百强房企拿地力度加大 - 招商蛇口7月购买5个项目地块，合计金额56.68亿元，同比环比均大幅增长 [2] - 2025年前7个月TOP100房企拿地总额5783亿元，同比增长34.30%，拿地金额前十企业中8家为央国企 [2] - 深圳前海桂湾T201-0232地块楼面价高达84180元/平方米，成为深圳新单价地王 [5] - 上海徐汇区XH-02单元051-11地块以20万元/平方米成交楼面价刷新全国涉宅用地纪录 [6] 房企销售业绩持续下滑 - 金地集团前7个月累计签约面积143.50万平方米同比下降49.50%，签约金额197.30亿元同比下降53.26% [2] - 2025年1-7月TOP100房企销售总额20730.10亿元同比下降13.3%，7月单月销售额同比下降18.2% [3] - 新房销售以价换量及企稳回升态势减弱是销售下降主要原因 [3] 拿地与销售背离原因分析 - 地价已大幅下滑，为反弹腾出空间，房企资金流好转 [4] - 美国降息可能引发外资抄底中国楼市，央国企参与拍地应对外资 [4] - 供应高品质土地集中在核心城市，销售预期较好但部分地块因规模大出现流拍 [4] - 开发商聚焦热点城市、区域和楼盘打造明星项目获取确定性利润 [7] 土地市场特点与趋势 - 2025年1-7月300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降7%，出让金同比增长25% [8] - 核心城市优质地块供应增加，土拍竞争加剧，下半年优质地块预计继续拍出高地价 [8] - 新地王现象不代表市场整体复苏，仅反映高端住宅供应不足 [7] - 楼面价高企将促使房价上涨，但楼市复苏仍需时间 [9] 政策环境与市场预期 - "止跌回稳"成为房地产市场主旋律 [9] - 北京优化五环外限购政策，其他核心城市可能跟进 [10] - 政策优化有利于提振市场预期和活跃度 [11] - 楼市见底后将以重心缓慢上移为主，不会大幅上涨 [9]

北京五环外限购松绑政策 - 符合北京市商品住房购买条件的居民家庭（京籍或连续缴纳社保/个税满2年及以上的非京籍）在五环外购买商品住房（含新房和二手房）不再限制套数 [2] - 政策取消单身与已婚人群的限购差异，成年单身人士与居民家庭执行相同限购标准 [2] - 五环外为北京楼市成交主力区域，2024年1-7月新建商品住宅销售套数占比超80%，二手住宅占比超50% [3] 公积金贷款政策优化 - 首套认定标准调整为"认房不认贷"，无房但有已结清公积金贷款记录家庭可认定为首套 [4] - 二套公积金贷款额度上限从60万元提升至100万元，首付比例统一降至30%（原五环内35%） [4] - 公积金缴存年限累积额度加速，每缴存一年可贷额度从10万元提升至15万元 [4] - 允许提取公积金作为首付款，降低刚需群体一次性支付压力 [6] 政策效果与市场影响 - 以360万元五环外房产为例，新政下月供减少93元，全周期利息节省2.77万元 [5] - 置换群体公积金贷款上限从60万元提升至120万元，改善群体二套额度上限从60万元提至100万元 [5] - 2024年1-7月北京新房销售面积304万平方米同比持平，二手房成交超10万套同比增长12%，但7月市场转弱 [7] - 政策发布后1小时内，五环外多个项目迅速推出营销海报响应 [8] 政策背景与行业趋势 - 政策精准释放五环外人户分离家庭及改善性需求，避免核心区过热 [7][8] - 北京加入公积金支付首付城市行列，全国已有超30个市（区）实施类似政策 [6] - 新政被视为一线城市政策放松信号，深圳、上海后续可能跟进优化 [8]

各线城市房价同比降幅收窄 从环比来看，5月份，各线城市商品住宅销售价格下降。一线城市除上海外新房价格环比由上月持 平转为下降0.2%。一线城市二手房价格环比降幅比上月扩大0.5个百分点至0.7%，4个一线城市均下降。 二线和三线城市新房价格分别环比下降0.2%、0.3%，降幅分别比上月扩大0.2个、0.1个百分点；二、三 线城市二手房价格环比均下降0.5%，降幅均扩大0.1个百分点。 今年以来，随着各项稳定房地产政策加快落实，房地产市场运行总体平稳。国家统计局6月16日发 布的数据显示，5月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅继续收窄。1 至5月份，新建商品房销售面积同比下降2.9%，销售额下降3.8%，均较1至4月份有所下滑。 "价格涨涨跌跌属于行业规律，尤其是在前几个月政策效应强、市场需求释放较好的背景下，要客 观看待一些城市价格下降的现象。"上海易居房地产研究院副院长严跃进对《金融时报》记者表示，当 前，市场需求相对有所下降，开发商落实以价换量策略符合供求关系，也有助于促进交易量上升。各地 考虑到高品质住宅项目陆续入市，一些存量项目加快降价销售，这是企业自身的定价策略。 值得 ...

