财务业绩表现 - 第三季度总交易额（GTV）达7367亿元人民币，净收入为231亿元人民币，同比增长2.1% [1][2] - 经营利润为6.08亿元人民币，经调整经营利润为11.73亿元人民币，净利润为7.47亿元人民币，经调整净利润为12.86亿元人民币 [2] - 净收入和经调整净利润均优于彭博一致预期，分别超出约1.4亿元和6100万元人民币 [2] - 截至第三季度末，公司持有的现金、现金等价物、受限资金和短期投资合计为557亿元人民币 [3] 业务结构优化 - “非房产交易业务”净收入占比提升至45%，家装家居与房屋租赁业务均在城市层面实现分摊总部费用前的盈利 [1][5] - 家装家居业务净收入43亿元，贡献利润率提升至32%，同比增长0.8个百分点 [5] - 房屋租赁服务第三季度收入达57亿元，同比增长45.3%，贡献利润率为8.7%，同比提升4.3个百分点 [5] - “非房产交易业务”板块净收入超100亿元，成为公司重要的增长极 [5] 战略执行与运营效率 - “一体三翼”战略持续深化，房产经纪业务为“一体”，家装家居、房屋租赁和贝好家业务为“三翼” [3][4] - 存量房业务GTV同比提升5.8%，非链家存量房业务占比进一步提升 [4] - 新房业务前三季度GTV同比增长约11%，第三季度达1963亿元，并通过“B+”产品试点覆盖低线城市 [4] - 运营效率提高，第三季度运营费用为43亿元人民币，同比下降1.8%，环比下降6.7% [5] 股东回报与公司信心 - 第三季度回购金额达2.81亿美元，创近两年来单季度回购金额新高 [3] - 2025年截至第三季度末，回购金额约6.75亿美元，比去年同期增长15.7%，回购股数占2024年末总股本约3% [3] - 自2022年9月回购项目启动以来，累计回购金额约23亿美元，回购股数占启动前总股本约11.5% [3] - 公司通过组织结构升级、流程重构及科技创新提升业务效率，并加速AI能力在核心业务场景的渗透 [2]

港股市场表现与支撑力量 - 截至11月4日恒生指数累计涨逾29%恒生科技指数累计涨逾30% [3] - 南向资金累计净流入超1.27万亿港元创年度净流入额历史新高 [3] - 截至11月3日239家港股上市公司进行回购操作累计回购金额达1461.89亿港元 [4] 贝壳第三季度业绩表现 - 总交易额达7367亿元净收入同比增长2.1%至231亿元净利润7.47亿元经调整净利润12.86亿元 [6] - 净收入和经调整净利润均优于彭博一致预期分别超出约1.4亿元和6100万元 [6] - 非房产交易业务净收入占比历史性提升至45% [6] - 家装家居业务净收入达43亿元贡献利润率提升至32%同比增0.8个百分点 [7] - 房屋租赁服务收入达57亿元同比大增45.3%贡献利润率达8.7%同比提升4.3个百分点在管房源规模超66万套 [8] - 存量房业务GTV达5056亿元同比提升5.8%新房业务GTV为1963亿元 [9] - 经营费用为43亿元同比下降1.8%环比下降6.7% [9] - 研发费用达6.48亿元同比增13.2% [11] - 现金及现金等价物达92.2亿元人民币经营性现金流8.5亿元 [12] 贝壳回购策略与股东回报 - 第三季度累计回购2.8亿美元同比提升38.3%创近两年单季度回购新高 [13] - 2025年至今累计回购总金额较去年同期提升15.7%前三季度港股互联网和地产行业回购金额排名第四 [13] - 自2022年9月启动回购计划以来累计回购约23亿美元累计回购股数占启动前总股本约11.5% [15] - 回购计划已延长和扩大至2028年8月底和50亿美元 [14] - 管理层认为公司价值被严重低估并对未来发展充满信心 [16] 注销式回购的优势 - 注销式回购使股票从总股本中永久消失直接增厚每股收益和提升净资产收益率 [19][20] - 假设净利润不变总股本减少可提升每股收益例如从10元提升至11.11元增幅11.1% [20] - 该策略吸引长线投资者如挪威银行投资管理淡马锡等机构增持股票 [20][21] - 苹果公司通过回购注销使股本减少近14%每股收益凭空增长15.7% [20] 贝壳战略与行业地位 - 一体三翼战略进入收获期多元化业务构建对抗行业周期能力 [6] - AI技术深度赋能房产交易领域AI助手好客贡献超50%成交量租赁业务全流程智能运营人效提升13%审核时长降低96% [10] - 在政策底向市场底传导阶段展现商业模式韧性 [6]

