行业政策与市场动态 - 国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [13][14] - 会议提出需进一步提升宏观政策实施效能 增强政策针对性有效性 及时回应市场关切 稳定市场预期 [14] - 房地产市场止跌回稳需狠抓商品房收储和城市更新落实 这是立足当前、着眼长远的根本性发展大计 [14] 房地产行业转型与发展 - 行业从高负债、高杠杆、高周转粗放发展模式转向追求稳健和有质量发展的轨道 从"有没有"转向"好不好"的高质量发展新模式 [15] - 楼市价格稳定已深刻影响居民消费动力 市场不稳导致居民持币观望 购房需求难以释放 [15] - 国家统计局数据显示1至7月商品房竣工待售面积达4.0536亿平方米 在建施工面积为44.5107亿平方米 待售库存和新建住宅面临巨大消化压力 [15] 保障性住房与库存消化 - 政府收储存量商品房用作保障性住房是消化库存的最好办法 有利于消化存量房并增加保障性住房供应 [15] - 中央3000亿元保障性住房再贷款可带动银行贷款5000亿元 但机构测算当前收储所需资金可能超过5万亿元 [16] - 地方政府若在资金上获得突破性支持 收储步伐将加速 有效提振市场信心和预期 [16] 城市更新与金融支持 - 城市更新是推动城市高质量发展的关键抓手 也是扩大住房需求的有效途径 [16] - 金融政策需鼓励商业金融机构创新城市更新专项金融产品 引导资金流向潜力项目 [17] - 财政政策通过专项债、超长期国债拓宽城市更新资金来源 财政资金具有"四两拨千斤"的导向作用和乘数效应 [18] 地方政策实施与效果 - 广东多地推动房贷"商转公"政策 珠海市测算100万元30年期贷款转贷后利息差额达7.7万元 [7] - 湛江市4个多月审批通过"商转公"贷款982笔 转贷金额5.6亿元 为购房者节约利息支出约3515万元 每户均节省3.58万元 [8][9] - 茂名市购房者70万元贷款利率从3.65%降至2.85% 20年贷款期预计节省利息约7万元 [9] 区域市场表现 - 湖南省内长沙、株洲、益阳、郴州、怀化已公布2025年住房发展年度计划 而湘潭、衡阳、邵阳、岳阳、常德、娄底、永州、张家界、湘西州仍未公布 [10][11] - 湘潭市2024年房地产开发投资下降27.3% 新建商品住宅销售面积下降21.0% 住宅销售额下降26.1% [11] - 娄底市2025年8月二手房均价5038元/平方米 环比下跌2.52% 同比下跌4.4% [12] 企业动态 - 中建四局更换"一把手" 新任领导被视为"强短板、补弱项"的专家型领导者 [3] - 东方雨虹因2023年2月至2024年5月向实际控制人李卫国提供资金6950万元收到警示函 经营分红矛盾待解 [4] - 锡商银行国资入主换帅 国联集团控股填补其银行牌照空白 [5]

政策导向与战略重点 - 国务院第九次全体会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [1][2] - 中央政治局会议和中央城市工作会议提出高质量开展城市更新 稳步推进城中村和危旧房改造 加大"好房子"供应作为房地产止跌回稳的重要抓手 [1][5][6] - 城市更新被提升至更高战略纬度 成为推动房地产止跌回稳和构建行业发展新模式的核心手段 [1][6] 专项债融资与资金支持 - 2025年前7月城中村改造专项债融资达573亿元 较2024年同期增加475亿元 同比增长487% [7] - 保障房专项债融资253亿元 较2024年同期增加152亿元 同比增长151% [7] - 城中村改造和保障房建设类专项债发行规模增加672亿元 按1.2倍本息覆盖倍数计算 将带来至少800亿元房产销售相关收入增长 相当于前7月商品房销售金额同比增长1.5个百分点 [8] 城市能级与区域分化 - 一线城市城中村改造专项债发行规模达329亿元 同比增长43.4倍 较2024年全年增长147% [12][14] - 三线城市同比增长198% 较2024年全年增长61% 前7月共有156个城中村项目获得融资 项目数量达2024年同期三倍 [12] - 二线城市增速相对较慢 较2024年全年增长20% 因城市建成区扩张速度超过人口经济发展速度 潜在库存较多 [13] 重点城市项目推进 - 北京市前7月城中村改造专项债融资309亿元 占全国总量一半以上 朝阳区8个项目获131.75亿元融资 其中十八里店乡获91.7亿元 [14] - 重庆市以22.8亿元排在第二 65%融资投向外围城区 大足区获5.63亿元 涉及4个项目 总投资21亿元 [15] - 成都市以21.3亿元排在第三 高新区获8.52亿元融资 两个项目总投资207亿元 预计总收益270亿元 涉及安置房1.5万个 [15] 城镇化与需求转型 - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从增量扩张转向存量提质增效 新型城镇化继续为住房需求提供支撑 [6] - 城中村改造聚焦集体土地开发 潜在价值较高 棚户区改造因土地价值有限和债务控制要求 以支持在建收尾项目为主 [10][11] - 城市更新催生存量住房改善需求 通过"好房子"供给迭代形成新房价格基准 最终实现房地产市场供求关系动态平衡 [6][17]

