盘活商业资产成为房企融资新路径 - 房企通过引入险资和公募REITs分拆上市等方式盘活商业资产 实现资金回笼并向轻资产运营转型 [1] - 瑞安房地产转让佛山瑞安及佛山安盈100%股权 总对价34.9亿元 交易后获得6.83亿元净资金用于营运 [1] - 中国海外发展计划将佛山南海映月湖环宇城项目通过REITs在深交所上市 募资13.55亿元 [2] 交易结构与战略意义 - 瑞安房地产通过基金持有项目57.63%权益 既保留控制权又实现现金回笼 为未来REITs退出预留空间 [2] - 中国海外发展表示REITs发行可减少债务依赖 盘活基础设施资产 提升滚动投资能力和可持续运营 [2] - 房企通过REITs实现资产证券化 从持有者转变为投资参与方和运营方 推动行业向资产管理模式转型 [3] 行业转型趋势 - 优质商业地产正借助金融工具打通"转轻路径" REITs市场持续扩容吸引房企积极参与 [3] - 房企通过REITs将存量资产打包上市 释放沉淀资金 促进从开发模式向资产管理模式创新 [3] - 行业专家指出 未来可能有更多商业物业通过REITs平台出表上市 实现融资回笼和降杠杆 [3]

6月A股市场及公募基金发行概况 - 6月A股市场前期震荡为主，本周沪指三连阳提振市场情绪 [1] - 公募基金发行市场呈现结构性行情，新发基金规模突破900亿元 [2][3] 债券型基金主导市场 - 债券型基金募集432.85亿元，占比47.63%，单只平均规模19.68亿元 [3] - 京管泰富中债京津冀综合A和惠升和盛纯债分别募得60.01亿元和60亿元，后者仅用3天完成募集 [3] - 中邮同业存单指数7天持有和人保中证同业存单AAA指数7天持有分别募资50亿元和39.10亿元，成为短期理财热门选择 [4] 混合型基金及FOF基金表现 - 混合型基金发行规模达215.71亿元，占比23.74%，为2023年1月以来最高 [4] - FOF基金发行8只，募资91.11亿元，占比10.03%，平均单只规模11.39亿元 [4] - 东方红盈丰稳健配置6个月持有A首募规模65.73亿元，为6月发行规模最大基金 [4] 偏股混合类产品及被动指数类产品 - 富国均衡投资募资19.64亿元，易方达成长进取A和交银瑞安A分别募得17.04亿元和15.47亿元 [5] - 被动指数类产品发行冷清，华安中证A500增强策略ETF和工银中证A500增强策略ETF募集规模分别为2.52亿元和2.34亿元 [5] - 华宝中证制药ETF和嘉实中证全指集成电路联接A发行规模仅0.13亿元和0.11亿元 [5] 新型浮动费率基金及创新产品 - 首批26只新型浮动费率基金中13只已成立，合计募集规模超126亿元 [6] - 东方红核心价值、易方达成长进取、平安价值优享募集规模均在10亿元以上 [6] - 中金中国绿发商业资产REIT募资5亿元并提前结束募集，嘉实上证科创板综合增强策略ETF和国联安中证A500增强策略ETF分别募资5.36亿元和2.76亿元 [6] 市场格局及未来展望 - 新发基金市场延续"债强股弱"格局，投资者风险偏好下降推动资金流向债券类产品 [7] - 科创主题ETF、REITs等创新产品获资金关注，反映长期资金对结构性机会的布局需求 [7] - 预计权益类基金发行有望逐步回暖，债券型基金仍将在资产配置中扮演重要角色 [8]

