高盛与汇丰研究报告核心观点 - 高盛报告基于全球历史案例评估，预测中国房价自2021年第四季度峰值已下跌20%，未来可能还将下跌10%，预计到2027年才能真正触底 [5][6] - 高盛报告指出中国政策反应相对温和，未来可能需要更多宽松政策，且财政政策将承担更多稳定经济的责任 [6] - 汇丰银行报告指出房地产行业正经历债务重组和市场信心恢复，预计将在2026年迎来复苏 [6] 房地产市场现状与数据 - 2025年1-8月新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7%，销售额55015亿元，下降7.3% [11] - 2025年8月百强房企销售操盘金额2070.4亿元，同比降低17.6%，1-8月累计销售操盘金额20708.8亿元，同比降低13.1% [11] - 截至2025年6月已有37家上市房企债务违约，涉及金额超2.7万亿元 [12] 房价下跌驱动因素 - 全国商品房待售面积为7.5亿平方米，供过于求导致价格难以上涨 [6] - 城镇化率接近65%进入天花板状态，到2027年25-39岁主力购房人群将减少4200万，相当于该年龄段总人口的15% [7] - 居民负债率占GDP比重高达63.5%，北京上海房价收入比在12倍以上，远超国际警戒线 [7] 不同城市市场分化 - 一线城市如北上广深预计累计跌幅最高20%，因产业经济强、人口持续流入，可能2025年底率先企稳 [14] - 杭州、南京等二线城市预计累计跌幅最高25%，企稳时间预计在2026-2027年，其中南京、武汉去化周期可能超过18个月，合肥、成都核心区去化周期在6-10个月 [14] - 产业空心化、人口外流的三四线城市预计跌幅达40%或更高，房价回到2021年高峰可能性极低 [14] 政策效果与行业转型 - 尽管出台降低首付、降利率、放开限购等数百项利好政策，百城二手房价仍出现持续30多个月下跌 [9] - 政策核心矛盾未解决，目标从“托住市场”降级为“稳住别崩得太快”，只能减缓下跌速度 [9] - 困境开发商将逐步转向轻资产项目管理模式，行业平均毛利率2024年为12.1%，较2023年下降3.7个百分点，其中国企平均毛利率15.9%，民企仅为6.0% [6] 行业未来展望 - 房价下跌被描述为历史性转折点，房屋金融属性褪去，逐步回归居住本质 [18] - 若预测准确，房价在2027年前可能再跌10%，2027年触底，为自住需求者提供近十年来最实在的价格 [18]