当前房地产市场态势剖析 - 2025年1月至7月房地产开发投资、新建商品房销售面积和销售额、房地产开发企业到位资金同比均呈现下降态势 [3] - 2025年7月全国新建商品房销售面积5709万平方米，销售额5325亿元，分别环比下滑46%和48% [3] - 2025年7月房屋新开工面积4842万平方米，环比下降32.6%，同比下降15.4% [3] - 2025年7月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，二手住宅销售价格环比下降1.0% [3] - 2025年8月北京二手房报价49465元/平方米，较上月波动-0.18% [3] - 2025年7月70个大中城市中10个城市新建商品住宅销售价格环比持平或上涨，其中上海和乌鲁木齐上涨0.3%，宜昌和三亚上涨0.2%，长春和常德上涨0.1% [4] - 2025年1月至7月湖北省新建商品房销售面积同比增长5.8%，连续8个月实现正增长，二手房成交面积同比增长13.1% [4] - 2025年上半年北京、上海等城市土地市场热度回升 [4] 国务院政策定调 - 国务院第九次全体会议明确提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [1] - 政策重点包括结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求 [1][6] - 国务院定调向市场传递积极信号，旨在稳定市场预期 [5] 地方稳楼市政策 - 北京调整优化限购政策，五环外符合条件家庭不再限制购房套数，新政落地后部分楼盘访客量增长超两成 [9] - 苏州住房公积金贷款购买首套或第二套自住住房首付款比例调整为不低于住房总价的15% [9] - 合肥放宽商转公业务办理年限，降低缴存人贷款成本 [9] - 海南支持利用住房公积金增值收益收购存量商品住房用作公共租赁住房 [10] - 福州通过精简规划建设审批、优化容积率计算规则等措施提升市场活力 [10] 城中村和危旧房改造 - 城中村和危旧房改造能改善居民居住条件，带动建筑、装修、家电等相关产业发展 [11] - 改造采取拆除新建、整治提升、拆整结合等方式实施，强调不搞大拆大建和一村一策 [12] - 优先推进群众改造意愿强烈、资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目 [12] 改善性需求释放 - 2025年前5个月30个重点城市120-144平方米户型成交占比首次达30% [13] - 2025年上半年30个重点城市中超七成城市120平方米以上成交套数占比同比提升 [13] - 2024年以来约40地出台好房子技术导则或设计规范 [14] - 政策通过减少购房限制、支持多子女家庭购房、给予绿色建筑购房补贴等方式释放改善性需求 [14][15]

政策组合拳的影响 - 政策首要目标是防止市场恐慌性下跌并避免系统性金融风险 房价不会暴涨但大幅暴跌空间被封堵 市场进入以稳为主的新阶段[2] - 城中村和危旧房改造通过拆除老破小和改造旧城区创造新购房需求 拆迁户补偿款或安置房资格直接转化为房地产市场购买力 消化新房库存并带动周边配套升级及区域房产价值提升[2] - 释放改善性需求通过降低二套房首付比例 优化认房又认贷标准 提供利率优惠等方式支持 政策目的是止住下跌势头后注入新购买力并盘活市场交易 最终实现软着陆及健康平稳发展新模式[2][3] 对普通购房者的建议 - 刚需一族应关注地段 质量 物业及周边配套等保值增值要素 确保月供低于家庭收入50%并留足应急资金 现金流安全至关重要[6] - 改善一族可关注二套房首付降低 贷款利率优惠 换购税费减免等具体政策 在政策友好期先卖旧后买新以降低换房成本并确保资金链顺畅[7] - 投资一族需聚焦人口持续流入的核心城市核心区域 做好长期持有准备并通过租金回报平衡现金流 普涨时代已结束且需结合经济实力和实际需求决策[8]

政策导向与目标 - 国务院会议明确采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 释放改善性需求信号[1] - 中央层面持续强调稳定房地产市场 4月政治局会议要求巩固稳定态势 6月国务院会议提出推动止跌回稳[2] - 政策出台紧迫性凸显 新一轮大规模稳楼市政策预计力度超过此前 以巩固回稳态势[2] 改善性需求市场表现 - 改善性需求占比逐步提升 30个重点城市前5个月120-144平方米户型成交占比达30%[3] - 上半年30个重点城市中超七成城市120平方米以上成交套数占比同比提升[3] - 改善型楼盘已成为新房市场主流产品[3] 供给端政策支持 - 2024年以来约40地出台好房子技术导则或设计规范 回应高品质住宅需求[4] - 政策引导建立好房子标准 完善计容规则 通过降低税费鼓励企业提供高品质住房[4] - 供给端通过加大高品质住房供给 建设好房子释放改善性需求[4] 需求端政策支持 - 各地减少购房限制性措施 加大对多子女家庭购房支持力度[4] - 北京8月初调整优化住房限购政策 着重拉动改善性需求[4] - 政策拟给予购买绿色建筑 装配式建筑家庭更大公积金和购房补贴支持[4]

政策动向 - 8月可能出台更强有力的楼市刺激政策 各地正在酝酿或已陆续出台相关政策 [1] - 国家强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 [6] - 更猛的刺激政策将出台 限制政策逐步取消 一线城市将优化调整 北京已落地实施 [6] 市场现状 - 房地产止跌回稳目标取得初步进展 一二线城市呈现向上或跌幅收窄趋势 [6] - 7月整体数据环比回落 但积极向上趋势未改变 距离完全止跌回稳仍需努力 [6] - 房地产从增量市场进入存量市场 尤其是一二线城市表现明显 [8] 经济影响 - 房地产作为大宗消费对内需和经济恢复有重要提振作用 影响几十个甚至上百个行业发展 [3] - 城中村与危旧房改造将释放巨量住房需求 包括刚需和改善型需求 [8] - 带动传统房地产开发（钢筋、水泥）及建筑加固、管线升级、绿化优化等工程 直接促进新型建材、智能安防、适老化设备等产业增长 [8] 需求释放措施 - 通过城市更新改造和多子女家庭政策倾斜释放改善性需求 [10] - 老旧小区改造创造更多改善需求 促进房屋流转（更好出手、好卖好租） [10] - 对购买二套或三套房家庭调整首付和房贷利率 北京已在五环外有条件放开购买套数 [10] 政策效果 - 购房资格、买房门槛及成本对购房者呈现前所未有的利好 [12] - 房地产买即赚的时代已经过去 需避免盲目上车 [12]