全市场REITs发展概况 - 截至2025年9月，全市场共上市75只REITs产品，发行规模超2000亿元 [1] - 上交所共有51单项目，融资总额达1400亿元，数量及规模占比约七成 [1] - 上交所REITs产品涵盖数据中心、租赁住房、仓储物流、产业园区、消费、能源、交通、市政环保等领域 [1] 江苏省REITs市场表现 - 按项目主申报地统计，江苏省已成功推动8只REITs发行上市，募集资金240亿元 [2] - 按运管机构所在地统计，有6只REITs的统筹运营管理机构坐落于江苏 [2] - 按底层资产所在地统计，共有12只REITs的19个底层资产位于江苏境内，项目数量、资产数量及募资规模稳居全国前列 [2] - 底层资产位于江苏境内的12只公募REITs中有11只在上交所上市 [1] 代表性REITs项目案例 - 东吴苏园REIT于2021年6月21日在上交所挂牌上市，是产业园区基础设施REITs代表，底层资产为苏州工业园区新兴产业载体 [2] - 华泰江苏交控REIT于2022年11月15日上市，是江苏省首单高速公路基础设施REITs，有效拉动沪武高速太仓至常州段改扩建工程360.5亿元总投资 [3] - 苏州恒泰租赁住房REIT于2025年5月21日上市，是江苏省首单租赁住房公募REITs，其底层资产菁英公寓截至2024年末出租率为93.33% [3] - 南方万国数据REIT是首批数据中心REITs之一，募集24亿元资金将投入其他数据中心的建设与升级 [3] 政策与监管支持 - 江苏证监局制定了《关于推动我省国有企业充分利用基础设施公募REITs盘活存量资产的方案》 [4] - 江苏证监局联合省级相关部门和交易所开展REITs专题培训，持续更新储备项目库，推动项目常态化发行 [4] - 江苏省发展改革委优化简化申报推荐程序，按照“成熟一个、申报一个”原则有序推荐项目，并将加强REITs项目储备质量 [5] - 上交所联合江苏证监局、发展改革委、国资委等多部门开展盘活存量资产专题培训，挖掘储备租赁住房、产业园区、新能源等资产类别优质项目 [6] 交易所市场建设与服务 - 上交所致力于打造REITs市场建设发展“主阵地”，已形成投融互信的良性市场生态 [1] - 上交所持续推进上市REITs关键机制建设，对透明、规范、具有成长性的项目给予积极反馈，打造了一批示范项目 [6] - 上交所服务团队开展“三开门”服务，包括实地走访底层资产、组织项目观摩上市仪式、召开专题座谈会等，建立常态化沟通渠道 [7]

市场总体概况 - 截至9月全市场共上市75只基础设施REITs产品发行规模超2000亿元 [1] - 上交所共有51单相关项目融资总额达1400亿元数量及规模占比约7成 [1] - 上交所REITs涵盖数据中心租赁住房仓储物流产业园区消费能源交通市政环保等领域 [1] 江苏省REITs市场地位 - 江苏省已成功推动8只REITs发行上市募集资金240亿元项目数量资产数量及募资规模稳居全国前列 [2] - 按底层资产所在地统计共有12只REITs的19个底层资产位于江苏省境内 [2] - 底层资产位于江苏境内的12只公募REITs中有11只在上交所上市 [1] 代表性项目分析 - 东吴苏园REIT作为产业园区REITs代表于2021年6月21日在上交所挂牌上市其净回收资金拉动超过90亿元增量资金用于园区产业基础设施开发 [3] - 南方万国数据REIT是首批数据中心REITs之一募集24亿元资金将投入其他数据中心建设与升级项目其底层资产昆山国金数据中心2024年可再生能源使用比例达100% [3] - 东吴苏园REIT底层资产已吸引IBM百特等百余家世界知名企业落户有效促进区域产业结构升级 [3] 政策与监管支持 - 