万科转让上海金桥万创中心项目 - 公司成功转让位于上海金桥的产业园区项目，总建筑面积11万平方米 [1] - 项目接手方为一家国企，交易完成时间约在6月初 [1] - 市场传闻交易价格为14亿元，但知情人士表示该数据不准确，具体成交价未披露 [1]

亏损公司行业分布 - 57家中国500强公司未能盈利 其中房地产行业占据亏损榜前十名中的九席 车企一家[1] - 三大航空公司中国东方航空 中国南方航空和中国国航虽未扭亏但已大幅减亏[1] 头部亏损企业情况 - 万科企业亏损68.8亿美元位居榜首 世茂集团亏损49.9亿美元列第二 碧桂园亏损45.6亿美元排第三[1] - 金科地产集团亏损44.4亿美元位列第四 融创中国亏损35.7亿美元排名第五[1][2] - 蔚来集团亏损31.5亿美元排名第六 小鹏汽车亏损8.05亿美元位列第二十[1][2] 其他重点亏损企业 - 新华人寿保险亏损14.4亿美元 鞍钢集团亏损13.8亿美元[2] - 隆基绿能亏损12.0亿美元 晶澳太阳能亏损6.47亿美元[2] - 百济神州亏损6.45亿美元 复星国际亏损6.04亿美元[2] - 哔哩哔哩亏损1.87亿美元 永辉超市亏损2.04亿美元[3] 亏损额区间分布 - 亏损超10亿美元企业共12家 其中房地产企业占8席[1][2] - 亏损在1-10亿美元区间的企业包括39家 涵盖钢铁 科技 航空等多个行业[2][3] - 亏损低于1亿美元企业共6家 包括海亮集团亏损1100万美元等[3]

业绩总结 - 2025年上半年预计归属股东净利润亏损1 - 1.2亿万元[8] - 2025年上半年扣非净利润预计亏损0.95 - 1.15亿万元[8] 其他 - 公司存续债券正常付息兑付，无违约[9][10] - 中信证券密切关注债券本息偿付[11] - 受托管理人指定联系人及电话010 - 60838888[14]

组织架构调整 - 公司计划撤销5大区域公司（北京、华东、华中、南方、西南），降级为与东北、西北相同的片区总公司，部分职能收归集团本部，城市公司可能继续合并精简 [1] - 调整后形成总部-片区总公司两级管控架构，取消区域公司层级 [1] - 2024年已进行两轮类似调整：3月合并南方区域城市公司（10多个合并为8个），10月将东北、西北区域降级为片区总公司，区域公司从7个缩减至5个 [1] - 2024年10月落地"5+2+2"架构（5区域+2直管城市+2总公司），旨在缩减区域数量、减少管理层级、强化集团集约管理 [1] 管理层变动 - 2025年1月底董事会及核心管理层大换血，郁亮、祝九胜、朱旭集体辞任，深铁辛杰接任董事会主席 [2] - 近期两位高管离职：华中区域BG合伙人王博群（16年老将）、原上海万科事业部总经理于佳兴（加盟华润置地） [4] 行业背景 - 主流房企（华润、招商等）普遍缩减管理层级，地产扩张期设立的区域平台权限正被逐步收回 [3] - 行业从扩张下沉转向收缩深耕，管理架构随项目数量减少而精简，2021年起持续"瘦身" [3] - 市场缩量期区域平台出现"乱管"和权责不对等现象，调整成为必然 [3] 实施进展 - 调整方案已基本敲定但尚未正式下发文件，原计划2025年上半年完成但因故推迟 [2] - 集团开发经营本部已直接接管上海、广佛公司 [1]

