当房地产市场持续"遇冷"，房企手中积压的商品房将面临越来越大的去化压力。届时，资金链断裂的风险将如影随形，吞噬越来越多的房企。 楼市寒潮下的"怪象"：救市不绝，跌势不止，四大隐忧浮现 当前中国房地产市场，正经历着一种令人费解的现象：一边是全国房价普遍下跌的严峻趋势，平均跌幅已悄然超过三成；另一边则是政府和金融机构轮番上 阵，推出一波又一波的"救市"利好政策。放眼望去，除了极少数一线城市的核心地段，绝大多数地区的限购藩篱早已被拆除，银行房贷利率和首付比例也降 至历史冰点。然而，即便如此，这场旨在回暖楼市的努力，其成效却依旧显得乏善可陈，未能激起预期的浪花。 面对这股难以逆转的市场颓势，业内人士不禁忧心忡忡，预警称："若房地产行业迟迟无法迎来全面复苏，明年或许将要面对四大棘手的难题。" 一、地方财政的"失血"之痛 房地产市场的低迷，直接削弱了地方政府最为重要的财政收入来源——土地出让金。根据财政部公布的数据，2025年上半年，这一数字已进一步下滑至2.85 万亿元，同比锐减约19.7%。地方政府"卖地"收入的减少，不仅拖累了整体财政收入的增长步伐，更将间接影响到公务员的福利待遇、基础设施建设的投资 能力，乃至公共 ...

这个所谓的长达97页的报告，我们在网上搜索了蛮久，并没有发现。但如果这个预言是真的，今明年掏空家底去买房的话，啥都不干，说不定还得大亏几 十万，甚至首付打水票？ 那么具体是咋回事？咱们一起来了解一下： 网传高盛预测的依据 网传，高盛亚太区首席经济学家黄卓带队做了一份97页的报告，分析了100个主要城市的房价数据，还参考了国外房地产泡沫破裂的案例。 然后总结了核心：这轮下跌从2021年开始，现在预计只完成了总降幅的40%，预计剩下的60%还在后头，真正触底要等到2027年底。 下面是网传图片的截图： | 对比全球先例衡量中国房地产市场低迷情况,结局将如何? | 中国房地产-债务排毒II: 扭转局势的曙光 | | --- | --- | | 中国房地产、全球房地产崩盘先例、政策响应 | 债务重组、信贷恢复、房地产复苏 | | Goldman Sachs | HSBC | | 这份报告评估了中国房地产市场的低迷情况,并将其与全球历史房地产崩 | 汇丰银行的研报指出,中国房地产行业正经历债务重组和市场信心恢复, | | 盘进行比较,预测未来的发展趋势。 | 预计将在2026年迎来复苏。 | | · 报告基于全球历史房 ...