全国百城住宅价格表现 - 7月全国百城新建住宅均价为16877元/平方米 环比上涨0.18% 同比上涨2.64% [1] - 百城二手住宅均价为13585元/平方米 环比下跌0.77% 同比下跌7.32% [1] 房地产市场趋势判断 - 房地产市场整体朝止跌回稳方向迈进 过程中房价仍可能存在小幅度震荡 [1] - 净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点 [2] - 新房市场供需环境可能较二手房更早改善 因供应缩量预期/供给品质优化/购房者画像显著分化 [2] 房地产行业融资状况 - 7月单月房地产行业债券融资总额713.9亿元 同比增长90.3% [2] - 其中信用债融资规模456.5亿元 同比大幅增长104.8% 占比64% [2] - 7月债券融资平均利率为2.54% 同环比均下降 [2]

房地产市场稳定政策 - 多地政府将推动楼市止跌回稳列为下半年工作重点，并强调城市更新的重要性 [1] - 云南省上半年新建商品房销售面积978.47万平方米，同比增长4%，商品住宅去化周期缩短至19个月 [2] - 全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，但降幅比去年同期收窄15.5个百分点，比去年全年收窄9.4个百分点 [2] - 江苏省提出持续推动房地产市场止跌回稳，加大"好房子"建设供给，巩固扩大房票安置成效 [3] - 云南省计划促进房地产市场供求总量平衡、结构合理、价格稳定、健康发展 [3] - 广东省要求持续用力推动房地产市场止跌回稳 [3] 城市更新推进措施 - 城市更新成为推动城市高质量发展和扩大内需的重要抓手 [4] - 河南省将实施城市更新重点工程三年行动，加快城市基础设施生命线安全工程建设，推进城中村和危旧房改造 [4] - 广东省要求稳步推进城中村和老旧小区改造 [4] - 城市更新是房地产新旧转换的关键载体，能推动住房品质升级和构建房地产发展新模式 [4] - 江苏省将城市更新行动作为促投资工作的重要环节，计划形成更多投资增量 [4] - 2024年全国城市更新完成投资约2.9万亿元，带动设备购置、建材消费等相关产业快速增长 [5] 政策支持与市场机会 - 各地有望加大城中村改造的房票安置力度和购房补贴力度 [3] - 完善"好房子"建设标准、规范计容规则，并在土地、金融等方面给予更大支持，有利于通过优化供给释放需求潜力 [3] - 未来城市更新相关用地政策、金融政策等有望逐步跟进落实 [5] - 城市更新将带来更多机会，例如在历史文化街区改造中嵌入餐饮、休闲业态等 [5]

土地市场格局 - 1-7月房企拿地格局呈现"央国企领跑、民企弱复苏、城投托底"的特征 央国企凭借资金优势主导核心城市优质地块 [1] - 民企在部分止跌回稳城市寻找结构性机会 实体经济领域企业跨界布局核心城市不动产 如祺祥旺宇以楼面价超20万元/平方米拿下上海"单价地王" 母公司为汽车模具巨头屹丰集团 [1] - 河北太行钢铁集团旗下房企(总资产330亿元)在北京拿地 江苏亚伦集团控股房企竞得南京栖霞区地块 [1] 民企动态 - 滨江集团、敏捷地产等知名民企加速布局杭州、成都等重点城市 与保利发展、招商蛇口等央国企竞争 [2] - 民企采取"高周转、快去化、厚利润"策略 精准锁定核心城市"小而美"地块 如深圳龙华区地块容积率降至3.1 广州白云地块容积率从3.0调至1.7 [3] 政策与市场互动 - 地方政府优化土拍规则 杭州要求住宅层高≥3米+设置架空层 通过"竞品质"规则提升项目质量 [3] - 楼市调控后留存民企实力显著分化 中小房企及实业系开发商成为土拍新力量 虽规模不及历史大型房企但对市场止跌具有关键作用 [4]