投资评级 - 投资评级为买入（维持）[2] 核心观点 - 预计公司2025-2027年收入分别为1033亿元、1171亿元、1306亿元，Non-GAAP净利润分别为74亿元、88亿元、108亿元 [8] - 公司作为房产经纪龙头，有望受益于二手房市场广阔空间及自身规模效应和管理优势，同时家装等多元化业务提供利润弹性 [8] 公司概况与战略 - 公司是中国领先的线上线下一体化房产交易和服务平台，深耕房产经纪领域二十余年，于2020年成为“中国居住服务第一股” [12] - 2023年公司战略升级为“一体三翼”，以新房和二手房交易为“一体”，整装（家装家居）、惠居（租赁服务）、贝好家（房地产开发）为“三翼” [13] - 1H2025公司实现营业收入493.4亿元，同比增长24.1% [23] - 1H2025公司存量房业务、新房业务、家装家居业务、房屋租赁业务、新兴及其他业务营业收入占比分别为27.5%、33.8%、15.2%、21.8%、1.6% [27] 经纪业务龙头地位 - 1H2025公司二手房交易额同比增长13.7%至11638亿元，带动二手房业务收入提升4.0%至136亿元 [46] - 公司二手房业务佣金率趋于稳定，预计增长势头不减 [46] - 截至2025年6月30日，公司门店数量达6.1万间，同比增加31.8%，经纪人数量达55.8万人，同比增长21.6%，规模效应形成竞争壁垒 [53] - 公司构建ACN网络，通过流程标准化和经纪人分工合作提升交易效率和经纪人留存率 [59] - 新房业务市占率稳中有升，截至2025年6月30日，新房交易额市占率达12.6% [62] - 1H2025公司新房业务收入166.9亿元，同比增长29.9% [62] - 公司采用预付佣模式，1H2025新房业务应收账款周转天数优化至56天 [69] 三翼业务发展新空间 - 我国家装行业市场规模大，2022年规模已超3万亿元，预计2030年有望超7万亿元，公司凭借低获客成本、强品牌效应和标准化能力有望整合行业 [72] - 公司家装业务收入快速增长，1H2025家装家居业务营收占比达15.2% [27][75] - 公司租赁业务高速扩张，截至2025年6月30日，在管房源超59万套，同比增长88% [78] - 1H2025公司租赁业务营收107亿元，同比增长85%，贡献利润率提升至7.6% [78] - 贝好家业务线探索C2M新模式，通过数据驱动为开发商提供产品解决方案和营销服务，已在多个城市落地项目 [83][84] 行业前景与公司优势 - 本轮行业周期中，二手房成交率先修复，2023年全国二手住宅成交额约7.1万亿元，同比提升30.0%，占比提升至40.8% [30] - 2025年1-8月，15城二手房累计成交面积同比增长8.9%，表现优于新房（36城新房成交面积同比下降10.2%） [33] - 对比海外，美国单户型成屋销售占比约85%，中国二手房成交占比仍有提升空间 [40] - 公司作为行业龙头，有望率先受益于二手房市场规模增长 [43]

股价表现 - 贝壳美股盘前继续上涨2% 此前已录得7连涨 累计升幅13.7% [1] - 收盘价19.910美元 较前日上涨3.59% 盘前价20.320美元 较收盘上涨2.06% [2] - 当日最高价20.300美元 最低价19.660美元 振幅3.33% 成交量816.37万股 成交额1.63亿美元 [2] 财务指标 - 总市值237.08亿美元 市盈率(TTM)43.00倍 静态市盈率41.14倍 [2] - 市净率2.456倍 股息TTM 0.365美元 股息率(TTM)1.830% [2] - 流通市值137.16亿美元 流通股本6.89亿股 总股本11.91亿股 [2] 战略布局 - 公司围绕"一体三翼"战略打造全周期居住服务生态 覆盖房产交易、家装、租赁及住宅开发 [1] - 存量房业务依托ACN协作网络与楼盘字典形成行业壁垒 新房业务聚焦3P模式贡献交易额超80% [1] - 加快推进惠好居、整装及贝好家三大事业线布局 提升一站式居住服务能力 [1]

