基金发售结果 - 基金比例配售前认购资金累计3091.7亿元，为拟募集规模22.872亿元的135.2倍 [1][2] - 公众投资者有效认购倍数达535.2倍，有效认购份额256.2亿份，认购资金约1465亿元 [1] - 网下投资者有效认购倍数达252.6倍，有效认购份额282.1亿份，认购资金约1613亿元 [1] 配售情况 - 公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.19% [1] - 网下投资者有效认购申请确认比例为0.40% [1] - 初始战略配售份额24044万份，认购规模13.7亿元 [2] 基金基本条款 - 募集总份额4亿份，发售价格5.718元/份，拟募集规模22.872亿元 [1] - 2025年预测现金流分派率4.40%，2026年预测分派率4.53% [2] 底层资产与运营机构 - 底层资产为凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭，形成一线与强二线城市资产组合 [2] - 项目发起人凯德投资是亚太地区最大的REITs管理人和消费资产运营商 [2] - 计划管理人中信证券与基金管理人华夏基金拥有丰富消费REITs投资管理经验 [2] 市场意义 - 作为首单外资消费REITs，标志中国公募REITs市场国际化与多元化取得重大突破 [3] - 引入国际标准商业运营与REITs管理体系，为国内消费市场注入专业理念和长期资本 [3] - 构建全球资本参与中国消费市场的新范式，为外资参与中国资本市场开辟新路径 [3]

发行情况 - 华夏凯德商业REIT于2025年9月9日启动发行 公众发售部分因超额募集提前一日结募 [2][3] - 该基金公众投资者累计有效认购规模超过初始募集规模上限 最后认购日为2025年9月9日 [3] - 基金管理人采用全程比例配售原则处理有效认购申请 未确认部分款项将退还 [3] 产品结构 - 首发底层资产为广州凯德广场·云尚与长沙凯德广场·雨花亭 形成一线与强二线城市资产组合 [5] - 两个资产运营均超九年 业态品牌丰富且基本面坚实 [5] - 发售价格为5.718元/份 拟募资总额22.872亿元 [5] - 公众发售4786.8万份 战略配售24044万份 网下发售11169.2万份 [5] 市场认购热度 - 网下询价阶段获得144家投资者938个配售对象参与 拟认购284.26亿份 [5] - 网下认购倍数达254.5倍 创消费类REITs历史新高 [5] - 2025年7月南方润泽科技REIT公众认购规模约2896.28亿元 南方万国数据中心REIT约1835.42亿元 [7] - 华夏华电清洁能源REIT网下认购倍数205.43倍 创金合信首农REIT达128.95倍 [7] 行业发展趋势 - 公募REITs产品2025年以来屡现一日结募现象 [6] - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT等多只产品均发行一天即提前结募 网下认购倍数均超百倍 [7] - 全市场REITs数量达75只 募集规模超1970亿元 [7] - REITs总市值于2025年6月突破2000亿元大关 距首批产品获批仅4年时间 [7]

华夏凯德商业REIT发行情况 - 公众发售部分仅一天便因超额募集提前结募 原定募集期限为2025年9月9日至10日 实际于9月9日结束 [3][5] - 发售价格为5.718元/份 拟募资总额22.872亿元 其中公众发售4786.8万份 战略配售24044万份 网下发售11169.2万份 [7] - 网下询价阶段获得144家机构938个配售对象参与 拟认购总量284.26亿份 达初始网下发售份额的254.5倍 创消费类REITs历史新高 [7] 底层资产特征 - 为首单外资消费REITs 底层资产为广州凯德广场·云尚与长沙凯德广场·雨花亭 形成一线与强二线城市组合 [7] - 两处资产运营时间均超过九年 业态品牌丰富 基本面坚实 [7] 公募REITs市场动态 - 2025年多只REITs出现一日售罄现象：南方两只数据中心REIT公众发售单日吸金合计超4731亿元 华夏华电清洁能源REIT网下认购205.43倍 创金合信首农REIT达128.95倍 [9] - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT 汇添富上海地产租赁住房REIT 国泰君安济南能源供热REIT均实现单日结募且网下认购倍数超百倍 [9] - 全市场REITs数量达75只 募集规模突破1970亿元 2025年6月总市值站上2000亿元大关 [9][10]

