核心财务表现 - 营业收入64,151.36万元，同比下降10.89%，主要因房地产开发业务结转商品房销售收入减少 [2][9] - 归属于上市公司股东的净利润-37,330.29万元，同比亏损扩大，因并表基金项目财务费用及折旧后呈亏损状态，且不动产投资项目处于培育阶段确认投资损失 [2][11] - 经营活动现金流量净额13,136.55万元，同比下降17.40%，因光大安石中心项目上年同期销售存货回笼资金而本期未实现销售 [9][10] - 总资产211.97亿元，同比下降3.41%；货币资金15.58亿元，同比下降25.13%，因购买信托理财产品及支付借款利息 [2][12] 业务运营情况 - 不动产资管业务在管项目49个，较年初减少7个；在管基金规模221.60亿元，较年初基本持平；在管资产规模470.19亿元，较年初增加1.05亿元 [13] - 资管业务收入1.99亿元，其中管理及咨询服务费收入1.49亿元；消费基础设施占比58.65%，写字楼占比33.68% [13][14] - 新增拓展厦门五缘湾商业项目、广州增城外贸产业园咨询项目，以及苏州吴中、济南历下住宅监管项目 [4] - 北京中关村Art Park大融城、成都锦江大融城、南京健康大融城等多个项目报告期内开业 [5] 行业环境分析 - 全国房地产开发投资下降11.2%，新建商品房销售面积下降3.5%，行业处于新旧模式转换阶段 [3] - 主要城市优质零售物业首层租金下滑3.9%，写字楼市场租金延续下行趋势，仓储物流基础设施租金及空置率承压 [3] - 不动产代建代管市场头部化趋势明显，前二十名企业新增管理面积同比增长28% [3][4] 资产与投资状况 - 长期股权投资32.10亿元，同比下降7.24%，因权益法确认投资亏损及转让中核高泰股权 [12] - 交易性金融资产4.13亿元，同比大幅增长1,551.29%，因购买信托理财产品 [12][17] - 存货10.15亿元，同比下降12.97%，因部分存货转入固定资产及项目结转销售成本 [12] 流动性管理 - 成功兑付到期债券，落实部分在管项目大额融资置换及成本压降 [6] - 加快非主业低效资产处置实现大额资金回流，货币资金减少5.23亿元 [6][12] - 一年内到期的非流动负债减少2.76亿元，因偿还到期中期票据 [12] 品牌与荣誉 - 光大安石连续第十一年蝉联"中国不动产基金综合能力优秀企业TOP10"榜首 [8] - 西安大融城入选"新媒体营销星秀榜"，中关村Art Park大融城、成都锦江大融城入选"待开业购物中心星秀榜" [8]

产品获批与市场地位 - 华夏凯德商业REIT获得上交所无异议函及证监会注册批复 成为境内首单外资消费REITs 准予募集基金总份额为4亿份 [1] - 该产品是唯一涵盖一二线城市优质购物中心资产组合的消费公募REITs 由全球知名不动产资产管理公司凯德投资作为主要原始权益人及运营管理机构 [1][2] - 标志着中国公募REITs市场国际化与多元化迈出关键一步 体现国际投资者对中国市场的关注度提升 [1] 底层资产特征 - 首批纳入两大资产项目：广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 总建筑面积达168,405平方米 截至2025年3月31日整体出租率约96% [2] - 资产组合聚焦广州长沙等高能级大众消费市场 形成一线与强二线城市互补布局 涵盖成熟社区型购物中心与增长潜力区域型购物中心 [2] - 业态品牌丰富 租金收入稳定多元 具备卓越商业空间挖掘能力 兼具稳定性与成长性 [2] 战略意义与市场机遇 - REITs发行是凯德投资深化在华战略布局的重要举措 体现外资继续投资中国的动力和信心 [2] - 顺应中国经济高质量转型趋势 把握消费升级 扩大内需和行业提质增效的发展机遇 [3] - 中国消费REITs成为"盘活存量 促进升级 服务内需"重要抓手 凭借现金流稳定及与消费趋势强绑定特点成为资本市场新热点 [4] 发行方资管能力 - 凯德投资为亚太地区最大REITs管理人 拥有23年REITs管理经验 曾参与制定新加坡REITs规则并发行首只REITs [5] - 在中国18个核心城市管理40多个购物中心 资产管理规模超800亿元 平均出租率95%以上 2024年客流同比增长6.2% [5] - 一线及强二线城市项目占比87%（按总建筑面积） 开业满五年项目占比95% 具备优质扩募资产储备 [5] 资本运作与市场发展 - 采用轻资产模式及人民币基金策略 实现"人民币+美元"基金双轮驱动 打通"PE+REITs"资本循环 [3] - 中国公募REITs市场已上市70余只产品 发行规模超2000亿元 底层资产类型日益丰富 成长为亚洲第一 全球第二大市场 [3] - 国际资管公司深度参与将推动中国消费REITs市场向专业化 多元化 国际化加速发展 [4][6]

