项目概况 - 上海徐汇东安新村项目是上海史上最大的城市更新项目 涉及三宗涉住宅地块 总出让金额523.03亿元 用地面积15.93万平方米 地上计容面积60.05万平方米[1] - 三宗地块分别为徐汇区C030301单元125-31地块、127b-23地块和127b-24地块 其中127b-23地块规划建设5幢17-25层住宅楼共206户 由上海新枫安企业发展有限公司以83.5亿元竞得[1] - 项目定位为国际医创社区 是世界级医疗科创枢纽的重要组成部分 不仅改善板块居住条件 更是城市功能的迭代[10] 土地交易与股权结构 - 三宗地块通过协议方式出让 125-31地块总价341.35亿元 127b-24地块总价98.18亿元 127b-23地块总价83.5亿元[1][5] - 125-31地块和127b-24地块的股权及债权进行捆绑转让 交易对价总额154.78亿元 涉及新东安公司和新百安公司90%股权 资产净值合计76.73亿元 估值合计81.6亿元[5] - 中海地产、招商蛇口、徐汇城投和中旅投资组成联合开发主体 通过股权交易获得125-31地块和127b-24地块开发权 两幅地块总成交代价405亿元 其中现金支付154.78亿元 其余为债权[6][7] 企业投资与战略布局 - 中海地产以81.53亿元收购新东安公司50.5%股权及相关债权和新百安公司30.5%股权 补仓上海核心地段土地储备[7][9] - 招商蛇口2025年前7个月在上海仅新增两宗地 此次通过联合开发加码徐汇滨江板块投资[3][10] - 中旅投资作为央企首次参与上海大型城市更新项目 强项是文旅地产开发与运营[7] 市场环境与行业趋势 - 头部房企在上海面临土地储备不足问题 中心城区核心地段地块数量有限 近两年上海豪宅热销导致去化速度快于拿地速度[4] - 优质土地储备成为房企销售额最重要保障 中海地产2024年在上海销售额超700亿元 但拿地仅耗资68亿元 2025年1-8月全口径销售额161.6亿元排名第四[4][8] - 东安新村两幅地块住宅货值预计达600亿元 是上海历史上最大的豪宅开发项目之一 其中125-31地块住宅货值近500亿元 127b-24地块住宅货值近150亿元[8] 项目开发规划 - 125-31地块为综合体地块 容积率4.38 限高195米 总住宅体量约27.3万平方米 楼面价12.41万元/平方米[5] - 127b-24地块容积率2.62 限高100米 总住宅体量约7.91万平方米[5] - 项目南邻西岸金融城 总建面约180万平方米 投资超600亿元 包含商场、超甲级写字楼、酒店及文化艺术场馆等业态[10]

当前房地产市场依然低迷是不争的事实，在多重政策利好作用下，持续下行的幅度在趋缓也是客观现象，所以在这样的关键节点，该如何趁热打铁让房地产 尽快止跌回稳，则成了当前最重要的政策部署。 我虽然特讨厌买涨不买跌的逻辑怪象，但现实中又不得不承认这样的逻辑在左右着市场的走向。也就是说，即使买房自住，其实受买涨不买跌的影响也是巨 大的。这也就不难理解楼市在房价久未止跌的情况下，购房者又多么没办法地保持理性观望了。 现在地方缺钱，开发商缺钱，老百姓也缺钱，即使你有钱，刚需的房子卖不动，那么想改善的人群房子也卖不掉，想买房还是买不了。这种循环就无法形成 闭环，导致很难有解。 房地产作为资金密集型行业，你越是需要钱的时候，就越没人给你钱。"晴天送伞、雨天收伞"的行为更断了你的后路。房地产行业的发展模式本质上就 是"金融驱动型"模式，在房企拿地、开发、销售的全流程，这种"命脉"环节哪一个地方都不能出问题，这种依赖程度远超其他行业。 老百姓也是如此，想买房可能需要几代人的共同努力，杠杆也是加到了没边，但我认为银行降低首付比例并不是最优解，降低房贷利率比降低首付更科学。 因为15%的首付比例已经很低了，在大城市几百万的房子，85%的 ...

