表现 - 8月中证REITs全收益指数累计月跌幅达2.61% [2][3][6] - 8月29日指数微跌0.29%至1073.33点 本周指数上涨1.06% [4] - 园区基础设施和保障性租赁住房类REITs月跌幅居前 [2][6] 周度市场表现 - 本周74只上市公募REITs中65只上涨 消费、能源、仓储类涨幅领先 [4][5] - 国泰君安济南能源供热REIT周涨幅5.70%居首 中航易商仓储物流REIT和嘉实物美消费REIT涨幅均超4% [5] - 仅8只产品下跌 工银蒙能清洁能源REIT周跌幅2.62%最大 [6] 新发与扩募进展 - 华夏凯德商业REIT获批 成为首单外资消费类REITs 总份额4亿份 资产总建筑面积168405平方米 出租率约96% [7] - 国泰君安东久新经济REIT扩募获批 为市场第8单扩募项目 [8] - 国泰君安临港创新产业园REIT成功扩募上市 募集资金17.23亿元 发售份额3.89亿份 [8] 市场格局与展望 - 全市场已发行74单REITs 募集资金规模达2020.66亿元（含扩募） [8] - 行业迈入常态化发行与提质扩容阶段 形成"首发+扩募"双轮驱动格局 [8] - 研报观点认为REITs市场拐点已至 看好四季度交易型资金重新入场后创新高 [6]

核心事件 - 国泰君安临港创新产业园REIT扩募份额于8月29日在上海证券交易所上市 [1] 战略意义 - 临港集团采取"上市公司+公募REITs"双轮驱动战略 通过注入成熟研发类资产促进REITs市场规模扩大和流动性提升 [1] - 公募REITs作为创新金融工具能有效优化资产结构 盘活存量资产 为转型发展和持续稳健经营提供重要支撑 [1] - 扩募为临港集团孵化培育产业园区资产 打造"科技-产业-金融"良性循环业务发展模式夯实基础 [2] - 扩募是发挥金融功能属性 做好金融"五篇大文章"的积极实践 通过盘活优质存量资产拓宽企业权益融资渠道 [2] 资产详情 - 扩募新购入基础设施项目为临港集团旗下上市公司上海临港持有的漕河泾科技绿洲康桥园区 [3] - 康桥园区已形成以集成电路 生物医药 人工智能为核心的产业布局 近三年平均出租率达到95%及以上 [3] - 租约结构健康稳定 持续运营能力及增长潜力强劲 [3] 协同效应 - 扩募在新老资产之间形成协同效应 依托临港集团产业链与产业集群优势 提供全链条服务 [3] - 印证产业园区资产通过公募REITs盘活的可持续发展路径 为同行业企业及同类型产品树立资产优化和价值重估标杆 [3] - 为投资者参与上海国际科创中心建设及战略性新兴产业发展提供新机遇 为公募REITs常态化发行注入新动能 [3]

