湖北省国有“三资”改革原则与背景 - 湖北省领导提出国有“三资”改革三项原则，即“一切国有资源尽可能资产化、一切国有资产尽可能证券化、一切国有资金尽可能杠杆化”[1] - 该原则体现了地方政府在新时代背景下盘活存量、提升效率、扩大有效投资的迫切要求和创新思路[1] - 2022年国务院出台《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，开启了盘活“三资”的政策大周期，随后国家发展改革委和财政部也出台了政策性文件[3] 国有“三资”的具体内涵与范围 - “三资”指国有企业存量资源、资产、资金[3] - 清查处置范围包括五类国有资产（行政事业单位、国有企业和产业园区持有的实物、债权、股权、特许经营权、未来收益权资产）、六类国有资源（土地、矿产、林业、水利、能源、数据资源）以及两类国有资金（低效和闲置国有资金）[3][4] 改革实践与操作路径 - 湖北省“三资”改革已形成清晰逻辑框架和操作路径，涵盖矿产资源储备利用、林业资源经营方式创新、水工程运营潜能激活及风光发电资源高效利用等[5] - 实践案例包括将自然资源如矿山、河沙统一管理变为资本，集中管理培训中心和招待所，以及将无形资产作为股权进行融资或开展经营活动[6] - 资产证券化并非指所有资产都要上市，而是可通过引入社会资本作为股份或股权来共同发展[6] 改革对资本市场的影响与融资方式转变 - 湖北省的表态引发了A股市场中湖北国资概念股的强势表现，市场预计地方国有“三资”盘活行动将进入实质性加速阶段[1][7] - 改革被视为可能引发A股价值重估行情，并为财政资金形成长期、可持续的“第二增长曲线”[7] - 地方国有企业应摆脱对土地财政模式的依赖，利用多层次资本市场提高直接融资比重，并可通过设立母基金撬动市场化子基金，放大国有资金杠杆效应[8] 改革的关键执行要点 - 对于“资金杠杆化”，需把握“适度”原则，建立严格的国企负债率监控预警体系，并实行差异化管控，严禁采用“明股实债”等隐性融资方式[2] - 执行中需坚持“分类施策”，对公益类、商业类等不同功能企业采取不同改革路径、范围和尺度[2] - 需强化“全过程监督”，建立覆盖资源评估、资产定价、证券发行、资金使用、风险管理的全链条监督体系[2]

公司整体业绩 - 2025年前三季度公司实现营业收入13.59亿元，同比增长2.34% [1] - 2025年前三季度归属上市公司股东净利润为8804.79万元，同比增长3.04% [1] - 2025年第三季度公司实现营业收入4.30亿元，同比增长7.52%，归属上市公司股东净利润1649.12万元，同比增长5.89% [1] - 公司商业零售与仓储物流业务并行发力，业绩呈现稳健增长态势 [1] 商业零售业务 - 2025年前三季度商业零售业务实现主营业务收入11.50亿元 [2] - 2025年第三季度商业零售业务实现主营业务收入3.60亿元，同比增长5.84% [2] - 公司旗下文商旅项目“福清东百利桥古街”在2025年1—7月总客流近1500万人次，客流和销售额同比增幅均超30% [2] - 公司通过整合文商旅资源，构建多元化消费新场景，紧扣年轻时尚潮流定位 [2] 仓储物流业务 - 2025年前三季度仓储物流板块实现营收1.28亿元，同比增长达29.21% [4] - 公司自持的11个优质物流项目（总建筑面积110万平方米）已全部竣工，出租率稳步提升 [4] - 物流板块客户群覆盖京东、顺丰、比亚迪、小米汽车等头部企业，增强了业务抗周期性 [4] - 公司已于2025年3月申报仓储物流资产支持专项计划，推进资产证券化创新 [4] 行业环境与公司管理 - 国家持续出台促进消费和扩大内需的系列政策，为商业零售行业注入发展动能 [2] - 公司新任副总裁何相国拥有丰富的商业运营管理以及免税商业、文商旅综合体的探索经验 [3] - 何相国曾主导多个年销破百亿商业标杆项目，并创造出兰州老街销售额增长150%，EBITDA翻三番等战绩 [3]