绿色港口收费收益权ABS概述 - 绿色港口是指在规划、建设、运营全周期融入环境保护理念，通过技术创新与管理优化实现节能减排的现代化港口 [1] - 绿色港口收费收益权ABS是以港口未来装卸费、停泊费等收费权益为基础资产，通过结构化设计发行资产支持证券的融资工具 [1] - 该模式本质是将港口运营产生的未来现金流转化为可交易的金融产品，实现基础资产与原始权益人的风险隔离 [1] - 基本运作流程包括基础资产池构建、特殊目的机构(SPV)设立、信用增级体系设计、证券发行与现金流管理 [1][2] 绿色港口收费收益权ABS的优势 - 拓宽融资渠道，吸引保险、基金等多元投资者，缓解港口建设资金压力 [2] - 通过信用增级降低融资成本，提升证券市场吸引力 [2] - 实现基础资产表外剥离，优化企业资产负债结构，增强再融资能力 [2] 对实体经济的影响 - 为港口智能化改造、清洁能源设备购置、环保设施建设提供资金支持，推动基础设施升级 [2] - 引导社会资本流向港口低碳技术研发、新能源应用等领域，促进绿色产业集聚 [3] - 提高资金使用效率，港口效率提升可以降低物流成本，吸引制造业集聚，促进产业结构优化 [3] 实践应用中的问题与挑战 - 受宏观经济、贸易政策、港口竞争影响，收费现金流存在不确定性，缺乏统一风险评估标准 [3] - 当前绿色金融支持政策体系尚不完善，在ABS资金用途界定、信息披露标准等方面存在空白 [3][4] - 创新金融产品的复杂性导致投资者存在认知误区，风险偏好较低的机构对绿色ABS接受度有限 [4][5] 未来发展展望 - 借助区块链技术提升资产信息透明度，降低交易成本 [5] - 探索与碳金融工具的联动，如将港口减排量纳入碳交易体系，增强产品收益弹性 [5] - 将场景拓展至内河港口、自贸区港口等，形成多元化应用格局 [5]

2025年一季度业绩情况 - 2025年一季度公司实现营业收入40.60亿元，同比增长205.09%；归属于上市公司股东的净利润2.45亿元，同比增长296.94%，主要因房地产业务销售结转增加 [2] 仓储物流业务情况 毛利率与成本 - 2024年仓储物流业务毛利率达45.80%，营业成本包括物流园区不动产折旧摊销，土地计入无形资产定期计提摊销，建筑物及附属设施在建时计入在建工程，建成后转为投资性房地产和固定资产并定期计提折旧，主要计入营业成本 [2] 利润释放阶段 - 宝湾物流有在建及拟建项目，受折旧、摊销和财务费用等影响，运营净利润贡献有限；2024年10月华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金上市，3个项目出表产生投资收益6.82亿元，打通“募投建管退”闭环；还将发展轻资产管理输出模式补充收入 [3] 收入增长原因 - 2024年宝湾物流实现营业收入194,261万元，同比增长6%，原因是原有园区稳定运营和新园区投入使用且运营良好，租金收入提升 [3] 出租率与租金情况 - 2024年受宏观经济和存量供应影响，宝湾物流租金与出租率同比下滑，但整体出租情况优于行业平均，变化趋势与区域市场一致，资产抗风险能力强；短期市场新增供应压力大，承租压力持续；长期来看，政策发力、产业升级将促进高标仓需求增长，市场租金及空置率将趋于稳定 [4] 公募REITs扩募计划 - 华泰宝湾物流公募REIT成功发行促进打通“募投建管退”闭环，为打造轻重资产转换平台奠定基础；公司将结合政策和资产情况，合理设定后续资产证券化产品发行节奏 [5] 房地产开发业务情况 销售情况与安排 - 2024年公司房地产开发业务全口径销售金额60.4亿元，权益销售金额35.6亿元，并表口径销售金额23.0亿元；公司将关注市场形势，加强营销管控，坚持“一盘一策”调整销售策略促进去化和现金回流 [6] 拿地计划 - 公司维持审慎投资策略，聚焦核心城市优质区块，选择有利润空间和风险可控的项目，优先处理存量项目回笼资金 [6] 政府收储参与情况 - 公司关注存量商品房收储政策，梳理在手资源，在确保国有资产保值增值前提下积极参与政府收储促进库存去化 [6]