收缩型城市定义与识别 - 收缩型城市指遭遇持续性人口流失及结构性经济危机的城市形态 需从人口 经济 空间三个维度理解[3] - 人口维度表现为常住人口持续性减少 国际标准为连续2年人口规模超1万的城市区域出现人口流失[6] - 经济维度表现为经济增长放缓 产业空心化 就业机会稀缺 财政收入下滑[6] - 空间维度呈现城市建成区扩张与人口减少的悖论现象 与中国土地财政和扩张模式相关[6] - 中国识别标准要求连续3年城区常住人口下降 经济增速低于全国水平 建成区扩张与人口增长不匹配[7] - 分为四类：资源枯竭型（如鹤岗） 产业变迁型（如东北重工业城市） 地理偏远型 被动虹吸型[9] 空间分布特征 - 全国共识别139个收缩型城市 黑龙江 辽宁 四川三省各有12个 安徽 甘肃各有10个[11] - 东北地区最集中 占全国近1/4 黑龙江13个地级市中12个被列为收缩型城市[12] - 华北 西北地区收缩明显 主要表现为资源型和传统工业城市衰退[12] - 中部地区收缩与扩张并存 远离区域中心的小城市面临压力[12] - 东部沿海收缩较少 但部分资源型和传统产业城市面临挑战[13] - 西南地区收缩主要集中在远离城市群的小城市[14] - 典型集群包括东北城市群（哈尔滨 长春 沈阳） 资源型城市集群（鸡西 鹤岗等四大煤矿城市） 制造业衰退集群（鞍山 辽阳）[15] 成因分析 - 宏观因素：人口老龄化与低生育率导致人口自然增长率下降[17] 区域发展不平衡使资源向东部沿海和中心城市集聚[19] 产业转型升级中传统工业城市面临困难[21] - 中观因素：城市间竞争加剧使小城市处于劣势[22] 产业空心化导致就业机会减少和人口外流[23] 资源枯竭动摇资源型城市经济基础[25] - 微观因素：年轻人和高素质人才向大城市流动导致人口结构失衡[27] 人口减少引发房地产市场低迷（如鹤岗五万一套房）[29] 产业衰退和人口减少形成城市活力不足的恶性循环[31] 特征与表现 - 人口特征：总量减少（鹤岗十年人口锐减16.7%） 老龄化加剧 高素质人才外流导致结构失衡[33] - 经济特征：经济增长放缓且低于全国水平 产业结构单一依赖传统产业 财政收入下滑影响公共服务供给[34] - 空间特征：93.03%人口收缩城市建成区面积仍在扩张 土地利用效率低下 中心城区出现空心化现象[35] - 社会特征：老龄化加剧与养老服务不足矛盾突出 经济衰退导致就业机会减少 学校医院等社会服务设施因人口减少而闲置[37] 转型路径与国际经验 - 精明收缩策略：空间优化从扩张转向提高土地利用效率 人口政策吸引人才和优化结构 产业转型发展新兴产业[38] - 特色发展路径：资源型城市转型（如鹤岗利用石墨资源） 文化旅游型城市（如伊春发展生态旅游） 生态宜居型城市（如阜新矿坑改造光伏电站年发电满足40万户需求）[40] - 国际经验：德国鲁尔区通过产业多元化 城市功能更新 生态修复成功转型 日本通过区域整合 功能重组 社区营造应对收缩 美国底特律通过破产重组 产业创新 社区复兴逐步走出困境[41][42] 政策应对与案例 - 国家层面：2019年发改委首次提出"收缩型中小城市"概念并要求"瘦身强体" 2025年推动优化行政区划设置 严控增量盘活存量避免盲目扩张[43][44] - 地方实践：鹤岗将废弃厂区改造创意公园吸引数字游民 阜新将矿坑改造光伏电站 伊春将15个市辖区合并优化资源配置[45] - 未来建议：建立识别与监测机制定期发布名单 制定差异化政策针对不同类型城市 加强区域协同发展与周边中心城市实现资源共享[46][47] 结论与展望 - 主要结论：收缩型城市成为中国城镇化新阶段普遍现象 区域分布不均衡（东北最严重） 面临人口减少 经济衰退 空间悖论等多重挑战 精明收缩与特色发展是主要转型路径[48] - 未来展望：随着人口老龄化加剧收缩城市数量可能继续增加 国家将推动城市整合或撤并优化资源配置 转型需政府 市场 社会多方参与且是长期过程[49]

财务表现 - 公司营业额57377000港元 同比大幅减少874% [1] - 公司录得亏损净额241770000港元 上年同期亏损净额1569918000港元 [1] 行业影响 - 营业额大幅减少主要由于中国房地产市场长期低迷所致 [1]

公司业绩表现 - 营业额5737.7万港元 同比大幅减少87.39% [1] - 公司拥有人应占亏损约1.67亿港元 同比显著收窄86.22% [1] - 每股亏损153.28港仙 [1] 亏损构成分析 - 存货撇减导致毛损约716.9万港元 较去年同期减少约1.076亿港元 [1] - 投资物业公平值亏损约5641.3万港元 [1] - 土地再开发项目预付款项减值亏损约6539.2万港元 [1] 行业环境影响 - 营业额大幅减少主要受中国房地产市场长期低迷影响 [1]