项目背景与历史意义 - 大成面粉厂是深圳改革开放历史的重要见证 始建于1980年 作为蛇口工业区首批建设项目 2023年被纳入蛇口改革开放史迹游径[1] - 建筑原为面粉生产设施 现需在保留历史风貌基础上进行绿色改造 面临资金与改造方案的双重挑战[1][2] 改造方案与技术要求 - 改造遵循"新旧缝合"理念 既保留筒仓历史原貌 又按国家绿色建筑二星标准及海绵城市要求建设[2] - 项目由中集集团通过股权并购获得地块所有权 需完成从股权整合到开发建设的全过程资金配置[2] 金融解决方案 - 珠海华润银行提供"并购+开发+监管"全流程方案 包括3.13亿元并购贷款用于收购招商蛇口持有的49%股权 实现项目公司100%控股[2] - 配套6亿元房地产开发贷款 专项用于土建、绿化及配套设施建设 资金使用受南山区住建局三方监管[3] - 采用绿色金融债券专项资金 降低融资成本 符合国家双碳目标要求[3] 项目效益与行业价值 - 改造后年节约标煤48.95吨 减少二氧化碳排放85.82吨 同步降低氮氧化物(21.65千克)、二氧化硫(13.52千克)及烟尘(2.77千克)排放[4] - 形成可复制的城市更新金融模式 通过内部协同与专业机构合作 满足股权并购、项目融资、资金监管等复杂需求[4][5] - 项目预售资金流入增强资金流动性 金融支持方案为历史遗迹改造提供标准化范本[3][5]

项目背景与历史意义 - 大成面粉厂是深圳改革开放的标志性建筑 始建于1980年 作为蛇口工业区首批项目之一 承载城市历史记忆[1] - 2023年该厂被纳入蛇口改革开放史迹游径 成为城市文化记忆的重要载体 面临旧建筑改造与功能焕新的挑战[1] 改造规划与核心要求 - 中集集团主导改造 坚持"新旧缝合"理念 既保留史迹风貌又符合绿色建筑二星标准及海绵城市要求[2] - 项目需平衡历史保护与现代化开发 目标是将工业遗址转化为融合文化、绿色技术的新地标[2] 金融解决方案设计 - 珠海华润银行提供"并购+开发+监管"全流程方案 包括3.13亿元并购贷款用于收购项目公司49%股权 实现中集集团100%控股[2] - 配套6亿元房地产开发贷款 专项用于土建、绿化及绿色建筑设施建设 资金使用受三方监管协议约束[3] - 创新运用绿色金融债券专项资金 降低融资成本 响应国家双碳目标[3] 资金监管与风险控制 - 银行联合南山区住建局建立专项监管系统 要求资金划转需经评估公司用途审核及住建局进度审批[3] - 预售资金纳入监管体系 确保资金精准用于项目建设 避免挪用或浪费[3][4] 项目效益与行业价值 - 改造后年节能48.95吨标煤 减排二氧化碳85.82吨 同步减少氮氧化物21.65千克、二氧化硫13.52千克等污染物[4] - 金融模式为城市更新提供可复制方案 通过全流程资金支持、绿色金融工具与跨部门协作 解决历史项目融资痛点[5] - 项目推动工业遗址功能转型 形成文化-商业-环保多元融合的新地标 提升区域价值[4][5]

购房地图资源更新 - 班长原创购房地图下载包包含38张各类购房地图及18张合肥9区自制小学初中学区分布图 [1] - 8月份新增合肥板块分布图、仰光&卫岗王卫&政务东购房地图、合肥配建租赁小区分布图 [3] - 瑶海区购房地图正在制作中 [3] 重点区域开发进展 - 政务东仰光片区成功供应5宗居住用地 中海观庐府即将首开 [4] - 卫岗王卫片区自2022年启动城市更新后 城市界面和配套持续升级 [4] 板块与租赁住房分布 - 合肥板块分布示意图重新制作 帮助市场参与者识别113个板块位置 [6] - 全市113个配建租赁用房项目中 蜀山区20个居首 新站区16个 滨湖区15个 庐阳区仅5个 [7] - 配建租赁项目覆盖8区2县 政务区无相关项目 [7] 基础设施与楼盘信息 - 2025年待售在售楼盘和地铁规划分布图于9月5日更新 包含土拍楼盘位置及销售状态均价 [9][12] - 地铁分布示意图包含第四批次待批复规划 [14] - 商业分布图涵盖商业大平层及盒马鲜生等零售业态 [31] 区域专项地图覆盖 - 政务区、滨湖区、高新区提供完整区域购房地图 含在售楼盘与规划信息 [16] - 经开区地图包含肥西泛经开片区 庐阳区地图排除环城河内区域 [18] - 包河区分板块制作仰光&卫岗王卫&政务东、淝河板块、滨湖卓越城、省府北四类地图 [20] - 蜀山区聚焦蜀山经开区和运河新城板块 [23] - 瑶海区覆盖三十埠和东部新中心板块 [25] - 新站区包含少荃湖、陶冲湖、职教城3个板块 [27] - 三县中肥东县侧重大费和睦湖板块 肥西县覆盖滨湖西产城融合示范区繁华西&华南城 长丰县聚焦北城板块 [29] 教育资源配置 - 基于2025年合肥中小学学区方案 制作9区小学初中学区分布图 标注全部小区名称 [31] - 高中分布图包含规划待建高中位置 反映租售比关注度提升趋势 [12]

