城市更新战略部署 - 广州市召开城市更新工作动员部署会，深入学习贯彻习近平总书记关于城市工作重要论述和对广东系列重要讲话重要指示精神 [2] - 市委书记郭永航强调要坚定践行人民城市理念，坚持稳中求进工作总基调，推进城市更新与稳就业、稳企业、稳市场、稳预期结合 [3] - 市长孙志洋主持会议并向各区政府下达2025年广州市城市更新工作任务书 [2] 城中村改造重点举措 - 发挥四大重点片区城中村改造示范带动作用，强化专项借款项目全面推进和"三旧"改造项目分类处理 [3] - 探索建立"人房地钱"要素联动机制，升级房票安置政策，完善征地拆迁补偿安置工作机制 [3] - 优化"市场+保障"住房供应体系，加快构建房地产发展新模式 [3] 产业融合与空间规划 - 聚焦产城融合、转型升级，因地制宜做好产业保育和产业临迁 [3] - 积极稳妥推动传统批发市场做优做强，加强新型产业空间载体规划建设和优质产业项目导入 [3] - 打造发展新质生产力的重要载体 [3] 城市品质提升 - 加强历史文化资源保护，扎实推进绿美生态建设 [3] - 深入开展城市体检，加强城市基础设施建设改造 [3] - 加快推进城市品质提升，打造宜居宜业宜乐宜游城市环境 [3] 工作推进机制 - 集中优势力量打好四大重点片区攻坚战，强化重点项目实施和项目谋划储备 [4] - 各区要履行主体责任，市城中村改造建设指挥部加强统筹协调，相关部门协同配合 [4] - 全力以赴完成年度改造任务，推动城市更新和城中村改造取得更大成效 [4]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为优于大市，维持该评级 [4] 报告的核心观点 - 房地产销售基本面在窄幅区间波动，量价有季节性回落但总体平稳，处于去年四季度以来的向上通道，后续地产政策出台的节奏和力度值得期待，存量土储回购、城中村改造等去库存政策有望推进，地产股具备博弈机会，5月推荐我爱我家、贝壳 - W [3][88] 根据相关目录分别进行总结 行业：销售数据窄幅波动，投融资修复趋势减弱 - 30城新建商品房成交量同比走弱，当年累计成交2423万㎡，同比+2%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为+15%、 - 5%、+3%；北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为 - 6%、+11%、+24%、+62% [1][12] - 18城二手住宅成交量保持平稳，当年累计成交24.7万套，同比+28%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为+36%、+25%、+23%；北京、深圳、成都、杭州二手住宅当年成交套数累计同比分别为+30%、+56%、+31%、+48% [1][19] - 2025年1 - 3月，全国商品房销售额为20798亿元，同比 - 2.1%；销售面积为21869万㎡，同比 - 3.0%；3月单月，销售额10539亿元，同比 - 1.6%，降幅较1 - 2月收窄1.0个百分点；销售面积11123万㎡，同比 - 0.9%，降幅较1 - 2月收窄4.2个百分点；3月销售额和销售面积分别相当于2019年同期的74%和71%，较1 - 2月回落，但与2023年以来季节性波动趋势一致 [26] - 2025年1 - 3月，新建商品房销售均价为9510元/㎡，同比+0.9%；3月单月，均价为9475元/㎡，同比 - 0.7%，较1 - 2月下降3.4个百分点；3月，70城新建商品住宅销售价格同比 - 5.0%，降幅较2月收窄0.2个百分点，环比 - 0.1%与2月持平，一线城市新房价连续5个月环比正增长；70城二手住宅销售价格同比 - 7.3%，降幅较2月收窄0.2个百分点，环比 - 0.2%，降幅较2月收窄0.1个百分点，一线城市环比重新转正，二三线环比降幅均收窄 [43] - 2025年1 - 3月，房地产开发投资额为19904亿元，同比 - 9.9%；房企到位资金为24729亿元，同比 - 3.7%；3月单月，开发投资额9184亿元，同比 - 10.0%，降幅较1 - 2月扩大0.2个百分点；到位资金9152亿元，同比 - 3.9%，降幅较1 - 2月扩大0.3个百分点；2025年1 - 3月，国内贷款同比 - 2.3%，自筹资金同比 - 