销售表现 - 2025上半年合同销售额1222亿元同比减少3.4% 销售面积535万平同比减少9.5% [2][4] - 代建业务销售额419亿元同比增长1.9% 对销售额贡献率提升1.8个百分点至34.3% [2][4] - 自投项目销售额803亿元同比减少6% 回款率96% 一二线城市销售贡献占比86% [4] - 前7月自投项目销售目标完成率53.6% 下半年需达到45%去化率即可完成全年目标 [2][6] 存货去化 - 21年及以前库存去化190亿元 已竣工待售物业占比下降2.9个百分点至14.9% [2][6] - 上半年整体平均去化率48% 下半年计划新推货值898亿元（含714亿元首开项目） [6] - 期末存货规模较期初增长3.1% 但去库存效果显著 [6] 土地投资 - 新增拿地建面355万平同比增长172% 新增货值907亿元同比增长172% [2][7] - 权益拿地销售比从0.4提升至0.67 拿地权益比例75%同比下降5.5个百分点 [2][7] - 新增项目集中于杭州西安苏州等二线城市（占比79%） 三四线城市拿地占比19% [12] - 预计新增项目年内销售转化率55% 可贡献销售约500亿元 [2][12] 土地储备 - 总土储2724万平（权益比65.9%） 可售货值4518亿元 一二线城市占比80% [2][16] - 长三角及环渤海区域货值占比64%和11% 杭州上海西安苏州货值均超200亿元 [16] - 代建业务在手订单建面1.265亿平 四大城市群占比77% [16] 财务表现 - 营业总收入533.7亿元同比减少23.3% 结转收入496.5亿元同比减少22.1% [17] - 已售未结资源1987亿元 其中1030亿元预计2025年结转 合同负债1550.8亿元较期初增长5.5% [17] - 物业销售收入占比93% 酒店业务0.8% 项目管理2.6% 其他业务3.3% [17][18] 盈利能力 - 综合毛利率13.4%同比微升0.3个百分点 物业销售结转毛利率12.7%同比提升1个百分点 [20] - 净利率同比下降2.5个百分点至2.3% 归母净利率同比下降2.5个百分点至0.4% [3][20] - 净利润同比下降63.5%至12.1亿元 归母净利润同比下降89.7%至2.1亿元 [20] - 其他收入同比减少46%至9.3亿元 计提资产减值损失19.33亿元 [3][20] 融资与偿债 - 发行境内债77.11亿元 平均融资成本从4.05%降至4% 完成境外债务置换8.02亿美元 [22] - 银行借款规模1169亿元 占有息负债比例81.7%较期初提升5.5个百分点 [3][22] - 整体融资成本降至3.4% 可动用现金395亿元 短债覆盖倍数1.7倍较期初提升0.29 [3][22] - 扣预资产负债率67.1%较期初降0.2个百分点 净资产负债率63.9%较期初升7.2个百分点 [3][22]

全球房地产市场政策分化 - 韩国新规要求外国购房者须获地方政府批准 购房后四个月内入住并实际居住至少两年 违规面临房产价值10%罚款或交易撤销[1][7] - 西班牙拟对非欧盟买家征收100%房产税 2025年4月起购房不再提供居留权[1][7] - 日本国民民主党拟提出限制外国人购房法案 东京23区公寓中位价格2021至2025年间飙升64%[1][8] - 澳大利亚禁止外国投资者购买已建成住宅至2027年3月31日[1] - 美国得克萨斯州9月起限制某些外国实体购房 有议员提出《房地产互惠法案》拟征收50%房地产税[7] - 新西兰考虑对豪华房地产投资者放开限制 新签证政策已吸引10亿美元投资储备[9] - 沙特2026年1月起允许外国人在指定区域购房 门槛400万里亚尔（约763万元人民币）可获永久居留权[9][10] 房地产市场表现疲软 - 美国8月NAHB住房市场指数跌至32接近周期性低点 建筑商信心持续不振[4] - 英国8月房屋平均要价连续第三个月下跌 伦敦地区环比下降2.6%[4] - 韩国2025年上半年除首尔都市区外所有地区房价均下跌[5] - 新西兰房价截至8月连续四个月下行 7月环比下降0.2%[6] - 美国加州尔湾部分楼盘降价促销但买家仍持观望态度[6] 行业趋势与需求变化 - 韩国新规预计使外国人离岸购房情况明年降至近乎为零[1] - 利雅得市场现有约5万套房源供应 国际买家咨询量明显增加[10] - 日本千代田 涩谷和港区20%至40%新公寓被外国买家购得[8] - 全球住宅地产最活跃市场美国 德国和英国同比交易量均下滑[6] - 加拿大 英国 德国和澳大利亚住房供应短缺问题推动跨境资本投入[6]

业绩预期 - 公司预计截至2025年6月30日止六个月录得净亏损不多于2.45亿港元 而2024年同期录得净亏损约15.7亿港元 [1] 亏损原因 - 中国房地产市场长期低迷导致营业额大幅下降 [1] - 投资物业公平值下降 [1] - 期内为一个土地重建项目的拆迁工程预付款项及其他按金的减值损失 [1]

公司财务表现 - 预计截至2025年6月30日止6个月净亏损不多于2.45亿港元 [1] - 去年同期（截至2024年6月30日止6个月）净亏损约15.7亿港元 [1] - 净亏损同比大幅收窄约84%（从15.7亿港元减少至不多于2.45亿港元） [1] 亏损原因分析 - 中国房地产市场长期低迷导致营业额大幅下降 [1] - 投资物业公平值下降 [1] - 土地重建项目的拆迁工程预付款项及其他按金计提减值损失 [1]

公司财务表现 - 预计截至2025年6月30日止6个月净亏损不多于2.45亿港元 [1] - 对比2024年同期净亏损约15.7亿港元，亏损幅度显著收窄84% [1] 亏损原因分析 - 中国房地产市场长期低迷导致营业额大幅下降 [1] - 投资物业公平值下降 [1] - 土地重建项目拆迁工程预付款项及其他按金计提减值损失 [1]