江苏省将基础设施REITs发行工作写入省十四五规划纲要并出台支持政策鼓励在更广领域开展创新探索落实国家税收优惠政策 [4] - 江苏证监局制定方案推动国有企业充分利用基础设施公募REITs盘活存量资产 [5] - 江苏省发展改革委优化简化申报推荐程序按照成熟一个申报一个原则有序推荐项目并加强项目储备质量跟踪调度 [6] 交易所角色与未来展望 - 上交所积极打造REITs上市主阵地持续推进关键机制建设对透明规范具有成长性的项目给予积极反馈 [7] - 上交所联合江苏证监局和发展改革委等多部门开展专题培训挖掘储备租赁住房产业园区新能源等优质项目 [7] - 上交所服务团队开展三开门服务包括实地走访底层资产建立重点项目常态化沟通渠道以增强企业获得感 [7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年前三季度资产支持票据发行规模保持增长但同比增速放缓，个人消费金融类资产仍是表现最活跃的基础资产类型，发行利差有不同表现，二级市场交易活跃，行业有政策利好和创新产品推出[4] 各目录总结 发行情况 - 2025年前三季度资产支持票据发行458单，规模4139.65亿元，数量增61单，规模增17.51%，公开发行26单、规模187.62亿元，定向发行432单、规模3952.03亿元[5][6] - 9月发行单数和规模最高，当月发行70单，规模673.63亿元[8] - 前五大发起机构发行规模合计1835.69亿元，占比44.34%；前十大发起机构发行规模合计2623.87亿元，占比63.38%[9] - 债权类ABN产品占绝对优势，发行规模3700.33亿元，同比增长20.44%，规模占比89.39%；其他类、不动产类发行规模同比下降[12] - 细分基础资产涉及个人消费金融、小微贷款等，个人消费金融和小微贷款表现活跃，发行规模同比分别提升60.16%和29.27%[14][16] - 单笔发行规模在(5, 10]亿元区间产品数量最多、规模占比最高，期限在(1, 2]年内产品发行单数最多、规模占比最高[18][20] - AAAsf级票据发行规模占比90.18%[21] - 一年期左右AAAsf级票据利率中枢约1.84%，中位数较上年同期下降28BP[24] - ABCP产品发行114单，规模1123.05亿元，同比下降7.82%，占ABN发行规模27.13%，基础资产涉及个人消费金融等[26] 发行利差 - 与同期限国债相比，1年期资产支持票据发行利差收窄，3年期小幅上行；与同期限AAA级企业债相比，1年期基本持平，3年期小幅上行[27][31] - 个人消费金融、小微贷款和应收账款三类资产利差表现分化，发行成本均较上年同期有所下降[35][38] 二级市场交易情况 - 2025年前三季度二级市场总成交金额3998.59亿元，交易笔数4497笔，同比分别增长9.07%和15.54%[41] - 交易较活跃产品为个人消费金融、类REITs等，成交金额占比分别为25.95%、16.11%等[43] 行业动态点评 - 2025年3月14日交易商协会发布《行动方案》，有助于优化民营企业债券融资环境，支持民营经济发展[45][46] - 2025年5月7日交易商协会发布通知构建债市“科技板”，5月26日首单科技创新资产支持证券成功发行，有助于提升债券市场服务科技创新能力[46][47]