5.8%，定金及预收款同比 - 1.1%，个人按揭贷款同比 - 7.0%，销售回款持续改善，对房企资金拖累减轻；3月，房地产开发投资和房企到位资金分别相当于2019年同期的78%和63%，投资延续2022年以来季节性前高后低，融资自2024年10月以来修复趋势减弱 [57] - 2025年1 - 3月，房屋新开工面积为12996万㎡，同比 - 24.4%；竣工面积为13060万㎡，同比 - 14.3%；3月单月，新开工面积6382万㎡，同比 - 18.1%，降幅较1 - 2月收窄11.5个百分点；竣工面积4296万㎡，同比 - 11.5%，降幅较1 - 2月收窄4.1个百分点；3月，房屋新开工面积和竣工面积分别相当于2019年同期的32%和72%，月度指标有波动，新开工始终处于较低水平，竣工作为滞后指标下行趋势确定 [67] 板块：本月跑赢沪深300指数2.9个百分点 - 自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌0.3%，跑赢沪深300指数2.9个百分点，在31个行业中排7名；按最新收盘日计，板块2025年动态PE为34.1倍 [2][81] 投资策略 - 房地产销售基本面在窄幅区间波动，量价有季节性回落但总体平稳，处于向上通道；为实现市场止跌回稳目标，后续地产政策出台节奏和力度值得期待，存量土储回购、城中村改造等去库存政策有望推进，地产股具备博弈机会；5月推荐我爱我家、贝壳 - W [3][88] 重点公司盈利预测及投资评级 | 公司代码 | 公司名称 | 投资评级 | 收盘价（元） | 总市值（亿元） | EPS（2025E） | EPS（2026E） | PE（2025E） | PE（2026E） | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 000560.SZ | 我爱我家 | 优于大市 | 3.65 | 86 | 0.10 | 0.14 | 38.1 | 26.2 | | 2423.HK | 贝壳 - W | 优于大市 | 55.30 | 1861 | 1.96 | 2.26 | 26.5 | 23.0 | [4]

6G技术 - 6G首次被写入2025年3月政府工作报告 成为未来产业重要组成部分 与量子科技和生物制造并列 [1] - 6G将大幅提升网络速度 推动智能网络普及 实现地面到太空全域通信 [1] - 基站天线 通信测试 网络设备等6G技术公司有望获得可观增长 [1] - 与中国移动 华为等巨头合作的公司凭借技术优势 将在6G商业化中占据重要地位 [1] 城中村改造 - 城中村基础设施不完善 社会治理复杂 是外来人口聚集的第一站 [1] - 改造面临征迁难度大 居民预期差异 改造成本高等挑战 [1] - 建筑 金融 地产开发等企业是投资重点 需关注创新融资方式和产业带动效应 [1] 光纤通信技术 - 中国光纤通信进入千兆普及 万兆启航阶段 宽带光接入 高速光传输 光模块器件三大技术快速演进 [2] - 万兆光网 AI大模型 6G网络 智算中心将推动光通信全产业链结构性成长 [2] - 建议聚焦具备技术壁垒和市场份额的核心企业 跟踪800G/1.6T/空芯光纤等技术产业化进展 [2] 通信设备战略价值 - 无线通信设备如基站 对讲机 滤波器 天线 雷达在战时具备决策通信保障作用 [2] - 安全自主可控的国产通信设备获得更高战略溢价 [2] - 地缘不稳定背景下 市场将重新评估通信设备的军民两用属性和安全级别 [2] 工程机械行业 - 2025年行业或进入第四轮复苏周期 受内需强劲 出口韧性 政策加码 更新换代多重驱动 [2] - 当前具备左侧布局价值 周期 政策 更新 外需多重共振 或迎来新一轮黄金5年 [2] - 行业处于周期拐点前夕 基本面数据持续验证 2025年复苏趋势确定 [2]

