现货价格 - 无锡宏旺304冷轧价格13100元/吨 日环比持平 [1] - 佛山宏旺304冷轧价格13050元/吨 日环比持平 [1] - 基差420元/吨 日环比下跌10元/吨 [1] 原料市场 - 镍矿市场平静 矿价持稳 9月1.3%镍矿FOB32成交居多 [1] - 1.3%镍矿至印尼CIF42可成交 环比上涨 [1] - 印尼镍矿8月内贸基准价预计上涨0.2-0.3美元 主流内贸升水维持+24 [1] - 镍铁价格稳中偏强 华南钢厂高镍铁招标价940元/镍 较上次上涨40元/镍 [1] - 铬矿成本支撑较强 8月铬铁供应减量 价格上扬 [1] 供应情况 - 8月国内43家不锈钢厂粗钢预计排产330.41万吨 月环比增加2.29% 同比减少1.64% [1] - 其中300系175.98万吨 月环比增加3% 同比增加4.4% [1] - 7月国内43家不锈钢厂粗钢预估产量323.02万吨 月环比减少6.14万吨 减幅1.87% 同比减少2.36% [1] 库存状况 - 无锡和佛山300系社会库存49.9万吨 周环比减少0.55万吨 [2] - 不锈钢期货库存100431吨 周环比减少18209吨 [2] 市场逻辑 - 不锈钢盘面维持震荡 现货价格持稳 高价资源流通缩减 [3] - 下游采购积极性不高 成交以刚需为主 [3] - 镍铁市场议价区间上移 主流报价集中在950元/镍附近 [3] - 钢厂生产利润修复 对镍铁压价心态缓解 [3] - 8月粗钢产量预计增加 供应端存在压力 [3] - 终端需求疲软 传统下游领域需求偏淡 新兴下游增速预期下滑 [3] - 成本支撑仍在 基本面受制于现货需求偏弱 [3] - 主力运行区间参考12600-13400 [3] 操作建议 - 主力参考12600-13400区间 [4] 短期观点 - 区间震荡 [4]

当前房地产市场态势剖析 - 2025年1月至7月房地产开发投资、新建商品房销售面积和销售额、房地产开发企业到位资金同比均呈现下降态势 [3] - 2025年7月全国新建商品房销售面积5709万平方米，销售额5325亿元，分别环比下滑46%和48% [3] - 2025年7月房屋新开工面积4842万平方米，环比下降32.6%，同比下降15.4% [3] - 2025年7月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，二手住宅销售价格环比下降1.0% [3] - 2025年8月北京二手房报价49465元/平方米，较上月波动-0.18% [3] - 2025年7月70个大中城市中10个城市新建商品住宅销售价格环比持平或上涨，其中上海和乌鲁木齐上涨0.3%，宜昌和三亚上涨0.2%，长春和常德上涨0.1% [4] - 2025年1月至7月湖北省新建商品房销售面积同比增长5.8%，连续8个月实现正增长，二手房成交面积同比增长13.1% [4] - 2025年上半年北京、上海等城市土地市场热度回升 [4] 国务院政策定调 - 国务院第九次全体会议明确提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [1] - 政策重点包括结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求 [1][6] - 国务院定调向市场传递积极信号，旨在稳定市场预期 [5] 地方稳楼市政策 - 北京调整优化限购政策，五环外符合条件家庭不再限制购房套数，新政落地后部分楼盘访客量增长超两成 [9] - 苏州住房公积金贷款购买首套或第二套自住住房首付款比例调整为不低于住房总价的15% [9] - 合肥放宽商转公业务办理年限，降低缴存人贷款成本 [9] - 海南支持利用住房公积金增值收益收购存量商品住房用作公共租赁住房 [10] - 福州通过精简规划建设审批、优化容积率计算规则等措施提升市场活力 [10] 城中村和危旧房改造 - 城中村和危旧房改造能改善居民居住条件，带动建筑、装修、家电等相关产业发展 [11] - 改造采取拆除新建、整治提升、拆整结合等方式实施，强调不搞大拆大建和一村一策 [12] - 优先推进群众改造意愿强烈、资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目 [12] 改善性需求释放 - 2025年前5个月30个重点城市120-144平方米户型成交占比首次达30% [13] - 2025年上半年30个重点城市中超七成城市120平方米以上成交套数占比同比提升 [13] - 2024年以来约40地出台好房子技术导则或设计规范 [14] - 政策通过减少购房限制、支持多子女家庭购房、给予绿色建筑购房补贴等方式释放改善性需求 [14][15]