当前房地产市场态势剖析 - 2025年1月至7月房地产开发投资、新建商品房销售面积和销售额、房地产开发企业到位资金同比均呈现下降态势 [3] - 2025年7月全国新建商品房销售面积5709万平方米，销售额5325亿元，分别环比下滑46%和48% [3] - 2025年7月房屋新开工面积4842万平方米，环比下降32.6%，同比下降15.4% [3] - 2025年7月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，二手住宅销售价格环比下降1.0% [3] - 2025年8月北京二手房报价49465元/平方米，较上月波动-0.18% [3] - 2025年7月70个大中城市中10个城市新建商品住宅销售价格环比持平或上涨，其中上海和乌鲁木齐上涨0.3%，宜昌和三亚上涨0.2%，长春和常德上涨0.1% [4] - 2025年1月至7月湖北省新建商品房销售面积同比增长5.8%，连续8个月实现正增长，二手房成交面积同比增长13.1% [4] - 2025年上半年北京、上海等城市土地市场热度回升 [4] 国务院政策定调 - 国务院第九次全体会议明确提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [1] - 政策重点包括结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求 [1][6] - 国务院定调向市场传递积极信号，旨在稳定市场预期 [5] 地方稳楼市政策 - 北京调整优化限购政策，五环外符合条件家庭不再限制购房套数，新政落地后部分楼盘访客量增长超两成 [9] - 苏州住房公积金贷款购买首套或第二套自住住房首付款比例调整为不低于住房总价的15% [9] - 合肥放宽商转公业务办理年限，降低缴存人贷款成本 [9] - 海南支持利用住房公积金增值收益收购存量商品住房用作公共租赁住房 [10] - 福州通过精简规划建设审批、优化容积率计算规则等措施提升市场活力 [10] 城中村和危旧房改造 - 城中村和危旧房改造能改善居民居住条件，带动建筑、装修、家电等相关产业发展 [11] - 改造采取拆除新建、整治提升、拆整结合等方式实施，强调不搞大拆大建和一村一策 [12] - 优先推进群众改造意愿强烈、资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目 [12] 改善性需求释放 - 2025年前5个月30个重点城市120-144平方米户型成交占比首次达30% [13] - 2025年上半年30个重点城市中超七成城市120平方米以上成交套数占比同比提升 [13] - 2024年以来约40地出台好房子技术导则或设计规范 [14] - 政策通过减少购房限制、支持多子女家庭购房、给予绿色建筑购房补贴等方式释放改善性需求 [14][15]