文章核心观点 - 华夏凯德商业REIT获批成为境内首单外资消费REITs 标志着中国公募REITs市场国际化与多元化迈出关键一步 [1] - 底层资产聚焦高能级消费市场 兼具稳定性与成长性 总建筑面积168,405平方米 出租率约96% [1][2] - 中国公募REITs市场发展迅速 已上市70余只产品 发行规模超2,000亿元 成长为亚洲第一、全球第二大市场 [2] - 消费REITs成为盘活存量与服务内需的重要抓手 凭借稳定现金流和消费趋势强绑定的特点成为资本市场新热点 [3] - 凯德投资作为全球领先消费资产运营商 在中国管理40多个购物中心 资产管理规模超800亿元 出租率95%以上 客流同比增长6.2% [3] 底层资产优势 - 首批纳入广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭两大项目 形成一线与强二线城市资产组合 [1][2] - 项目涵盖成熟运营社区型购物中心与增长潜力区域型购物中心 兼具稳定性与成长性 [2] - 业态品牌丰富 租金收入稳定且构成多元 具备卓越商业空间挖掘与场景营造能力 [2] - 一线及强二线城市项目占比87% 开业满五年项目占比95% 具有良好的扩募资产储备 [3] 市场发展与机遇 - 中国消费市场正从规模增长向质量提升转型 消费REITs迎来政策红利与市场认知双提升的黄金发展期 [3] - 消费升级与资本市场改革双重驱动下 REITs成为盘活存量、促进升级、服务内需的重要抓手 [3] - 国际资产管理公司深度参与将推动中国消费REITs市场加速走向专业化、多元化和国际化 [3] 凯德投资战略布局 - 采用轻资产模式 通过人民币基金策略打通人民币"PE+REITs"资本循环 实现人民币+美元基金双轮驱动 [2] - 拥有23年REITs管理经验 曾参与制定新加坡REITs规则并发行市场首只REITs [4] - 通过成熟的"融-投-管-退"资管闭环 以全周期主动管理体系持续提升资产价值 [4] - 未来将继续深耕中国市场 将全球经验与本土实践深度融合 响应中国金融创新与实体经济发展需求 [4]

产品获批与基本信息 - 首单外资消费REITs华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金正式获批 [1] - 基金募集份额为4亿份 [1] - 基金为首只由国际化不动产资管公司发起的商业资产公募REIT产品 [1] 底层资产与运营情况 - 首批纳入两个资产：广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 [1] - 总建筑面积约16.84万平方米 [1] - 截至2025年3月31日整体出租率约为96% [1] 参与机构与战略定位 - 基金管理人为华夏基金 基金托管人为中信银行 [1] - 运营管理机构凯德投资是亚太地区最大的REITs管理人 [1] - 基金聚焦高能级城市优质消费资产 把握刺激消费扩大内需政策机遇 [1] 行业背景与发展意义 - 中国消费市场正从规模增长向质量提升转型 [2] - 消费REITs成为盘活存量促进升级服务内需的重要抓手 [2] - 消费REITs凭借现金流稳定与消费趋势强绑定的特点成为资本市场新热点 [2]

