上海办公楼市场回顾与展望 市场供需情况 - 2025年上半年上海办公楼市场新增4个项目，累计供应量达30.2万平方米，环比下降3.9% [2] - 第二季度新增2个项目，体量16.3万平方米 [2] - 全市净吸纳量环比大幅上升126.1%至17.3万平方米，显示市场活跃度提升 [2] 行业需求分布 - 金融业以22%的占比成为最大需求来源，主要受基金和非银金融机构推动 [2] - 消费品制造业占比17%，位居第二，快消品和家居类企业扩张是主因 [2] - TMT行业占比16%排名第三，跨境电商和互联网平台公司为主要驱动力 [2] - 专业服务业占比10%，法律和传媒类企业的搬迁扩张需求显著 [2] - 第三方办公运营占比6%，部分业主转向合作运营模式以提升吸引力 [2] 未来市场展望 - 未来6个月上海办公楼市场预计新增供应约77万平方米 [3] - 新增供应短期内将加剧市场竞争，但有助于激活市场流动性并提升租赁活跃度 [3] - 高端制造业、TMT和金融领域已显现回暖迹象 [3] - 上海将通过精准产业导入策略吸引优质企业落户，构建更具韧性的市场格局 [3]

上海办公楼市场 - 上半年上海办公楼市场净吸纳量环比增长126 1%至17 3万平方米 [1] - 金融业以22%占比领跑需求 消费品制造业(17%)和TMT(16%)分列二三位 [1] - 租金报价同比下降3 0%至247 2元/平方米/月 有效租金下降4 3%至174 4元/平方米/月 [1] - 未来六个月将新增77万平方米供应 预计激活市场流动性 [1] 物业投资市场 - 上半年累计交易金额230 1亿元 同比下降29 7% [1] - 零售物业占比28%居首 其中70%通过法拍渠道完成 [2] - 办公楼交易占比25% 近60%集中在内环内核心区域 [2] - 长租公寓Q2贡献43%交易额 险资等机构投资者活跃 [2] 投资者结构 - 机构投资者贡献69%交易额 重点布局办公楼/长租公寓/消费物业 [2] - 企业买家占比14% 其中70%为投资属性 偏好长租公寓/厂房等新经济资产 [2] 行业需求驱动因素 - 金融业持续扩张带动22%办公需求 [1] - 快消品和家居企业推动消费品制造业17%需求 [1] - 跨境电商和互联网平台公司贡献TMT行业16%需求 [1] - 法律和传媒类企业拉动专业服务业10%需求 [1]

商业地产发展趋势 - 商业消费逻辑从"功能消费"转向"场景消费"，情感消费和体验式消费成为年轻消费者的主要选择[1] - 北京上半年两大城市更新商业项目入市，包括24万平米的非核商圈项目和43万平米的昌平超级合生汇项目[2] - 中海大吉巷以四合院式古典商业设计为亮点，获得较高开业上铺率，成为北京商业顶流[2] 城市更新与商业改造 - "改旧为旧"成为城市更新主要逻辑，强调保护文化遗址，避免大拆大建[2] - 中海大吉巷采用"文保区+商业+商办+公园"复合形态，保留明清四合院砖瓦肌理[3] - 北京胡同采用微更新理念，保留胡同肌理和居住功能，同时引入新潮商业业态[4] 商业与社区共生发展 - 法源寺街区围绕"法源寺"IP引入书店、咖啡厅等业态，实现文化价值的商业传译[5] - 通过申请式退租平衡居住与商业发展，形成居民参与、业态共生的长效运维模式[5] - 新老店铺共生，保留老店铺如裁缝店、早点摊，同时引入精品咖啡厅等新商业[4] IP与情感消费崛起 - IP消费成为商业主力，泡泡玛特等IP店铺入驻商场，动漫、文创类商铺遍地开花[6] - "Z世代"消费中"情感满足"占比增高，次文化、收藏品及周边产品受欢迎[6] - 商业趋势从"标准化"转向"游戏化"，体验式经济刺激艺术、文化活动参与[6] 北京商业未来展望 - 下半年北京预计将有超过39万平米零售物业在次级商圈开业，包括中关村大融城等项目[8] - 政府推动时尚产业发展，以场景为载体激发消费活力，促进消费回暖[8] - 部分老牌项目因经营理念落后或品牌定位老旧考虑闭店调改[8]