市场回顾与观察 - 上周债券市场小幅上涨，中债-综合财富指数收涨0.25%，中债-综合全价指数收涨0.19%，利率债收益率下行且短端下行幅度大于长端，1年期、3年期、5年期、10年期国债收益率全周分别下行4.50bp、2.58bp、4.22bp、0.44bp [12][13] - 资金面超预期宽松，短债配置力量强劲，市场围绕政策预期持续博弈，基金久期和杠杆处于历史高点附近 [13] - 信用债收益率普遍下行，信用利差压缩至近5年历史低位附近，保险和理财持续配置助推信用债行情 [13] 美联储与美债动态 - 美联储6月议息会议按兵不动，但理事沃勒表示最早7月考虑降息，市场降息预期升温 [14] - 地缘政治风险推高全球避险需求，美债收益率陡峭下行，美国5月零售额数据环比下降0.9%，核心零售环比下降0.1% [14] REITs市场动态 - 首批数据中心REITs获批，南方润泽科技REIT和南方万国数据中心REIT分别成为深交所、上交所首单数据中心REITs [15][16] - 2025年以来我国C-Reits市场已完成新发9单，另有中金亦庄产业园REIT与中金中国绿发商业REIT两单已成立待上市 [18] - 上周REITs市场维持涨势，中证REITs全收益指数全周上涨0.9%，保租房板块涨幅领先，整体超过5% [15] 泛固收基金指数表现 - 短期债基优选上周收涨0.05%，成立以来累计收益3.93% [3] - 中长期债基优选上周收涨0.17%，成立以来累计收益6.53% [4] - 低波固收+基金优选上周收涨0.08%，成立以来累计收益2.31% [5] - 中波固收+基金优选上周收跌0.15%，成立以来累计收益1.36% [6] - 高波固收+基金优选上周收跌0.31%，成立以来累计收益2.64% [7] - 可转债基金优选上周收跌0.35%，成立以来累计收益7.69% [8] - QDII债基优选上周收跌0.12%，成立以来累计收益7.33% [9] - REITs基金优选上周收涨2.55%，成立以来累计收益43.01% [10] 基金指数定位与策略 - 短期债基优选指数重视信用管理和风险控制，配置5只长期回报稳定、回撤控制严格的基金 [22] - 中长期债基优选指数精选5只兼具收益和回撤控制的标的，灵活调整久期和券种比例 [24] - 低波固收+优选指数权益中枢定位10%，选取10只权益仓位在15%以内的标的 [26] - 中波固收+优选指数权益中枢定位20%，选取5只权益仓位在15%~25%之间的标的 [28] - 高波固收+优选指数权益中枢定位30%，选取5只权益仓位在25%~35%之间的标的 [30] - 可转债基金优选指数选取5只转债仓位占比高的基金，考察择时和择券能力 [31][34] - QDII债基优选指数依据信用等级和久期情况，优选6只收益稳健、风险控制良好的基金 [35] - REITs基金优选指数优选10只运营稳健、估值合理、兼具一定弹性的基金 [38]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年6月16 - 20日REITs市场表现良好，中证REITs全收益和收盘指数上涨，总市值增加，整体跑赢股债期等资产；二级市场租赁住房等板块表现佳，一级市场发行活跃且有新类型获批，多个文旅项目启动[1][8] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 价格方面，七大REITs板块中高速公路板块下跌1.1%，租赁住房板块以4.41%领涨，市政环保板块涨幅3.27%排名第二[2][13] - 流动性方面，市场成交活跃度高，日均成交额5.69亿元等；租赁住房、市政环保、能源换手率领先，消费设施成交活跃受华安百联消费REIT带动[21][24] - 估值方面，租赁住房板块估值收益率处历史低位，消费板块REITs高估值，园区等板块估值分化[29] 一级市场 - 首发方面，2025年已有8个项目上市募资134亿元，预计年内发行12 - 15单、规模超200亿元；本周4只REITs获批，含首批数据中心REITs[3][37] - 本周其他要闻方面，青城山 - 都江堰景区、丽江市玉龙雪山景区等文旅类公募REITs项目启动招投标[3][50]

