行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18] 核心观点 - 《住房租赁条例》正式出台 填补住房租赁领域顶层立法空白 推动住房租赁市场高质量发展 完善租购并举制度保障 [3] - 条例鼓励居民家庭出租自有住房 支持企业盘活改造存量资产用于租赁 多渠道增加租赁住房供给 [4] - 租购同权政策推进有助于解决三类群体住房难题 增强承租人权益保障 [5] - 专业化住房租赁企业培育将提升机构化率 租赁住房REITs市场成熟使资产收益率吸引力持续提升 [6] - 7月新房价格同比跌幅连续9个月收窄 但销售金额同比降幅扩大至14.08% [8][9] - 土地市场呈现量缩价涨趋势 一线城市溢价率创年内新高 核心地块热度高涨 [10] - 二手房市场呈现供给放量需求萎缩特征 高能级城市韧性较强 [11] - 房企境内债券融资延续净流入态势 二级市场交易热度平稳 [12] 市场表现数据 - 7月70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市数量减少8个至6个 [9] - 7月商品房销售面积和销售金额环比分别下降45.81%和47.55% [9] - 前7月房地产开发投资规模同比下降12.00% [10] - 商品房待售面积连续5个月环比下降至7.65亿平方米 [10] - 个人按揭贷款和定金及预付款同比分别下降9.30%和9.90% [10] - 百城二手房挂牌量同比增长11.58% [11] - 重点城市租金房价比升至2.17% 核心城市优质租赁资产投资回报率接近5年期定期存款利率 [6] 政策动态 - 国务院第九次全体会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [9] - 北京上海等地推出优化住房限购政策 加大公积金贷款支持力度 降低商业贷款首付 [9] - 专项债土地收储加速 金融政策协调巩固行业企稳态势 [2]

房地产市场历史与现状 - 中国住房制度改革自1998年启动后二十余年间 房地产价格持续大幅上涨 推动早期购房者资产显著增值 [1] - 房地产市场发展催生以炒房客为代表的投资群体及房产中介行业 大型企业和机构通过囤积房源推高售价 [1] - 当前市场逐渐饱和且国家出台强力调控政策 未来五年拥有两套及以上住房群体面临严峻挑战 [1] 多套房产持有者面临的挑战 - 变现难度提升：购房初衷多为投机性预期 但租购并举政策及保障性住房体系挤压商品房价格上涨空间 [2] - 出租收益难以与政府廉租房和共有产权房竞争 长期持有需承担维修及物业管理等额外费用 [2] - 资产贬值风险：房住不炒政策下普通商品住宅增值空间微乎其微 货币购买力下降导致实际资产贬值 [4] - 举例说明：五年前100万元购入房产 当前名义价值未变但实际购买力已下降 [4] 住房需求与供应体系变化 - 当前多数真实需求者已拥有房产 未购房群体可通过廉租房和共有产权房等多样化选择满足需求 [6] - 住房供应体系健全完善导致商品房刚性需求大幅缩减 [6] - 投资性多套房产未来五年将面临变现困难与资产贬值的双重困境 [6]

国际国内金融局势 - 美联储2025年3月维持联邦基金利率在4.25%-4.5%不变 但8月23日释放降息信号后市场对9月降息概率押注飙升至91.3% [1] - 境外机构2024年四季度增持中国债券超3000亿元 上海自贸试验区内企业跨境购买境外高息存单规模同比增长45% [3] - 中国央行2024年9月降准0.5个百分点并将逆回购利率下调至1.5% 2025年5月再次降准0.5个百分点并将7天逆回购利率降至1.4% [3] - 2025年上半年新发放企业贷款加权平均利率降至3.68% 为历史最低水平 [3] - 2025年上半年住户存款增加10.77万亿元 但7月单月减少1.11万亿元 非银机构存款激增2.14万亿元 [1][3] 存款利率与资金流动变化 - 