零售租赁市场 - 2025年上半年零售市场保持稳定 下半年零售租赁预计保持稳定 受本地消费及旅客人流改善支持 [1] - 餐饮运营商继续主导租赁需求 特别是针对大众及中端市场的品牌 [1] - 核心区一线街铺供应紧张持续支持租金轻微升幅 [1] - 2025年第二季度零售租赁动能较2024年下半年放缓 但整体零售销售跌幅收窄并于2025年5月扭转下行趋势 [2] - 核心区空置率下降0.7个百分点至7.1% 带动租金按季上升0.9% 与第一季度升幅一致 [2] - 上半年核心区租金增长达到1.9% [2] 工业及物流市场 - 对高规格金属储存仓库需求持续上升 因香港作为伦敦金属交易所认可交收地点 [1] - 2025年上半年地缘政治紧张及贸易政策不明朗 促使仓储租户采取更审慎策略 租赁需求大幅下降 [2] - 租赁活动主要由搬迁带动 常伴随缩减面积 推高空置率并压抑租金 [2] - 仓库空置率按季上升0.4个百分点至10.3% [2] - 仓库租金按季下跌0.8% 为连续第六季下跌 [2] - 截至2025年上半年末仓库租金跌幅达2.9% [2] - 预计2025年仓库租金下跌0-5% [1] 资本市场 - 投资者普遍采取审慎观望态度 HIBOR下调仅提供有限支持 [3] - 市场情绪有稳定迹象 自用买家查询明显增加 因资本价值持续下跌及借贷成本下降 [3] - 若HIBOR维持在低位 预计2025年下半年投资势头将逐步改善 [3] - 银行对财务压力贷款曝险增加 市场上可供折让出售资产将会增加 [3] - 低利率环境将鼓励更多自用买家及长线投资者入市 [3] - 预计2025年甲级写字楼(只限分层)资本值下降6-8% 核心区街铺上升1-3% 仓库下降8-10% [3] 物业改造机会 - 酒店改装成学生宿舍比商厦改装更划算 [2] - 香港特区政府推行酒店改建学生宿舍试验计划后 预计酒店业主及办公室业主对相关机会兴趣明显上升 [3]

城市更新与消费升级政策导向 - 中央层面将消费视作拉动内需的重要抓手，《政府工作报告》中"消费"二字出现32次 [1] - 城市更新成为区域商业复兴、激活存量价值的核心路径，在新增供应稀缺背景下存量项目精准定位与主动调改至关重要 [1] - 北京市政府推出时尚产业高质量发展实施方案，重点推进科技潮品、时尚名品、健康新品、创意精品四大领域 [6] 零售物业市场动态 - 二季度城市更新项目成为零售物业新增供应绝对主角，典型案例包括北京中海大吉巷（四合院式古典商业设计）和昌平超极合生汇西区（与东区形成43万平方米完整布局） [2] - 二季度餐饮业态占新开店48%，地方特色菜系品牌扩张强劲，而茶饮果汁类拓店步伐明显放缓 [2] - 珠宝首饰业态表现亮眼，泡泡玛特旗下POPOP珠宝产品线和周六福·吉文创形象店在国贸商城开出首店 [2] 租金与空置率表现 - 二季度购物中心首层平均租金同比下跌0.7%至每天每平方米30.8元，次级商圈租金下调更明显 [3] - 上半年北京全市净吸纳量16.2万平方米，但空置率仍微升0.2个百分点至7.5% [3] - 业主策略转向更具弹性的租金策略以优先保障出租率 [3] 商业逻辑创新趋势 - 商业从功能消费转向场景消费，呈现三大特征：文化基因当代活化（如白塔寺街区）、内容为王的次元革命（如王府井喜悦商场）、共生运维的生命体转变（如隆福寺二期） [5] - 沉浸式场景与情感连接成为破局利器，朝外大街等项目通过策展型商业、剧情动线设计提升参与度 [6] - 社区商业突破"低端"刻板印象，如中海大吉巷植入设计师集合店、文化茶馆等高端业态 [6] 未来市场展望 - 下半年北京次级商圈将有超过39万平方米零售物业开业，包括中关村大融城及隆福寺二期等项目 [6] - 老牌项目因经营理念落后或品牌定位老旧可能面临闭店调改 [6] - 场景营造、品牌组合、活动创新将成为项目竞争制胜关键 [7]