产品发行 - 江苏宝涵租赁有限公司成功发行首单绿色资产支持证券，即“2025年宝涵租赁第1期绿色资产支持专项计划” [1] - 该专项计划发行总规模为8.5亿元，加权平均利率为1.89% [1] - 此次发行创下全国地方国有租赁ABS最低利率记录 [1] 行业意义 - 此次发行标志着苏州市区县级首单绿色ABS正式落地 [1] - 绿色ABS是将符合绿色标准的租赁资产、项目收益权等基础资产进行证券化，其资金最终投向节能环保、清洁能源、低碳经济等绿色领域 [1] - 资产证券化已成为一种被广泛采用的金融创新工具，通过结构化设计进行信用增级，以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持 [1] 公司背景 - 宝涵租赁是昆山创控集团全资子公司，自2018年实质化运行以来，已累计为各类企业提供融资租赁款113亿元 [1] - 公司目前在租规模为46亿元，在苏州大市国有商租中排名前列 [1] - 公司自2022年开始发行ABS，随着此单绿色ABS的落地，已累计发行资产证券化产品超50亿元 [1]

公司融资举措 - 公司拟申请发行商业地产抵押资产证券化产品以盘活存量资产并释放商业地产价值 [1] - 专项计划募集规模不超过14.01亿元且期限不超过18年 [1] - 公司将向子公司发放不超过14.01亿元的股东借款并以标的债权为基础资产 [1] 交易结构与支持 - 专项计划与国金证券资产管理有限公司合作设立 [1] - 公司控股股东上海北方企业有限公司将为本次CMBS提供增信支持 [1] 审批状态 - 该事项尚需提交公司股东大会审议并经上海证券交易所审核 [1]

中国基础设施公募REITs市场总体概况 - 2024年以来中国不动产市场转向存量优化与高质量发展新阶段，呈现"稳预期、防风险、促转型"态势 [1] - 截至2025年9月全市场共上市75只REITs产品，发行规模超2000亿元 [1] - 上交所共有51单项目，融资总额达1400亿元，数量及规模占比约七成，资产类型涵盖数据中心、租赁住房、仓储物流、产业园区、消费、能源、交通、市政环保等领域 [1] 江苏省REITs市场发展格局 - 江苏省已形成"储备+培育+发行多轨并行"的REITs发行格局 [2] - 按项目主申报地统计，江苏省已成功推动8只REITs发行上市，募集资金240亿元 [2] - 按运管机构所在地统计，有6只REITs的统筹运营管理机构坐落于江苏 [2] - 按底层资产所在地统计，共有12只REITs的19个底层资产位于江苏省境内，项目数量、资产数量及募资规模稳居全国前列 [2] - 底层资产位于江苏境内的12只公募REITs中有11只在上交所上市 [1] 代表性REITs项目分析 - 东吴苏园REIT于2021年6月21日上市，为产业园区基础设施REITs代表，其净回收资金拉动了超过90亿元增量资金用于园区产业基础设施开发 [3] - 华泰江苏交控REIT于2022年11月15日上市，募集资金30.5亿元全部用于沪武高速太仓至常州段改扩建工程，有效拉动了360.5亿元的总投资 [4] - 苏州恒泰租赁住房REIT于2025年5月21日上市，底层资产菁英公寓截至2024年末出租率为93.33，累计服务超3.4万名人才 [4] - 南方万国数据REIT作为首批数据中心REITs，募集24亿元资金，底层资产昆山国金数据中心2024年可再生能源使用比例达100，电能利用效率PUE为1.24 [5] 政策支持与监管协同 - 江苏省将REITs发行写入省"十四五"规划纲要，出台《关于加快推进基础设施投资建设的若干措施》等支持政策 [6] - 南京、苏州、无锡等市陆续出台各类政策支持REITs建设发展 [7] - 江苏证监局制定方案推动国有企业利用公募REITs盘活存量资产，并联合相关部门开展专题培训 [7] - 上交所积极打造REITs上市"主阵地"，加强与各地沟通联络，联合多部门开展专题培训挖掘优质项目 [9] - 上交所服务团队开展"三开门"服务，包括实地走访底层资产、组织项目观摩上市仪式等活动 [9]

