纪要涉及的公司 美的置业 纪要提到的核心观点和论据 - **财务表现**：2024 年重组后，2025 年上半年营收 37.3 亿元，同比增长 33%，毛利率 35.7%，核心净利润 5 亿元，同比增长 25%；截至 2025 年初，现金总量 11 亿元，资产负债率 47.7%，净资产 50.8 亿元，ROE 约 10%，派息比率从 40%提升至 70% [2][3] - **业务板块情况** - **开发服务**：主要针对控股股东开发资产进行重组，2025 年和 2026 年预计新增约 10 亿左右体量，集中在长三角和大湾区，依赖控股股东交付进度及去化速度 [3][9] - **物业管理**：收入 18.4 亿元，占比近一半，合同面积 9,255 万平方米，代管面积 7,538 万平方米，业务涵盖住宅、产业园和医院等业态，受经济环境影响，物业费收缴率为 87% [2][3][4] - **资产管理**：包括商业和产业园两部分，商业租金收入约 5 - 6 亿元；产业园货值 17 亿，每年贡献 3 - 4 亿销售收入及 8,000 万元租金收入 [2][4] - **房产科技**：包括瑞纳智能和瑞德智能，收入约 6 亿元，利润贡献少，处于培育阶段 [2][4] - **战略考量**：未来三年稳住基础，利用信誉、品牌和上市重组架构的延展性，以及管理团队务实作风寻找未来方向，在四个板块实施赛马机制，希望各板块有空间并融合出新业务 [3][13] - **决策与运营** - **第三方代建**：选择谨慎，注重资金回款和兑付能力，确保利润和质量，不盲目扩张规模，已落地 4 个项目 [7][8] - **科技智能**：着力于建筑工业化及装配式建筑，关注未来居住品质提升，相关业务集中在瑞纳智能和瑞德智能，但未实现显著利润贡献，物业端未广泛应用机器人技术 [5][6] - **收费模式**：现房销售可能使代建业务收费模式有时间差，但全周期无影响；自持与非自持物业根据商业情况商定收费模式，与自持属性无关 [11][12] - **分红政策**：2024 年重组后分红水平升至 70%，管理层和董事会暂不考虑进一步提升，需平衡发展与股东利益 [12] - **轻资产运营**：轻重结合，回报率 9.8%，融资能力强、利率成本低，轻重结合模式提供拓展空间和增长路径 [13] - **商场运营**：自持商场表现良好，OI 率逐年增长，2024 年平均 OI 率 64%，出租率 90%，管理层关注提升出租率，目前以轻资产拓展为主 [3][12][14] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司股票自 2018 年上市以来仅 2019 年进行过一次配售，因房产周期、控股股东认为股价低及市场行情等原因，流动性未释放，未来会寻找时机释放 [15] - 非主业态产业园医院项目整体经营水平良好，具体毛利率、续约率及回款率数据需线下查看 [16] - 公司对现金流回款要求高于利润，接业务先考虑现金流，各板块有严格考核 [3][17]

行业动态 - 第二届低碳装饰生态圈联合年会于5月26日-5月28日在上海国家会展中心举行，与"亚洲建筑装饰联展——R+T Asia亚洲门窗遮阳展"共同举办，旨在推广"低碳装饰"理念 [1] - 年会吸引了全球低碳领域专家、企业代表及媒体参与，通过展示新材料、新技术和新工艺成果，搭建"产、学、研、用"的多方合作平台 [1] 公司展示 - 中建深圳装饰有限公司作为国内绿色装饰领域领军企业受邀参会，展示了模块化装配式建筑、镁翼复合板材、移动储能电箱、绿色健康装修检测仪等核心产品 [1] - 公司自主研发的"低碳智慧模块建筑解决方案"已在深圳坝光国际生物谷、深圳市美术学校等多个项目成功落地应用 [2] 发展战略 - 公司以推动装饰行业实现"建筑工业化"为突破口，提出"低碳智慧模块建筑解决方案"，自主研发装配式模块建筑产品和装配式装修部品部件 [2] - 未来将继续加大绿色技术研发投入，深化与生态圈伙伴的协同创新，为客户提供更高效、更健康的低碳空间解决方案 [2]