北京商务园区市场2025年上半年回顾 - 2025年上半年北京商务园区市场新增供应量全部集中于一季度 共有五个新项目共计体量48 2万平方米交付使用 [1] - TMT和文体娱乐等行业搬迁需求加速释放 文体娱乐租户换迁集聚至电子城区域成为亮点 [1] - 汽车及配件为代表的消费品制造业体现产业集聚效应 小米 奔驰等龙头企业带动上下游企业落位亦庄经开区 [1] - 上半年北京市累计净吸纳量达25 7万平方米 同比增长216% 为2022年以来同期峰值 [1] - 医药健康与工业品制造合计占据新增需求近80% 成为租赁市场主引擎 [1] 租赁市场表现 - 全市空置率环比下降0 9个百分点 上半年累计上升0 5个百分点至24 3% [1] - 本季度平均报价环比下调3 7% 至每月每平方米138 5元 上半年累计跌幅达6 4% [1] 下半年市场展望 - 预计下半年将迎来五个新项目共计体量约40 3万平方米入市 其中四个项目具备研发+中试+生产复合功能 [2] - 新项目主要分布于北清路 亦庄等先进制造集聚区域 [2] 政策支持与产业发展 - 智能制造 工业软件 人工智能等产业将获得北京重点支持 对具备全链条空间的园区需求持续提升 [2] - 北京市促进高精尖产业高水平对外开放行动方案明确加强对外资研发机构 高水平制造项目的支持 [2] - 鼓励外资企业在京设立区域总部与创新中心 有望进一步推动优质企业在园区产业载体落位 [2]

北京仓储物流市场 - 2025年第二季度北京平谷交付两个仓储物流项目，新增供应29.8万平方米 [1] - 北京上半年合计新增供应量36.6万平方米，超过去年全年总量，全部来自平谷区域 [1] - 第三方物流企业成为新增需求主导，占总新租面积的40%，汽配、电子产品等制造业需求小幅回升 [1] - 租户搬迁活动持续活跃，从核心区域迁至平谷、顺义等较远区位，带动子市场去化 [1] - 上半年净吸纳量合计5.3万平方米，较去年同期的负吸纳有所改善 [1] - 全市空置率上半年上涨5.1个百分点至29.5%，创历史新高 [1] - 下半年北京将迎来122万平方米新增高标仓储设施，主要位于平谷 [2] 环京仓储物流市场 - 廊坊本季度新增供应8.6万平方米，低价策略刺激需求强劲，第三方物流企业扩大布局 [2] - 上半年廊坊全市净吸纳量合计78.1万平方米 [2] - 天津本季度新增供应7.2万平方米，武清、宁河及西青子市场表现活跃 [2] - 下半年廊坊近京区域将交付85万平方米新增高标仓储设施 [2] 行业趋势 - 以成本为导向的存量流动需求仍将占据主流 [2]

北京办公楼市场供需情况 - 2025年上半年北京办公楼市场三大科技中心区（中关村、奥体、望京）去化领先，供需结构稳步改善 [1] - 2025年第二季度石景山和菜市口两个新项目交付使用，带来14.8万平方米新增办公面积 [1] - 上半年全市新增供应总量为18万平方米，完成全年预期总量的83% [1] 市场租赁需求 - 上半年全市新租交易总面积同比增长33% [1] - 新租需求三大主力行业：TMT（40%）、金融（20%）、专业服务（12%） [1] - TMT板块中人工智能、大数据、平台互联网需求持续，游戏类需求占比提升 [1] - 金融行业新租活动以同区整合搬迁为主 [1] - 专业服务业中内资律所和咨询类租户升级需求持续 [1] - 5000平方米及以上大面积交易数量呈温和回升态势 [1] 市场表现数据 - 第二季度全市净吸纳量环比攀升至14.5万平方米 [2] - 上半年累计净吸纳量达25.5万平方米，同比增长1.1倍 [2] - 中关村、奥体、望京三大科技中心区上半年90%的万平米级租赁交易落位这些区域 [2] - 三大科技中心区净吸纳量合计占全市的80% [2] 未来供应展望 - 2025年下半年仅有一个新项目预计在年底投放至新兴区域 [2] - 存量可租面积仍然充裕，租户可获得高性价比空间解决方案 [2]