城中村改造的金融创新课题研讨会 核心观点 - 城中村改造是房地产新旧发展模式转换阶段的关键抓手，面临资金平衡、产权瑕疵、政策配套等多重挑战，需通过金融模式创新、工具优化及政策协同构建系统性解决方案 [3][7][8] - 国际经验显示差异化融资模式（如美国社会资本撬动、新加坡政府统筹、日本TMK权益结构）可为中国提供参考，需结合REITs、专项债等工具实现产融深度耦合 [17][21] - 当前改造项目面临土地市场低迷、补偿标准分歧、退出机制缺失等痛点，需构建"政府引导+市场运作+公众参与"的协同机制，创新拆迁补偿权益入股、财政贴息等模式 [19][20][21][22] 课题背景与意义 - 房地产行业深度调整叠加城镇化提质减速，城中村改造兼具改善民生、扩大内需（带动投资消费）、促进城市高质量发展的三重价值 [8] - 拆除新建类项目资金平衡困难，整治提升类缺乏适配融资工具，产权瑕疵普遍制约金融退出，需分类设计金融解决方案 [8][19] 现状与挑战 - 经济增速放缓背景下，地方财政承压导致市场主体参与意愿弱，现有金融工具（抵押补充贷款、专项再贷款等）效率待提升 [11] - 深圳案例显示运营环节存在政策标准不统一、利益矛盾突出、安全成本高企、ABS退出渠道不畅等四大痛点 [19] - 传统"以地养改"模式难持续，补偿分歧加剧拆迁僵局，社会资本因回报率低持观望态度 [20] 国际经验借鉴 - 美国通过财政补贴和税收优惠激励社会资本，日本六本木旧改采用TMK结构让原住民以土地入股分享资产增值收益 [17][21] - 可探索未确权物业收益权入池REITs、集体土地使用权收益共享等创新路径，缓解地方债务压力 [17][21] 金融创新路径 - 工具创新：构建"Pre-REITs-私募REITs-公募REITs"循环链条，发展权益性融资替代传统债务模式 [22] - 信用重构：从企业信用转向项目信用，探索成立专项增信机构降低融资成本 [22] - 政策协同：优化会计税收政策匹配长周期项目特征，通过特许经营+REITs实现市场化退出 [21][22] 机制设计建议 - 政府角色：运用专项债介入土地整理，建立风险隔离机制避免隐性债务 [14][22] - 村集体参与：作为土地流转主体替代传统征拆，保障原住民长期收益 [21] - 社会资本：负责产业导入与运营，匹配科创/文创等新业态提升资产价值 [17][21] 实施框架 - 分类分层支持体系：公益设施用国债/专项债，经营性物业采用PPP+REITs组合 [21] - 全周期金融矩阵：早期财政贴息降低资金成本，成熟期通过证券化退出 [22] - 法律保障：需国家层面统筹土地、规划等法规，完善产权确权与合规框架 [21][22]

房票制度的核心观点 - 房票本质是债务转移工具，将拆迁成本转化为未来土地收入并制造购房需求 [1][11] - 该制度作为第三种拆迁补偿方式，介于货币安置与实物安置之间，通过定向消费稳定本地楼市 [3][6] - 全国已有超60个城市推行房票政策，一线城市侧重城市更新，二三线城市聚焦去库存 [6] 房票制度的运作机制 - 政府向拆迁户发放房票，限定12个月内用于购买指定区域新房，可享受购房补助并免交定金 [4] - 房票面值按政府指导价设定，但市场价波动可能导致购房资金缺口 [10] - 政策允许房票转让、继承及拆分使用，但配套规则不完善易引发产权纠纷 [11] 一线城市的差异化应用 - 深圳通过房票锁定补偿资金流向，防止外溢至股市或异地购房，同时缓解龙岗等外围区域库存压力 [6][16] - 北京仅在通州试点房票，侧重非首都功能疏解；广州因城中村规模大，房票覆盖范围更广 [18] - 深圳1-2月新房成交面积同比大增117%，房票政策将进一步助推市场回暖 [17] 政策效果与局限性 - 短期可消化商办及滞销住宅库存，长期优化旧改周期，但仅限新房购买限制选择范围 [19] - 法律性质未统一，部分法院认定为行政协议，部分视为民事合同，导致裁判标准差异 [10] - 房企爆雷或项目烂尾风险下，持票人权益缺乏保障机制 [11] 行业配套政策建议 - 专家建议一线城市大幅放松外围区域限购，如取消北京五环外、上海外环外限购 [13] - 需降低核心区"老破小"购房门槛，结合降准降息等金融手段增强市场修复能力 [13][16] - 未来政策可探索货币化安置与房票结合模式，提升居民使用积极性 [19]

