产品上市与意义 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上交所上市 [1] - 项目是国内首单由国际资产管理公司发起设立的消费REITs [1] - 标志着中国公募REITs市场国际化和多元化进程迈出关键一步 [1] 发起方背景与资产储备 - 主要原始权益人的控股股东凯德投资是成立于新加坡的国际知名不动产资产管理公司 [1] - 凯德投资在中国18个城市管理40多个零售物业 [1] - 凯德投资在中国的资产规模超800亿元人民币 [1] 底层资产与资金用途 - 底层资产为位于广州、长沙核心商圈的两个成熟购物中心 [1] - 项目回收资金主要用于中国境内优质资产建设和收购 [1] - 对提升消费供给效能，提振和扩大消费发挥积极作用 [1]

产品上市与市场意义 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上交所成功上市，成为我国第75单公募REITs，也是首单外资消费REITs [1] - 该产品的上市标志着中国公募REITs市场国际化与多元化进程取得重大突破，是里程碑式事件 [2] - 产品上市构建起全球资本参与中国消费市场的新范式，为外资深度参与中国资本市场开辟新路径 [3] 市场认购与投资价值 - 产品发售获得资金热捧，比例配售前的总认购资金达3091.7亿元，是其拟募集规模22.872亿元的135.2倍 [2] - 以招募说明书披露的可供分配金额测算，该REITs在2025年和2026年的预测现金流分派率分别为4.40%和4.53% [2] - 产品采用“稳定型+成长型”资产组合配置策略，底层资产凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭形成一线与强二线城市资产组合，兼具成长性和稳定性 [2][3] 运营管理机构与经验 - 项目发起人及运营管理机构凯德投资是亚太地区最大的REITs管理人和领先的消费资产运营商 [2] - 凯德投资总部位于新加坡，拥有23年REITs管理经验，持有8只不动产投资信托基金和商业信托的股份，旗下5只新加坡REITs约占新加坡所有REITs市值的三分之一 [5] - 基金计划管理人中信证券和基金管理人华夏基金均拥有丰富的消费REITs投资管理经验 [2] 国际化联动与生态构建 - 在新加坡上市的凯德中国信托参与联合战略投资，这是首次有外资上市REITs直接参与中国公募REITs投资 [4] - 作为战略投资者，凯德投资、凯德中国信托和凯德发展将共同持有华夏凯德商业REIT 20%的份额 [4] - 公司计划将新加坡REITs市场在信息披露、财报、ESG报告、资产估值等环节的规范经验与中国市场特点结合，助力构建更成熟的市场化运作体系 [6] 资产管理与运营模式 - 以凯德中国信托为例，其通过“基金管理+资产管理”模式实现长期稳定收入和资产增值 [6] - 在基金管理方面，通过多次增发、资产收购及资产组合优化不断扩大资产规模 [6] - 在资产管理方面，通过资产升级改造、优化租赁策略、提升物业服务质量来提升租金收入和资产价值 [6]

产品上市概况 - 华夏凯德商业REIT（基金代码：508091）于2025年9月29日在上海证券交易所成功上市，成为中国第75单公募REITs [1] - 该产品是首单由外资（新加坡凯德投资）发起的消费REITs，被视为中国公募REITs市场国际化、多元化、专业化发展的标杆案例 [1] - 基金上市仪式获得中新两国政府机构、合作机构及投资者代表共同见证 [2] 产品结构与参与方 - 基金由全球不动产资产管理公司凯德投资担任发起人及运营管理机构，中信证券担任专项计划管理人，华夏基金担任基金管理人 [2] - 底层资产为凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭，具备优异的资产质量与专业高效的运营团队 [2] 市场认购情况 - 基金拟募集规模22.872亿元，比例配售前累计认购资金超过3091.7亿元，显示出极高的市场热度 [2] - 公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别达到535.2倍和252.6倍 [2] 战略意义与行业影响 - 该产品为境内投资者提供了低利率环境下配置优质资产的新通道，并通过透明高效的运作机制，为全球资管机构参与中国公募REITs市场提供了机会 [3] - 项目被视为国际资本与中国庞大消费市场深度融合的新标杆，也是落实中国资本市场对外开放、深化中新金融合作的重要实践 [3] - 公司计划继续深化在华布局，以全球智慧赋能本土创新，并与中国共成长 [3]