公司成立与团队背景 - 长沙炳旭工程技术有限责任公司成立于2024年4月，由中南大学道路与铁路工程专业研三学生楼婉婷及其团队创立 [1] - 团队从校园实验室转向项目落地现场，专注于交通工程与科学技术的深度融合 [1] - 公司成立初期依托中南大学名义进行市场拓展，后通过湖南省"金种子杯"大学生创业大赛获得创业支持 [6] 技术突破1：钢筋施工智能辅助机器人 - 该机器人解决了平面钢筋网上自动绑扎的行业难题，实现了该领域"零"的突破 [3] - 融合机器视觉、激光雷达和AI路径规划算法，适用于桥梁、城轨、市政、房建等复杂施工场景 [3] - 相比人工绑扎效率提升140%，并能自动避障和寻找最优路径 [3] - 未来计划从"平面作业"升级为"立体施工"，实现"爬高楼""钻隧道"等功能 [3] 技术突破2：高铁轨道板超声波检测 - 针对高铁轨道板下充填层离缝、脱空等病害，传统人工敲击法漏检率高达32% [3] - 采用空气耦合超声波技术实现非接触式检测，可穿透200mm厚轨道板捕捉毫米级缺陷 [4] - 已完成实验室全自动化扫描成像及运营中轨道板缺陷检测试验，正在调试动态测试状态 [5] - 检测装备集成空气耦合超声扫描仪、高精度定位模块与AI诊断终端 [5] 行业背景与市场需求 - 我国高铁运营里程已突破4.8万公里，年均检测需求超30万公里 [3] - 钢筋绑扎行业存在传统人工效率低下、机械手性能不足等痛点 [3] 政策与产业链支持 - 湖南省"金种子杯"大学生创业大赛为大学生创业提供展示平台 [6] - 中南大学科技园提供工商注册"绿色通道"、免费办公场地、校企对接等全链条孵化服务 [6] - 长沙完善的产业链支持技术研发，如15分钟内可到达瑞泰克进行探头调试 [7] - 钢筋施工机器人研发获得中国中铁相关单位支持，超声波检测项目获得湖南瑞泰克免费设备支持 [7]

发行相关 - 公司拟发行股票，未考虑超额配售选择权时不超过37,800,000股，全额行使时不超过43,470,000股，超额配售不超5,670,000股[7] - 每股面值1.00元，发行价格4.00元/股，预计发行日期为2023年3月2日[7] - 行使超额配售选择权前发行后总股本为181,263,297股，全额行使则为186,933,297股[7] - 本次发行全部为新股发行，原股东不公开发售股份[7] - 战略配售发行数量为756万股，占超额配售选择权行使前本次发行总量的20.00%，占全额行使后发行总股数的17.39%[59] - 预计募集资金总额15120万元（超额配售选择权行使前）、17388万元（行使后），预计募集资金净额12465.68万元（行使前）、14506.32万元（行使后）[59][60] 财务数据 - 报告期各期末应收账款账面余额分别为51,130.73万元、49,428.96万元、65,195.58万元、74,209.86万元，占同期营业收入比例分别为66.29%、52.15%、65.42%、147.29%[20] - 报告期各期应收账款周转率分别为2.42、2.90、2.60、1.02[20] - 报告期内经营活动产生的现金流量净额分别为1,252.14万元、5,837.08万元、 -4,374.20万元、 -15,824.35万元[21] - 2022年6月30日资产总计1,295,200,594.83元，2021年为1,363,859,355.66元，2020年为1,134,103,049.13元，2019年为940,971,991.05元[53] - 2022年6月30日股东权益合计535,427,222.01元，2021年为512,980,734.63元，2020年为337,386,857.67元，2019年为289,946,140.43元[53] - 2022年1 - 6月营业收入503,827,420.89元，2021年度为996,639,908.08元，2020年度为947,768,015.73元，2019年度为771,358,994.44元[53] - 2022年1 - 6月毛利率为17.96%，2021年度为18.63%，2020年度为18.19%，2019年度为20.64%[53] - 