房票政策全面启动 - 四大一线城市（北京、上海、广州、深圳）均已启动房票政策，深圳于2025年3月26日印发文件明确建立房票制度[2][3][10] - 房票是被征收人房屋拆迁后获得的"代金券"，限定用于购买政府指定的商品房或保障性住房，直接引导资金流入楼市[4] - 2024年以来全国超90个城（区）鼓励采用房票安置[10] 房票的历史演变 - 房票最早于2005年试点，2015年棚改货币化浪潮中推广，2018年随棚改退潮而隐退[8] - 2022年郑州重启房票政策，给予8%安置补偿奖励和3个月过渡费现金奖励[8] - 2023年国务院推进城中村改造政策后，房票成为多地城市更新的重要工具[9][10] 房票重启的核心动因 - 旧城改造范围扩大：2024年实施1790个城中村改造项目，覆盖300多个城市[11] - 楼市去库存压力：截至2025年2月全国商品房待售面积达8亿平方米，同比增长5.1%[11] - 地方政府财政优化：房票可减少短期举债压力，避免安置房建设支出[13] 房票的运作机制 - 有效期通常为1年，部分城市允许跨行政区域使用[12][17] - 建立"房源超市"动态调整房源，如北京通州区优先去化二、三居室库存[13] - 开发商资金回收周期延长至2年以上，且受严格监管[17] 政策效果与行业影响 - 短期内为楼市提供额外购买力，加速辖区商品房去库存[12][13] - 开发商面临资金周转压力，郑州等地通过信用档案制度强制企业参与[17][18] - 一线城市全面探索释放政策信号，房票将成为城中村改造核心工具[19]

城中村改造"加码"惠及更多居民 在工业化、城镇化快速发展进程中，我国各地形成了一些城中村。城中村普遍存在公共卫生安全风 险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差、社会治理难等突出问题，需实施改 造。今年《政府工作报告》提出，加力实施城中村和危旧房改造。城中村改造加快推进，不仅能改善居 住条件和生态环境，还将推动超大特大城市加快转变发展方式，建设宜居、韧性、智慧的现代化城市。 城中村改造扩大规模，让更多城中村居民看到了居住条件改善的希望。2024年，我国城中村改造扩 围至300多个城市，全年共实施城中村改造项目1863个，惠及居民136.7万户，建设筹集安置住房189.4万 套，完成投资8164亿元。2025年，我国将加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，计划在新增 100万套城中村改造和危旧房改造的基础上继续扩大改造规模。 应避免过去城中村改造存在的一些弊端。城中村改造不是一项刚推进的工作，2008年部分省市就开 始实施"三旧"（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造。"三旧"改造采取由房地产开发商主导、允许毛地出让 的旧模式，也因此出现改造进度慢、推进有难度等问题。过去，开发企业常常需要通过后续 ...

行业投资评级 - 房地产行业评级为"看好（维持）" [4] 核心观点 - 1-2月百强房企拿地总额实现两位数增长，新增货值4379亿元，同比+11.3%，总价2210亿元，同比+43.5% [2][37] - 2月单月TOP100房企全口径销售额1981亿元，同比-0.4%，1-2月累计销售额4402亿元，同比-3.1%，但TOP10房企销售额同比仅-0.9%，表现优于百强整体 [37] - 核心城市供地质量提升，改善型需求表现亮眼，央国企拿地意愿强劲，1-2月拿地金额超百亿的8家房企中除滨江集团外均为央国企 [37] - 预判3月整体供求有望修复，核心城市北上深杭等将迎来供应放量，改善和高端盘占比上升，预期拉动市场热度回升 [37] - 2025年全年在"止跌回稳"目标下，一线城市限购政策有望进一步优化，城中村改造有望提速，新房成交量有望企稳 [37] 市场行情回顾 - 第9周房地产板块指数强于沪深300指数和创业板指，房地产指数周度涨幅2.4%，相对沪深300收益4.6% [7][10] - 第9周44大城市新房销售2.3万套，较第8周增加42.54%；21大城市二手房销售2.2万套，较第8周增加23.19% [7][14] - 第9周18大城市库存87.0万套，较第8周增加0.7万套；库销比21.1个月，较第8周增加0.6个月 [7][18] - 第9周36大城市市本级土地出让金365.15亿元，较第8周增加99.66亿元；平均溢价率19.8%，较第8周减少13.7% [7][22][30] 政策动态 - 住建部扩大城中村改造政策支持范围，强调征收补偿一定要安置到位 [7][12] - 北京2025年商品住宅用地推介会推出36宗地块 [7][12] - 天津调整公积金贷款政策，降低第二套住房首付比例至20% [7][12] - 杭州富阳区3月1日起受理房地产扶持补贴政策 [7][12] - 佛山实施商转公新政策，降低购房者贷款成本 [7][12] 重点公司动态 - 