项目概况 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上交所上市，是国内首单由国际资产管理公司发起设立的消费REITs项目 [1] - 项目底层资产为位于广州和长沙核心商圈的两个成熟购物中心，运营业绩良好 [1] - 项目回收资金将主要用于中国境内优质资产的建设和收购 [1] 发起机构与资产储备 - 主要原始权益人的控股股东凯德投资是成立于新加坡的国际知名不动产资产管理公司 [1] - 凯德投资在中国18个城市管理40多个零售物业，资产规模超800亿元人民币，为REITs产品未来扩募提供了丰富的资产储备 [1] 市场意义与影响 - 该项目标志着中国公募REITs市场国际化和多元化进程迈出关键一步，为外资机构深度参与中国公募REITs市场提供了优秀范本 [1] - 项目对提升消费供给效能，提振和扩大消费发挥积极作用 [1] 交易所市场现状 - 截至目前，上交所共有51单REITs首发上市，融资规模达1343.90亿元 [1] - 上交所REITs资产类型不断拓展，参与主体更为多元，投资者类型更加丰富，已形成良好规模效应和示范效应 [1] 未来发展 - 上交所将积极践行资本市场对外开放政策，促进REITs市场生态不断优化 [2] - 交易所致力于服务实体经济高质量发展，确保市场运行平稳有序，增强市场参与主体获得感 [2]

产品上市与市场意义 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上海证券交易所成功上市，基金代码508091，是中国第75单公募REITs [1] - 该产品是首单外资消费REITs，被视为中国公募REITs市场国际化、多元化、专业化发展的标杆案例 [1] - 产品底层资产为凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭，具备优异的资产质量与专业高效的运营团队 [1] 市场认购与资产规模 - 基金拟募集规模22.872亿元，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元，显示出极高的市场热度 [3] - 公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别高达535.2倍和252.6倍 [3] - 凯德投资在中国18个城市管理超过40个购物中心，总资产价值超800亿元 [3] 战略布局与市场影响 - 华夏凯德商业REIT的成功发行使凯德投资在中国实现了从私募到公募多层次REITs体系的全面布局 [3] - 发行公募REITs有利于公司盘活存量资产、优化资本结构，并通过资金回笼支持新项目投资，形成“募投管退”的良性循环 [3] - 该产品为境内投资者提供了低利率环境下配置优质资产的新通道，并为全球资管机构参与中国公募REITs市场提供了机会 [4] 合作背景与行业展望 - 产品由凯德投资发起及运营，中信证券担任专项计划管理人，华夏基金担任基金管理人 [1] - 产品上市恰逢中新建交35周年，是深化中新金融合作的重要实践 [5] - 中国公募REITs市场规模不断扩大，产品类型不断丰富，特别是在消费REITs领域，市场空间巨大，发展潜力显著 [3]

产品上市与市场地位 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上海证券交易所上市，基金代码为508091 [1] - 该产品是市场第75单公募REITs，也是首单由外资机构发起的外资消费REITs [1] - 基金的上市被视为公募REITs市场国际化、多元化、专业化发展的重要案例 [1] 产品结构与参与机构 - 该REITs由新加坡的凯德投资担任发起人及运营管理机构 [1] - 专项计划管理人为中信证券，基金管理人为华夏基金 [1] - 底层资产为凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭，资产质量优异并拥有专业运营团队 [1] 市场认购情况 - 基金拟募集规模为22.872亿元人民币 [1] - 比例配售前累计认购资金超过3091.7亿元人民币 [1] - 公众投资者有效认购倍数达535.2倍，网下投资者有效认购倍数达252.6倍 [1] 战略意义与管理层观点 - 该产品将国际市场成熟的REITs管理经验与中国市场深度结合 [2] - 为境内投资者提供了低利率环境下配置优质资产的新通道 [2] - 通过透明高效的运作机制，为全球资管机构参与中国公募REITs市场提供了机会 [2] - 凯德投资表示将继续深化在华布局，以全球智慧赋能本土创新 [2]