三年期大额存单利率从2023年2.8%降至2025年1.8%-2.2% 而同期股债平衡型基金平均收益达4.5% [3] - 2025年1月居民购汇额度使用率同比提升22个百分点 部分客户跨城抢购年化4.5%的美元存单 [3] - 东莞农村商业银行2025年5月推出大额取款绿色通道 将预约时间从3天缩短至24小时 [4] 现金存取新规调整 - 个人办理单笔5万元以上现金存取时不再强制登记资金来源或用途 [4] - 金融机构对低风险客户简化流程 对高风险客户强化核查 现金汇款等一次性交易超5万元仍需登记身份信息 [4] - 建设银行与工商银行推出手机银行大额取款预约功能 客户可在线填写资金用途并通过系统核验 [4] - 银行需结合多维度数据实时更新风险画像 半年内累计取现超50万元的客户自动触发人工复核 [5] 货币政策与市场影响 - 2025年8月25日央行开展6000亿元1年期MLF操作 逆回购利率维持1.4% [6] - 专家建议储户将60%-70%资金配置存款或国债 30%-40%投向基金及债券等产品 [6] - 2025年7月股债平衡型基金最大回撤控制在5%以内 优于纯权益产品 [6] 房地产行业动态 - 2025年1-7月TOP100房企销售额同比下降13.3% 7月单月下降18.2% [7] - 国务院2025年9月15日实施《住房租赁条例》 推动租购同权及租金透明监测 [7] - 一线城市优质地段改善型项目去化率超80% 房企探索机器人配送与智慧社区等运营模式 [7][14] 金融机构监管与创新 - 2025年第二季度7名银行基层员工因反洗钱违规被个人处罚 某支付机构总经理因系统缺陷被罚25万元 [10] - 东莞农村商业银行推出部分提前支取加转让组合产品 持有满6个月的存单实际收益达2.1%-2.3% 较普通存款提升30% [12] - 银行需对涉及境外关联方的客户同步符合国内新规与国际反洗钱标准 [5] 资产配置与政策工具 - 通过国家外汇管理局跨境理财通专区可查询境外高息存单产品 科创金融试点对高学历人才提供额外贴息 [14] - 重庆中心城区2025年12月31日前购房可享1%补贴 武汉硚口区以旧换新最高补30万元 [16] - 建议通过银行官方渠道核实存单状态 使用转让计算器测算实际收益 [16]

国际货币政策与市场影响 - 美联储2024年9月至12月连续三次降息共75个基点 联邦基金利率从5.25%-5.5%降至4.25%-4.5% [1] - 美元指数从2024年9月105.8回落至2025年7月102.3 人民币对美元汇率从7.35升至7.18 [1] - 中国央行2024年9月降准0.5个百分点并下调逆回购利率20个基点至1.5% 2025年5月再次降准0.5个百分点且逆回购利率降至1.4% [2] 跨境资本流动与利率变化 - 2024年四季度境外机构增持中国债券超3000亿元 上海自贸区内企业购买境外高息存单规模同比增长45% [1] - 2025年1月居民购汇额度使用率同比提升22个百分点 国内存款特种兵抢购年化4.5%美元存单 [1] - 2025年上半年新发放企业贷款加权平均利率降至3.68% 创历史最低水平 [2] 国内房地产价格趋势 - 2024年12月70个大中城市中一线城市商品住宅销售价格环比上涨0.2% 结束连续18个月下跌 [1] - 全国百城新建住宅平均价格连续18个月环比下跌 部分二三线城市房价较历史高点回调超30% [1] - 上海深圳2025年1月新房价格环比分别上涨0.5%和0.2% 北京广州二手房价格环比上涨0.5%和0.9% [7] 人口结构与住房需求变化 - 60岁以上人口占比从2020年18.7%升至2024年19.8% 预计2030年突破25% [4] - 2024年出生人口降至850万创历史新低 首次置业需求将减少30%以上 [4] - 人均住房面积达42平方米 但人均GDP仅为欧洲一半水平 [4] 城镇化发展与房价预期 - 2030年常住人口城镇化率目标70% 较2021年63.9%提升6.1个百分点 [5] - 