市场发展概况 - 中国公募REITs市场总发行规模超过1800亿元，总市值突破2000亿元，上市产品66只，成为亚洲第一 [1] - 上交所上市REITs产品44只，发行规模约1230亿元，市值1370亿元，占全市场比重约七成 [1] - 2025年以来沪市REITs日均成交额约4.37亿元，流动性显著提升 [1] 市场生态与机制 - REITs市场形成以市场化价格为核心的良性生态，通过询价机制反映项目内在价值与风险 [3] - 中银中外运仓储物流REIT创下市场最高发行溢价率16.16%，全场倍数达251.12倍 [4] - 优质项目二级市场价格较发行价普遍上涨20%以上，最高超90%，换手率普遍高于1% [5] 产品表现与收益 - 沪市REITs较发行价复权上涨约30%，2025年以来涨幅超20%，跑赢主要宽基指数 [6] - 沪市REITs四年累计分红151亿元，2024年分红59亿元，分红率达5.7% [6] - 高速公路REITs分红82亿元占比最高，能源环保、产业园区、仓储物流分红均超10亿元 [6] 资产类型与创新 - 上交所REITs覆盖产业园、收费公路、仓储物流、保障房、能源、消费、市政等大类资产 [8] - 沪市独有污水处理、市政供热资产，细分形态包括跨海大桥、水电设施等特色项目 [9] - 数据中心REITs本周获批，未来将拓展至旅游景区、养老设施、冰雪经济等领域 [9] 市场扩容与制度 - 上交所形成"首发+扩募"双轮驱动格局，2024年已有10单扩募项目推进中 [10] - 上交所构建"业务办法+指引+指南"多层次规则体系，强化投融互通互信 [11] - 四年间举办51场业绩说明会，录制15期专题节目，提升市场透明度 [12] 未来展望 - 全市场21单在审或待发售项目（含扩募），上交所占17单，将进一步扩充市场容量 [8] - 多层次REITs市场初步成型，Pre-REITs、类REITs、持有型不动产ABS协同发展 [14] - REITs将成为盘活存量资产、服务实体经济的重要金融工具，覆盖面和普及率将持续提升 [15]

沪港金融协同发展 - 沪港签署《沪港国际金融中心协同发展行动方案》，包含38条举措，重点优化债券通、互换通机制，推动两地成为人民币资产全球配置中心及风险管理中心 [1] - 新合作领域涵盖跨境清算、黄金交易互联、数字人民币支付应用及再保险业务拓展 [1] 央行政策动态 - 中国人民银行宣布设立银行间市场交易报告库，系统分析债券、货币、衍生品等子市场交易数据 [2] - 人民银行副行长朱鹤新表示将开展绿色外债政策试点，鼓励企业借用外债用于绿色项目 [6] 证监会政策导向 - 证监会主席吴清提出强化股债联动服务科技创新，大力发展科创债，优化发行交易制度，推动科创债ETF及可交换债、可转债等产品 [3][4] - 批复全国首批2只数据中心REITs注册，支持科技企业利用知识产权、数据资产开展资产证券化 [3] 地方政府债务动态 - 财政部核定河南省2025年新增政府债务限额2334亿元，其中一般债务363亿元，专项债务1971亿元 [8] - 上海市拟发行820.704亿元债券，包含68亿元"特殊"新增专项债用于城市基建项目 [9] 区域金融与债券发行 - 河南省5月末本外币贷款余额92521.6亿元，同比增长6.5% [10] - 海南支持地方法人银行发行科创金融债，鼓励重点领域企业债券融资 [12] - 驻马店城投集团发行3.71亿元可续期公司债，利率2.57% [12] - 中原高速拟发行40亿元小公募可续期公司债，用于偿债及补充流动资金 [13] 创新金融产品 - 全国首单数据资产ABS"平安-如皋第1期"在深交所挂牌，发行规模1.3亿元，优先级评级AAA [14] 城投与债务管理 - 鹤壁投资集团拟发行15亿元中票，用于偿还到期债务 [15][16] - 开封祥符国资退出政府融资平台，转型为市场化主体 [17] - 海宁城投董事长杜莹池涉嫌违纪被查 [18] 债券市场动态 - 上交所终止审核11笔私募债券项目，金额合计172亿元，涉及山东财金、东营国投等发行人 [18] 市场观点 - 一创固收团队认为央行近期呵护态度明显，中短端国债确定性更强，资金利率和波动性显著下行 [19]