港股内房股表现 - 港股内房股普遍拉升上涨，中国金茂、建发国际集团涨超4%，越秀地产涨2.6%，龙光集团涨2.2%，旭辉控股集团、世茂集团、融信中国、富力地产、金辉控股、龙湖集团均涨超1% [1] 房地产行业展望 - 华泰证券研报称房地产市场中长期"止跌回稳"的基础正在构建，但要全面达成仍需要时间 [1] - 下半年政策发力方向可能包括：稳定房价预期、更有效地激活购房需求、优化收储发力去库存、关注城市更新资金来源 [1] - 更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏 [1] 投资推荐方向 - 继续推荐具备"好信用、好城市、好产品"逻辑的"三好"地产开发商 [1] - 推荐分红与业绩稳健的头部物管公司 [1] - 推荐受益于香港资产重估逻辑的香港本地地产股 [1]

房地产市场展望 - 供需结合来看房地产市场中长期"止跌回稳"的基础正在构建但要全面达成仍需要时间 [1] - 下半年政策发力方向可能包括稳定房价预期更有效地激活购房需求优化收储发力去库存关注城市更新资金来源 [1] 投资机会 - 更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏 [1] - 继续推荐具备"好信用好城市好产品"逻辑的"三好"地产开发商 [1] - 推荐分红与业绩稳健的头部物管公司 [1] - 推荐受益于香港资产重估逻辑的香港本地地产股 [1]

现在看来，房地产市场仍然处在一个非常关键的调整阶段，虽然说大方向上，有各种利好政策的组合加持，市场有向好趋势，但是短期内，又出现了回落。 中指在近日公布7月份百城房价数据显示，百城二手住宅均价为13585元/平方米，环比下跌0.77%，同比下跌7.32%，同环比的跌幅比例相较上个月都出现了 扩大趋势。二手房市场作为楼市晴雨表，其波动趋势关乎我们对未来政策调整的判断。 姚洋最近有点火，从北京转向上海，他的吐槽引发了热议，这里就不参与评论了。如今姚洋已经是上海财经大学滴水湖高级金融学院院长。 无论是姚洋还是孟晓苏可以说对房地产的研究都很资深了，所以也都有独到的见解。 说实话，今天还在谈房地产未来有没有潜力，这个问题并不难，如果选好参照物就很好回答。如果房地产跟当年最辉煌的时候比，我告诉你，房地产已经告 别高速增长的时代，这跟过去的模式已经被淘汰有很大关系，再说，花无百日红，哪里有什么永远？ 房地产走到今天也是必然的，理性来说，城镇化率已经达到比较高的水平，人口增长红利已经大不如前，所以，加上老百姓虽然还在为住房发愁，但是整体 上房子总量并不缺，那么也就意味着房地产不可能回到过去那种高速模式了。 2024年9月那么 ...

行业投资评级 - 维持行业"看好"评级 [1][5][60] 核心观点 - 新房成交面积同比下降31%但环比增加11%，二手房成交面积同比增加2%但环比下降 [5][7] - 土地成交面积同比下降23%，溢价率环比上涨至9%，南京土拍市场表现突出，3宗地块溢价率分别达54.38%、33.87%与0.17% [5][7][8] - 信用债发行规模同比增加21%但环比减少74%，平均利率上升27BP至2.43% [9][48] - 政策持续松绑，包括国家育儿补贴（每年3600元/孩）、地方契税减免（如浏阳140㎡以下住房契税减至1%）及智能家居补贴等 [6][15] 市场数据 销售端 - 68城新房单周成交215万㎡（同比-31%，环比+11%），年初累计7296万㎡（同比-10%） [7][19] - 20城二手房单周成交175万㎡（同比+2%），年初累计6044万㎡（同比+8%） [7][33] - 各线城市分化明显：一线城市新房成交同比-15%，三四线城市同比-46% [30][31] 投资端 - 100城土地成交建面2029万㎡（同比-23%），其中一线城市同比-84%，三线城市同比-16% [7][38] - 南京土拍揽金68.915亿元，3宗高溢价地块带动市场热度 [8][41] 融资端 - 信用债累计发行2288.8亿元（同比-8%），单周发行47.3亿元（同比+21%，环比-74%） [9][48][52] 政策动态 - 中央层面：政治局会议部署下半年经济工作，研究"十五五"规划建议 [6][15] - 地方层面： - 沈阳废止8项房地产调控文件 [15] - 哈尔滨公积金贷款额度上浮20%支持"以旧换新" [15] - 广州从化区推出"网签即入学"等7项措施 [15][16] 板块表现 - 房地产指数周跌3.43%，跑输沪深300指数1.68个百分点，板块排名第27/28 [54][55] - 个股涨幅前三：莱茵体育（+42%）、亚太实业（+17.43%）、珠江股份（+13.49%） [56] - 个股跌幅前三：*ST基础（-8.43%）、金地集团（-8.11%）、陆家嘴（-7.92%） [59]