国务院全体会议下半年经济工作部署 - 会议延续7月30日中央政治局会议基调 强调巩固经济回升势头并努力完成全年经济社会发展目标[1] - 国务院每年召开两次全体会议 8月会议正式启动下半年经济工作[1] 宏观政策实施 - 需提升宏观政策实施效能 增强政策针对性和有效性以稳定市场预期[1] - 6月和7月经济出现边际放缓迹象 7月固定资产投资和社会消费品零售总额均环比下降[1] 国内大循环建设 - 以国内大循环内在稳定性和成长性对冲国际循环不确定性[2] - 国务院5月15日召开专题推进会 将发展战略立足点放在做强国内大循环上[3] - 7月16日国务院常务会议研究重点政策举措落实工作[4] 消费潜力激发 - 系统清理消费领域限制性措施 加快培育服务消费和新型消费新增长点[4] - 4月25日政治局会议要求清理消费限制措施 7月30日会议要求培育服务消费新增长点[4] - 消费品以旧换新政策效果退坡 需尽快拓展新增长点[4] 有效投资扩大 - 发挥重大工程引领带动作用 适应需求变化投资于人和服务于民生[4] - 雅下水电工程和新藏铁路等重大工程可扩大内需拉动就业托底增长[4] - 政府工作报告要求推动资金资源投资于人服务于民生[4] 全国统一大市场建设 - 纵深推进全国统一大市场建设以释放超大规模市场红利[4] - 7月30日政治局会议将其纳入深化改革 本次会议单独列示且位次前置[4] - 反内卷工作可能降温 重点转向需求端释放市场红利[5] 房地产市场稳定 - 采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势[5] - 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求[5] - 二季度以来房地产市场持续降温 开发投资降幅刷新疫情以来新低[5] - 6月13日国务院常务会议已要求加大力度推动房地产市场止跌回稳[5]

政策组合拳的影响 - 政策首要目标是防止市场恐慌性下跌并避免系统性金融风险 房价不会暴涨但大幅暴跌空间被封堵 市场进入以稳为主的新阶段[2] - 城中村和危旧房改造通过拆除老破小和改造旧城区创造新购房需求 拆迁户补偿款或安置房资格直接转化为房地产市场购买力 消化新房库存并带动周边配套升级及区域房产价值提升[2] - 释放改善性需求通过降低二套房首付比例 优化认房又认贷标准 提供利率优惠等方式支持 政策目的是止住下跌势头后注入新购买力并盘活市场交易 最终实现软着陆及健康平稳发展新模式[2][3] 对普通购房者的建议 - 刚需一族应关注地段 质量 物业及周边配套等保值增值要素 确保月供低于家庭收入50%并留足应急资金 现金流安全至关重要[6] - 改善一族可关注二套房首付降低 贷款利率优惠 换购税费减免等具体政策 在政策友好期先卖旧后买新以降低换房成本并确保资金链顺畅[7] - 投资一族需聚焦人口持续流入的核心城市核心区域 做好长期持有准备并通过租金回报平衡现金流 普涨时代已结束且需结合经济实力和实际需求决策[8]

房地产市场政策动向 - 国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求[2] - 高层重申房地产政策导向以稳定市场预期 防止非理性因素影响市场信心[2][3] 房地产市场表现数据 - 2025年1-7月新建商品房销售面积51560万平方米同比下降4.0% 其中住宅销售面积下降4.1%[2] - 新建商品房销售额49566亿元同比下降6.5% 其中住宅销售额下降6.2%[2] - 70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨城市数量自4月起持续减少 房价下跌面扩大[2] - 二手住宅价格环比上涨城市同步减少 同比价格长期处于全线下跌状态[2] 市场波动与信心影响 - 房地产市场自去年10月止跌回稳后仅维持6个月 近期再次出现下行波动[2] - 市场悲观情绪蔓延 对居民财富及消费投资产生负面影响[3] - 房地产产业链长且影响广泛 持续下行将波及关联产业[3] 行业调整与政策预期 - 房价已连续下跌4-5年 调整程度较充分 继续大跌可能引发更严重问题[3] - 房地产对经济过渡期仍具关键作用 需通过政策支持为其他产业腾挪发展时间[3] - 后续可能持续出台房地产支持措施以稳定市场[3]