2022年1 - 6月净利润23,016,701.55元，2021年度为50,657,636.29元，2020年度为51,220,629.77元，2019年度为33,322,613.11元[53] - 2022年1 - 6月加权平均净资产收益率为4.39%，2021年度为13.79%，2020年度为16.47%，2019年度为12.19%[53] - 2022年1 - 6月研发投入占营业收入的比例为3.98%，2021年度为4.48%，2020年度为4.14%，2019年度为4.60%[55] 技术研发 - 公司“钢框架装配式低层住宅农房技术体系(汉泰房屋）”于2020年入选住建部《宜居型绿色农房建设先进适用技术与产品目录（第一批）》[75] - 公司“中煤嵌入式钢结构装配住宅技术”2015年经评定为国内领先[75] - 2022年7月公司与江苏携创新能源共同申报的技术经评定为“达到国际先进水平”[77] - 大跨度空间钢结构领域衍生出8项发明专利、12项实用新型专利、3项境外专利、2项计算机软件著作权、2项江苏省省级工法[79] - 装配式钢结构建筑BIM5D虚拟建造技术较传统作业方式可减少工期及安装费用约15%[80] - 装配式钢结构建筑低层房屋技术体系可减少基础作业工期1/2以上[80] 股权结构 - 本次公开发行前，刘甲铭持股比例为18.76%，刘煜持股比例为15.74%，二人合计持股34.50%[45] - 刘甲铭、刘煜于2015年签署《一致行动协议》，2022年续签，有效期至公司上市满三年后[159] - 2022年9月1日，刘甲铭与刘煜签署《补充协议》，降低实际控制人无法形成有效决议风险[159] - 2022年11月15日，刘洁、朱新颖、刘甲新、刘剑与刘甲铭、刘煜签署《一致行动协议》[162] - 一致行动人所持股份自公司上市之日起锁定60个月[162] 风险提示 - 截至招股说明书签署日，公司作为被告涉诉金额为605.00万元，占2021年度归属于母公司所有者净利润比例为11.93%[25] - 截至招股说明书签署日，实际控制人控制的中煤钢结构被主张预期收益损失赔偿1.16亿元[27] - 公司上市后部分投资基金可能清算退出或二级市场集中转出股份，使股权结构变化、股价波动[34] - 2021年4月公司钢结构安装项目现场、7月子公司宁夏钢构生产车间各发生1起一般安全生产责任事故，未来仍有安全事故风险[125] - 公司客户授信管理不足，报告期有多起追偿债权案件，应收账款无法按时足额追回造成损失[121] - 报告期公司存在关联交易等事项未经审议或未及时披露情形，多次收到监管函，未来仍有内控和治理有效性问题风险[122]

发行相关 - 公司拟公开发行股票，未考虑超额配售选择权不超过3780万股，全额行使不超过4347万股，超额配售不超初始发行数量15%即567万股[7][57] - 每股面值1元，发行价格不低于3.58元/股[7][57] - 本次发行可能因主承销商行使超额配售选择权增发股份，超额配售募集资金用于补充流动资金等[84] 财务数据 - 2022年6月30日公司资产总计1295200594.83元，股东权益合计535427222.01元[54] - 2022年1 - 6月公司营业收入为503827420.89元，净利润为23016701.55元[54] - 2022年6月30日公司资产负债率（母公司）为57.11%[54] - 2022年1 - 6月公司毛利率为17.96%[54] - 2022年1 - 6月归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润为20218667.88元[54] - 2022年1 - 6月加权平均净资产收益率为4.39%，扣除非经常性损益后净资产收益率为3.85%[54] - 2022年1 - 6月基本每股收益和稀释每股收益均为0.16元/股[54] - 2022年1 - 6月经营活动产生的现金流量净额为 - 158243451.27元，研发投入占营业收入的比例为3.98%[54] - 