在居住品质升级需求日益迫切与城市更新战略持续深化的双重背景下，传统装修模式面临效率低、质量不稳定、资源消耗大等多重痛点。工业化内装凭借工 厂预制、现场装配的核心优势，正逐渐成为破解行业难题、推动房屋建设与改造变革的关键力量。从新建住宅的品质提升到老旧建筑的焕新改造，从单个家 庭的居住需求满足到城市层面的系统性更新，工业化内装的价值在多方实践中不断凸显，发展路径与行业影响也逐渐清晰。 值得注意的是，在老旧建筑改造中，工业化内装能通过创新工艺减少对原有结构的破坏。中国建筑装饰协会住宅产业分会专家、华耐智装科技装配事业部总 经理张开飞在沙龙上表示，针对老房管线改造难题，行业已形成成熟解决方案。水平管线优先走吊顶或边吊，避免地面开挖；竖直管线则与家具、墙板结 合，采用蓝牙开关、WiFi控制等技术减少墙体凿孔，既保证管线检修便捷性，又维持建筑结构稳定性。 北京商报记者了解到，在部分老房厨卫改造项目中，工业化内装可实现5天完工且不影响居民正常生活，大幅缩短施工周期，降低搬家、租房等衍生成本。 业内人士表示，工业化内装契合当下建筑行业发展趋势，是解决传统装修痛点的有效路径，或将成为未来房屋建设与城市更新的主流选择之一。一方 ...

财务表现 - 上半年营业收入43.58亿元同比下降11.93% 归属净利润5.59亿元同比下降10.85% 扣非净利润5.37亿元同比下降12.99% [1] - 第二季度营业收入26.84亿元同比下降4.43% 归属净利润4.65亿元同比下降13.04% 扣非净利润4.59亿元同比下降13.42% [1] - 综合毛利率28.20%同比提升0.15个百分点 归属净利率12.83%同比提升0.16个百分点 [2] 业务结构 - 勘察设计业务收入31.94亿元同比下降15.44% 毛利率33.49%同比提升0.57个百分点 [2] - 工程总承包收入7.39亿元同比增长0.63% [2] - 工程试验检测收入1.64亿元同比增长32.06% 毛利率23.3%同比提升3.18个百分点 [2] - 监理业务收入1.26亿元同比下降8.71% [2] 现金流与资产负债 - 经营活动现金流净流出13.47亿元同比多流出1.23亿元 收现比73.83%同比下降2.45个百分点 [3] - 第二季度经营活动现金流净流出2.74亿元同比多流出0.47亿元 收现比44.82%同比下降9.55个百分点 [3] - 资产负债率49.97%同比下降3.34个百分点 应收账款周转天数455.35天同比增加150.88天 [3] 订单与战略布局 - 上半年新签合同额93.90亿元超额完成计划 在手订单充裕 [4] - 数字化解决方案在港珠澳大桥 G109等重点项目实现全生命周期落地 获得黄茅海大桥等国际奖项 [4] - 积极开拓城市更新业务 聚焦老旧街区改造 城中村改造等资金密集方向 [4] - 低空经济领域深度参与空域规划 标准制定及产业园EPC项目 在浙江省形成一体化领先优势 [4] 费用管理 - 期间费用率9.89%同比下降0.02个百分点 销售费用率1.64%同比下降0.16个百分点 [2] - 管理费用率4.20%同比下降0.31个百分点 研发费用率4.99%同比上升0.14个百分点 [2] - 财务费用率-0.93%同比上升0.31个百分点 [2]

