市场动态与投资情绪 - 上海写字楼投资市场活跃度显著提升，外地国资及民营资本密集看项目，一周看两到三个资产[3] - 资产价格调整至2012-2013年水平，吸引投资人关注核心区项目并等待机会入手[3] - 浦东核心片区写字楼项目因价格吸引力和改造潜力（如部分楼层改酒店）受到多个买家关注[3] 政策影响与市场反应 - 上海新政允许存量商务楼宇兼容租赁住房、商业酒店、养老托幼等功能，并建立15年全周期合同管理模式[3][4] - 新政对老楼盘活促进作用明显，引导投资人向存量楼宇改造趋势靠拢[5] - 商务楼宇改造盘活并非新话题，但政策明确了未来方向，使其更受市场关注[5] 交易数据与市场表现 - 第三季度上海大宗房地产投资市场整体回暖，达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨近80%[4] - 办公楼资产重回主导地位，成交金额占比75%，成交宗数占比53%[4] - 单体项目平均成交金额显著提升至8.81亿元，较2024年均值（5.6亿元）及2025年上半年水平（4.2亿元）大幅增长[4] 买家构成与投资策略 - 地产公司与企业买家是主力，交易金额分别占比38%和25%，均聚焦办公楼资产[4] - 新能源、科技与消费行业自用买家积极购置独栋物业，兼顾办公自用与资产配置双重价值[4] - 购买办公楼后改为租赁住房、酒店等业态的操作模式很受投资人欢迎，因其收益率往往能达到预期[5] 未来展望 - 随着宏观经济政策发力、外资配置意愿回升及核心地段稀缺资产释放，预计上海商业地产投资市场在第四季度延续稳中向好趋势[5]

市场动态与价格趋势 - 上海写字楼投资市场在政策和市场双重作用下经历巨大变化，资产价格下降使部分核心片区办公楼资产价格回到2012至2013年水平，吸引投资人关注[1] - 第三季度上海大宗房地产投资市场整体回暖，共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨近80%[2] - 第三季度单体项目平均成交金额为8.81亿元，较2024年均值5.6亿元及2025年上半年水平4.2亿元显著提升，显示重量级交易增多[2] 投资需求与买家构成 - 当前市场有较多投资人关注核心区项目等待机会入手，大部分为投资需求，包括外地国资和民营资本进行上海项目收并购[1] - 地产公司与企业买家是主力，交易金额分别占比38%和25%，均聚焦办公楼资产[2] - 新能源、科技与消费行业自用买家积极购置独栋物业以满足企业发展需求，有效兼顾办公自用与资产配置双重价值[2] 政策影响与资产改造 - 上海新政允许存量商务楼宇兼容租赁住房、商业酒店、养老托幼等功能，为市场注入新想象空间并建立15年全周期合同管理模式[1] - 新政对市场起积极作用，促进老楼盘活，使一部分投资人向存量楼宇改造趋势靠拢[2] - 购买办公楼后改为租赁住房、酒店等业态的操作模式很受投资人欢迎，因其改造盘活的收益率可观且能达到预期[3] 市场前景展望 - 办公楼资产重回主导地位，以75%的成交金额占比和53%的成交宗数占比领先其他资产类别[2] - 随着宏观经济政策持续发力、外资配置意愿回升及核心地段稀缺资产持续释放，预计上海商业地产投资市场将在第四季度延续稳中向好趋势[3]

市场动态与投资情绪 - 上海写字楼投资市场正经历巨大变化，吸引外地国资及民营资本关注，投资需求旺盛 [1] - 部分核心片区办公楼资产价格已回落至2012年至2013年水平，价格调整吸引了市场关注度 [1] - 投资人积极寻找机会，有国资企业人士表示一周内密集查看两到三个资产项目 [1] 政策影响与改造潜力 - 上海新政允许存量商务楼宇兼容租赁住房、商业酒店、养老托幼等功能，为市场注入新想象空间 [1] - 政策建立了15年全周期合同管理模式，对老楼的盘活促进作用明显 [1][2] - 将部分楼层改造为酒店或租赁住房等模式预期收益率相当可观，深受投资人欢迎 [1][3] 交易数据与市场表现 - 今年第三季度上海大宗房地产投资市场整体回暖，共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨近80% [2] - 办公楼资产重回主导地位，成交金额占比75%，成交宗数占比53% [2] - 第三季度单体项目平均成交金额为8.81亿元，较2024年均值5.6亿元及2025年上半年水平4.2亿元显著提升 [2] 买家构成与投资趋势 - 地产公司与企业买家是主力，交易金额分别占比38%和25%，均聚焦办公楼资产 [2] - 新能源、科技与消费行业自用买家积极购置独栋物业，兼顾办公自用与资产配置双重价值 [2] - 预计随着宏观经济政策发力及外资配置意愿回升，上海商业地产投资市场将在第四季度延续稳中向好趋势 [3]