报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 去年9月底“止跌回稳”仍是目前政策主基调，稳房价对房地产和消费至关重要，中央定调房地产仍有很大发展空间，预计政策支持力度将进一步发力，包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，政府将逐步推进房地产新发展模式，加大好房子支持力度，现房销售将渐进推进，行业竞争格局将进一步优化，产品力房企优势将强化 [2] 分组1：行业数据 新房成交量 - 上周34个重点城市新房合计成交280.4万平米，环比上升17.3%，较24年周均成交下降3.9%，较本年周均成交上升49.2%；其中一二线城市合计成交258.9万平米，环比上升20.1%，较24年周均成交下降0.9%，较本年周均成交上升51.6%；三四线城市合计成交21.6万平米，环比下降8.7%，较24年周均成交下降29.2%，较本年周均成交上升25.6% [3] - 5月34个重点城市截止上周一手房合计成交724.3万平米，较4月同期环比上升14.7%，较去年5月同期同比下降3.9%，当月成交同比较4月上升13.4pct，年初累计至今成交0.48亿平米，同比下降9.4%；其中一二线城市合计成交662万平米，较4月同期环比上升14.8%，较去年5月同期同比下降4.4%，当月成交同比较4月上升7.9pct，年初累计至今成交4353.5万平米，同比下降5.8%；三四线城市合计成交62.2万平米，较4月同期环比上升13.3%，较去年5月同期同比上升0.8%，当月成交同比较4月上升51.8pct，年初累计至今成交424.1万平米，同比下降35.3% [4][6] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交128.1万平米，环比上升0.7%；5月截至上周累计成交355万平米，较4月同期环比下降16.5%，较去年5月同期同比下降4.2%，当月成交同比较4月下降4.3pct，年初累计至今成交2544.7万平米，同比上升15.8% [11] 新房库存 - 上周15个重点城市合计推盘114万平米，环比-6.1%，合计成交112万平米，成交推盘比为0.99倍，25年2月 - 25年4月对应周成交/推盘比分别为2.34倍、1.36倍和0.86倍；上周末15个重点城市合计住宅可售面积为8935.8万平米，环比持平；上周末15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为19.3个月，环比下降0.4个月 [20] 分组2：行业政策和新闻跟踪 地产行业 - 央行下调LPR10BP，1年期LPR从3.1%降至3.0%，5年期以上LPR从3.6%降至3.5%；下调人民币存款利率，最大降幅25BP，3年期和5年期分别降至1.25%和1.3% [2][27] - 国家统计局新闻发言人表示今年以来房地产市场继续朝着止跌回稳方向迈进，部分一二线城市交易有所恢复；住建部等五部门表示将持续推进城市更新 [27] - 1 - 4月房地产开发投资2.8万亿元，同比-10.3%；商品房销售面积2.8亿平，同比-2.8% [27] - 广州多家银行首套房贷利率下限从3%上调10bp至3.1%，厦门由3.10%上调5bp至3.15% [2][27] - 佛山启动优才安居宜居工作仪式，最高购房补贴可达1000万元；大连优化公积金贷款支持人才发展政策，贷款额度提高20万元；杭州首个市本级“收储”项目落地，为万科项目 [2][27] 物管行业 - 河南南阳实施物业服务规范化整治行动；株洲召开“党建联建美好家园——物业行业管理融入基层治理高质量发展”现场会 [31] 分组3：重点公司公告 地产公司 - 深铁集团向万科提供42亿元借款，万科A以不超60亿元万物云股票质押；华润置地董事秦虹获委任为公司提名委员会成员；保利发展於骁冬辞任董事，彭祎成为非独立董事候选人；首开股份蒋翔宇申请辞去董事职务；中国金茂苏锡嘉拟退任独立非执行董事，董事会推荐刘峰当选 [33] 物管公司 - 5月19 - 23日，贝壳-W共耗资约2750万美元回购股份约441万股；越秀服务朱辉松辞任非执行董事、董事会主席，江国雄获委任 [37] 