核心财务表现 - 2025年上半年实现收入493亿元，同比增长24.1%，净利润21.62亿元 [1] - 第二季度总交易额（GTV）8787亿元，同比增长4.7%，净收入260亿元，同比增长11.3%，净利润13.07亿元，经调整净利润18.21亿元 [1] 主营业务表现 - 存量房业务中二手房交易单量占房产买卖交易单量比例超75% [2] - 新房业务二季度合作盘GTV达2554亿元，同比增长8.5%，净收入86亿元，同比增长8.6% [2] - 家居家装业务上半年净收入75亿元，同比增长16.5%，第二季度贡献利润率32.1% [2] - 房屋租赁业务在管房源量突破59万套，同比增长超88%，上半年净收入107亿元，同比增长85%，第二季度贡献利润率8.4%，同比提升2.5个百分点 [2] 运营与战略 - 平台活跃门店数58,664家，活跃经纪人49.2万人 [2] - "一体三翼"战略中非房产交易服务业务成为新增长引擎 [3] - AI工具"来客"服务超33.5万经纪人，AI助手"布丁"7月会话量环比增59%，人均使用时长增14% [3] - 房屋租赁业务资管经理人均在管房源量及人均出房数量同比显著提升 [3] 行业背景与增长潜力 - 房地产行业政策推动市场回暖，"止跌回稳"为主基调 [4] - 家装家居市场规模2030年预计达7.1万亿元，竞争格局分散 [5] - 住房租赁市场规模达3万亿元，贝壳"省心租"解决业主与租客痛点 [5] - 平台型行业龙头在消费者需求转变中具备持续增长潜力 [6] 资本管理 - 股份回购授权由30亿美元增至50亿美元，期限延至2028年8月31日 [4] - 上半年斥资3.94亿美元回购股份，占2024年末总股本约1.7% [4]

核心财务表现 - 公司第二季度总交易额8787亿元，同比增长4.7% [2] - 第二季度净收入260亿元，同比增长11.3% [2] - 非房产交易服务业务净收入占总净收入比例达到41%，创历史新高 [2][5] 房产交易业务（一体业务） - 平台二手业务单量同比提升26%，高于市场约19%的增速 [4] - 平台新房单量同比提升19%，远高于市场表现 [4] - 存量房业务GTV达到5835亿元，同比增长2.2% [4] - 新房业务GTV实现2554亿元，同比增长8.5% [4] - 活跃门店超5.8万家，活跃经纪人达49万 [3] - 成功吸引广州合富置业、天津宝原地产等多个行业优质品牌加入 [4] 家装家居业务 - 第二季度家装家居业务实现净收入45.7亿元，同比增长13.0% [6] - 业务贡献利润率达32.1%，同比提升0.8个百分点 [6] - 设计师月均单量从去年约0.8单提升至今年二季度1.2单以上 [9] - 职业化项目经理月人均接单量为去年均值的2倍以上 [6] 租赁业务 - 第二季度租赁业务净收入56.7亿元，同比增长78.0% [6] - 在管房源规模超过59万套 [6] - 资管经理人均在管房源量由去年104套提升至今年127套 [6] - 今年6月收房数量较去年同期涨幅61.5% [6] 贝好家开发业务 - 已在北京、上海等9个城市累计落地15个项目 [7] - 以C2M为核心理念，为开发商等合作伙伴提供综合服务 [7] - 在成都贝宸S1项目超过108个细节上做出改进 [7] AI技术应用 - AI CRM工具"来客"已落地60多个城市，超33.5万经纪人使用 [8] - 北京、上海渗透率均达到75%以上 [8] - AI助手"布丁"7月份会话量环比增长59%，人均使用时长增加14% [9] - 采用"AI+人"协同作业模式，AI处理80%标准化工作 [9]