本期债券基本情况 - 债券全称为万科企业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第三期）（品种二），简称"21万科06"，代码149568 [2] - 债券期限为7年期，附第5年末发行人赎回选择权和票面利率调整选择权，以及投资者回售选择权 [2][3] - 计息期间为2024年7月26日至2025年7月25日，付息日为2025年7月28日（因休息日顺延）[2] 发行人选择权条款 - 发行人有权在第5年末决定是否行使赎回选择权，若行使则按面值加最后一期利息全额赎回，赎回公告需提前30个交易日披露 [3] - 若放弃赎回权，发行人可调整第6-7年票面利率，调整幅度需提前30个交易日公告；未调整则维持原利率 [3] 投资者回售权条款 - 投资者可在发行人公布利率调整决定后5个交易日内，选择按面值回售全部或部分债券，回售支付日与第5个计息年度付息日相同 [4] - 逾期未申报回售视为继续持有并接受利率调整结果 [4] 付息方案及税务安排 - 本期债券第4年票面利率为3.49%，每10张面值1000元债券派发利息34.90元（含税）[4] - 个人及证券投资基金持有人税后利息为27.92元/10张（20%税率），非居民企业（含QFII/RQFII）免税后利息为34.90元/10张 [4][5] - 境外机构2021年11月6日至2025年12月31日期间取得的利息收入暂免企业所得税和增值税 [6] 付息操作流程 - 债权登记日为2025年7月25日，付息对象为登记日在册的全体持有人 [5] - 公司委托中国结算深圳分公司派息，付息资金提前2个交易日划转至指定账户 [5] - 若未按时划付资金，公司将自行办理兑付事宜 [5]

债券基本情况 - 债券余额为20亿元[5] - 债券期限为3年期[6] - 当前票面利率为3.10%[7] 付息安排 - 按年付息，到期一次还本[8] - 2025年7月24日支付2024年7月24日至2025年7月23日利息[2] - 每10张面值1000元债券含税派息31元[11] 税收情况 - 扣税后个人等每10张派息24.8元，非居民企业每10张派息31元[11] - 个人投资者利息所得税税率20%[15] - 2021年11月6日至2025年12月31日境外机构债券利息收入暂免征税[16] 日期信息 - 债权登记日为2025年7月23日，付息日为2025年7月24日[12]

债券基本信息 - 债券余额7亿元[6] - 当前票面利率3.49%[7] - 债券期限7年期[6] 派息信息 - 每10张“21万科06”含税派息34.90元[14] - 个人和基金扣税后每10张派息27.92元[14] - 非居民企业扣税后每10张派息34.90元[14] 时间信息 - 债权登记日2025年7月25日[15] - 除息日和付息日2025年7月28日[16] - 下一付息期起息日2025年7月26日[16] 税收信息 - 个人债券利息所得税税率20%[18] - 2021 - 2025年境外机构债券利息暂免税[20]

基金产品概况 - 基金简称为鹏华前海万科REITs，场内简称为鹏华前海REIT，基金主代码为184801 [2] - 基金运作方式为契约型封闭式，基金合同生效日为2015年7月6日 [2] - 报告期末基金份额总额为29,995,915.35份 [2] - 投资目标为通过投资于目标公司股权参与前海金融创新，力争分享金融创新的红利 [2] - 投资策略包括对目标公司的投资策略、固定收益资产投资策略和权益类资产投资策略 [2][3] - 业绩比较基准为十年期国债收益率+1.5% [4] - 风险收益特征显示本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金 [4] 主要财务指标和基金净值表现 - 报告期（2025年4月1日至2025年6月30日）份额净值增长率为0.73%，同期业绩比较基准增长率为0.79% [6] - 过去六个月份额净值增长率为0.97%，同期业绩比较基准增长率为1.58% [6] - 过去一年份额净值增长率为3.12%，同期业绩比较基准增长率为3.39% [6] - 过去三年份额净值增长率为4.53%，同期业绩比较基准增长率为11.68% [6] - 过去五年份额净值增长率为16.65%，同期业绩比较基准增长率为20.66% [6] 管理人报告 - 基金经理为刘方正，自2015年8月6日起任职，具有15年证券从业经验 [8][9][10] - 报告期内，基金管理人严格遵守《证券投资基金法》等法律法规，运作合规 [11] - 基金管理人严格执行公平交易制度，未发现不公平对待各组合或组合间相互利益输送的情况 [11] - 报告期内，本基金未发生违法违规且对基金财产造成损失的异常交易行为 [12] 投资组合报告 - 股票投资占基金总资产的比例为4.90%，金额为163,077,844.34元 [15] - 债券投资占基金总资产的比例为6.61%，金额为219,735,499.43元 [15] - 制造业股票投资占基金资产净值的比例为5.36%，金额为163,047,197.14元 [15] - 政策性金融债占基金资产净值的比例为5.78%，金额为175,556,898.63元 [16] 基金管理人运用固有资金投资本基金情况 - 报告期期末管理人持有的本基金份额为100,027.00份，占基金总份额的0.33% [17] - 其他发起资金持有份额为3,000,405.00份，占基金总份额的10.00% [17] - 合计发起资金持有份额为3,100,432.00份，占基金总份额的10.33% [17] 影响投资者决策的其他重要信息 - 国家开发银行在报告编制日前一年内受到国家金融监管总局北京监管局的处罚 [16] - 本基金投资的前十名证券没有超出基金合同规定的证券备选库 [16]