分组4：板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数下跌1.47%，沪深300指数下跌0.18%，相对收益为-1.29%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第23位 [2][39] - SW房地产板块涨跌幅排名前5位个股为空港股份、亚太实业、南国置业、天房发展、海泰发展；后5位为华夏幸福、格力地产、莱茵体育、鲁商发展、金地集团 [2][39] 物管板块 - 物业管理板块个股平均下跌0.92%，沪深300指数下跌0.18%，相对收益为-0.75%，板块表现弱于大市 [2][47] - 物业管理板块涨跌幅排名前5位个股为宋都服务、浦江中国、卓越商企服务、佳源服务、建发物业；后5位为鑫苑服务、正荣服务、首程控股、佳兆业美好、特发服务 [47] - 截至上周末，板块平均25、26年PE分别为13、11倍，华润万象生活25、26年PE分别为19、17倍，绿城服务分别为13、12倍，中海物业分别为9、8倍，碧桂园服务分别为10、8倍 [50]

核心观点 - 在房地产市场整体止跌回稳进程中，高端住宅市场（尤其是二手房）表现相对坚挺，展现出较强的抗跌性和保值增值能力，其挂牌与成交占比在核心城市出现双增 [1][13][18] 市场整体挂牌情况 - 2025年4月，京沪深杭四城二手房新增挂牌套数环比均出现回落，其中深圳同比降7%，杭州同比降29% [2][7] - 北京4月新增挂牌19222套，环比降19%，同比增17% [6] - 上海4月新增挂牌14729套，环比降22%，同比增60% [6] - 深圳4月新增挂牌5859套，环比降12%，同比降7% [7] - 杭州4月新增挂牌6826套，环比降40%，同比降29% [7] 高端住宅挂牌结构 - 在整体挂牌增速放缓背景下，高端住宅挂牌占比在部分城市逆势上升 [1][8] - 北京4月总价3000万元以上房源新增挂牌占比为0.38%，环比增长 [8] - 上海4月总价3000万元以上高端住宅新增挂牌占比达0.58%，为2025年以来最高点 [1][8] - 深圳高端业主挂牌积极性不升反降，总价800-1000万元和1000-3000万元各面积段占比均出现回落 [8] 高端住宅挂牌量上升原因 - 高位套现的避险心态：部分房东认为豪宅价格可能触及阶段性高点，选择锁定收益；房地产税试点预期等政策不确定性也促使多套房持有者减持高总价资产 [11] - 流动性需求驱动下的资产配置优化 [11] - “卖旧买新”的置换需求前置：以上海为代表的核心城市一手豪宅供应爆发且产品力升级，促使部分客户提前置换 [12] 高端住宅成交表现 - 除杭州外，北京、上海、深圳总价1000万元以上二手房成交占比均呈现同环比齐增态势 [1][13] - 京沪深三城140平方米以上面积段成交套数占比同样稳中有增，显示高端改善和豪宅需求旺盛 [14] - 在一手豪宅供应有限的情况下，部分高端客群为满足自住和资产保值增值需求被“挤压”至二手房市场 [15] 高端住宅价格韧性 - 高端住宅市场呈现“越涨越买”特征，房价持稳，抗跌性良好 [17] - 2025年4月，上海、深圳单月成交超3套的典型项目中，小区价格持稳的比例超过六成，环比涨跌幅基本在10%以内 [17] - 上海、深圳2025年4月可比房价环比增10%以内的小区占比分别达35.88%和34.47% [17] - 价格更保值增值的小区多集中在城市核心区 [17] - 上海徐汇区丝庐花语4月成交均价10.9万元/平方米，环比上涨16% [17] - 深圳南山区半岛城邦花园(二期)成交均价环比涨15%，福田区香格丽苑环比涨17% [17] - 上海普陀区宝华城市之星成交均价108989元/平方米，环比涨5% [18] - 上海静安区枫景苑成交均价123637元/平方米，环比涨12% [18] - 上海浦張区仁恒滨江园成交均价119667元/平方米，环比涨9% [18] - 上海静安区大宁金茂府成交均价132566元/平方米，环比涨9% [18] - 上海徐汇区丝庐花语成交均价108612元/平方米，环比涨16% [18] - 上海HOZ区瑞虹新城铭庭成交均价124143元/平方米，环比涨11% [18] - 深圳南山区华润城润府(三期)成交均价129976元/平方米，环比涨2% [18] 市场展望 - 短期京沪深二手房市场将延续震荡行情，但高端改善和顶级豪宅需求相对稳定，其成交占比或将延续稳中有增 [19] - 增幅大小将受到新房高端改善和豪宅盘供应的影响 [19] - 城市核心区的大户型产品价格抗跌性预计更强 [19]