公司财务业绩 - 2025年前三季度公司实现营业收入13.59亿元，同比增长2.34% [1] - 2025年前三季度公司实现归母净利润8,804.79万元，同比增长3.04% [1] - 2025年前三季度公司经营性净现金流为4.15亿元，同比大幅增长165.89% [1] - 2025年第三季度公司实现营业收入4.30亿元，同比增长7.52% [1] - 2025年第三季度公司实现归母净利润1,649.12万元，同比增长5.89% [1] 商业零售业务 - 2025年前三季度商业零售业务实现主营业务收入11.50亿元 [2] - 2025年第三季度商业零售业务实现主营业务收入3.60亿元，同比增长5.84% [2] - 公司旗下文商旅项目福清东百利桥古街在2025年1-7月总客流近1500万人次，客流和销售额同比增幅均超30% [2] - 公司通过整合文商旅资源，构建多元化沉浸式消费新场景 [2] 仓储物流业务 - 2025年前三季度仓储物流板块实现营收1.28亿元，同比增长达29.21% [4] - 公司自持11个优质物流项目，总建筑面积110万平方米，已全部竣工并陆续投入运营 [4] - 物流板块客户群覆盖京东、顺丰、比亚迪、小米汽车等头部企业 [4] - 公司于2025年3月申报仓储物流持有型不动产资产支持专项计划，推进资产证券化 [4] 行业与政策环境 - 国家出台促进消费和扩大内需系列政策，围绕以旧换新、商旅文体融合等领域发力 [2] - 2025年9月财政部、商务部联合发文支持消费新场景建设与服务创新 [2] - 商业零售业步入新业态激发消费新活力的时代 [3] 公司管理与发展战略 - 2025年10月20日，商业领域资深人士何相国加入公司并担任副总裁 [3] - 何相国拥有二十余年商业运营管理经验，曾主导多个年销破百亿商业标杆项目 [3] - 公司坚持创新商业场景、提升服务体验的经营思路，深化供应链整合与数字化建设 [4]

二季度保租房公募REITs运营业绩 - 基金收入同环比均增长，整体增幅在5%以上，其中华夏北京保障房REIT受扩募影响同环比增幅均超15% [1] - 净利润走势以同环比双增长为主，整体同环比增幅在7%至10%之间，仅红土创新深圳安居REIT和中金厦门安居REIT同比或环比有所下降 [1] - 可供分配金额整体同环比增幅约5%，其中华夏北京保障房REIT和招商基金蛇口租赁住房REIT增幅明显 [1] 二季度保租房REITs底层资产出租率 - 二季度末各底层资产项目出租率普遍在95%以上 [2] - 市场化机构运营的资产项目出租率回升明显，华夏基金华润有巢REIT和国泰海通城投宽庭保租房REIT平均出租率均居近两年高位 [2] - 招商基金蛇口租赁住房REIT的林下项目经历爬坡阶段后出租率恢复至较高水平，拉动REIT平均出租率回升至95%以上 [2] 三季度保租房公募REITs发行与扩募进展 - 三季度无保租房REITs发行上市，但广州安居集团计划发行规模不低于8亿元的公募REITs，已启动基金管理人服务招标 [3] - 国泰海通城投宽庭保租房REIT拟扩募，计划新购入城投宽庭浦江社区及九星社区两个保租房项目，体量合计3592套 [3] - 三季度租赁住房私募REITs获新进展，建信住房租赁基金持有型不动产ABS完成首次扩募，成为市场首单，扩募募资规模4.53亿元 [3] 政策支持与行业展望 - 国家发展改革委发布政策，首次将市场化租赁住房明确纳入公募REITs新资产类型并探索发行路径 [4] - 在政策持续推动下，预计后续发行或将加速，更多市场化租赁住房项目将通过公募REITs实现资产退出 [4] - 政策将吸引社会资本加大对住房租赁领域的长期投入，进一步促进行业高质量发展 [4]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 - 海外方面，中美谈判前夕美国考虑限制对华出口含美国软件制造的产品，隔夜美股三大指数集体收跌但跌幅有限，市场对此消息反应不大；明天将公布通胀数据，其余资产表现平稳，需关注关税及经济数据消息 [2] - 国内盘面上，周三大盘微跌，深成指和创业板指下跌，市场无主线且个股赚钱效应不佳，但政策导向信号给市场一定信心；板块上石油石化等涨幅居前，有色等跌幅居前；房地产及国企改革概念走强；整体来看，隔夜外围波动小，国内等待相关会议及美联储降息等信号，股指预期维持震荡，除大盘外几大指数均处均线下方，短期可能回踩20日均线 [3] 各部分总结 重要资讯 - 美参议院第12次否决临时拨款法案，“停摆”持续 [5] - 日本新首相高市早苗拟定采购计划向特朗普示好 [5] - 印度与美国即将达成贸易协议，美拟降低对印关税至15%-16%；特朗普政府准备展开药品调查为新关税铺路 [5] - 欧盟批准第19轮对俄制裁措施，包括液化天然气进口禁令；美媒称美允许乌对俄使用远程导弹遭特朗普否认；贝森特称将“大幅加码”对俄制裁，美财政部制裁两大俄油公司；特朗普取消与普京在布达佩斯的会面 [5] - 特朗普称中美会在APEC峰会上达成贸易协议，但中美元首未必见面，外交部暂无信息提供 [5] - 深圳力争到2027年底境内外上市公司总市值突破20万亿元 [6] - 公募基金业绩比较基准规则征求意见稿即将发布 [7] - 今年前三季度我国涉外收支总规模11.6万亿美元，创历史同期新高，同比增长10.5%；跨境资金净流入1197亿美元，银行结售汇顺差632亿美元，均高于上年同期 [7] 期货市场跟踪 - 展示上证50、沪深300、中证500、中证1000各指数期货合约收盘价、结算价、涨跌、涨跌幅、基差等数据 [9] - 展示各指数期货合约成交量、成交额、持仓量及变化等数据 [10] 现货市场跟踪 - 展示万得全A、上证指数等指数当前点位、当日、当周、当月、当年涨跌幅、成交额及市盈率等数据 [29] - 展示市场风格对上证50、沪深300、中证500、中证1000指数涨跌的每日、每周、每月、每年贡献 [30][31] - 展示重要指数和申万估值情况 [32][35] - 展示市场周日均成交量、换手率、两市上涨下跌股票数、指数成交额变化等数据 [38] - 展示股债相对回报、港股通、两融余额、两融交易净买额及占A股成交额比例等数据 [40][41] 流动性跟踪 - 展示央行公开市场操作货币投放、回笼及净投放数据 [44][45] - 展示Shibor利率水平 [44][46]

公司ABS发行情况 - “云帆系列”ABS累计发行总规模达200亿元，是2025年以来同类产品中发行规模最大的系列[1][3] - “云帆3期”于2025年10月21日成功发行，规模为49.8亿元，半年期发行利率1.73%，一年期发行利率1.78%[3] - “云帆2期”发行规模为50.1亿元，创下由信托公司担任管理人的同类专项计划最大规模[3] 公司财务与市场表现 - 公司2025年上半年实现总收入402.21亿元，同比增长21.1%；实现归母净利润61.68亿元，同比增长15.7%[4] - 若剔除金融租赁公司出表影响，净利润较2024年同期增长27.5%[4] - 2025年以来公司股价涨幅超过50%，领跑AMC行业[4] 公司战略举措与影响 - 