报告期各期末公司应收账款账面余额分别为51,130.73万元、49,428.96万元、65,195.58万元、74,209.86万元，占同期营业收入的比例分别为66.29%、52.15%、65.42%、147.29%，各期应收账款周转率分别为2.42、2.90、2.60、1.02[22][100] - 报告期内公司经营活动产生的现金流量净额分别为1,252.14万元、5,837.08万元、 - 4,374.20万元、 - 15,824.35万元，2021年经营净现金流由正转负[23][103] - 报告期内公司筹资活动现金流量净额分别为5,293.81万元、3,062.02万元、20,351.21万元、4,326.60万元[33][108] - 报告期内公司票据贴现金额分别为10,436.49万元、6,844.89万元、7,047.24万元、10,641.73万元[33][108] - 报告期各期末公司存货和合同资产账面价值合计分别为19481.00万元、26585.46万元、23081.85万元、20592.28万元，占总资产比例分别为20.70%、23.44%、16.92%、15.90%[101] - 截至2022年6月末固定资产、无形资产、在建工程等金额共计30169.78万元，占资产总额比例达23.29%[102] 股权结构 - 本次公开发行前刘甲铭持股比例为18.76%，刘煜持股比例为15.74%，二人合计持股34.50%[46] - 刘甲铭、刘煜所能控制的公司表决权比例为42.00%，本次发行完成后持股比例将进一步降低[120] - 公司本次发行前总股本为143463297股，拟发行不超过37800000股，占发行后股本总数的20.85%[176] 技术研发 - 公司2022年7月与江苏携创新能源科技有限公司共同申报的技术经评定达到国际先进水平[71] - 公司在大跨度空间钢结构领域衍生出8项发明专利、12项实用新型专利、3项境外专利、2项计算机软件著作权、2项江苏省省级工法[72] - 公司新型装配式钢结构体系较传统作业方式可减少工期及安装费用约15%[73] - 公司低层房屋技术体系可减少基础作业工期1/2以上[73] - 截至招股说明书签署日，公司共取得境内外专利67项，其中发明专利17项、实用新型专利50项[74] 风险提示 - 公司主营业务集中于电力、石油化工等行业，行业景气度低或宏观经济下行，公司经营业绩可能下滑[89] - 未来钢结构行业市场竞争可能更激烈，公司若不能巩固提升地位，盈利能力可能下降[90] - 钢材价格大幅变动会影响公司产品成本，若未及时调整投标价，毛利率和经营业绩可能波动[91] - 公司面临劳动用工、实际控制人控制、募投资金投资项目等多种风险[119][120][122] - 募投项目存在实施及无法实现预期收益、短期内摊薄即期回报等风险[122][123] 历史发行 - 2021年公司进行2次定向发行股票，第一次发行567.2727万股，募集3119.9999万元；第二次发行1712.00万股，募集9416.00万元[136] 协议约定 - 刘甲铭、刘煜于2015年签署《一致行动协议》明确共同控制公司，2022年续签，约定协议至公司在证券交易所上市满三年后终止，期满无异议自动延期三年[152] - 2022年9月1日刘甲铭、刘煜签《补充协议》，约定刘甲铭无法独立表意时，将表决权委托刘煜行使[152] - 2022年11月15日，刘洁、朱新颖、刘甲新、刘剑与刘甲铭、刘煜签署《一致行动协议》，确定一致行动关系[154] 子公司情况 - 截至报告期末，公司有子公司8家、孙公司1家、参股公司1家、分公司2家[194] - 徐州中煤（宁夏）钢结构建设有限公司注册资本和实收资本均为3300万元，百甲科技直接持股100%[196] - 徐州中煤汉泰建筑工业化有限公司成立于2012年3月29日，注册资本11438.93万元[199] - 徐州中煤汉泰建筑工业化有限公司实收资本为11438.93万元[199] - 百甲科技直接持有徐州中煤汉泰建筑工业化有限公司69.94%股权，恒泰基金直接持股30.06%[199]