交易概述 - 眉山东坡区国资以10.86亿元通过公开竞买获得精艺金属29.9%股份，公司实控人变更为眉山市东坡区国资局 [1] - 此次收购是四川省首例区县级国资收购上市公司控制权的案例 [2] - 交易前眉山市仅有千禾味业、德恩精工两家A股上市公司且均为民营企业，成功控股精艺股份为东坡区国资赢得宝贵A股上市平台 [2] 收购方背景 - 收购方四川兴东投资集团有限公司是眉山市东坡区属国有独资企业，截至2024年末资产总额达839亿元，旗下包括1家主体信用评级为AA+企业 [1] - 眉山东坡区肩负“市域首个千亿极核”战略使命，2025年上半年GDP总量达335.53亿元，同比增长8.7%，增速居眉山市首位 [2] 被收购公司概况 - 广东精艺金属股份有限公司（股票代码002295）创立于1999年7月，2009年9月29日在深圳证券交易所上市 [1] - 公司主要产品包括精密铜管、铜管深加工产品、铜杆等，广泛应用于制冷、通讯、新能源领域，是格力、美的等头部企业战略供应商，获评“中国铜管材十强企业” [1] 交易背景与影响 - 江苏省南通市海门区人民法院根据债权人申请，依法对南通三建持有的精艺金属股份全部股份进行司法拍卖 [1] - 中国长江经济带发展研究院作为四川省发展顾问和眉山东坡区战略合作伙伴，自项目谋划至对接阶段均积极参与并发挥关键作用 [1] - 收购为东坡区国资打通直接融资和资产证券化关键通道，能有效提升国有资本流动性和运营效率 [2] 区域产业布局与合作展望 - 东坡区已初步形成以新能源新材料、食品医药等为主导的产业体系，其锂电、晶硅光伏、高端精细化工等领域入选全省首批先进制造业集群，入选数量居全省首位 [2] - 工业园区已成功落户万华化学、通威太阳能、天华时代等头部企业，建成全球单体项目规模最大的晶硅电池生产基地 [2] - 中国长江经济带发展研究院与眉山市东坡区将深化合作，共同打造标志性成果，加速区域产业集群的建圈强链进程 [3]

核心观点 - 湖北省资产证券化市场在2025年实现显著增长，发行数量和规模同比大幅上升，并在保障性租赁住房ABS等领域实现零的突破 [1][3] - 资产证券化通过盘活存量资产、优化融资结构和赋能产业生态，成为激活区域经济活力的重要引擎 [2] - 市场增长由政策引导、产业需求和市场环境多因素驱动，并呈现出地方国企主导、基础资产多元化的特点 [4][5][6] 市场表现与规模 - 2025年以来湖北企业ABS项目累计发行26单，合计规模达182.77亿元 [1] - 发行数量和规模同比分别增长116.67%和190.39%，其中发行规模在5亿元以上的项目有11单，占比超四成 [3] - 上海证券交易所落户19单项目，其发行规模占市场总量的八成以上 [1] 产品创新与类型 - “中信证券—洪山国投保障房资产支持专项计划”是湖北落地的首单保障性租赁住房ABS，实现融资模式创新零的突破 [1] - 基础资产类型多元，形成九大类型“全品类覆盖”格局，包括企业应收账款、保理融资、CMBS/CMBN等 [3] - 出现多个标杆创新项目，如全国首单“革命老区+长江经济带”双贴标CMBS产品 [3] 发行主体结构 - 地方国有企业占据主导地位，直接参与或主导的项目达14单，占比超五成 [4] - 国企凭借资产规模和信用优势推动大规模及创新项目落地，并支撑中小企业通过供应链ABS等方式融资，形成“国企引领、多方参与”的生态 [4] 增长驱动因素 - 政策赋能形成推力，湖北省先后印发多项工作方案，明确各类资产的证券化路径，形成“顶层设计+细分领域”的完善体系 [5] - 产业需求构成核心拉力，传统产业升级和新兴产业发展均将资产证券化作为重要融资工具 [5][6] - 市场环境提供助力，通过举办培训会等方式搭建“企业—交易所—券商”的对接桥梁 [6] 对产业与区域经济的影响 - 企业ABS为产业提供差异化支撑，帮助传统产业盘活资产加速升级，并破解文旅、绿色产业等项目回收慢的难题 [7] - 有效缓解区县平台在民生工程与基建项目上的资金压力，助力县域经济发展，并吸引金融服务机构下沉，提升本地资本运作能力 [7]