发行ABS有效拓展公司融资渠道，为持续降低融资成本、优化债务结构提供支撑[4] - 公司拟发行规模不超过500亿元的资产支持票据（ABN），是资产证券化领域的又一重要举措[4] - 通过聚焦不良资产处置主业并发行ABS等措施，公司加速向“实体赋能型AMC”转型[4] 行业环境与产品特征 - 资产证券化是金融机构竞相布局的热门赛道，监管层放宽底层资产限制并加快审批流程[3] - 2025年上半年，企业ABS发行规模达7140.77亿元，同比增长26.1%[3] - “云帆系列”基础资产涵盖特定应收账款债权、信托受益权及财产份额，聚焦新能源等优质赛道，加权平均信用等级较高[4]

青岛市科技金融联盟的定位与目标 - 联盟聚焦科技型企业金融服务，整合政、银、投、保、担等78家机构资源，运用贷款、债券、股权、保险等手段提供全链条全生命周期金融服务 [2] - 目标是构建同全市科技创新相适应的科技金融体制，促进科技创新与金融服务深度融合 [2] 联盟协同运作机制 - 通过信息共享与产业部门对接，整合力量进入现有金融对接服务平台，定期发布产品服务巡展信息 [3] - 采用务实灵活原则开展金融供需对接活动，实现单体对接、联合对接和集中对接相结合 [3] - 通过行业培训、技术交流活动提升从业人员专业素质，并融合大数据公司和科技咨询公司资源 [3] 融资担保机构的作用与创新 - 融资担保集团作为政策传导纽带，确保科创企业清晰了解并享受优惠政策 [4] - 推动多方共担风险机制，将单家机构担风险变为多方协同控风险，引导更多金融资源流向科创领域 [4] - 联合金融机构定制担保产品，例如在青科融模式中提供50亿元专项担保额度，并联合地方法人银行推出低成本融资政策 [4] 券商在联盟中的角色与工具 - 通过股权投资绑定成长型资源，早期企业支持技术验证与样品研发，成长期企业支持市场推广与产能建设 [6] - 利用IPO挖掘合规型资源，帮助企业梳理核心专利、规范财务报表，将技术优势转化为市值优势 [7] - 通过资产证券化盘活存量资源，为无形资产设计ABS产品并引入信用增信和保险，为有形资产设计稳定现金流证券化产品 [8] 保险机构的定制化产品与服务 - 利用青科保政策落地中试保险、研发转化保险、重大科技攻关保险等创新产品，例如为半导体企业中试阶段提供综合保险方案并帮助获得1000万元专项贷款 [9] - 围绕青岛市10+1优势产业链，对集成电路、人工智能、海洋科技等关键领域给予资源倾斜，为不同阶段企业提供量体裁衣的保险产品 [10] - 今年以来已为1810家青岛科创企业提供3478亿元风险保障，在海洋科技领域为大国重器提供超6000亿元风险保障 [10]

核心观点 - 报告作为公募REITs投资指南系列开篇，旨在系统阐述REITs从发行到上市的全流程、产品设计逻辑与运作机制，帮助投资者理解这一创新工具[2] - 公募REITs被定义为资产的“IPO”，通过将具有稳定收益的不动产打包上市，使投资者能以较低门槛分享收益，其核心制度优势在于不低于90%的强制分红[2][7] - 中国公募REITs虽起步较晚，但在政策强力推动下，已迅速经历制度探索、试点落地至常态化发展三阶段，上市数量跃居亚洲首位，实现了后发赶超[2][20][30] 公募REITs的定义与全球演进 - REITs是通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产转化为流动性强的上市证券的标准化金融产品，本质是资产的“IPO”[7] - 与直接投资不动产相比，REITs具有百元级起投的低门槛、T+1交易的高流动性以及由专业机构运营的低管理成本等优势[8] - 