政策导向与战略重点 - 国务院第九次全体会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [1][2] - 中央政治局会议和中央城市工作会议提出高质量开展城市更新 稳步推进城中村和危旧房改造 加大"好房子"供应作为房地产止跌回稳的重要抓手 [1][5][6] - 城市更新被提升至更高战略纬度 成为推动房地产止跌回稳和构建行业发展新模式的核心手段 [1][6] 专项债融资与资金支持 - 2025年前7月城中村改造专项债融资达573亿元 较2024年同期增加475亿元 同比增长487% [7] - 保障房专项债融资253亿元 较2024年同期增加152亿元 同比增长151% [7] - 城中村改造和保障房建设类专项债发行规模增加672亿元 按1.2倍本息覆盖倍数计算 将带来至少800亿元房产销售相关收入增长 相当于前7月商品房销售金额同比增长1.5个百分点 [8] 城市能级与区域分化 - 一线城市城中村改造专项债发行规模达329亿元 同比增长43.4倍 较2024年全年增长147% [12][14] - 三线城市同比增长198% 较2024年全年增长61% 前7月共有156个城中村项目获得融资 项目数量达2024年同期三倍 [12] - 二线城市增速相对较慢 较2024年全年增长20% 因城市建成区扩张速度超过人口经济发展速度 潜在库存较多 [13] 重点城市项目推进 - 北京市前7月城中村改造专项债融资309亿元 占全国总量一半以上 朝阳区8个项目获131.75亿元融资 其中十八里店乡获91.7亿元 [14] - 重庆市以22.8亿元排在第二 65%融资投向外围城区 大足区获5.63亿元 涉及4个项目 总投资21亿元 [15] - 成都市以21.3亿元排在第三 高新区获8.52亿元融资 两个项目总投资207亿元 预计总收益270亿元 涉及安置房1.5万个 [15] 城镇化与需求转型 - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从增量扩张转向存量提质增效 新型城镇化继续为住房需求提供支撑 [6] - 城中村改造聚焦集体土地开发 潜在价值较高 棚户区改造因土地价值有限和债务控制要求 以支持在建收尾项目为主 [10][11] - 城市更新催生存量住房改善需求 通过"好房子"供给迭代形成新房价格基准 最终实现房地产市场供求关系动态平衡 [6][17]