未来五年新增城镇人口约1.13亿 年均1250万人低于2010-2020年年均2000万人 [5] - 2025-2030年全国房价年均涨幅预计维持CPI+1%水平 部分城市可能出现实际价值下跌 [5] 政策规范与成本影响 - 2025年3月住建部要求新建住宅层高不低于3米 4层以上住宅每单元至少设置1台电梯 [5] - 国务院2025年8月投入2万亿财政资金收购存量房转为租赁住房 租金根据收入动态调整 [5] - 政策组合拳推动开发商从规模扩张转向品质竞争 租房市场完善平抑购房需求 [5] 区域房地产市场表现 - 一线城市核心地段房产年均涨幅有望维持3%-5% 受益于优质公共资源和产业集聚 [7] - 武汉硚口区2025年7月推出置换指定楼盘可获最高30万元购房消费券政策 [7] - 2025年上半年南京二手房成交量同比增长66% 成都新房去化周期缩短至12个月 [7] 三四线城市市场压力 - 烟台2025年8月芝罘区二手房均价10819元/平较2021年高点下跌12% 开发区新房12552元/平较2023年高点下跌18% [7] - 秦皇岛2024年11月新房价格同比下跌7.2% 二手房价格同比下跌11.6% [8] - 三四线城市面临产业空心化和人口老龄化双重压力 社科院预测房价年均跌幅可能达5%-8% [7] 购房政策与补贴措施 - 重庆2025年7月规定2025年5月30日至12月31日期间购新房且一年内出售旧房可获总房款1%补贴 [8] - 武汉泰州等地将二套房公积金贷款额度提至120万元 支持房票作为贷款首付 [8] - 沈阳2025年8月废止8项过时房地产政策包括购房补贴和限购放松措施 [10] 资产配置与投资策略 - 2025年北京上海老破小房源成交量同比增长超50% 因总价低流动性强 [9] - 二线城市地铁沿线租赁型公寓租金回报率可达4%-5% 且享受税收优惠 [9] - 上海广州专业化租赁企业推出租金收益加增值服务模式 年化收益稳定在3%-4% [10]

政策导向 - 房住不炒政策长期坚持 投资投机行为持续受抑制 刚性需求和改善型需求受保护 [1] - 政策全面松绑和房价普涨时代可能已结束 未来政策导向更精准细化 [1] 市场分化趋势 - 人口 产业和资金加速向少数核心城市和都市圈聚集 这些区域住房需求坚挺且房价有支撑 [3] - 产业基础薄弱和人口持续流出城市房地产市场面临长期调整 闭眼买房赚钱时代终结 [3] - 核心城市核心地段抗风险能力更强 更具保值潜力 [3] 住房供应结构 - 国家构建租购并举住房制度 保障性租赁住房 人才公寓和共有产权房等供应增加 [5] - 住房供应结构调整分流购房需求 使市场热度趋于理性 [7] - 年轻人解决居住问题方式不再局限于购买商品房 可通过租赁满足需求 [5] 房产持有策略 - 非优质老旧房产可能面临无人问津窘境 房产竞争力取决于稀缺性和附加价值 [7] - 改善需求群体可考虑将非优质老旧房产置换成品质更佳房产 [7] - 多套房产投资者应重新审视资产配置 处理无学区优势 无地段优势 房龄老旧且租赁价值不高房源 [7] 市场展望 - 2026年房地产市场呈现更加平稳和分化格局 暴涨暴跌可能性较小 [7] - 需摒弃买房必赚惯性思维 以理性视角看待房产并审慎决策 [7]

房地产市场现状与政策建议 - 房地产市场面临库存较大和房价止跌回稳压力 库存问题突出 商品房待售面积达76486万平米[1][3] - 专家建议通过专项债收储存量房转保障房 或设立国家收储基金化解风险 资金成本或按1%设定 使用年限20年[2][5] - 收储房源可用于保障性住房和市场租赁 通过规模化经营提升租赁行业收益[1][4] 行业供需与库存问题 - 住宅施工面积445107万平米 待售库存消化需较长时间 供求关系改善前房价难稳定[3] - 投资性购房基本退出市场 需减少供给并扩大需求 重点解决结构性偏差[3] - 保障性住房需求突出 需为农民工等群体提供基本公共服务[2] 产品转型与市场策略 - 住建部推动"好房子"建设 要求突破居住维度 