经济韧性表现 - 4月份社会消费品零售总额同比增长5.1%，其中家用电器和音像器材类、文化办公用品类、家具类、通讯器材类商品零售额分别增长38.8%、33.5%、26.9%、19.9% [1] - 1月份至4月份固定资产投资同比增长4.0%，设备工器具购置投资同比增长18.2%，贡献率达64.5% [2] - 4月份货物进出口总值3.84万亿元，同比增长5.6%，其中出口2.27万亿元增长9.3%，进口1.57万亿元增长0.8% [2] 房地产市场动态 - 4月份70个大中城市中，一、二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，三线城市略有下降，各线城市同比降幅持续收窄 [3] - 稳楼市政策效果显现，房地产市场呈现止跌回稳趋势 [4] 外资配置动向 - 4月份外资净增持境内债券109亿美元，处于较高水平 [5] - 4月下旬外资投资境内股票转为净买入，显示对中国资产信心增强 [5]

货币政策调整 - 2025年首次降息落地，1年期LPR和5年期以上LPR分别下调10个基点至3%和3.5% [2] - 央行此前下调政策利率0.1个百分点并降低存款准备金率0.5个百分点，释放长期流动性约1万亿元 [2] - 六大国有银行同步下调存款利率，三年期和五年期存款利率降幅达25个基点，一年期定存利率跌破1% [3] 房地产行业影响 - 房贷利率降至历史低位，4月全国首套和二套房贷款平均利率分别为3.1%和3.21%，同比分别下降52和98个基点 [4] - 以100万元30年期贷款为例，LPR下调10个基点后月供减少54.88元，利息总额减少近2万元 [4] - 1-4月新建商品房销售面积同比降2.8%，销售额同比降3.2%，70城二手房价格环比下跌0.4% [5] 政策导向与市场预期 - 降息旨在落实中央政治局会议"四稳"要求，标志货币政策进入更积极的宽松周期 [3] - 广州部分银行上调房贷利率加点数，但LPR下调后实际利率与调整前持平 [5] - 分析预计三四季度LPR可能再降10-20个基点，需平衡稳增长与金融稳定目标 [7] 行业动态与监管 - 2024年广州曾出现首套房贷利率低至2.6%的"价格内卷"，后被监管叫停 [7] - 公积金贷款利率下调0.25个百分点，为商业贷款利率优化预留空间 [7] - 政策组合拳包括城市更新、住房保障等措施，将综合修复房地产基本面 [8]

房地产市场运行情况 - 房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进 4月交易和价格基本稳定 部分一二线城市交易活跃度提升[1] - 1-4月新建商品房销售面积下降2.8% 降幅较1-3月收窄0.2个百分点[3] - 40个重点城市1-4月新建商品住宅销售面积同比增长0.1% 销售额同比增长2%[3] 房价表现 - 4月70个大中城市中一二线城市新建商品住宅销售价格环比持平 三线城市环比略有下降[3] - 4月各线城市新建商品住宅销售价格同比降幅收窄 一二三线城市分别收窄0.7 0.5和0.3个百分点[3] - 4月各线城市二手住宅销售价格同比降幅收窄 一二三线城市分别收窄0.9 0.5和0.4个百分点[3] 政策影响与需求前景 - 稳楼市政策陆续落地生效推动销售回稳 部分城市市场交易呈现积极变化[3] - 居民对绿色智能安全的好房子需求不断扩大 老旧小区改造升级和建设提质增效前景广阔[3] - 当前市场总体仍在调整转型过程中 刚性和改善性需求仍待进一步释放 部分地区去化压力较大[3]

证券市场回顾 - 上证综指收于3367.58点，日内波动极低，最高3373.6点 [1] - 深证成指下跌0.08%，收于10171.09点，最高10184.4点 [1] - 创业板指下跌0.33%，收于2032.76点，最高2038.05点 [1] ETF市场表现 股票型ETF整体市场表现 - 收益率中位数为0.0% [2] - 规模指数ETF中博时中证1000增强策略ETF收益率最高（1.81%） [2] - 行业指数ETF中南方中证全指房地产ETF收益率最高（1.62%） [2] - 策略指数ETF中融通中证诚通央企红利ETF收益率最高（0.7%） [2] - 风格指数ETF中华夏中证智选1000价值稳健策略ETF收益率最高（0.79%） [2] - 