公募REITs新品类获批 - 全国首批数据中心公募REITs正式获得注册批复 包括"南方润泽科技REIT"和"南方万国数据中心REIT" 分别成为深交所和上交所首单数据中心公募REITs [1] - 南方润泽科技REIT获准募集份额总额为8亿份 基金合同期限为38年 南方万国数据中心REIT获准募集份额总额为10亿份 基金合同期限为50年 [3] - 两只产品由南方基金为基金管理人 招商银行为基金托管人 华泰联合证券担任独家财务顾问 [3] 底层资产情况 - 南方润泽科技REIT以润泽智算科技集团旗下位于河北廊坊的ICFZ A-18数据中心项目为底层资产 地处全国一体化算力网络京津冀国家枢纽节点核心地带 机柜上架率稳居行业高位 获评"国家绿色数据中心" [3] - 南方万国数据中心REIT以万国数据控股位于昆山花桥的昆山国金数据云计算数据中心项目为底层资产 地处长三角大数据中心国家枢纽节点 基础设施资产计费率稳定且处于行业较高水平 [4] 行业意义与政策背景 - 该事件标志着公募REITs底层资产重要扩容 填补了国内公募REITs市场在数据中心领域的空白 [2] - 证监会主席吴清表示将支持科技企业利用知识产权 数据资产等新型资产开展资产证券化 REITs等融资 进一步盘活科技创新领域存量资产 [6] - 中国证监会政策支持人工智能 数据中心等新型基础设施领域项目发行REITs 此次两单数据中心REITs是对该政策导向的积极响应 [6] 市场影响与发展前景 - 两只产品落地实现了存量优质资产高效盘活 为数据中心行业开辟全新资本循环通道 有望吸引更多资本聚焦数据中心领域 [5] - 券商资管人士预测2025年将有更多数据中心公募REITs落地 未来可能出现挂钩知识产权类 数字资产类的创新金融产品 [6] - 在数字经济蓬勃发展 AI算力需求爆发的背景下 润泽科技与万国数据作为数据中心龙头企业 充分发挥民营企业创新优势 [7]

会员优惠活动 - 年卡年中惠到手价¥2799 较日常价¥4099下降31.8% [1] - 半年卡年中惠到手价¥1799 较日常价¥2599下降30.8% [1] - 月卡年中惠到手价¥599 较日常价¥699下降14.3% [1] - 活动时间为6月19日-26日 扫码办理可享超低价 [2] - 两年卡促销价¥3299 支持两年学习时长 [8] 课程体系与内容 - 学霸会员覆盖8大课程体系 含400+精品课程 [4] - 境内上市课程包含上市监管、财务规范、税务处理等模块 [4] - 境外投融资课程涵盖红筹架构、SPAC上市、财税处理等专题 [4] - 并购重组课程包含140个案例解析及法律要点 [4][7] - 基金课程涉及股权投资、投后管理、各类基金运作 [4] - 公司治理课程包含新《公司法》专题、合规问题、股权激励等 [4][8] - 职业技能课程含估值建模、财务分析、AI工具应用等 [4][7] 热销课程折扣 - 上市公司并购重组实务专辑原价899 年中惠5折至449.5 [7] - 私募基金实务解析专辑原价799 年中惠5折至399.5 [7] - 投行AI应用技巧课程原价599 年中惠5折至299.5 [7] - 企业出海全攻略课程原价899 年中惠5折至449.5 [7] - 财务估值建模课程原价299 年中惠5折至149.5 [8] - A股IPO筹备课程原价799 年中惠5折至399.5 [8] 细分领域专题 - 香港上市监管规则课程时长3h 年中惠价149.5 [7] - 科技类企业港股IPO通关课程2.5h 年中惠价134.5 [8] - 北交所上市策略课程1.5h 年中惠价84.5 [8] - 股权投资逻辑课程含48案例 年中惠价199.5 [8] - AI法律工具实战课程3.6h 年中惠价99.5 [8]