基金发行与市场认购情况 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上海证券交易所上市，基金代码508091，为首单外资消费REITs [1] - 基金拟募集规模为22.872亿元，比例配售前累计认购资金超过3091.7亿元 [1] - 公众投资者和网下投资者的有效认购倍数分别达到535.2倍和252.6倍，显示市场认购热情极高 [1] 项目参与方与底层资产 - 该REIT由全球不动产资产管理公司凯德投资担任发起人及运营管理机构，中信证券担任专项计划管理人，华夏基金担任基金管理人 [1] - 基金底层资产为凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭两个商业物业 [1] 战略意义与行业影响 - 该产品为境内投资者在低利率环境下提供了配置优质资产的新通道，并通过透明高效的运作机制为全球资管机构参与中国公募REITs市场提供了机会 [1] - 项目的成功发行是落实中国资本市场对外开放、深化中新金融合作的重要实践，并树立了国际资本与中国消费市场深度融合的新标杆 [1] - 公司认为中国公募REITs市场正不断发展壮大，产品类型不断丰富，特别是在消费REITs领域市场空间巨大，发展潜力显著 [1] 公司背景与发展策略 - 凯德投资在中国18个城市管理着超过40个购物中心，总资产价值超过800亿元 [1] - 公司认为发行公募REITs有利于盘活存量资产、优化资本结构，并通过资金回笼支持新项目投资，形成"募投管退"的良性循环 [2] - 公司有望在未来持续为华夏凯德商业REIT注入优质增量资产 [1]

产品上市概况 - 华夏凯德商业REIT于2025年9月29日在上海证券交易所成功上市，基金代码为508091 [1] - 该产品是中国第75单公募REITs，也是首单外资消费REITs [1] - 产品上市时间点临近中新建交35周年，被视为市场国际化、多元化、专业化发展的标杆案例 [1] 产品结构与资产质量 - 产品发起人及运营管理机构为凯德投资，专项计划管理人为中信证券，基金管理人为华夏基金 [5] - 底层资产为凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭，具备优异的资产质量与专业高效的运营团队 [5] - 凯德投资在中国18个城市管理超过40个购物中心，总资产价值超800亿元，为未来注入优质增量提供可能 [10] 市场认购情况 - 基金拟募集规模为22.872亿元，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元 [5] - 公众投资者有效认购倍数达535.2倍，网下投资者有效认购倍数达252.6倍 [5] 战略意义与行业影响 - 产品为境内投资者提供了低利率环境下配置优质资产的新通道，并为全球资管机构参与中国公募REITs市场提供机会 [8] - 凯德投资将国际市场成熟的REITs管理经验与中国市场深度结合，树立了国际资本与中国消费市场深度融合的新标杆 [8] - 成功发行标志着凯德投资在中国实现了从私募到公募多层次REITs体系的全面布局，形成“募投管退”的良性循环 [13][16] 未来发展潜力 - 中国公募REITs市场规模不断扩大，产品类型不断丰富，消费REITs领域市场空间巨大，发展潜力显著 [10] - 凯德投资的核心优势在于其从资产挖掘到价值创造的完整生态链，包括卓越的募资能力、多元化投资策略、先进资产管理体系和成熟的REITs平台 [12][13] - 产品有望成为兼具稳定收益与成长潜力的标杆，为投资者创造可持续且具有竞争力的收益回报 [16]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 节前首发项目密集注册，市场换手率创年内新低，本周REITs市场整体回调，八大板块全部收跌，流动性走低，日均换手率降至0.3% - 0.4%，创下今年以来新低，但国庆节前迎来首发项目注册窗口，三单公募REITs于9月23日注册生效，华夏凯德商业REIT将于9月29日上市[2] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 - 截至2025/9/26，今年以来已成功发行16单，发行规模336.6亿元、同比下降12.4% [3] - 本周3单首发公募REITs取得新进展，华夏安博仓储物流REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT注册生效，华夏中海商业REIT已询价 [3] - 当前审批流程中，首发已申报10只，已问询并反馈3只，通过审核3只，注册生效待上市3只；扩募已申报8只，已问询并反馈6只，通过审核6只 [3] 二级市场：本周流动性继续减弱 行情回顾：中证REITs全收益指数下跌0.65% - 本周中证REITs全收益指数收于1064.42点，跌幅0.65%，跑输沪深300 1.71个百分点、跑输中证红利0.39个百分点；年初至今涨幅9.97%，跑输沪深300 5.66个百分点、跑赢中证红利12.24个百分点 [3] - 分项目属性来看，本周产权类REITs下跌0.97%，特许经营权类REITs下跌1.07% [3] - 分资产类型来看，能源（-0.24%）、仓储物流（-0.46%）、环保水务（-0.49%）、园区（-0.64%）板块表现占优 [3] - 分个券来看，本周8只上涨、65只下跌，中信建投国家电投新能源REIT（+0.98%）、中金联东科创REIT（+0.71%）、中航京能光伏REIT（+0.65%）位列前三，易方达深高速REIT（-4.15%）、中信建投明阳智能新能源REIT（-4.03%）、平安宁波交投REIT（-4.02%）位列末三 [3] 流动性：换手率和成交量均下降 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.30%/0.40%，较上周-11.86/-2.39BP，周内成交量2.76/1.12亿份，周环比-24.24%/-3.64%，数据中心板块活跃度最高 [3] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.78%/3.86%，仓储物流（5.29%）、交通（4.70%）、园区（4.34%）板块位列前三 [3] 本周要闻和重要公告 - 2025/9/22，深交所通过华夏中海商业资产REIT、华夏安博仓储物流REIT两单公募REITs产品 [35] - 2025/9/23，东北首单公募REITs中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金获证监会批准 [35] - 多只REITs发布运营数据、分红、上市等公告 [35][36]