财务业绩表现 - 公司总交易额8787亿元人民币 同比增长4.7% [1] - 净收入260亿元人民币 同比增长11.3% [1] - 净利润13.07亿元人民币 经调整净利润18.21亿元人民币 [1] 业务板块表现 - 存量房业务交易额5835亿元人民币 同比增长2.2% [1] - 新房业务交易额2554亿元人民币 同比增长8.5% [1] - 家装家居业务净收入46亿元人民币 同比增长13% [1] - 房屋租赁服务净收入57亿元人民币 同比增长78% [1] 战略发展成效 - 非房产交易服务业务净收入占比达41% 创历史新高 [1] - "一体三翼"战略推动多元增长格局形成 [1] - 业务结构持续优化 居住服务供给能力提升 [1]

投资评级与核心观点 - 报告首次覆盖贝壳-W(02423)给予"买入"评级 当前股价46 54港元 [7] - 预计2025-2027年经调整归母净利润分别为80 8/90 6/99 7亿元 对应PE为19x/17x/15x [13] - 核心逻辑为全链条居住服务平台价值重估 依托"一体三翼"战略形成生态协同效应 [3][16] 业务表现与市场地位 - 2024年总GTV达33494亿元 营收同比+20 2% 存量房业务GTV达2 2万亿元 市占率30 7% [3] - 新房业务逆势增长 GTV达0 97万亿元 货币化率提升至3 5% 市占率11 4% [10] - 家装与租赁业务快速放量 收入分别同比+36 1%与+135 0% 构筑第二增长曲线 [12] 财务数据与估值 - 2024年经调整净利润72 11亿元 同比-26 4% 主要受收入结构扰动和一次性员工激励影响 [12] - 预计2025-2027年营收分别为1064 8/1219 9/1386 6亿元 同比+13 9%/+14 6%/+13 7% [19] - 当前流通市值160898 42百万港元 每股净资产20 59元 资产负债率47 21% [8] 核心竞争力与战略布局 - ACN经纪人协作网络+楼盘字典数据库构建深厚平台壁垒 显著提升交易效率 [16] - "房客分离"机制优化房源筛选与客户匹配能力 在高库存背景下强化竞争优势 [11] - 家装业务通过数字化与平台化夯实优势 租赁业务规模效应下盈利能力改善 [12][18] 行业趋势与市场环境 - 二手房市场回暖 2024年交易金额占比提升至45 8% 核心城市成交量同比+20%以上 [19] - 新房市场结构性修复 去库存压力下中介渠道价值凸显 开发商依赖度提升 [24] - 家装行业集中度低 2022年市场规模超3万亿元 头部企业市占率不足5% [57]

公司概况 - 贝壳2001年通过北京链家开始经营业务，2018年推出线上线下一体化平台，2020年纽交所上市，2022年返港完成两地上市 [1] - 公司确立"一体三翼"战略方向，以房产经纪为主体（含存量房交易、新房交易），同步驱动整装、惠居、贝好家三翼赛道协同发展 [1] - 2024年存量房及新房业务收入占比66.2%、贡献利润占比73.5% [1] - 2024年总交易额3.3万亿元，净收入934.6亿元，创历史新高 [1] 房产经纪业务 - 2024年存量房交易额2.2万亿元创出新高，占全国二手房交易额比例升至31% [2] - 2024年新房交易额9700亿元，占全国新房交易额比例升至11.4% [2] - 公司"真房源"标准、ACN网络极大解决行业服务品质不足、规模效应缺乏痛点，形成独特竞争优势 [2] - 公司存量房佣金率阶段承压、新房佣金率逐年攀升 [2] - 参考成熟市场美国经纪佣金率常年保持6%左右，国内大部分新房分销去化必要性仍存，后续佣金率或维持相对稳定 [2] 三翼业务发展 - 家装家居2024年交易额、净收入169亿元、147.7亿元，2021-2024年CAGR 329.7%、321.3% [3] - 房产经纪引流、基础设施建设构筑家装家居竞争壁垒 [3] - 房屋租赁在管房源量由2022年7万套增至2024年42万套，省心租为贡献主力 [3] - 贝好家定位数据驱动型住宅开发服务平台，以C2M为核心理念，提供"1+2"模式综合解决方案 [3] - 贝好家探索"以人定房、以房定地、以房定钱"新开发模式，从服务提供、股权合作到自主操盘持续进行模式验证 [3] 行业地位与前景 - 房产经纪行业格局一超多强，公司规模遥遥领先 [2] - 止跌回稳政策导向下楼市热度回升，其中二手房成交更具韧性，为公司规模发展提供支撑 [2] - 家装家居快速突破，房屋租赁及贝好家能力构建、未来可期 [3]

