行业现状与周期拐点 - 商业地产行业经历多年周期性低谷后 凭借长久期 低波动和现金流稳定特性 正再次引起市场关注[1] - 全国商品房待售面积达7.6亿平方米 较五年前增长50% 十大主要城市办公楼平均空置率攀升至24.8% 较疫情前上升6个百分点[2] - 办公楼新开工面积在2024年已降至2019年峰值的四分之一 预计从“十五五”后期开始 新增供应将显著放缓[2] 细分市场表现 - 高标仓市场2026年新增供应预计同比下降30% 2027年将进一步降至300万平方米以下 空置率有望回落至15%左右健康水平[2] - 高标仓2025年前三季度净吸纳量同比增长62% 达720万平方米 创历史新高 资产价格已逐步触底 部分项目估值跌破建设成本[2] - 零售物业展现出抗周期韧性 建议关注区域型购物中心和目的地型奥特莱斯 并适度布局经济发达区域的三线城市龙头项目[2] 城市更新趋势 - 城市更新成为下一阶段城市工作核心抓手 是商业地产从增量扩张向存量提质转变的关键一环[3] - 到2030年 一线城市楼龄30年及以上办公楼面积将从目前114万平方米激增至1000万平方米以上 催生改造与更新迫切需求[3] - 上海已发布全国首个商务楼宇更新专项规定 一线城市核心区内以“职住平衡”为导向的商务楼宇改造将成为重要方向[3] 政策支持与金融创新 - 商办与工业用地续期问题出现实质性松动 上海 北京等城市在《城市更新条例》中提出延长土地使用期限 补缴土地出让金等机制[4] - 公募REITs持续扩围 底层资产已拓展至保租房 消费基础设施 养老设施等领域 办公楼与酒店有望在“十五五”期间纳入REITs范畴[4] - 办公楼开发投资沉淀信贷资金高达2-3万亿元 通过REITs实现资金循环需求迫切 将提升资产流动性并为市场建立价值发现机制[5]

收购交易核心信息 - CBRE以12亿美元收购技术服务提供商Pearce Services，并可能基于业绩目标额外支付高达1.15亿美元 [1] - Pearce公司预计明年将产生超过6.6亿美元的收入 [6] - 收购完成后，Pearce将继续由其现有管理团队领导 [6] 收购的战略意义与协同效应 - 此次收购为CBRE带来4000名在数据中心等关键资产设计、工程和维护方面具有专业知识的员工 [2] - Pearce具备安装和服务不间断电源及发电机组的能力，使CBRE能够自行执行这些服务而非外包 [4] - 该交易使CBRE在服务需求显著且快速增长的关键资产类别方面具备无与伦比的深度和广度 [5] - 将关键能力内部化可为客户和CBRE创造更好的体验和经济效益 [5] Pearce的业务构成与市场机会 - Pearce的主要市场包括关键电源和冷却系统（占2025年预期收入的34%）、可再生能源发电和存储（30%）、无线和光纤网络（29%）以及电动汽车充电网络（7%） [6] - 收购将扩大CBRE的总可寻址市场超过300亿美元，开辟重要的新增长途径 [7] - Pearce的服务对于依赖持续电力供应的资产类型至关重要，例如医院、制药厂、冷藏设施，尤其是数据中心 [3][4]

债券发行核心条款 - 世邦魏理仕集团宣布定价发行总本金为7.5亿美元的2033年到期优先票据 [1] - 票据年利率为4.900% [1] - 发行价格为面值的99.813% [1] 发行主体与担保 - 票据由公司全资子公司CBRE Services, Inc.发行 [1] - 票据将由世邦魏理仕集团提供全额无条件担保 [1]