市场表现 - 中证REITs（收盘）指数和中证REITs全收益指数均环比上涨1.06%，分别收于846.89点和1073.33点 [1][2] - 73只已上市公募REITs中65只环比上涨，8只下跌，上涨产品数量显著增加 [1][2] - 产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨幅分别为1.6%和1.1% [2] - 消费类REITs周涨幅达2.49%，表现最佳，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流和能源类REITs分别上涨1.84%、0.23%、1.07%、1.13%、1.14%和0.69% [2] - 国泰君安济南能源供热REIT、中航易商仓储物流REIT和嘉实物美消费REIT涨幅最大，分别为5.7%、4.29%和4.22% [1][2] - 工银蒙能清洁能源REIT、中航京能光伏REIT和华夏华电清洁能源REIT跌幅最大，分别为2.62%、1.3%和0.43% [1][2] 财务数据 - 2025年上半年REITs整体营收同比微增0.6%，净利润同比下滑7.5%，EBITDA同比提升1.3% [3] - 可供分配金额同比收缩4.3%，实际分红金额同比下降26%，平均现金流分派率降至2.36%（同比下降50BP），平均分红率降至2.26%（同比下降146BP） [3] - 消费类REITs营收、净利润、可供分配金额同比增速分别为47%、35.6%和46.5% [3] - 产业园和能源类资产基本面弱化，盈利及现金流能力承压 [3] 产品动态 - 华夏凯德商业REIT正式获批，为首单外资消费REITs，准予募集基金总份额4亿份，总建筑面积16.84万平方米，出租率约96% [4][5] - 凯德投资、凯德中国信托和凯德发展将共同持有华夏凯德商业REIT至少20%的份额 [4] - 国泰君安东久新经济REIT扩募申请获批，为市场第八单扩募项目，拟购入基础设施项目估值合计3.59亿元 [1][5] - 中金唯品会奥莱REIT基金成立，首募规模34.8亿元 [4] - 12只REITs基金等待上市 [6] 公司案例 - 中国外运REITs项目增厚利润对冲其他收益下滑，2025年二季度投资净收益同比增长73.7%至8.6亿元 [5] - 中银中外运仓储物流REIT上市发行溢价率达16.2%，显著增厚投资收益 [5]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入221亿元，同比下降34.82% [1] - 归属于上市公司股东的净利润8.95亿元，同比下降32.11% [1] - 经营性净现金流2.86亿元，同比下滑86.3%，主要因房地产签约额减少导致现金流入下降 [1] 住宅开发业务 - 开发结算收入151.68亿元，同比下滑44.94%，毛利率减少2.97个百分点至7.96% [3] - 结算面积215.77万平方米，结算金额184.47亿元（含合联营项目） [3] - 合同销售金额103.3亿元，同比下滑56.15%，销售面积133.5万平方米，同比下降59.08% [3] - 销售均价同比提升7.2%，全口径资金回笼118.84亿元，回款率115.05% [3] - 1-7月累计合同销售金额119.9亿元，同比减少56% [3] 商业管理业务 - 并表商业收入64.23亿元，同比增长10.66%，毛利率71.2%（减少1.01个百分点） [5] - 商业运营总收入69.44亿元，同比增长11.8%，完成全年140亿元目标的49.6% [5] - 商业毛利45.73亿元，占总毛利77.06%，推动公司整体毛利率提升5.2个百分点至26.85% [5] - 