融入生活生态与美学设计[6][8] - 房企聚焦产品迭代应对市场变化 华润 龙湖 金茂等探索客户真实需求[6][9] - 产品竞争加剧 硬件提升明显 但需避免同质化 例如地库"星空顶"等雷同设计[9] 企业案例与发展模式 - 部分企业如新东升置业坚持慢开发模式 24年仅9个项目 零贷款运营[7][8] - 龙湖聚焦一二线城市拿地 金茂加强产品力 快速迭代适应市场[9] - 租赁市场趋向机构化 标准化 智能化和品牌化连锁经营[4] 消费结构与经济挑战 - 服务消费占GDP比重偏低 特别是教育 医疗 养老等领域 城市化质量和收入差距影响消费需求[2] - 住房消费需兼顾"锦上添花"和"雪中送炭" 优化结构性偏差[2]

住房租赁企业规模排行 - 2025年7月中国住房租赁企业开业规模榜TOP30中，万科泊寓以200800间位居榜首，龙湖冠寓以123000间排名第二，魔方生活服务集团以84154间排名第三 [1] - 开业规模榜TOP30累计开业房源量达138.9万间，较6月增加约3万间 [5] - 管理规模榜TOP30中，万科泊寓以276000间领先，龙湖冠寓以164000间位居第二，瓴寓国际以135736间排名第三 [3] - 管理规模榜TOP30累计管理房源量达198.2万间，较6月增加约2.4万间 [6] 企业分类表现 - 开业榜TOP30中房企系企业10家，地方国企系10家，创业系5家，酒店系3家，中介系1家，金融系1家 [5] - 地方国企系和创业系开业规模较上月分别增加3.81万间和0.07万间，房企系和酒店系分别减少0.84万间和0.01万间 [5] - 管理榜TOP30中房企系企业11家，地方国企系9家，创业系6家，酒店系3家，中介系1家 [7] - 地方国企系、房企系、酒店系、创业系管理规模分别增加1.68万间、0.49万间、0.20万间、0.05万间 [7] 企业建设运营动态 - 7月地方平台筹建的保租房项目批量上市，如上海普陀城投的金光景庭项目、首创和园的繁星社区三期等 [9] - 京东在北京投入70亿元为青年人才打造近5000套公寓，其中实习生公寓9月将迎来首批学生 [12] - 上海电气集团首个保障性租赁住房项目静云里在静安区亮相，提供666套公寓 [12] - 佛山顺德首个面向产业职工的租住社区"德邻里·五沙"开业，提供936套精装公寓 [12] 企业业务拓展 - 雅诗阁旗下奥克伍德品牌入驻长沙北辰悦江洋，规划286套国际公寓 [15] - 华润有巢与嘉兴市南湖新区及新丰镇签署合作备忘录，打造人才公寓项目 [15] - 广州安居集团与小鹏汽车集团达成合作，推进员工定制公寓项目 [15] - 蜀山高科收购公园万象854套房屋，计划打造租赁社区于2025年10月底前投入运营 [15] 融资动向 - 广州安居集团拟发行规模不低于8亿元的公募REITs [16] - 建信住房租赁基金持有型不动产ABS扩募获反馈，拟发行规模6亿元 [17] - 华发租赁住房三号第一期ABS成功发行，规模3.22亿元 [17] - 深圳安居租赁住房类REITs二期成功发行，规模38.76亿元 [17] - 上海多个长租公寓项目计划出售，包括前滩雍萃46项目、COZI可遇·虹桥项目与松江柚米社区 [16] 政策动向 - 国务院公布《住房租赁条例》，将于2025年9月15日起施行 [18] - 中国房地产业协会发布《长租公寓管理运营标准》，自2025年8月1日起实施 [20] - 多地推进收储转租，桂林、郑州等地公开征集存量商品房项目用作保障性住房 [21] - 北京市规范个人转租住房活动，惠州市出台保租房管理办法征求意见稿 [22] 租赁住房供应 - 广东省上半年新筹集建设各类保障性住房10.3万套(间)，其中保租房占比超90% [25] - 上海上半年建设筹措保租房4.2万套(间)，完成全年目标的60.4% [26] - 深圳2025年计划新安排建设筹集保障性住房4万套(间) [26] - 杭州上半年筹集保租房5024套(间)，完成年度目标71% [26] 市场运行 - 