报告行业投资评级 - 评级：增持 [4] 报告的核心观点 - 行业运行延续趋势，金融风险减少，但整体仍有下行压力 [2][5] - 2026年预计将延续2025年的趋势，即金融风险较小、经济压力仍存，房地产对宏观的影响预计不会引发系统性金融风险，并提供有利环境 [5][53] - 待售面积变化反映出房企资金支出压力正在缓解，且由交付带来的地产投资减少趋势预计将持续至2026年 [5][54] - 从绝对金额看，2026年地产对宏观的负向贡献有望企稳 [5][55] 根据相关目录分别进行总结 2025年1-11月行业整体数据表现 - 2025年1-11月，全国房地产开发投资完成额累计为78，591亿元，同比下降15.9%，降幅较1-10月扩大1.2个百分点 [7][8][11] - 同期，商品房销售额累计为75，130亿元，同比下降11.1%，降幅较1-10月扩大1.5个百分点 [7][9][23] - 同期，房地产开发资金来源累计为85，145亿元，同比下降11.9%，降幅较1-10月扩大2.2个百分点 [7][8][39] - 同期，房屋新开工面积累计为5.35亿平方米，同比下降20.5%，降幅较1-10月扩大0.7个百分点 [7][8][17] - 同期，房屋竣工面积累计为3.95亿平方米，同比下降18.0%，降幅较1-10月扩大1.1个百分点 [8][17] 2025年11月单月数据表现 - 2025年11月，开发投资额单月同比下降31.4%，新开工面积单月同比下降27.7%，销售金额单月同比下降26.1% [5][53] - 环比来看，2025年11月商品房销售额较10月环比上升2.3%，销售面积环比上升9.3%，新开工面积环比上升20.0%，竣工面积环比上升23.1%，但开发投资完成额环比下降14.2%，开发资金来源环比下降4.0% [7] 房地产销售分线城市情况 - 2025年1-11月，一线城市商品住宅销售面积累计同比下降9.1%，销售额累计同比下降9.5% [24][27] - 同期，二线城市商品住宅销售面积累计同比下降8.6%，销售额累计同比下降12.3% [24][27] - 同期，三四线城市商品住宅销售面积累计同比下降8.9%，销售额累计同比下降12.3% [24][27] - 报告认为三四线城市新房销售面积或将来到缓慢下行区间 [31] 库存与资金状况 - 截至2025年11月末，全国商品房待售面积为7.53亿平方米，较10月末减少300万平方米 [33] - 2025年1-11月销竣比（销售面积/竣工面积）为1.99 [33][38] - 从资金来源构成看，2025年1-11月国内贷款累计为13，149亿元，同比下降2.5%；个人按揭贷款累计为11，786亿元，同比下降15.1%；自筹资金累计为30，628亿元，同比下降11.9% [8][41] 投资建议与标的推荐 - 报告推荐四类公司 [5][53] 1. 开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股-中国海外发展 2. 商住类：龙湖集团 3. 物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 4. 文旅类：华侨城A - 报告对重点公司给出了盈利预测与“增持”评级，例如预计万科A 2026年EPS为0.09元/股，保利发展2026年EPS为0.49元/股 [58]

核心事件概述 - 民生银行深圳分行前员工胡震宇名下18套房产在淘宝司法拍卖频道上架，其中一套为深圳南山区半岛城邦花园的海景楼王单位，总面积259平米，评估参考价4100万元[1][3] - 18套房产总处置参考价加总约为1.97亿元[6] - 这些房产与胡震宇在银行任职期间涉嫌非法放贷或受贿有关，处置后需退赔被害单位民生银行[7] 资产处置详情 - 被处置的18套房产分布于深圳南山区、福田区、龙岗区、龙华区、罗湖区等多个核心地段[6] - 房产处置参考价通过定向询价、京东询价、淘宝询价等方式综合确定，例如南山区天鹅湖花园一单元评估价达44915851.33元，南山区宝能城花园一单元评估价为22828965.59元[6] - 半岛城邦花园二期两套房产评估价分别为6164998元和9562922.59元[6] 银行业务与风险关联 - 胡震宇曾任民生银行地产金融事业部深圳分部负责人，专门对接宝能集团[10] - 2019年民生银行与宝能集团建立全面战略合作后，对宝能贷款余额达到历史最高，总额在50亿元以上，且全部通过胡震宇所在部门发放[11][12] - 行业地产风险暴露后，民生银行于2021年裁撤地产金融事业部，相关人员转入分行，胡震宇被降为普通员工负责追讨欠款[13][14] 风险暴露与案件进展 - 胡震宇在试图辞职时被银行拒绝并扣留护照，其起诉银行的行为触发内部调查[15] - 调查发现其涉案问题后，胡震宇曾试图出境未果，最终在南京被抓获[17][18] - 案件反映出在行业地产金融业务扩张期间，银行内部控制和风险管理存在薄弱环节[12][19]