与股票、债券相比，REITs风险波动相对较低，收益主要来源于强制分红和底层资产经营收益，增长潜力相对有限但稳定[8] - REITs制度起源于1960年的美国，随后扩展至欧洲、澳大利亚及亚洲等市场，截至2025H1，全球上市REITs已超过千只，总市值约两万亿美元[2][9][10][11] - 全球REITs市场格局中，美国市值占比超过六成（63.9%），遥遥领先，澳大利亚、日本和英国分列其后[17][19] - 从发行数量看，美国以165只居首，其次为西班牙、中国和日本；全球REITs平均单只市值约为15.5亿美元，美国（74.2亿美元）、日本、英国高于平均水平[17][19] 中国公募REITs的发展路径 - 中国公募REITs发展可分为三个阶段：制度探索期（2008年底–2020年初）、试点落地期（2020年初–2024年上半年）和常态化发展期（2024年下半年至今）[20][22][23][26][30] - 2021年6月21日，首批9只基础设施REITs上市，标志着中国公募REITs市场正式诞生[2][26] - 2024年7月6日，国家发改委发布通知推动REITs项目常态化发行，市场进入新阶段，资产类型加速扩围，截至2025年10月22日，境内上市REITs数量已达75只，位居亚洲第一[30][70] 公募REITs的运作机制 - 中国公募REITs普遍采用“公募基金→ABS→项目公司”的三层架构，以契合现行法律框架，并嵌入“股+债”混合结构以降低税负、提升投资者收益[2][35][39] - 从启动到上市需经历三阶段：准备阶段（通常超过1年）、申报阶段（省级发改委、国家发改委、交易所/证监会三轮审核）、发行阶段（约1~2个月）[2][45][51][53] - 投资者可通过战略配售（平均占比71.8%）、网下配售（平均占比20.0%）和公众认购（平均占比8.2%）三种方式参与REITs认购[2][54][57] - 扩募是REITs持续成长的内生动力，中国已支持跨行业、跨区域资产整合，截至2025年10月22日，已有6只REITs完成扩募，另有5只扩募REITs进入交易所流程中[2][67][68][70] 一级市场发行概况 - 截至2025年10月22日，中国公募REITs累计发行规模已突破2000亿元（含扩募），累计发行77只，发行总规模达1996亿元，另有扩募规模77亿元[2][70] - 底层资产涵盖八大类型：交通、园区、消费、能源、仓储物流、保障房、数据中心及环保水务，其中交通类规模最大，园区类数量最多[70][73][77] - 按权属划分，产权类REITs（54只）规模占比55%，数量是特许经营权类（23只）的两倍以上[77] - 原始权益人以地方国企（规模占比56%）和央企（规模占比21%）为主，民企与外资已逐步参与[81][83] - 底层项目共计167个，覆盖全国19个省份，高度集中于广东（26个）、北京（25个）、江苏（21个）、上海（20个）等沿海及核心城市群[84][86]

融资计划核心 - 公司计划以云南红河300兆瓦光伏电站为底层资产，注册发行不超过15.52亿元的“权益型并表类REITs”产品，这是A股电力企业的首例尝试 [1] - 募资将主要用于偿还项目债务，产品期限每三年展期，可延长至不超过剩余约16年的特许经营权及设备寿命 [1][2] - 交易结构通过“公募基金+ABS”架构，公司将作为劣后级有限合伙人，转让项目股权和收益权换取现金，同时保留优先购买权和运营主导权 [1][2] 融资方案特点与目的 - 该方案核心在于融资在合并报表上被视作权益而非负债，从而在保持资产并表的同时达到降低杠杆率的效果 [2] - 实现并表的前提是合同条款中没有固定兑付义务，外部出资部分计入“少数股东权益”等权益类科目 [2] - 