业绩表现 - 2025年上半年归属于上市公司股东的净利润预计亏损100亿元—120亿元，去年同期亏损约98.52亿元 [1] - 扣除非经常性损益后的净利润预计亏损95亿元—115亿元，去年同期亏损约76.13亿元 [1] - 上半年实现销售收入691亿元，销售回款率超100%，按期保质完成超4.5万套房，多地项目开盘去化率超80% [3] - 实现大宗交易签约金额64.3亿元，通过存量盘活回款57.5亿元 [3] 亏损原因 - 房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位 [3] - 业务风险敞口升高，新增计提资产减值 [3] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [3] 业务进展 - 以盘活模式新增获取项目3个，2023年以来累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元，累计实现新增销售超200亿元 [3] - 在武汉、郑州、成都等多个城市补充优质项目资源 [3] - 与深铁集团在长租公寓领域开展战略合作，并试点全球首例"机器人自主搭乘地铁为商家配送货"项目 [4] - 未来将与深铁、万纬物流拓展"轨道+物流"业务模式，如建立华南物流配送中心业务 [4] 偿债与融资 - 2025年上半年公开债全部如期兑付，2027年之前已无境外公开债到期 [3] - 持续获得各类金融机构支持，加快债务风险化解 [3] 战略合作 - 进一步加强与深铁集团的融合发展，发挥双方资源禀赋，形成多元场景、多业态复合的城市服务新生态 [3] - 与深铁、万纬物流、通力电梯三方合作，探索城市物流配送新模式 [4]

业绩表现 - 上半年预计归属于上市公司股东的净利润亏损100亿-120亿元 上年同期亏损98.52亿元 [2] - 扣除非经常性损益后的净利润预计亏损95亿-115亿元 上年同期亏损76.13亿元 [2] - 基本每股收益预计亏损0.8433元/股-1.0120元/股 上年同期亏损0.8309元/股 [2] 亏损原因 - 房地产开发项目结算规模显著下降 毛利率仍处低位 [2] - 结合行业、市场和经营环境变化 新增计提资产减值 [2] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [2] 经营情况 - 按期保质完成超4.5万套房的交付 [3] - 实现销售金额691.1亿元 回款率超过100% [3] - 多地项目开盘去化率超80% [3] - 实现大宗交易签约金额64.3亿元 [3] 资产盘活与土地储备 - 通过存量盘活回款57.5亿元 [3] - 以盘活模式新增获取项目3个 [3] - 2023年以来累计盘活项目64个 涉及可售货值约785亿元 [3] - 在武汉、郑州、成都等多个城市补充项目资源 [3] 融资与债务情况 - 上半年合并报表范围内新增融资和再融资249亿元 [3] - 获得大股东深铁集团借款超218亿元 [3] - 已完成164.9亿元公开债务偿还 [3] - 2027年之前已无境外公开债到期 [3] 未来计划 - 全力以赴推进经营改善 通过战略聚焦、经营提振、管理提升等措施 [2] - 推动业务布局优化和结构调整 促进开发业务回归良性循环 [2] - 推动经营服务业务稳步增长 加快构建适应房地产新模式的核心能力 [2]