政策导向与市场调控 - 国务院第九次全体会议要求采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [1] - 北京优化住房限购政策 五环外符合条件家庭不再限制购房套数 并加大公积金贷款支持力度 [2] - 海南发布房地产调控新政策 取消普通住宅和非普通住宅标准 推进收购存量商品房 鼓励优先采用以购代建方式安置被征迁居民 [2] - 成都分批取消住房限售政策 福州发布支持房地产项目开发建设的若干措施 众多城市优化住房公积金贷款政策 [2] 市场表现与数据 - 1月至7月房地产开发投资 新建商品房销售面积和销售额 房地产开发企业到位资金同比均有所下降 [1] - 7月70个大中城市中 各线城市商品住宅销售价格同比降幅整体收窄 10个城市新建商品住宅销售价格环比持平或上涨 [1] - 北京 大连 南宁 徐州新建商品住宅价格环比持平 上海和乌鲁木齐上涨0.3% 宜昌和三亚上涨0.2% 长春和常德上涨0.1% [1] - 太原二手住宅销售价格环比上涨0.2% 西宁环比持平 [1] - 1月至7月湖北省新建商品房销售面积同比增长5.8% 连续8个月正增长 二手房成交面积同比增长13.1% 武汉市二手房成交面积同比增长11.1% [1] - 上半年房地产市场改善向土地市场传导 北京和上海等城市土地市场热度回升 [1] 行业信心与风险化解 - 多家房企债务重组取得突破性进展 带动其他房企债务重组和风险化解进程提速 市场信心得到提振 [2] - 房地产融资协调机制持续发挥作用 企业资金状况持续向好 保交房顺利推进 购房者买到烂尾楼风险降低 [2] 城市更新与需求释放 - 城中村和危旧房改造将提速 成为拉动当地经济增长的重要引擎 房地产行业可在改造中发挥重要作用 [3] - 积极推进城中村改造过程中做好历史文化风貌保护 不搞大拆大建 一村一策采取拆除新建 整治提升 拆整结合等方式 [3] - 加快实施群众改造意愿强烈 城市资金能平衡 征收补偿方案成熟的城中村改造项目 [3] - 高质量开展城市更新 通过补齐短板 升级功能 提质改造激发存量改造或升级换代的住房需求 [3] - 安全 舒适 绿色 智慧的好房子作为新供给投入市场 有望带动改善性需求持续释放 [3] 行业发展方向 - 房地产业应积极盘活存量 做优增量 提高质量 推进好房子 好小区 好社区 好城区建设 [4] - 不断提升住房设计 建造 维护 服务水平 更好满足人民群众高品质住房需求 [4]

核心观点 - 国务院会议强调巩固经济回升势头并完成全年目标 通过激发消费和稳定房地产实现国内大循环对冲外部不确定性 [1] 消费市场贡献与政策导向 - 消费是经济增长首要动力 上半年对GDP 5.3%增速的贡献率达52% [2] - 政策兼顾长短期 以旧换新政策持续显效 全国性生育补贴政策拟落地 [2] - 金融支持政策通过创业担保贷款和财富管理产品提升居民消费能力与意愿 [2] 新型消费发展措施 - 财政政策将支持首发经济、冰雪经济、银发经济等新型消费领域 [3] - 新型消费与传统消费共同创造新业态 需完善基础设施和政策配套 [3] - 服务消费与"它经济"（宠物/悦己消费）成为新增长点 上半年保持快速增势 [4] 消费限制措施清理 - 系统清理限购、限贷、限价等行政限制性措施 破除内需机制障碍 [5][6] - 推进消费税改革和个人所得税优化（调整税率/增加抵扣）以增加实际收入 [6] - 简化促销活动审批流程 实行"无事不扰"监管模式提升经营效率 [6] 房地产市场政策 - 采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进旧改 [7] - 北京率先优化限购和公积金政策 更多城市预计跟进调整限制性措施 [7][8] - 通过提高公积金贷款额度、降低首付比例及购房补贴释放改善性需求 [8] - 供给端鼓励高品质住房建设 通过税费优惠激励企业提供"好房子" [8]