报告公司投资评级 - 首次覆盖给予“推荐”评级 [1][7][110] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司是领先的一体化房产交易服务平台，房产经纪优势明显，止跌回稳政策导向下规模发展存在支撑，家装家居快速突破，房屋租赁及贝好家能力构建、未来可期，重视股东回报，预计2025 - 2027年EPS分别为1.58元、1.83元、2.11元，当前股价对应PE分别为28.7倍、24.8倍、21.5倍 [7][110] 根据相关目录分别进行总结 领先的线上线下一体化房产交易和服务平台 - 房产交易服务领先，战略聚焦一体三翼：报告研究的具体公司2001年通过北京链家开始经营业务，历经多年发展，已实现全国范围扩张，涉足多项房产交易和居住服务业务，2024年总交易额达3.3万亿元；2023年7月战略升级为“一体三翼”，以房产经纪为主体，同步驱动三翼赛道协同发展 [11][17] - 收入规模趋势上行，持续保障股东回报：2024年总交易额3.3万亿元，同比增长6.6%，净收入934.6亿元，同比增长20.2%，净收入创历史新高；2024年归母净利润40.6亿元，经调整归母净利润72亿元；毛利率稳中有升，2024年为24.6%，贡献利润率29.9%；运营费用率逐渐优化，2024年降至20.4%；2018年以来经营活动所得现金净额持续为正，2024年末现金及短期投资达616.2亿元，设立30亿美元回购计划，2023 - 2024年分别宣派现金股息6亿美元、4亿美元 [20][23][24][27] 房产经纪：龙头地位稳固，经营优势强化 - 经纪行业发展迅速，渗透率仍具提升空间：全国通过经纪服务产生的房产交易总额2016 - 2021年CAGR 10.8%，佣金收入CAGR为15.5%；2025Q1十大城市一二手合计成交套数同比增长12.8%，2024年全国二手房交易同比增长2%至7.2万亿元，占比升至46%；国内经纪渗透率、佣金率较美国仍具提升空间 [34][38][44] - 贝壳龙头地位稳固，ACN + 真房源构筑竞争壁垒：2024年贝壳总交易额3.3万亿元，存量房及新房交易额3.2万亿元，对比其他经纪公司断层领先，年末经纪人50万名、门店5.2万家；“真房源”标准、ACN网络解决行业痛点，形成独特竞争优势 [48][51] - 存量房交易再创新高，大店模式效用强化：2024年存量房交易总交易额2.2万亿元，同比增长10.8%，占全国二手房交易额比例升至31%；2024年整体佣金率1.26%，链家佣金率2.51%，贝联佣金率0.38%；大店模式持续推进，2021 - 2024年链家人店比逐年抬升，店均交易额趋势上行 [64][70][76] - 新房市占率&佣金率齐升，应收款风险下行：2024年新房交易总交易额9700亿元，占全国新房交易额比例11.4%，创历史新高；新房业务佣金率逐年上涨；2024年净收入336.5亿元，同比增长10.1%；2024年应收账款周转天数52天，较2023年缩短3天 [78][83][87] 三翼业务：家装家居空间广阔，租赁&贝好家潜力可期 - 家装家居规模初具，交易引流优势明显：2024年交易额、净收入169亿元、147.7亿元，2021 - 2024年CAGR 329.7%、321.3%；预计2030年国内家装家居市场规模可达7.1万亿元；房产经纪引流、基础设施建设强化优势，2024年四季度基装加主材工期94天，较2023年同期显著降低 [90][93][96] - 房屋租赁高速扩张，贝好家探索开发新模式：2024年末在管房源总规模超过43万套，全年净收入143.3亿元，贡献利润率5%；贝好家定位数据驱动型住宅开发服务平台，以C2M为核心理念，提供“1 + 2”模式综合解决方案，2024 - 2025年5月先后获取、合作9个项目 [99][101][102] 盈利预测与投资建议 - 关键盈利假设下，预计公司2025 - 2027年营业收入分别为1091.8亿元、1249.1亿元、1414.7亿元，同比分别增长16.8%、14.4%、13.3%；归母净利润分别为57亿元、65.8亿元、75.9亿元，同比分别增长40.2%、15.5%、15.3%；EPS分别为1.58元、1.83元、2.11元 [105][106][108]