吾悦广场布局205座，已开业174座，出租率97.81%，客流9.5亿人次（+16%），销售额515亿元（+16.5%） [5] 土地与项目储备 - 未售土地面积2909万平方米，41%位于一二线城市，17%位于长三角三四线城市 [4] - 在建项目158个，总建筑面积1748.47万平方米；已售未结转面积1179.19万平方米 [4] - 上半年竣工交付36个项目（277.65万平方米），下半年计划竣工269.17万平方米 [4] 债务与融资结构 - 有息债务余额522.76亿元，较期初下降2.56%，其中一年内到期债务135.5亿元（含美元债46.74亿元） [5][6] - 债务构成：银行贷款63.06%、信用类债券15.34%、美元债8.94%、非银贷款6.81%、其他5.85% [6] - 货币资金91.83亿元（受限32.01亿元），可自由动用资金59.82亿元 [7] - 平均融资成本5.55%，较2024年末下降0.37个百分点 [7] - 新增吾悦广场抵押融资44.79亿元，母公司发行3亿美元债，公司发行10亿元中期票据（利率2.68%） [7] 资产与轻资产转型 - 投资性房地产价值约1215亿元，其中1065.27亿元用于抵押融资 [7] - 轻资产管理项目累计115个（商业综合体65个），管理总建筑面积1900万平方米 [4] - 持有型不动产ABS获批（规模10.64亿元），底层资产为上海青浦吾悦广场（商业面积12万平方米） [8]

核心观点 - 国泰君安临港创新产业园REIT扩募份额在上海证券交易所上市 该项目是首单上海市属国企公募REITs扩募项目 也是已发行产业园区REITs中扩募发行规模最大的项目 充分体现市场投资者对REIT价值的认可 [1][2] 项目运营表现 - 自2022年10月13日挂牌上市以来 各报告期时点出租率始终保持在94%以上 [1] - 累计分红达7284万元 二级市场表现始终位于同类产品前列 [1] - 新购入基础设施项目为漕河泾科技绿洲康桥园区 近三年及一期平均出租率达到95%及以上 租约结构健康稳定 [1] 扩募规模与市场反应 - 发售基金份额约3.89亿份 募集资金总额约17.23亿元 [2] - 吸引了众多市场投资者踊跃认购 [2] 资产战略与产业布局 - 采取"上市公司+公募REITs"双轮驱动战略 注入成熟研发类资产 [2] - 康桥园区形成以集成电路 生物医药 人工智能为核心的产业布局 [1] - 公募REITs能有效优化资产结构 盘活存量资产 为企业转型发展和持续稳健经营提供支撑 [2] 金融功能与战略意义 - 项目系金融"五篇大文章"的积极实践 服务城市更新 科技创新等国家战略 [3] - 通过盘活优质存量资产 拓宽企业权益融资渠道 为实体经济引入长期稳定资本 [3] - 促进REITs市场规模扩大和流动性提升 [2]

二级市场表现 - 中证REITs收盘指数和中证REITs全收益指数均环比上涨1.06% 收于846.89点和1073.33点 [1][2] - 73只上市公募REITs中65只环比上涨 8只下跌 上涨产品数量显著增加 [1][2][4] - 产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅分别为1.6%和1.1% [2] - 各类型REITs均收涨 保障房 环保 高速公路 产业园区 仓储物流 能源 消费类REITs周涨幅分别为1.84% 0.23% 1.07% 1.13% 1.14% 0.69% 2.49% [2] 个股表现 - 涨幅前三产品为国泰君安济南能源供热REIT 中航易商仓储物流REIT和嘉实物美消费REIT 周涨幅分别为5.7% 4.29%和4.22% [1][2] - 跌幅前三产品为工银蒙能清洁能源REIT 中航京能光伏REIT和华夏华电清洁能源REIT 周跌幅分别为2.62% 1.3%和0.43% [1][4] 行业动态 - 首单外资消费REITs华夏凯德商业REIT正式获批 募集总份额4亿份 总建筑面积16.84万平方米 出租率约96% [7][8] - 国泰君安东久新经济REIT扩募申请获批 为市场第八单扩募项目 