市场现状与政策环境 - 全国房价普遍下跌，平均跌幅已超过30% [1] - 政府和金融机构持续推出救市政策，包括取消绝大多数地区限购、降低银行房贷利率和首付比例至历史低点 [1] - 尽管政策利好频出，但市场回暖效果不佳，未能达到预期 [1] 地方财政影响 - 房地产市场低迷导致地方政府土地出让金收入减少，2025年上半年土地出让金为2.85万亿元，同比下滑19.7% [5] - 土地收入减少将影响公务员福利、基础设施投资和公共服务水平 [5] 房企经营压力 - 房地产市场遇冷导致房企商品房去化压力增大，资金链断裂风险上升 [5] - 2025年下半年至2026年，房地产企业将集中面临约1.2万亿元债务到期高峰 [5] 房地产金融风险 - 个人住房贷款不良率持续攀升，2025年第二季度全国不良率达0.7%，较2024年末上升0.2个百分点 [5] - 房地产开发贷款不良率在2025年上半年高达6.3%，较年初增长1.5个百分点 [6] 房价趋势与市场走向 - 国内房价长期下跌，例如上海某房产从2021年400万元跌至当前256万元 [8] - 市场呈现二三线城市跌幅趋缓、一线城市房价开始补跌的态势 [8] - 若市场无法企稳，明年房价下行压力将加大，最终房价将回归与居民收入匹配的居住属性 [8] 对购房者与投资者的建议 - 改善性需求家庭可暂缓购房，等待房价进一步下跌以降低购房成本 [8] - 刚需家庭可考虑先租房再择机购房，当前租房是更明智选择 [8] - 已背负房贷者可尝试与银行协商降低存量房贷利率以减轻还款压力 [8] - 投资购房已非明智之举，建议将资金分散配置于存款、国债、银行理财、债券基金及股债混合型基金等产品 [9]

房地产市场现状与政策环境 - 全国房价平均跌幅超过30%，呈现长期下跌趋势 [1] - 除一线城市核心区域外，绝大多数城市已放开限购政策 [1] - 银行房贷利率和首付比例已降至历史最低水平 [1] - 尽管政策利好不断，但救市效果未达预期 [1] 地方政府财政影响 - 2025年上半年地方政府土地出让收入为2.85万亿元，同比减少约19.7% [3] - 土地收入减少直接影响地方政府财政收入增长 [3] - 财政收入增长放缓将影响公务员福利、基建投资能力及公共服务供给 [3] 房地产企业困境 - 房地产市场持续低迷导致房企商品房去库存难度加大 [4] - 2025年下半年至2026年，房企将面临约1.2万亿元的债务到期高峰 [4] - 销售困难与资金无法及时回笼使房企面临资金链断裂风险 [4] 房地产金融风险 - 2025年第二季度全国个人住房贷款不良率为0.7%，较2024年末上升0.2个百分点 [5] - 2025年上半年全国房地产开发贷款不良率达到6.3%，较年初上升1.5个百分点 [5] - 房地产金融风险来自个人房贷与开发贷不良率的持续上升 [5] 房价走势与市场预期 - 二三线城市房价跌幅逐步放缓，一线城市房价开始补跌 [7] - 具体案例显示，某房产价值从2021年的400万元跌至256万元 [7] - 若行业难以复苏，明年房价下行压力将加大，最终回归居住属性并与居民收入挂钩 [7] 对不同购房者的建议 - 改善型购房家庭可暂缓购房，待房价跌透以降低购房成本 [7] - 刚需家庭可考虑先租房再买房，因当前租房比买房更划算 [7] - 已购房且房贷压力大者可尝试与银行协商降低原有较高利率 [9] - 投资型家庭不建议入市，资金可配置于存款国债、银行理财、股债混合基金等产品 [9]