政策组合拳的影响 - 政策首要目标是防止市场恐慌性下跌并避免系统性金融风险 房价不会暴涨但大幅暴跌空间被封堵 市场进入以稳为主的新阶段[2] - 城中村和危旧房改造通过拆除老破小和改造旧城区创造新购房需求 拆迁户补偿款或安置房资格直接转化为房地产市场购买力 消化新房库存并带动周边配套升级及区域房产价值提升[2] - 释放改善性需求通过降低二套房首付比例 优化认房又认贷标准 提供利率优惠等方式支持 政策目的是止住下跌势头后注入新购买力并盘活市场交易 最终实现软着陆及健康平稳发展新模式[2][3] 对普通购房者的建议 - 刚需一族应关注地段 质量 物业及周边配套等保值增值要素 确保月供低于家庭收入50%并留足应急资金 现金流安全至关重要[6] - 改善一族可关注二套房首付降低 贷款利率优惠 换购税费减免等具体政策 在政策友好期先卖旧后买新以降低换房成本并确保资金链顺畅[7] - 投资一族需聚焦人口持续流入的核心城市核心区域 做好长期持有准备并通过租金回报平衡现金流 普涨时代已结束且需结合经济实力和实际需求决策[8]

政策支持与市场动态 - 国务院要求采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求[1] - 1月至7月房地产开发投资 新建商品房销售面积和销售额 房地产开发企业到位资金同比均有所下降 但70个大中城市中商品住宅销售价格同比降幅整体收窄[1] - 10个城市新建商品住宅销售价格环比持平或上涨 北京 大连 南宁 徐州持平 上海 乌鲁木齐上涨0.3% 宜昌 三亚上涨0.2% 长春 常德上涨0.1%[1] - 湖北省1月至7月新建商品房销售面积同比增长5.8% 连续8个月正增长 二手房成交面积同比增长13.1% 武汉市二手房成交面积同比增长11.1%[1] - 北京优化五环外限购政策 取消购房套数限制 加大公积金贷款支持力度 海南取消普通住宅和非普通住宅标准 推进收购存量商品房[2] - 福州发布支持房地产项目开发建设措施 成都分批取消住房限售政策 众多城市优化住房公积金贷款政策[2] 市场信心与融资改善 - 房企债务重组取得突破性进展 带动风险化解进程提速 房地产融资协调机制持续发挥作用 企业资金状况持续向好[2] - 保交房顺利推进 购房者买到烂尾楼风险降低 对购买新建商品住房信心大增[2] - 土地市场热度回升 北京 上海等城市上半年土地市场改善[1] 城中村改造与城市更新 - 国务院要求结合城市更新推进城中村和危旧房改造 中央城市工作会议提出稳步推进改造工作[3] - 改造工作采取拆除新建 整治提升 拆整结合等方式 不搞大拆大建 一村一策实施[3] - 加快实施群众改造意愿强烈 城市资金能平衡 征收补偿方案成熟的城中村改造项目[3] 改善性需求与行业前景 - 高质量开展城市更新通过补齐短板 升级功能 提质改造激发存量改造或升级换代住房需求[3] - 安全 舒适 绿色 智慧的好房子作为新供给投入市场 带动改善性需求持续释放[3] - 行业应积极盘活存量 做优增量 提高质量 推进好房子 好小区 好社区 好城区建设[4]