7月50城住宅平均租金34.93元/平方米/月，环比下跌0.07%，同比下跌3.81% [29] - 50城中15个城市住宅平均租金环比上涨，银川、乌鲁木齐涨幅在0.4%以上 [30] - 35个城市租金环比下跌，嘉兴、北海跌幅在1.0%以上 [30] 土地情报 - 7月重点22城共成交106宗涉宅用地，总体规划建筑面积约600万平方米 [33] - 南京宅地成交规模超百万平方米居首，杭州、长沙、武汉成交规模在50-70万平方米之间 [33] - 重点22城成交3宗涉租用地，厦门成交一宗保租房用地，上海2宗住宅用地需配建5%公租房 [33]

行业规模与竞争格局 - 2025年7月TOP30住房租赁企业开业规模榜入榜门槛提升至1.5万间以上，累计开业房源量达138.9万间，较6月增加约3万间[1][7] - 管理规模榜TOP30企业累计管理房源量达198.2万间，较6月增加约2.4万间[9] - 万科泊寓以20.08万间开业规模和27.6万间管理规模位居双榜榜首，龙湖冠寓分别以12.3万间和16.4万间位列第二[2][5] - 地方国企系企业厦门安心居新晋上榜，开业规模3.39万间位列第17名[2][3] 企业分类规模变化 - 开业规模榜TOP30中房企系企业数量从11家减少至10家，规模从61.8万间降至61.0万间[7][8] - 地方国企系企业规模从26.2万间增至30.0万间，增加3.81万间[7][8] - 创业系企业规模从25.8万间微增至25.9万间，增加0.07万间[7][8] - 管理规模榜中各系企业普遍增长，地方国企系增加1.68万间至42.7万间，房企系增加0.49万间至93.9万间[9][10] 市场租金表现 - 2025年7月全国50城住宅平均租金为34.93元/平方米/月，环比下跌0.07%，同比下跌3.81%[1][31] - 50城中15个城市租金环比上涨，较6月增加10个，银川、乌鲁木齐涨幅超0.4%[34] - 35个城市租金环比下跌，较6月减少10个，嘉兴、北海跌幅超1.0%[34] 企业建设运营动态 - 7月多地保租房项目集中上市，包括上海普陀城投金光景庭469套房源、西安国港运营三大项目1864套房源、成都九联投资集团蓉禾雅居1721套房源等[11][13][14] - 京东投入70亿元在北京建设近5000套青年公寓，9月将迎来首批实习生免费入住[11][14] - 佛山顺德首个产业职工租住社区"德邻里·五沙"提供936套精装公寓，月租800-1500多元[14] 业务合作拓展 - 雅诗阁旗下奥克伍德品牌入驻长沙北辰悦江洋，规划286套国际公寓[15][16] - 华润有巢与嘉兴市签署合作备忘录，共同推进人才公寓项目建设[15][16] - 广州安居集团与小鹏汽车达成战略合作，推进员工定制公寓项目落地[15][16] - 蜀山高科收购公园万象854套房屋，计划打造租赁社区于2025年10月底前投入运营[15][16] 融资动向 - 广州安居集团拟发行规模不低于8亿元的公募REITs[17][19] - 建信住房租赁基金持有型不动产ABS扩募获反馈，拟发行规模6亿元[17][19] - 华发租赁住房三号第一期ABS成功发行，规模3.22亿元[17][19] - 深圳安居租赁住房类REITs二期发行规模38.76亿元，底层资产8942套保租房整体出租率98%[17][19] - 上海多个优质长租公寓项目寻求资产退出，包括前滩雍萃46项目、COZI可遇·虹桥项目和松江柚米社区[17][19] 政策环境 - 国务院公布《住房租赁条例》，将于2025年9月15日起施行，共7章50条规范住房租赁活动[20][21] - 中国房地产业协会发布《长租公寓管理运营标准》，自2025年8月1日起实施[23] - 多地推进收储转租工作，桂林、郑州公开征集存量商品房用作保障性住房[24][26] - 北京规范个人转租住房活动，要求转租10套及以上需办理市场主体登记[26][27] 租赁住房供应 - 广东省上半年新筹集保障性住房10.3万套，其中保租房占比超90%[28] - 