跨国公司投资中国吸引力变化 - 跨国公司投资中国的驱动力从劳动力、土地、市场等传统因素转向产业链效率、研发创新能力和人才优势 [2] - 中国制造业在全球产业链中的角色从代工、组装转向研发设计和品牌服务等附加值更高的环节 [2] - 中国在新能源汽车、无人机、化纤、纺织等新兴和传统产业的技术能力已处于或接近世界领先水平 [2] 新能源汽车产业链集聚优势 - 工业机器人领域的外资自动化设备制造商在上海及华东区域布局研发及制造基地 [2] - 世界500强汽车零部件企业在合肥设立总成生产基地，在嘉兴建设绿色生产基地 [2] 新消费趋势与零售品牌策略 - 中国消费市场呈现服务型消费活跃度高于商品消费的特点，消费者更注重体验和个性 [3] - 户外运动、潮玩宠物、生活方式类品牌扩张态势明显 [3] - 零售品牌拓展积极性增强，73%的业务问询与新设立或扩张门店有关，比例为去年年中以来新高 [3] - 品牌门店策略从标准化、规模化转向体验化、个性化，旗舰店、新概念店、跨界店、快闪店涌现 [3] 消费市场规模与商业地产投资 - 2024年中国社会消费品零售总额接近49万亿元人民币，为全球第二大消费市场 [4] - 零售物业、酒店等消费相关商业地产受到投资者更多关注，优质商业地产资产价格吸引力增强 [5] 投资热点区域与资产类别 - 长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝等核心城市群和都市圈为投资热点区域 [6] - 建议关注一二线城市租赁住宅和区域型购物中心，以及京沪核心商务区办公楼和长三角、大湾区高标仓 [6]

核心观点 - 一线城市办公楼市场在十四五期间面临供应过剩挑战 十五五期间需平衡新增供应与存量更新 [1] - 供应过剩源于十二五期间土地供应高峰 十三五后涉办公用地供应退潮 城市规划调整和行业去杠杆促进行业调整 [2] - 北京通过严格控制涉办公用地供应使新增供应明显下降 上海主城商务区供应将在2028年后回落 [2][3] - 十五五期间楼龄30年及以上办公楼面积将从114万平方米激增至1022万平方米 带来巨大存量更新压力 [4] - 政策支持存量土地用途调整和老旧楼宇改造 通过专项债券等手段盘活闲置土地 [4] - 楼宇空间垂直生态重构成为重要升级途径 如上海亚洲大厦转型为文化地标 香港办公楼改造为教育设施 [5] - 上海北京出台政策支持存量楼宇分类更新 推动空间融合复合 改善租户体验并提升综合价值 [5] 市场供需状况 - 一线城市办公楼市场新增供应激增远超需求增长 导致空置率持续攀升租金承压下行 [2] - 供应过剩问题成为制约市场健康发展的关键因素 [2] - 北京办公楼新增供应呈现明显下降趋势 [2] - 上海五大新城涉办公用地供应增加但主城商务区供应明显收敛 [3] - 办公楼市场供需关系将逐步趋于平衡 [4] 政策与规划调整 - 城市规划调整和行业去杠杆是重塑市场平衡的必要有效举措 [2][3] - 北京最早启动调控商办建设规模 政策效果显著 [2] - 闲置土地收储转性和老旧项目调改是重要调整途径 [3] - 国家和地方政府出台政策鼓励存量土地用途调整 支持老旧楼宇更新改造 [4] - 专项债券资金用于盘活闲置土地 [4] 存量更新与改造 - 十五五期间面临1022万平方米老旧办公楼更新压力 [4] - 存量更新和楼宇空间垂直生态重构成为市场升级关键驱动力 [5] - 上海亚洲大厦将部分空间调整为演艺场所 成功转型为文化消费地标 [5] - 香港非核心区办公楼计划改造为以教育为核心的综合设施 [5] - 政策支持存量楼宇分类施策更新提升 推动空间融合复合 [5] 未来发展趋势 - 十五五期间市场需在新增供应与存量更新之间实现平衡 [1] - 商务区向综合活力区转型 [4] - 市场将迎来更加健康可持续的发展环境 [5] - 楼宇空间垂直重构获得更多政策灵活度和支持 [5]