产品获批与市场地位 - 华夏凯德商业REIT获得上交所无异议函及证监会注册批复 成为境内首单外资消费REITs 准予募集基金总份额为4亿份 [1] - 基金主要原始权益人及运营管理机构凯德投资是亚太地区最大的REITs管理人 该产品标志着中国公募REITs市场国际化与多元化迈出重要一步 [1] - 该REIT是目前唯一涵盖一二线城市优质购物中心资产组合的消费公募REITs [1] 底层资产特征 - 首批纳入两个资产：广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 总建筑面积168,405平方米 截至2025年3月31日整体出租率约96% [1] - 资产组合聚焦广州长沙等高能级大众消费市场 形成一线与强二线城市互补布局 涵盖成熟社区型购物中心与增长潜力区域型购物中心 [2] - 广州凯德广场·云尚位于白云新城CBD 是区域型购物中心 拥有"双园环绕"特色 紧邻地铁2号线白云公园站 [2][4] - 长沙凯德广场·雨花亭位于雨花区东塘商圈核心 是成熟社区型购物中心 可通过地铁1号线4号线抵达 2027年将与地铁7号线直接连通 [6][8] - 两大购物中心业态品牌丰富 租金收入稳定多元 具备商业空间挖掘与场景营造能力 [10] 行业背景与发展趋势 - 中国公募REITs市场已上市73只产品 发行规模超2000亿元 成为亚洲第一全球第二大REITs市场 [10] - 已上市的9只消费REITs在2025年上半年总收益率（含分红）达43% 居所有资产类型首位 [10] - 中国作为全球第二大消费市场 正经历从规模增长向质量提升转型 消费REITs成为盘活存量促进升级服务内需的重要抓手 [11] - 消费REITs凭借现金流稳定与消费趋势强绑定的特点 成为资本市场新热点 迎来政策红利与市场认知双提升的黄金发展期 [11] 运营管理能力 - 凯德投资在国内18个核心城市管理40多个优质购物中心 资产管理规模超800亿元 平均出租率95%以上 2024年客流同比增长6.2% [12] - 按建筑面积计算一线及强二线城市项目占比87% 开业满五年项目占比95% 具备良好扩募资产储备 [12] - 凯德投资总部位于新加坡 拥有23年REITs管理经验 持有7只不动产投资信托基金和商业信托股份 总市值约380亿新元（截至2025年6月30日） [12] - 旗下5只S-REITs和商业信托约占新加坡所有REITs市值的三分之一 在中国打造了来福士凯德MALL等知名商业品牌 [12] - 公司通过成熟的"融—投—管—退"资管闭环体系 以全周期主动管理持续提升资产价值 [13] 战略定位与发展规划 - 凯德投资采取轻资产模式 通过人民币基金策略打通人民币"PE+REITs"资本循环 实现人民币与美元基金双轮驱动 [10] - 发行公募REITs是深化在华战略布局的重要举措 显示外资投资中国信心 [1] - 公司将全球经验与本土实践深度融合 通过不动产资产管理和创新金融工具服务中国金融创新与实体经济发展需求 [13]

公司战略与投资方向 - 凯德投资正考虑向香港上市公司提供纾困资金 因流入香港及内地的资本不多 [1] - 公司认为香港楼市复苏时 相关上市公司将从中受惠 [1] - 凯德投资行政总裁李志勤指出香港市场存在"有趣"资产 包括学生宿舍 数据中心及可重建为酒店的办公室 [1] 公司背景与资产管理规模 - 凯德投资是不动产资产管理公司 总部位于新加坡 2021年在新加坡上市 [1] - 截至今年8月13日 公司基金资产管理规模达1170亿坡元 [1] - 通过7只上市不动产投资信托基金和商业信托持有资产 并投资于人口趋势 格局重构及数字化主题的不动产私募工具 [1] 资产类别与投资组合 - 旗下多元化不动产资产涵盖购物中心 办公楼 旅宿 工业地产 物流园 [1] - 资产类别还包括产业园区 健康 自助仓储 数据中心 私募信贷和特殊机会 [1]

凯德投资设立首支在岸人民币母基金 - 凯德投资在中国设立首支在岸母基金——凯德投资人民币母基金，总股本承诺额为50亿元人民币 [1] - 母基金完成投资后预计将为凯德投资的基金资产管理规模贡献200亿元人民币 [1] - 凯德投资引入国内保险机构作为母基金主要投资者 [1]