政策导向与市场态势 - 国务院第九次全体会议要求采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [1] - 国家统计局数据显示1月至7月房地产开发投资 新建商品房销售面积和销售额 房地产开发企业到位资金同比均有所下降 [1] - 7月70个大中城市中各线城市商品住宅销售价格同比降幅整体收窄 10个城市新建商品住宅销售价格环比持平或上涨 其中上海和乌鲁木齐上涨0.3% 宜昌和三亚上涨0.2% 长春和常德上涨0.1% [1] 区域市场表现 - 1月至7月湖北省新建商品房销售面积同比增长5.8% 连续8个月正增长 二手房成交面积同比增长13.1% 其中武汉市二手房成交面积同比增长11.1% [1] - 北京和上海等城市土地市场热度回升 上半年房地产市场改善向土地市场传导 [1] - 太原二手住宅销售价格环比上涨0.2% 西宁环比持平 [1] 地方政策优化 - 北京优化住房限购政策 五环外符合条件家庭不再限制购房套数 并加大公积金贷款支持力度 [2] - 海南取消普通住宅和非普通住宅标准 推进收购存量商品房 鼓励优先采用以购代建方式安置被征迁居民 [2] - 成都分批取消住房限售政策 福州发布支持房地产项目开发建设若干措施 众多城市优化住房公积金贷款政策 [2] 市场信心与风险化解 - 多家房企债务重组取得突破性进展 有望带动其他房企风险化解进程提速 [2] - 房地产融资协调机制持续发挥作用 企业资金状况持续向好 保交房顺利推进 [2] - 购房者买到烂尾楼风险降低 对购买新建商品住房信心大增 [2] 城市更新与改造 - 城中村和危旧房改造将提速 成为拉动当地经济增长重要引擎 [3] - 改造过程中需做好历史文化风貌保护 不搞大拆大建 采取一村一策方式实施改造 [3] - 加快实施群众改造意愿强烈 城市资金能平衡 征收补偿方案成熟的城中村改造项目 [3] 需求释放与供给优化 - 市场中仍有众多改善性需求待释放 高质量城市更新将激发存量改造或升级换代的住房需求 [3] - 安全舒适绿色智慧的好房子作为新供给投入市场 有望带动改善性需求持续释放 [3] - 行业应积极盘活存量 做优增量 提高质量 推进好房子好小区好社区好城区建设 [4]

政策动向 - 8月可能出台更强有力的楼市刺激政策 各地正在酝酿或已陆续出台相关政策 [1] - 国家强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 [6] - 更猛的刺激政策将出台 限制政策逐步取消 一线城市将优化调整 北京已落地实施 [6] 市场现状 - 房地产止跌回稳目标取得初步进展 一二线城市呈现向上或跌幅收窄趋势 [6] - 7月整体数据环比回落 但积极向上趋势未改变 距离完全止跌回稳仍需努力 [6] - 房地产从增量市场进入存量市场 尤其是一二线城市表现明显 [8] 经济影响 - 房地产作为大宗消费对内需和经济恢复有重要提振作用 影响几十个甚至上百个行业发展 [3] - 城中村与危旧房改造将释放巨量住房需求 包括刚需和改善型需求 [8] - 带动传统房地产开发（钢筋、水泥）及建筑加固、管线升级、绿化优化等工程 直接促进新型建材、智能安防、适老化设备等产业增长 [8] 需求释放措施 - 通过城市更新改造和多子女家庭政策倾斜释放改善性需求 [10] - 老旧小区改造创造更多改善需求 促进房屋流转（更好出手、好卖好租） [10] - 对购买二套或三套房家庭调整首付和房贷利率 北京已在五环外有条件放开购买套数 [10] 政策效果 - 购房资格、买房门槛及成本对购房者呈现前所未有的利好 [12] - 房地产买即赚的时代已经过去 需避免盲目上车 [12]