行业营收表现 - 2025年上半年行业典型上市房企整体营业收入12868亿元 同比下降15% [1] - 营业成本11454亿元 同比下降16% [1] - 2023年营收短暂回升后2024年再次加速下滑 2025年上半年跌幅略有收窄 [1] 利润指标 - 2025年上半年毛利润1414亿元 同比下滑9% 自2021年起保持下滑趋势 [1] - 2025年上半年净利润亏损902亿元 归母净利润亏损954亿元 [2] - 行业净利润已连续四年亏损 2023年亏损2762亿元 2024年扩大至3397亿元 [2] 利润率表现 - 2025年上半年行业整体毛利率10.87% 较2024年上升1.8个百分点 [4] - 净利率-7.45% 归母净利率-7.9% 均为亏损状态 [4] - 27家未暴雷房企毛利率15.09% 较2024年上升2个百分点 净利率1.71% 扭转2024年亏损态势 [4] 盈利亏损原因 - 历史高位获取的高地价、低利润项目影响持续传导 [4] - 销售去化压力放大 房企通过打折促销以价换量 导致增收不增利 [4] - 存货等资产及应收款项计提资产减值或信用减值拨备 投资物业公允价值波动对利润产生负面影响 [4] - 结转物业利润空间下降 存货及应付款项存在减值风险 合联营投资亏损成为净利亏损重要因素 [7] 行业展望与战略转型 - 行业正处在政策导向从去杠杆转向防风险 需求由普涨变为分化 竞争从规模扩张转向质量比拼的转折期 [7] - 商业运营等业务成为穿越周期的压舱石 典型企业龙湖集团2025年商业航道预计实现10%以上增长 [8] - 华润置地、招商蛇口及新城控股提及通过公募REITs推动存量资产价值释放 [8] - 2025年下半年或2026年将成为房地产市场筑底回稳的关键之年 [8] 房企具体战略规划 - 华润置地购物中心保持每年6个左右开业节奏 下半年开业4座 计划通过REITs做到300亿到500亿规模 年均推出50亿到100亿元 [9] - 招商蛇口以做好存量、做精增量为核心理念 通过公募REITs推动存量资产价值释放 形成开发-运营-资本化-再投资闭环 [9] - 龙湖集团下半年新开10座商场 2026及2027年计划每年新开业约十个项目 [9] - 新城控股提升商业运营总收入作为有息负债偿还来源 积极推进消费类基础设施REITs发行和创新融资 [9] - 中海地产深化今天、明天、后天三大产业结构 在销售型业务占据市场第一位置 做强做优持有型业务 [9]