投资评级 - 维持买入评级 [9] 核心观点 - 海外业务持续扩张，城市更新及低空经济成为新增长点 [1][6][11] - 2025年上半年新签合同额93.90亿元，超额完成计划，在手订单充裕 [11] - 公司以数字化赋能业务，在智慧公路、智慧城市等领域形成全生命周期解决方案能力 [11] - 主动布局城市更新业务，聚焦老旧街区改造、城中村改造及基础设施建设等资金密集方向 [11] - 低空经济全面起势，参与国家空域划设、标准制定及地方专项规划，形成一体化优势 [11] 财务表现 - 上半年营业收入43.58亿元，同比减少11.93%；归属净利润5.59亿元，同比减少10.85% [2][6] - 单二季度营业收入26.84亿元，同比减少4.43%；归属净利润4.65亿元，同比减少13.04% [2][6] - 主营业务勘察设计收入31.94亿元，同比下降15.44%；工程试验检测收入1.64亿元，同比增长32.06% [11] - 综合毛利率28.20%，同比提升0.15个百分点；勘察设计业务毛利率33.49%，同比增加0.57个百分点 [11] - 期间费用率9.89%，同比下降0.02个百分点；归属净利率12.83%，同比提升0.16个百分点 [11] - 经营活动现金流净流出13.47亿元，同比多流出1.23亿元；收现比73.83%，同比下降2.45个百分点 [11] - 资产负债率同比下降3.34个百分点至49.97%；应收账款周转天数增加150.88天至455.35天 [11] 业务分析 - 新签合同额93.90亿元，超额完成上半年计划 [11] - 依托BIM+AI平台与国产OSIS桥隧软件，在港珠澳、G109、樟宜污水厂等标杆项目实现全生命周期落地 [11] - 在黄茅海大桥、双堡特大桥等项目中获得国际奖项 [11] - 工程总承包及项目管理收入7.39亿元，同比增长0.63%；监理收入1.26亿元，同比下降8.71% [11] - 研发费用率4.99%，同比提升0.14个百分点；财务费用率-0.93%，同比提升0.31个百分点 [11] 增长驱动 - 城市更新业务从政策研究、业务交流、项目规划、融资咨询全链条发力 [11] - 低空经济在国家层面参与空域划设、标准制定及重大工程专项行动 [11] - 在地方层面主导浙江省专项规划、产业园EPC和起降场融合设计 [11] - 数字化整体解决方案覆盖智慧公路、智慧城市和"全水全交通"领域 [11]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为增持（维持）[6] 报告核心观点 - 2025年8月土地市场热度回落 核心30城宅地成交建面单月同比大幅下降42%[1][3] - 2025年1-7月百城宅地成交呈现"量稳价升"态势 成交建面微增0.3%而楼面均价大幅上涨24%[1] - 房企拿地策略分化明显 TOP50房企新增土储价值同比增长36%但面积下降2%[2] - 核心城市土地市场占比显著 30城以52%的成交面积贡献了85%的成交总价[4] - 投资建议聚焦三条主线：产品力强的龙头房企、存量资源丰富的运营商和物业服务企业[5][117] 百城土地供需情况 - 2025年1-7月百城土地供应建面7.00亿平 累计同比-12.7%[11] - 2025年1-7月百城土地成交建面6.20亿平 累计同比-5.9%[11] - 住宅用地供应1.26亿平 累计同比-16.8%[21] - 住宅用地成交1.09亿平 累计同比+0.3%[1][21] - 一线城市供需比1.1 供应554万平(-15.5%) 成交508万平(-5.7%)[1][29] - 二线城市供需比1.1 供应5914万平(-3.2%) 成交5151万平(+11.1%)[1][39] - 三线城市供需比1.2 供应6126万平(-26.8%) 成交5216万平(-8.0%)[1][48] 土地成交价格表现 - 2025年1-7月百城土地成交楼面均价1715元/平 累计同比+19.3%[55] - 百城宅地成交楼面均价7391元/平 累计同比+23.7%[1][55] - 一线城市宅地楼面均价39229元/平 累计同比+37.5%[1][66] - 二线城市宅地楼面均价8336元/平 累计同比+19.0%[1][69] - 三线城市宅地楼面均价3360元/平 累计同比+12.4%[1][76] TOP50房企拿地分析 - 2025年1-8月新增土储价值6259亿元 累计同比+36.3%[2][81] - 2025年1-8月新增土储面积4254万平 累计同比-2.0%[2][86] - 新增土储价值前三：中海地产(664亿元) 绿城中国(615亿元) 保利发展(528亿元)[2][89] - 新增土储面积前三：中海地产(316万平) 绿城中国(283万平) 保利发展(256万平)[2][89] 核心30城市场表现 - 