主题指数ETF中博时中证湖北新旧动能转换ETF收益率最高（1.55%） [2] 股票型ETF涨跌幅排行 - 涨幅前三：博时中证1000增强策略ETF（1.81%）、南方中证全指房地产ETF（1.62%）、华夏中证全指房地产ETF（1.56%） [4] - 跌幅前三：大成中证红利低波动100ETF（-2.96%）、大成中证工程机械主题ETF（-1.71%）、国泰中证机床ETF（-1.48%） [5] 股票型ETF资金流向 - 资金流入前三：华夏上证科创板50成份ETF（5.77亿元）、博时上证科创板100ETF（2.27亿元）、平安中证A500ETF（2.15亿元） [6] - 资金流出前三：易方达创业板ETF（3.46亿元）、南方中证500ETF（3.08亿元）、南方中证1000ETF（2.91亿元） [7] 股票型ETF融资融券概况 - 融资买入额前三：华夏上证科创板50成份ETF（3.86亿元）、国联安中证全指半导体产品与设备ETF（1.68亿元）、华宝中证医疗ETF（1.67亿元） [8] - 融券卖出额前三：南方中证500ETF（9706.12万元）、南方中证1000ETF（8922.03万元）、华泰柏瑞沪深300ETF（1299.06万元） [9] 机构观点 开源证券 - 房地产市场继续朝止跌回稳方向迈进，部分一二线城市交易恢复 [10] - 建议关注强信用房企、住宅与商业地产双轮驱动企业、房地产后服务市场 [10] 国金证券 - 城市更新项目有望在财政资金支持下提速 [11] - 建议关注深耕一线及核心二线城市的房企、中介平台、物管商管龙头 [11]

5月19日国家统计局发布2025年4月宏观经济和房地产数据。 房地产行业出现季节性调整，行业交易迎来周期性变化。不过积极的信号是，房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进，主要体现在以下几个方面： 一、商品房销售面积降幅持续收窄，1-4月销售面积为2.8亿平方米，同比降幅较1-3月收窄0.2个百分点至2.8%，创近22个月累计同比降幅新低。4月单月销 售面积同比降幅已连续7个月低于5%，需求端筑底企稳信号明显。 二、房价运行总体稳定，4月70城房价同比指数持续修复，各能级房价同比降幅持续收窄，一二线新房价格环比延续止跌。 三、房地产库存和新开工有所改善。随着房地产销售回暖，房地产企业商品房库存减少，4月末，商品房待售面积7.8亿平方米，比3月末减少522万平方 米。 值得注意的是，核心城市成交量同比延续企稳，一二线房价环比稳中有升，4月份行业供求关系与市场信心均在持续修复。 国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，当前房地产市场总体仍在调整转型过程中，刚性和改善性需求仍待释放，部分地区房地产 去化压力依然较大，促进房地产止跌回稳仍需继续努力。 01 商品房销售面积降幅持续收窄 4月降幅连续7个月低 ...

5月19日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍2025年4月份国民经济运行情况，并答记者问。 4月份商品房待售面积比3月份继续减少，已经连续两个月待售面积下降。1-4月份全国房屋新开工面积的同比降幅 也比1-3月份收窄了0.6个百分点。 付凌晖表示，总的来看，在各项促进房地产市场止跌回稳政策的作用下，4月份房地产市场基本稳定。从未来看， 居民对绿色智能安全的"好房子"需求在不断扩大，老旧小区改造升级，房地产建设提质增效的前景广阔。但也要 看到，当前房地产市场总体上仍在调整转型过程当中，刚性和改善性的需求仍待进一步地释放，促进房地产回稳 仍需要继续努力。 下阶段，要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极主动适应房地产市场供求关系发生重大变化的现实，强 化政策协同发力，持续加大好房子建设的供应力度，积极推动城市更新行动和保障房的建设，加快构建房地产新 发展模式，更好满足人民群众美好居住的需求，促进房地产市场平稳健康发展。 文/北京青年报记者 董鑫 编辑/马晓晴 （北京青年报客户端） 国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，去年四季度以来，各地区各部门认真贯彻落实党 中央关于促进房地产市场止跌回 ...