项目概况 - 国泰君安临港创新产业园REIT扩募份额于8月29日上市 成为首单上海市属国企公募REITs扩募项目及已发行产业园区REITs中扩募发行规模最大的项目 [1] - 扩募发售基金份额约3.89亿份 募集资金总额约17.23亿元 [1] - 该REIT于2022年10月13日在上交所挂牌 是全国首单以标准厂房为基础资产的公募REIT [1] 运营表现 - 自首发上市以来各报告期出租率始终保持在94%以上 累计分红达7284万元 [1] - 二级市场表现持续位于同类产品前列 [1] - 新购入基础设施项目康桥园区近三年及一期平均出租率达到95%及以上 租约结构健康稳定 [2] 资产特征 - 扩募新购入资产为上海临港持有的漕河泾科技绿洲康桥园区 围绕上海"3+6"重点产业体系形成集成电路、生物医药、人工智能核心产业布局 [2] - 项目在新老资产间形成协同效应 依托临港集团产业链与产业集群优势提供全链条服务 [4] - 采取"上市公司+公募REITs"双轮驱动战略 通过注入成熟研发类资产促进REITs市场规模扩大和流动性提升 [4] 战略意义 - 印证标准厂房等产业园区资产通过公募REITs盘活的可持续发展路径 为同行业企业及同类型产品树立资产优化与价值重估标杆 [4] - 公募REITs作为创新金融工具可优化集团资产结构、盘活存量资产 为转型发展和持续稳健经营提供重要支撑 [4] - 临港集团将持续做大REITs规模、做强REITs平台 为园区资本市场发展和产业运营培育贡献经验 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs指数走弱，市场成交金额增加，不同类型REITs表现有差异，年内首单交通基础设施公募REITs申报获受理，今年已有14只公募REIT成立，23只待上市，市场有望扩容活跃，在资产荒背景下公募REITs配置性价比高 [5][40] 各部分总结 二级市场 - 本周公募REITs市场走弱，中证REITs指数和全收益指数较上周分别下跌1.87%和1.74% [2][10] - REITs市场成交额增加，总成交规模8.61亿份，环比涨24.78%，成交额36.33亿元，环比涨11.24%，区间换手率从3.18%升至3.83% [11] - 产权类和特许经营类公募REITs指数均下跌，分别跌3.04%和1.12%，园区基础设施类REITs涨幅最高，消费基础设施类跌幅最高 [5][13][40] - 不同类型公募REITs成交额和换手率多数上涨，本周公募REITs产品多数下跌，73只中9只上涨64只下跌 [2][19][23] 一级市场 - 2025年以来14只公募REITs完成发行，截至8月22日共发行73只，规模1910亿元，8月暂未新发行 [3][30] - 共有23只公募REITs基金待上市，12只为首发，11只为扩募，项目状态多样，分类型各有数量分布 [32] 公募REITs政策及市场动态 - 年内首单交通基础设施公募REITs（华夏湖北交投楚天高速公路REIT）申报，发起人等信息明确 [35][36] - 深圳证监局推动构建公募REITs一体化投融资链条，助力深圳打造REITs市场高地 [4][36][37] - 华夏首创奥莱REIT解除限售，流通份额增至5.28亿份 [4][38] - 国泰君安临港创新产业园REIT扩募募资17.23亿元，相关流程已完成部分环节 [4][39] 投资建议 - REITs指数走弱但成交金额增加，不同资产类型指数有涨跌，年内首单交通基础设施REITs申报获受理，市场有望扩容活跃，公募REITs配置性价比高 [5][40]

行业投资评级 - 报告未给出明确的行业投资评级 [2] 核心观点 - 近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率低位区间震荡，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会 [7] - 关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，另外需注意防范回撤风险 [7] 行业基本情况 - 上市公司数73家，行业总市值2177.78亿元，行业流通市值1028.88亿元 [2] - 本周REITs指数下跌1.49%，其中经营权类下跌1.45%，产权类下跌2.01% [5] - 沪深300累计上涨2.37%，中证500指数上涨3.88%，中证全债指数下跌0.32% [5] 重点事件 - 中金唯品会奥莱REIT发布基金份额发售公告，定价为3.480元/份，有效拟认购份额数量总和为5,318,440万份，为网下初始发售份额的253.26倍 [7][10] - 国泰君安临港创新产业园REIT完成定向扩募，共发行388,788,630份，发售价格为4.433元/份 [7][10] - 中航京能光伏REIT等5单REITs发布券投资基金收益分配的公告 [7][10] - 华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT等5单REITs发布基金份额解除限售的提示性公告 [7][10] 市场交易情况 - 本周周内交易金额为32.7亿（-10.9%），日均换手率为0.6%（-0.1pct） [7] - 高速公路交易金额5.8亿(-14.5%)、换手率0.6%(+0.1pct) [7] - 生态环保交易金额1.0亿(-10.9%)、换手率0.6%(0.0pct) [7] - 清洁能源交易金额4.6亿(-15.4%)、换手率1.1%(+0.3pct) [7] - 产业园区交易金额4.9亿（-15.1%)、换手率0.6%(-0.1pct) [7] - 仓储物流交易金额3.2亿(-21.0%)、换手率0.6%(+0.0pct) [7] - 保租房交易金额3.2亿(+0.3%)、换手率0.7%(0.0pct) [7] - 消费类交易金额2.2亿(-38.1%)、换手率0.4%(0.0pct) [7] - 数据类交易金额7.8亿(+14.4%)、换手率5.9%(-18.4pct) [7] 项目审批进展 - 目前有20只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段 [45] - 包括5单产业园项目、3单能源项目、4单仓储物流项目、4单保租房项目、4单消费类项目 [45]