市场表现与规模 - 湖北企业ABS发行数量同比增长116.67%，发行规模同比增长190.39% [1][3] - 年内累计发行26单企业ABS项目，合计发行规模达182.77亿元 [1] - 发行规模在5亿元以上的项目有11单，占比超四成，大规模项目发行数量同比增长175% [3] 产品结构与创新 - 基础资产实现九大类型“全品类覆盖”，包括企业应收账款、保理融资、CMBS/CMBN等 [3] - 企业应收账款相关项目以5个的数量居首 [3] - 出现全国首单“革命老区+长江经济带”双贴标CMBS及湖北省首单保障性租赁住房ABS等创新产品 [1][3] 发行主体特征 - 地方国有企业直接参与或主导的项目达14单，占比超五成 [4] - 国企凭借资产规模优势和信用背书能力，推动大规模与创新项目落地，并支撑中小企业通过供应链ABS等方式融资 [4] 驱动因素：政策与市场 - 政策形成强大推力，湖北省印发《推动省属企业国有资产证券化工作方案》等文件，明确各类资产证券化路径 [5] - 产业需求构成核心拉力，汽车、光电子等支柱产业及新能源等新兴产业均将ABS作为重要融资工具 [6] - 市场环境提供有利条件，例如举办国有企业资产盘活业务培训会，搭建企业-交易所-券商对接桥梁 [6] 对产业与区域经济的影响 - ABS通过盘活应收账款与生产设备，为汽车、装备制造等传统产业提供研发与扩产资金 [7] - 在文旅、环保等领域，ABS破解项目投资周期长、现金流回收慢的难题，推动红色文旅与绿色项目落地 [7] - ABS推动区县平台公司发行保障房等产品，缓解地方政府资金压力，并吸引金融服务机构下沉，提升本地企业资本运作能力 [7]

市场首单清洁能源持有型不动产ABS完成首次收益分配 - 市场首单清洁能源类持有型不动产资产支持证券“远景能源ABS”完成首次收益分配 其年化现金派息率保持在较高水平 相比目前已发行的新能源公募REITs产品的平均收益率高出近四成[1] - 底层资产河北魏县恒朋风电项目半年运行数据表现优秀 上网电量1.5亿度 综合利用小时数超1500小时 场站能量可利用率99.1% RBA收入可利用率高于95% 风场电价高于市场平均交易价格水平[1] - 该产品被联合发起方称为绿色金融创新发展的标志性成果 是以创新融资形式推动清洁能源基础设施高质量发展的重要实践[1] 清洁能源公募REITs市场现状与ABS的补充作用 - 自2020年4月试点启动以来 国内已成功上市的清洁能源类公募REITs共计8只 总募资额约200亿元 相较于全市场公募REITs数量及规模占比仍偏低[2] - 结合公募REITs对发行规模和底层资产运营时间的限制 市场亟需持有型不动产ABS成为公募REITs的有力补充 以进一步满足能源转型等特定投融资需求[2] 产品创新满足多元化市场需求 - 产品为产业客户和财务投资者提供了全新的目标达成路径 真实的绿电需求是不少高耗能行业企业投资该ABS的核心诉求[2] - 与传统风电场大规模直接投资相比 该ABS允许企业根据自身需求通过部分投资的方式参与 降低了参与门槛和难度 能更灵活地满足企业低碳转型的真实需求[2] - 通过对风电资产进行份额化处理 该产品更好地适配了制造业中小客户的电力脱碳需求[2] 发行方后续计划与行业展望 - 发行方远景能源表示 首次收益分配的不俗表现坚定了其将更多优质新能源资产打包成标准化产品进入资本市场的信心 旨在推动绿色资产证券化常态化[2] - 远景能源ABS的扩募计划已提上日程 相关推进工作已经启动 有望年内完成[2] - 未来将持续探索推动绿色基础设施资产的标准交易机制 在满足更多高耗能企业绿电需求的同时 让更多长期资本共享新能源高质量发展的稳健回报[3]