房地产市场政策效果显现 - 各地区各部门贯彻落实党中央关于"促进房地产市场止跌回稳"的决策部署，出台多项稳楼市政策，支持刚性和改善性住房需求，降低购房成本，取得积极成效 [1] - 今年以来政策效果继续显现，房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进 [1] - 预计各项政策有望继续加快落实，具体政策主要聚焦城中村改造、高品质住房供给、收购存量房等方面 [1] 房价运行情况 - 4月份一线城市新建商品住宅销售价格环比由3月份上涨0.1%转为持平，其中北京和上海分别上涨0.1%和0.5%，广州和深圳分别下降0.2%和0.1% [2] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，与3月份相同，三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅与3月份相同 [2] - 4月份一线城市二手住宅销售价格环比由3月份上涨0.2%转为下降0.2%，二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.4%，降幅比3月份分别扩大0.2个百分点和0.1个百分点 [2] - 4月份各线城市商品住宅销售价格同比降幅继续收窄，其中一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别收窄0.7个百分点、0.5个百分点和0.3个百分点 [2] 市场交易情况 - 前4个月新建商品房销售面积下降2.8%，降幅比前3个月收窄0.2个百分点 [4] - 40个重点城市前4个月新建商品住宅销售面积和销售额同比分别增长0.1%和2% [4] - 4月末商品房待售面积比3月末继续减少，连续两个月减少 [4] - 前4个月全国房屋新开工面积同比降幅比前3个月收窄0.6个百分点 [4] - 前4个月房企到位资金3.26万亿元，同比下降4.1%，国内贷款同比由降转增 [5] 市场分析与展望 - 各线城市一二手房价格处于阶段性调整阶段，核心城市需求韧性显现，部分区域温和上涨 [3] - 一线城市内部出现分化，北京和上海新房价格上涨，显示出这两个城市的房地产市场仍有一定支撑因素 [3] - 二线城市整体相对稳定，但二手房市场交易活跃度下降，导致价格出现调整 [3] - 三线城市的下行压力持续存在，与市场库存高、需求释放不充分等中长期性因素有关 [3] - 居民对绿色、智能、安全的好房子需求不断扩大，老旧小区改造升级、房地产建设提质增效前景广阔 [5] - 需要强化政策协同发力，持续加大"好房子"建设供应力度，积极推动城市更新行动和保障房建设 [5]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年4月70城新房销售价格环比降幅持平、同比降幅缩小，一线城市新房价格环比持平；二手房销售价格同比降幅收窄，一线城市二手房价格环比由涨转跌，二、三线城市降幅环比扩大 [8][29] - 年初至今在促进房地产市场止跌回稳政策作用下，2025年以来中国房地产市场继续朝着止跌回稳方向迈进，部分一二线城市交易有所恢复，房价运行总体稳定 [8][29] - 在积极财政政策和适度宽松货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善住房供求关系，加快止跌回稳进程 [8][29] 根据相关目录分别进行总结 新房价格同比降幅缩小，一线新房价格环比持平 - 新建商品住宅环比方面，一、二、三线城市环比分别为0.0%、0.0%、 - 0.2%（3月分别为 + 0.1%、0.0%、 - 0.2%），70城整体环比 - 0.1%，降幅较3月持平；同比方面，一、二、三线城市同比分别为 - 2.1%、 - 3.9%、 - 5.4%（3月分别为 - 2.8%、 - 4.4%、 - 5.7%），70城整体新房价格同比降幅缩小0.5pct至4.5% [5][14] - 2025年4月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为22、3、45个（3月分别为24、5、41个），同比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、0、67个（3月分别为2、0、68个） [5][15] 二手房价同比降幅缩小，环比降幅扩大 - 4月70城二手房价格环比 - 0.4%，降幅环比扩大0.2pct；同比 - 6.8%，降幅缩小0.5pct [6][19] - 一、二、三线城市环比分别为 - 0.2%、 - 0.4%、 - 0.4%（3月分别为 + 0.2%、 - 0.2%、 - 0.3%），同比分别为 - 3.2%、 - 6.5%、 - 7.4%（3月分别为 - 4.1%、 - 7.0%、 - 7.8%），降幅分别缩小0.9pct、0.5pct、0.4pct [6][19] - 2025年4月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为5、1、64个（3月分别为10、4、56个），同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个（3月分别为0、0、70个），70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [6][22] 新房上海同环比领涨，二手房价格35城同比均下降 - 2025年4月一二线重点35城新房价格同比上海、太原、杭州3城上涨，环比大连、上海、天津等16城实现上涨，上海以环比 + 0.5%，同比 + 5.9%领跑35城；一线城市中仅上海实现新房价格同环比增长；新房1 - 4月整体同比上海、太原分别以同比 + 5.7%、 + 1.1%领跑35城 [7][26] - 4月35城二手房价格同比均下降，上海、成都、西宁环比上涨0.1%、0.1%、0.1%，呼和浩特、南昌、福州同比下跌10.5%、9.5%、8.8%；1 - 4月整体上海以同比 - 1.6%领跑，呼和浩特、南昌同比跌幅超10%，一线城市上海、北京、深圳、广州分别同比 - 1.6%、 - 2.5%、 - 4.8%、 - 8.9% [26] 投资建议 - 推荐布局城市基本面较好、能把握改善型客户需求的强信用房企，如绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团、中国金茂 [8][29] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的企业，如新城控股、龙湖集团 [8][29] - 推荐二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔的企业，如贝壳 - W、我爱我家 [8][29]