2025年8月成交宅地102宗(-22.1%) 建面607万平(-42.1%) 总价494亿元(-38.0%)[3][95] - 2025年8月楼面均价8145元/平(+7.0%) 整体溢价率6.3%(+1.4pct)[3][95] - 2025年1-8月成交宅地906宗(+19.4%) 建面6247万平(+3.4%) 总价7313亿元(+32.1%)[3][97] - 2025年1-8月楼面均价11707元/平(+27.8%) 整体溢价率12.9%(+7.9pct)[3][97] - 2025年1-7月核心30城宅地成交占比：建面占百城51.9% 总价占百城84.8%[4][103] - 核心6城(北京上海广州深圳杭州成都)宅地成交占比：建面占百城14.4% 总价占百城50.3%[4][103] - 2025年8月有2宗宅地溢价率超20% 分别位于深圳(溢价率34.81%)和南京(溢价率44.24%)[3][114][115] 投资建议方向 - 推荐产品美誉度高、销售排名提升的稳健龙头：保利发展、招商蛇口、中国金茂等[5][117] - 推荐存量资源丰富、具备运营核心竞争力的企业：华润置地、上海临港、新城控股等[5][117] - 看好物业服务行业长期发展空间：招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务等[5][117]

行业投资评级 - 看好行业评级 [2] 核心观点 - 行业总量偏弱但区域投资随国家战略布局深入将获得较大弹性 [2] - 地产政策持续优化推动城市高质量发展 [2] - 城市更新挖掘存量市场潜力 [2] 建筑装饰行业市场表现 - 建筑行业周涨幅-1.37% 跑输沪深300指数(-0.81%)和上证综指(-1.18%)但跑赢中小板(-2.29%) [3] - 周度表现最佳子行业为基建民企(+8.49%) 装饰幕墙(+1.73%)和生态园林(+0.57%) [1][5] - 年度表现最佳子行业为基建民企(+39.07%) 生态园林(+33.94%)和专业工程(+24.66%) [1][5] - 周度个股涨幅前五：交建股份(+27.67%) 宏润建设(+24.16%) 能辉科技(+16.21%) 正平股份(+14.13%) 圣晖集成(+13.86%) [2][9] - 周度个股跌幅前五：深桑达A(-14.59%) 华建集团(-12.48%) 山水比德(-10.94%) 新城市(-10.86%) 园林股份(-10.52%) [2][9] 行业政策动态 - 住建部强调提升城市工作能力素质 加强人才培养和领导班子建设 [2][11] - 推动高水平立法促进住房城乡建设高质量发展 编制"十五五"立法规划 [2][11] - 福州市打造城市高质量发展新范式 通过顶层谋划和创新路径推动多元应用场景落地 [12] 重点公司动态 - 龙建股份中标3.10亿元农村公路改造项目 占2024年营收1.69% [2][13] - 浙江交科中标100.99亿元高速公路项目 占2024年营收21.14% [2][13] - 浦东建设中标12.71亿元项目 占2024年营收6.74% [14] - 东南网架中标30.09亿元EPC项目 占2024年营收26.77% [14] - 宁波建工中标11.17亿元快速路项目 占2024年营收5.30% [14] - 宏润建设中标3.88亿元快速路工程 占2024年营收6.55% [14] 投资建议标的 - 低估值央企推荐：中国化学 中国中铁 中国铁建 关注中国电建 中国能建 中国交建 中国中冶 东华科技 [2] - 国企推荐：四川路桥 安徽建工 关注新疆交建 [2] - 民营企业推荐：志特新材 鸿路钢构 关注中岩大地 深圳瑞捷 华阳国际 [2] - 国际工程企业推荐：中钢国际 中材国际 [2] 重点公司估值表现 - 中国中铁2025年预测PE 5.0倍 归母净利润272.59亿元 [18] - 中国铁建2025年预测PE 4.9倍 归母净利润220.49亿元 [18] - 中国化学2025年预测PE 7.4倍 归母净利润62.29亿元 [18] - 四川路桥2025年预测PE 9.6倍 归母净利润79.82亿元 [18] - 鸿路钢构2025年预测PE 14.6倍 归母净利润8.39亿元 [20] - 志特新材2025年预测PE 27.3倍 归母净利润1.84亿元 [20]