万科A获深铁集团提供42亿元借款 [7][34] - 金融街为全资子公司债务融资提供担保 [7][34] - 大名城注销第一次回购股份减少注册资本 [7][34] - 首开股份向控股股东申请借款 [7][34] - 华夏幸福公布债务重组进展 [7][34] 投资建议 - 推荐保利发展(600048，买入)、招商蛇口(001979，买入) [37] - 建议关注华润置地(01109)、越秀地产(00123)、中国海外发展(00688)、新城控股(601155)、滨江集团(002244) [37] - 推荐受益于政策利好落地、一二手市场活跃度提升的房产中介平台贝壳-W(02423，买入) [37]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业整体投资评级 但强调促进房地产市场止跌回稳是2025年各地重点工作任务之一 [2][9] 核心观点 - 2025年地方政府工作重点围绕推进城市更新、城中村改造、保交房、建设"好房子"、盘活存量用地等方向展开 [9][11][14][16][20] - 预计全国两会可能将GDP增长目标设定在5%左右 房地产需发挥更重要作用 [25] - 专项债资金收购存量闲置土地的配套政策有望继续完善 已公示收购土地220宗 拟收购价格超430亿元 [20] GDP增长目标 - 2024年全国GDP同比增长5% 江苏、山东增速较快分别达5.8%、5.7% 海南低于目标增速4.3个百分点 [3] - 2025年31个省市GDP目标多数设定在5%以上 仅天津将目标从4.5%上调至5% 15个省市目标低于2024年 [4][5] - 经济大省广东、江苏、山东等目标与2024年持平 [5] 固定资产投资 - 2024年全国固定资产投资增长3.2% 房地产开发投资增速-10.6% 扣除后增长7.2% [8] - 19个公布目标的省市中10个下调目标 吉林等4省市小幅上调 [8] 房地产政策方向 城市更新与城中村改造 - 27个省市强调城市更新 24个城市推进城中村改造 北京计划改造500个老旧小区 上海启动25个城中村项目 [10][11][12] - 山东推进120个片区更新 贵州启动3万户城中村改造 [12] 保交房工作 - 23个省市强调保交房 宁夏要求既有项目年内交付率100% [14][15] - "白名单"机制已支持1400万套住房建设交付 [14] 建设"好房子" - 19个省市明确建设"好房子" 吉林推动10个示范项目 陕西加大供给满足多层次需求 [16][17][19] - 北京试点新规允许住宅设置开敞阳台等优化措施 [16] 盘活存量资源 - 18个省市加强闲置土地盘活 15个推进收购存量商品房 安徽有序收购用作保障房 [20][21] - 广东公示拟收购土地220宗 总价超430亿元 [20] 需求端政策 - 14个省市提出释放刚性及改善性需求 浙江全面落实降利率等政策 北京持续优化政策 [23][24][26] - 多地控制新增房地产用地供应 优化用地结构 [24] 市场展望 - 一季度新房成交预计同比平稳 核心城市"小阳春"行情可期 [27] - 3月后更多支持政策有望出台 带动市场活跃度修复 [27]

[Table_IndNameRptType] 建筑材料 行业研究/行业周报 核心城市地产政策持续优化，成都全面解除限购 执业证书号：S0010123070055 电话：15362124429 邮箱：jiyuxi@hazq.com [Table_Report] 相关报告 1.2024Q1 公募持仓点评：建材行业 占比 7年新低，玻璃、玻纤关注度有 所提升 2024-04-26 2.每周观点：专项债发行有望加速， 玻纤价格持续调涨 2024-04-22 3.每周观点：电子纱小幅提价，公积 金新政支持绿色建筑 2024-04-17 主要观点： ⚫[Table_Summary] 核心观点 [Table_IndRank] 行业评级：增持 报告日期： 2024-04-29 [Table_Chart] 行业指数与沪深 300 走势比较 -42% -31% -20% -10% 1% 12% 5/23 8/23 11/23 2/24 建筑材料 沪深300 [Table_Author] 分析师：杨光 执业证书号：S0010523030001 电话：13003192992 邮箱：yangg@hazq.com 联系人：季雨夕 地产实 ...