行业发展指数 - 6月产业运营服务企业表现中，招商蛇口、张江昌科、中电光谷等16家企业上榜 [1] 政策动态 - 报告期内共录得6起政策动态，聚焦产业园区高质量发展和严控增量 [3][5] - 山东济南6月11日印发《意见》，首个明确严控工业标准厂房增量的地方政策 [6][7] - 广州黄埔区5月30日发布美妆大健康产业扶持政策，单个项目最高支持10万元，园区运营方最高300万元 [9] 宏观经济数据 - 2025年5月规模以上工业增加值同比增5.8%，1-5月累计增6.3% [3] - PPI连续32个月负增长，5月同比降3.3%，CPI同比降0.1% [11][13] 产业园区案例 - 西安草堂科技产业园新能源汽车年产能140万辆，动力电池年产能42GWh，2024年配套零部件产值近300亿元 [14][15] - 文登品尊智能制造产业园一期占地87亩，聚焦高端装备制造等领域，计划7月完成主体施工 [15] - 沪升未来展览中心由旧厂房改造，总面积2.7万平方米，年税收近2000万元 [16] 具身智能发展 - 帕西尼具身智能工厂6月23日启用，年产能2亿条训练数据，覆盖15+N场景 [18] - 杭州汇金云创人才科创综合体6月9日投用，总投资16亿元，聚焦人工智能等产业 [19] 融资与REITs - 6月18日南方万国数据中心REIT等首批数据中心公募REITs获批 [4][21] - 中金亦庄产业园REIT 6月26日上市，募资10.88亿元，底层资产年收入超1亿元 [21] - 国泰君安临港REIT扩募获批，新增资产估值15.32亿元，2026年分派率4.94% [23]

公募REITs市场发展 - 公募REITs总市值突破2000亿元大关 达到2019 91亿元 [1] - 全市场已成立66只公募REITs 首发募集总规模1744亿元 [1] - 今年以来新成立7只公募REITs 发行规模113亿元 [1] 新发公募REITs项目动态 - 中金中国绿发商业REIT将于6月9日询价 询价区间2 754元/份—3 366元/份 发售份额5亿份 [3] - 中银中外运仓储物流REIT获准发行4亿份 基础设施资产涵盖6个物流项目 总建筑面积30 54万平米 可租赁面积29 97万平米 [3] - 国泰君安临港创新产业园REIT新购入上海康桥项目 建筑面积18 24万平方米 可出租面积10 46万平方米 [3] 细分领域首单REITs创新 - 易方达华威市场REIT为全国首单农贸市场公募REITs 网下认购倍数78 718倍 公众认购倍数407 025倍 [3] - 国泰君安济南能源供热REIT为首单供热基础设施REITs [4] - 华夏金隅智造工场REIT为首单城市更新类REITs [4] - 汇添富九州通医药REIT为首单医药仓储设施类REITs [4] - 中金亦庄产业园REIT为首个汽车制造产业链REITs [4] - 南方润泽科技数据中心REIT为首单数据中心公募REITs 正在申报 [4]

公募REITs市场扩容 - 截至6月5日公募REITs总市值达2019.91亿元突破2000亿元大关 [1] - 2025年以来共成立7只公募REITs发行总规模113亿元 [1][6] - 全市场已成立66只公募REITs首发募集总规模1744亿元 [6] 三单公募REITs新进展 - 中金中国绿发商业REIT将于6月9日询价询价区间2.754-3.366元/份发售总额5亿份 [3] - 中银中外运仓储物流REIT获准发行4亿份覆盖6个物流项目总建筑面积30.54万平米 [3] - 国泰君安临港创新产业园REIT扩募获批新购入上海康桥项目建筑面积18.24万平米 [4] 细分领域首单REITs加速推出 - 易方达华威市场REIT网下认购倍数78.718倍公众认购倍数407.025倍创消费类纪录 [6] - 国泰君安济南能源供热REIT成为首单供热基础设施REITs [6] - 华夏金隅智造工场REIT为首单城市更新类项目 [6] - 汇添富九州通医药REIT为首单医药仓储设施类项目 [6] - 中金亦庄产业园REIT为首个汽车制造产业链项目 [6] - 南方润泽科技数据中心REIT正在申报将成为首单数据中心项目 [6] 政策支持与市场展望 - 上海发改委提出推动基础设施REITs提质扩容 [7] - 广东发文支持民间资本项目发行基础设施REITs [7] - 业内人士预计公募REITs资产类型将更加丰富市场规模将再上新台阶 [7]