北京上半年建设筹集保租房2.72万套，完成全年5万套任务的54%[29] - 上海上半年建设筹措保租房4.2万套，完成全年7万套目标的60.4%[29] - 深圳2025年计划新安排建设筹集保障性住房4万套[29] 土地市场 - 2025年7月重点22城成交106宗涉宅用地，总体规划建筑面积约600万平方米[37][39] - 南京宅地成交规模103.1万平方米居首，杭州70.3万平方米次之[39] - 共成交3宗涉租用地，厦门成交一宗保租房用地规划建筑面积2.1万平方米[37][39]

政策背景与目标 - 《住房租赁条例》于2025年9月15日起施行 旨在规范住房租赁活动 维护当事人合法权益 稳定租赁关系 促进市场高质量发展 推动租购并举住房制度 [1] - 政策提供明确制度框架和行为准则 标志住房租赁管理体系进一步完善 [1] 市场现状与问题 - 租赁已成为一二线热点城市普遍认可的居住选择 但市场秩序有待规范 租赁双方权益保障不充分 [2] - 供给主体以个人为主 市场化专业化机构主体发展不足 经纪机构在房源信息发布和收费方面存在不规范行为 [2] - 常见问题包括室内设施缺失 甲醛超标 非住宅非法出租 二房东卷款潜逃 押金纠纷等 导致租赁关系不稳定 [3] - 租赁关系不稳定影响新市民和年轻人留存 不利于租购并举健康模式 减少承租方居所消费支出 抑制内需扩大 [3] 政策规范内容 - 从居住环境 租赁关系 资金安全 权益落地和纠纷解决等方面为承租人提供全方位保障 [4] - 对出租人要求房源合规 租金押金收取合规 出示不动产信息 对承租人要求合理使用房屋设施 不得改变房屋结构 [4] - 明确鼓励建立稳定租赁关系 推动租购住房享受公共服务同等权利 从法制层面保障租购并举制度 [4] 监管机制建设 - 设区的市级以上地方政府需建立住房租金监测机制 定期公布租金水平信息 [5] - 县级以上房产管理部门需会同有关部门实施分级分类监管 行业组织加强自律管理 [5] - 租金监测机制提高市场透明度 便于政府掌握动态稳定租金 为交易提供参考依据提升公平性 [6] 机构化发展与政策支持 - 明确住房租赁企业定义 要求培育市场化专业化企业并加强规范 [7] - 截至2025年6月 全国TOP30住房租赁企业累计开业房源135.9万间 占整体市场份额较小 机构化率较低 [7] - 政策有望从财政金融 市场培育 非居改租等角度加大支持 优化供需两端政策 [8] - 要求住房租赁企业发布真实准确完整房源信息 建立档案和内部管理制度 转租经营需设立资金监管账户 [8] - 鼓励多渠道增加租赁供给 推动租购同权 自然人转租达到规定规模需适用企业监管要求 [8] - 权益规范将提高租赁稳定性 提升租房意愿和现金流稳定性 激励市场主体投资行业新模式 [8]

这个大会召开前，政策已经"沉默"了很久，偶尔的政策出台，也多是修修补补，不痛不痒，对托起市场 行情作用不大。很多人在等下半年的第一大会，期待值拉得很高。 但结果并不如预期，大家等的终究是没等来，短期内大概率也不会来！ 政策底线表现的清清楚楚，明明白白，不可能再大起，也不接受大落，老老实实的待着，做好自己的事 情。 传言的棚改2.0没来，也不会再来了； 小作文炒作的现房销售也没来，全面铺开的影响太大了，谁也不敢出这个头，地方上谁愿意怎么推，就 怎么推，愿意怎么试，就怎么试； 无论是棚改2.0，还是现房销售，传言的目的本质上无异，都是外部在搞预期，通过空穴来风的内容来 扰乱咱们的预期，把预期值先拉上去，谣言起的那一刻，股市先动一动。等会议结束，如果出来的内容 跟提前被拉起来的预期不符，股市又得震一震，老套路，老把戏，不听不看不管，也罢。 LPR在5月下调后，连续2个月按兵不动，还要看市场反馈和大老美的动作； 限制性的政策，比如限售、限购，偶尔放一放，并不会激起太多水花，地方上还是保持谨慎…… 政策已经前置发力，上半年成绩不错 3月两会《政府工作报告》上已经提到"出台实施政策要能早则早、宁早勿晚，与各种不确定性抢时 ...