政策部署 - 中央政治局会议于7月30日召开 强调高质量开展城市更新[1] - 财政部部长蓝佛安同日发文 提出以促消费为重点支持扩大内需 并实施城市更新行动[1] - 住建部在7月17日强调将城市更新置于更突出位置 统筹实施民生工程、安全工程和发展工程[1] 地方行动 - 四川省于7月28日成立由华西集团全资控股的四川省城市更新集团 聚焦城市更新业务覆盖六大环节和四大板块[4] - 上海市规划和自然资源局于7月25日印发文件 要求贯通城市更新全流程并构建全周期模式[4] - 长沙市于7月22日调研城市更新和城中村改造工作 强调强化规划引领和高标准推进[4] 政策背景 - 城市更新在2021年首次写入政府工作报告 标志着城市发展迈入新阶段[1] - 2025年1月3日国务院常务会议研究推进城市更新工作[2] - 中办和国办于5月印发《关于持续推进城市更新行动的意见》[2][8] - 财政部和住建部于6月联合发文 宣布中央财政支持20个城市实施城市更新行动[2] 机构调整 - 湖北省去年5月将17个地市州的"住房和城乡建设局"更名为"住房和城市更新局"[6] - 武汉市住房和城市更新局作为市政府工作部门 统筹协调城市更新实施工作[7] - 分析人士指出未来可能有更多"城市更新局"设立和"城市更新集团"成立[7] 产业影响 - 城中村改造能拉动的投资规模在数十万亿量级 即使分散在未来数年内也较为可观[5] - 高质量城市更新有助于改善城市面貌和提高宜居水平 同时带来新的产业需求[4] - 城市更新及老旧小区改造具有投资规模大和回报周期长的特点 需要融资创新和税费减免[8] 政策展望 - 预计用地政策和金融政策将加快落地 进一步强化顶层设计[8] - 未来针对城中村改造、"好房子"建设和优化土地供给等方面的政策有望持续推进[8] - 中央城市工作会议指出我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期 城市发展转向存量提质增效阶段[2]

报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为推荐，维持原评级 [1] 报告的核心观点 - 我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段，2024年城镇化率达67% [2] - 城市工作会议部署7方面重点任务，提到加快房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造 [2] - 房地产发展新模式有望在机制、房屋供应、房屋管理层面实现，城改和危旧房改造若配套货币化安置方案，住房需求有望释放 [2] - 政策效果显现后行业估值或整体修复，头部房企有望运营改善并实现整体机会 [2] 根据相关目录分别进行总结 城镇化转向稳定发展期 - 2024年我国城镇化率达67%，较2017年提高6.76pct，近十年提高11.25pct，城镇化历经快速增长 [2] 再提房地产发展新模式 - 城市工作会议在建设宜居城市任务中提到加快构建房地产发展新模式，机制上有望转向“人、房、地、钱”要素联动，房屋供应体系将优化完善，房屋管理上全过程监管或优化，预售资金监管有望强化 [2] 城改建设宜居城市 - 2024年10月住建部提出新增100万套城改和危旧房改造，实施城市扩至300多个，城改可改善居住条件，若配套货币化安置方案，住房需求有望释放 [2] 投资建议 - 看好招商蛇口、保利发展等；建议关注优质开发如绿城中国等、优质物管如绿城服务等、优质商业如恒隆地产等、代建龙头如绿城管理控股、中介龙头如贝壳 - W等 [2]

城中村和危旧房改造监督机制 - 山东省莱西市纪委监委构建"责任压实—过程监督—案件查办"监督链条，制定包含政策落实、资金使用、工程质量等8类23项内容的监督清单 [2] - 河南省开封市杞县纪委监委成立专项督查组，对危旧房改造对象资格审查、规划审批、施工监管等程序标准及职责履行情况进行监督检查 [2] - 安徽省宣城市泾县纪委监委开展专项督查，发现并督促整改危旧房安全隐患问题，推动住建部门将问题房屋纳入改造范围 [3] 监督措施与成效 - 杞县纪委监委累计开展专项督查8次，发现并督促整改问题13个，重点关注项目安全隐患整治和实施进度 [3] - 泾县纪委监委派纪检监察干部驻点项目现场，动态跟踪资金拨付、施工质量等事项，项目历时一个月完成并通过省级验收 [3] - 重庆市梁平区纪委监委采用"嵌入式监督+智慧监管"模式，对改造项目审批、招投标、施工验收等关键环节实施动态监管 [4] 群众参与与信息公开 - 湖北省黄石市纪检监察机关张贴监督二维码，建立重点监督任务清单和问题整改台账，快速解决群众诉求 [5] - 江西省抚州市东乡区纪委监委推动危旧房改造流程在小微权力"监督一点通"平台公开，群众可在线查询和投诉 [5] - 东乡区纪委监委督促职能部门定期公开村民申请信息、补贴资金发放及村集体改造资金使用情况，拓宽问题线索来源 [5]