政策支持与市场动态 - 国务院要求采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求[1] - 1月至7月房地产开发投资 新建商品房销售面积和销售额 房地产开发企业到位资金同比均有所下降 但70个大中城市中商品住宅销售价格同比降幅整体收窄[1] - 10个城市新建商品住宅销售价格环比持平或上涨 北京 大连 南宁 徐州持平 上海 乌鲁木齐上涨0.3% 宜昌 三亚上涨0.2% 长春 常德上涨0.1%[1] - 湖北省1月至7月新建商品房销售面积同比增长5.8% 连续8个月正增长 二手房成交面积同比增长13.1% 武汉市二手房成交面积同比增长11.1%[1] - 北京优化五环外限购政策 取消购房套数限制 加大公积金贷款支持力度 海南取消普通住宅和非普通住宅标准 推进收购存量商品房[2] - 福州发布支持房地产项目开发建设措施 成都分批取消住房限售政策 众多城市优化住房公积金贷款政策[2] 市场信心与融资改善 - 房企债务重组取得突破性进展 带动风险化解进程提速 房地产融资协调机制持续发挥作用 企业资金状况持续向好[2] - 保交房顺利推进 购房者买到烂尾楼风险降低 对购买新建商品住房信心大增[2] - 土地市场热度回升 北京 上海等城市上半年土地市场改善[1] 城中村改造与城市更新 - 国务院要求结合城市更新推进城中村和危旧房改造 中央城市工作会议提出稳步推进改造工作[3] - 改造工作采取拆除新建 整治提升 拆整结合等方式 不搞大拆大建 一村一策实施[3] - 加快实施群众改造意愿强烈 城市资金能平衡 征收补偿方案成熟的城中村改造项目[3] 改善性需求与行业前景 - 高质量开展城市更新通过补齐短板 升级功能 提质改造激发存量改造或升级换代住房需求[3] - 安全 舒适 绿色 智慧的好房子作为新供给投入市场 带动改善性需求持续释放[3] - 行业应积极盘活存量 做优增量 提高质量 推进好房子 好小区 好社区 好城区建设[4]

政策导向与市场态势 - 国务院第九次全体会议要求采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [1] - 国家统计局数据显示1月至7月房地产开发投资 新建商品房销售面积和销售额 房地产开发企业到位资金同比均有所下降 [1] - 7月70个大中城市中各线城市商品住宅销售价格同比降幅整体收窄 10个城市新建商品住宅销售价格环比持平或上涨 其中上海和乌鲁木齐上涨0.3% 宜昌和三亚上涨0.2% 长春和常德上涨0.1% [1] 区域市场表现 - 1月至7月湖北省新建商品房销售面积同比增长5.8% 连续8个月正增长 二手房成交面积同比增长13.1% 其中武汉市二手房成交面积同比增长11.1% [1] - 北京和上海等城市土地市场热度回升 上半年房地产市场改善向土地市场传导 [1] - 太原二手住宅销售价格环比上涨0.2% 西宁环比持平 [1] 地方政策优化 - 北京优化住房限购政策 五环外符合条件家庭不再限制购房套数 并加大公积金贷款支持力度 [2] - 海南取消普通住宅和非普通住宅标准 推进收购存量商品房 鼓励优先采用以购代建方式安置被征迁居民 [2] - 成都分批取消住房限售政策 福州发布支持房地产项目开发建设若干措施 众多城市优化住房公积金贷款政策 [2] 市场信心与风险化解 - 多家房企债务重组取得突破性进展 有望带动其他房企风险化解进程提速 [2] - 房地产融资协调机制持续发挥作用 企业资金状况持续向好 保交房顺利推进 [2] - 购房者买到烂尾楼风险降低 对购买新建商品住房信心大增 [2] 城市更新与改造 - 城中村和危旧房改造将提速 成为拉动当地经济增长重要引擎 [3] - 改造过程中需做好历史文化风貌保护 不搞大拆大建 采取一村一策方式实施改造 [3] - 加快实施群众改造意愿强烈 城市资金能平衡 征收补偿方案成熟的城中村改造项目 [3] 需求释放与供给优化 - 市场中仍有众多改善性需求待释放 高质量城市更新将激发存量改造或升级换代的住房需求 [3] - 安全舒适绿色智慧的好房子作为新供给投入市场 有望带动改善性需求持续释放 [3] - 行业应积极盘活存量 做优增量 提高质量 推进好房子好小区好社区好城区建设 [4]