方案设计包括超额现金流覆盖、结构化分层等，旨在使公司在降低杠杆的同时保有对资产运营和未来增资扩募的控制权 [2] 公司财务状况 - 2025年上半年公司实现归母净利润37.95亿元，同比微增1.36%，经营现金流净额约140.96亿元，同比增长13.01% [1] - 截至2025年6月末，公司资产负债率为63.08%，较上年末下降0.14个百分点，但总负债达1988.48亿元，较期初增加113.85亿元 [2] - 公司短期借款160.80亿元，一年内到期的非流动负债221.86亿元，两项合计约382.66亿元需在一年内偿还 [2] 清洁能源业务发展 - 截至2025年6月末，公司控股装机容量约4830万千瓦，其中清洁能源装机3456万千瓦，占比高达71.84%，较2024年底提升1.42个百分点 [4] - 以雅砻江流域为例，水能可开发规模约3000万千瓦，目前已投产1920万千瓦水电，并在建3.72百万千瓦新能源项目，实现水风光一体化联合调度 [4] - 2024年公司完成发电量1720.72亿千瓦时，同比增加6.24%，营业收入578.19亿元，同比微增1.95% [4] 融资效果与行业背景 - 有观点认为，15.52亿元的REITs发行规模对于公司高企的负债而言改善有限，EBITDA/债务比率仅7%出头，更多是阶段性缓压手段 [3] - 对比同行，长江电力2024年底资产负债率约53%，华能国际约66%，公司杠杆水平居中 [2] - 公司于2025年2月完成一笔定增募集资金计入净资产，使归属股东净资产增至692.83亿元，但负债率仍持续高位 [2]

案件规模与影响 - 案件涉及一个名为“太子集团”的诈骗组织，其在柬埔寨搭建了10个实体诈骗据点[3] - 该集团操控1250部手机和7.6万个社交账号，每天从全球骗走超过3000万美元[3] - 美国司法部没收了127,271枚比特币，价值150亿美元，这些资产源自约30万中国家庭[1][3] 诈骗运作模式 - 诈骗话术以高回报为诱饵，例如“充5万，三天变15万，平台兜底USDT”[3] - 诈骗据点门口有持枪警察站岗，内部关押着被暴力胁迫的“诈骗工具人”[3] - 受害者投入的人民币被迅速拆解成0.001枚、0.0001枚的比特币碎片进行洗钱[5] 加密货币的角色与监管现实 - 比特币在骗局中扮演双重角色，既是诈骗工具也是洗钱通道[5] - 资产转移过程暴露加密货币的监管现实，去中心化是表象，私钥存储于美国云服务器使得主权力量能接管资产[5] - 美国司法部通过链上追踪工具梳理数百万笔交易，发现私钥分片存储在弗吉尼亚州的AWS机房，FBI通过镜像硬盘控制了多签钱包[5] 跨国司法协作与资产处置 - 英美司法采取协同模式，美国没收比特币，英国则冻结了案犯在伦敦的19处房产[7] - 英国国家犯罪局同时冻结了1.2亿英镑的银行账户，BBC与CNN同步进行媒体报道以构建“全球打诈”叙事[7] - 美国政府的“战略比特币储备”项目将没收的比特币纳入国家储备，其历史上三次拍卖没收比特币的均价从2014年的334美元飙升至2020年的1.5万美元[9] 美国政府持有的加密资产规模 - 此次没收使美国政府持有的比特币总量达到32万枚，账面价值约400亿美元[9] - 该资产规模赋予美国影响比特币ETF定价权以及减半周期抛压节奏的能力[9] - 按当前6万美元价格计算，本案没收的12.7万枚比特币将带来80亿美元浮盈[9] 国际司法实践对比 - 英国曾处理类似的钱志敏案，没收了6.1万枚源自中国非法集资的比特币，这些资产可能投入其国民医疗系统[11] - 中国司法机关在此类案件中面临三重障碍：柬埔寨不承认跨境远程取证、链上地址确认控制权需私钥、美国民事没收程序未将中国受害者列为优先受益人[7]