拟购入资产估值合计3.59亿元 [1][8] - 中金唯品会奥莱REIT基金成立 首募规模34.8亿元 [8] 财务表现 - 2025年上半年REITs整体营收同比微增0.6% 净利润同比下滑7.5% EBITDA同比提升1.3% [6] - 可供分配金额同比收缩4.3% 实际分红金额同比下降26% 现金流分派率降至2.36% [6] - 消费类资产营收 净利润 可供分配金额同比增速分别为47% 35.6% 46.5% [6] 公司案例 - 中国外运REITs项目增厚利润 二季度投资净收益同比增长73.7%至8.6亿元 主要因中银中外运仓储物流REIT上市发行溢价率达16.2% [9] - 66只公募REITs已完成2025年半年报披露 [5] - 12只REITs基金等待上市 [10]

产品获批与市场意义 - 华夏凯德商业REIT正式获准注册 成为国内首单由外资资产管理机构发起 以购物中心为底层资产的消费类公募REITs [2] - 该产品标志着中国资本市场对外开放迈出关键一步 为外资参与基础设施投资开辟新通道 并丰富了公募REITs资产谱系 [2] - 基金类型为契约型封闭式 合同期限27年 准予募集总份额4亿份 [3] 产品结构与参与机构 - 基金主要原始权益人及运营管理机构是凯德投资 华夏基金担任公募管理人 中信银行提供托管服务 [3] - 凯德投资 凯德中国信托和凯德发展三家凯德系公司作为战略投资者 合计承诺持有不少于20%份额 [3] - 凯德投资将在REIT上市后继续负责资产项目的运营 [6] 底层资产详情 - 首批纳入两个资产：广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 总建筑面积达168,405平方米 [3][4] - 截至2024年3月31日 整体出租率约为96% [3] - 广州项目位于白云新城CBD 紧邻地铁2号线 是广州市唯一拥有"双园环绕"特色的购物中心 [4] - 长沙项目位于雨花区东塘商圈 是成熟社区型购物中心 可通过地铁1号线 4号线抵达 2027年将与7号线直接连通 [4] 资产优势分析 - 广州和长沙均为国内重要经济中心和消费城市 具有庞大人口基数和较强消费能力 [4] - 高出租率96%意味着稳定租金收入 为基金收益提供有力保障 [5] - 凯德投资作为知名商业运营机构 具有丰富运营经验和专业管理团队 能有效提升运营效率和竞争力 [5] 发行机构背景 - 凯德投资来自新加坡 是亚太最大的REITs管理人 拥有23年REITs管理经验 曾参与制定新加坡REITs规则 [7] - 在中国管理40多个零售物业 资产规模超800亿元人民币 为REIT扩募提供充足后备军 [7] - 凯德投资在中国资管领域涉足颇深 2024年设立首支在岸母基金 总股本承诺额50亿元 预计贡献200亿元资产管理规模 [8] - 自2021年以来 凯德投资已在中国成功设立7支人民币私募基金 累计募资540亿元 [8] 政策环境与市场影响 - 2023年3月证监会将消费基础设施纳入公募REITs试点 2024年国务院印发外资行动方案明确更大力度吸引外资 [9] - 该产品获批被视为政策落地试金石 展示中国资本市场对外开放实际成效 [9] - 中国公募REITs市场三年内发行74只产品 总市值近2,020亿元（含扩募） 完成从0到1 从1到N的跨越 [9]

财务表现 - 2025年中报营业总收入57.8亿元，同比上升112.29%，归母净利润9152.98万元，同比上升177.44% [1] - 第二季度营业总收入17.2亿元，同比上升23.58%，但归母净利润-1.53亿元，同比下降2565.81% [1] - 净利率1.87%，同比增208.02%，三费占营收比13.53%，同比减47.94% [1] - 每股收益0.03元，同比增175.0%，每股经营性现金流0.43元，同比增187.89% [1] - 货币资金59.32亿元，同比增9.27%，有息负债283.97亿元，同比减2.40% [1] 业务驱动因素 - 2025年一季度营业收入40.60亿元，同比增长205.09%，归母净利润2.45亿元，同比增长296.94%，主要系房地产业务销售结转增加 [4] - 仓储物流业务2024年毛利率达45.80%，营业成本包括物流园区不动产折旧摊销 [5] - 宝湾物流2024年实现营业收入19.43亿元，同比增长6%，主要因原有园区稳定运营及新园区投入使用 [6] 资产管理与战略 - 宝湾物流推动公募REITs发行，华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金于2024年10月上市，实现3个项目出表，产生投资收益6.82亿元 [5] - 公司房地产开发业务2024年全口径销售金额60.4亿元，权益销售金额35.6亿元，并表口径销售金额23.0亿元 [7] - 公司维持审慎投资策略，重点聚焦核心城市优质区块，优先处理存量项目 [7] 行业与市场环境 - 国内高标物流地产受宏观经济恢复放缓和存量供应释放影响，呈现周期性波动，租金与出租率2024年同比下滑 [6] - 长期来看，电商及三方物流需求有望企稳，高端制造业发展促进高标仓需求稳定增长 [6] - 房地产政策延续"化风险、稳主体、稳市场"主线，市场信心有望逐步修复 [7] 基金持仓 - 景顺长城量化小盘股票A持有44.79万股，新进十大股东，该基金近一年上涨74.52% [4] - 景顺长城中证1000指数增强A持有15.25万股，新进十大股东 [4]

财务表现 - 2025年中报营业总收入57.8亿元，同比上升112.29%，归母净利润9152.98万元，同比上升177.44% [1] - 第二季度营业总收入17.2亿元，同比上升23.58%，但归母净利润-1.53亿元，同比下降2565.81% [1] - 毛利率21.71%，同比减6.34%，净利率1.87%，同比增208.02%，三费占营收比13.53%，同比减47.94% [1] - 每股收益0.03元，同比增175.0%，每股经营性现金流0.43元，同比增187.89%，每股净资产3.3元，同比减11.82% [1] - 货币资金59.32亿元，同比增9.27%，应收账款9.43亿元，同比增14.04%，有息负债283.97亿元，同比减2.40% [1] 业务驱动因素 - 2025年一季度营业收入40.60亿元，同比增长205.09%，归母净利润2.45亿元，同比增长296.94%，主要系房地产业务销售结转增加 [5] - 仓储物流业务2024年毛利率达45.80%，营业成本包括物流园区不动产折旧摊销 [6] - 宝湾物流2024年实现营业收入19.43亿元，同比增长6%，主要因原有园区稳定运营及新园区投入使用 [7] 资产与现金流状况 - 货币资金/总资产仅为9.01%，货币资金/流动负债仅为25.7%，近3年经营性现金流均值/流动负债仅为4.65% [4] - 有息资产负债率已达43.08%，有息负债总额/近3年经营性现金流均值已达26.41% [4] - 财务费用/近3年经营性现金流均值已达72.27% [4] - 存货/营收已达199.88% [5] 战略与未来发展 - 宝湾物流推动公募REITs发行，华泰紫金宝湾REIT于2024年10月上市，实现3个项目出表，产生投资收益6.82亿元 [6] - 宝湾物流重点发展轻资产管理输出模式，提供物流园区设计、开发、建设、代管运营等全方位服务 [6] - 房地产开发业务2024年全口径销售金额60.4亿元，权益销售金额35.6亿元，并表口径销售金额23.0亿元 [9] - 房地产开发业务维持审慎投资策略，聚焦核心城市优质区块，优先处理存量项目 [10] - 公司持续关注政府收储政策，积极参与政府收储工作，促进库存去化 [10] 行业与市场环境 - 国内高标物流地产呈现周期性波动，市场短期内面临调整压力，宝湾物流2024年租金与出租率同比有所下滑，但整体优于行业平均水平 [7] - 随着房地产政策持续落地，市场有望逐步企稳，公司多措并举加速房地产项目存量去化 [5] - 长期来看，电商及三方物流需求有望企稳，高端制造业发展促进高标仓需求稳定增长 [7] 机构持仓 - 景顺长城量化小盘股票A持有44.79万股，新进十大股东，该基金规模2.41亿元，近一年上涨74.52% [5] - 景顺长城中证1000指数增强A持有15.25万股，新进十大股东 [5]