行业核心观点 - 零售地产的未来发展方向是跟随消费者趋势 核心策略是采用连接房地产分析和消费者趋势的整体视角[1][2][3] - 建立零售商与房东之间的协同合作关系至关重要 应关注共同增长而非零和博弈[4] - 行业面临人才短缺和零售分析差距两大紧迫挑战 其中商业地产专业人士在未来十年退休比例高达40% 远超其他行业的23%[5] 零售地产投资策略 - 投资策略需结合消费者趋势和零售商视角 例如Nuveen公司1400亿美元房地产投资组合中 零售部分占300亿美元 涵盖从夏威夷阿拉莫阿那中心到芝加哥橡树街和拉斯维加斯大道购物中心等物业[3] - 利用房东较低的资本成本可为零售商带来"更快更远"的扩张机会 租户改善已成为增长机遇 尤其是当房地产团队作为战略合作伙伴时[4] 零售商与房东关系 - 零售商与房东关系不应是对抗性的 成功零售并非零和游戏 双方应聚焦于共同增长销售额或客流量[4] - 建立协同的零售-房东关系是常被忽视的关键策略 需以合作伙伴关系共同推动业绩提升[4] 行业挑战与应对 - 人才短缺是行业主要挑战 商业地产专业人士未来十年退休比例达40% 形成"人才悬崖"[5] - 为应对人才挑战 公司正围绕内外部继任策略与品牌合作 以保持既定增长目标的可持续性[5]

收购交易概述 - 公司宣布收购数字与电力基础设施先进技术服务提供商Pearce Services LLC [1] - 初始收购价格为约12亿美元现金 [1] - 潜在额外盈利支付最高可达1.15亿美元 取决于Pearce在2027年是否达到特定业绩门槛 [1] 交易影响与预期 - 此次收购预计将立即增厚公司的核心每股收益 [1] - Pearce Services LLC是从New Mountain Capital处收购 [1]

美国办公室空置率趋势 - 美国办公室空置率出现自疫情以来首次同比下降，第三季度空置率为18.8%，低于一年前的19% [1] - 空置率下降由新建筑建设放缓以及旧办公室空间的拆除和改造所驱动 [1] - 当前更健康的空置率是办公室行业开始摆脱远程和混合工作影响的迹象之一 [2] 租赁活动分析 - 租赁活动环比增长15%，同比增长11%，达到5980万平方英尺 [3] - 迄今为止租赁交易数量较2018年和2019年疫情前平均水平增长26%，但总平方英尺数下降4%，平均租赁规模下降24% [3] - 小型租户是需求的主要驱动力，10,000至20,000平方英尺的租赁占年内至今活动的56% [4] - 续租率仍高于疫情前平均水平，较高的搬迁和建设成本可能导致高于平均水平的续租持续 [4] 办公室需求指数与市场分化 - 全国VTS办公室需求指数在第三季度收于72，同比增长16% [5] - 市场受到联邦政府停摆和美联储降息25个基点这两股强大宏观经济力量的共同影响 [5] - 政府停摆立即停止新的联邦租赁并对私营部门征收“不确定性税”，而降息可能有助于降低借贷成本 [6] - 市场持续分化，远程密集型行业高集中的市场与传统办公室中心型行业依赖的市场形成对比 [6] - 远程密集型市场（如华盛顿特区、波士顿、旧金山、西雅图）需求环比激增47%，非远程密集型市场（如纽约、洛杉矶、芝加哥）需求显著下降26% [7]

办公楼市场整体趋势 - 美国办公楼空置率出现自2020年第一季度以来首次同比下降 从去年同期的19%降至第三季度的18.8% [7] - 尽管空置率仍显著高于12%至14%的长期平均水平 但这是由疫情加速远程办公引发的市场低迷开始出现拐点的最新迹象之一 [3] - 市场供应的主要驱动力正在减弱 新建筑管道萎缩 旧办公楼空间正被拆除或改造为其他用途 [7] 租金表现 - 美国办公楼平均实际租金（不含优惠）同比上涨1.7% 从每平方英尺每年31.92美元增至32.47美元 [4] - 经通胀调整后的平均要价租金处于约自1988年以来的最低水平 [4] - 尽管租金小幅上涨 但大多数企业支出成本的上升速度远快于租金 这支撑了一个对租户有利的市场 至少在顶级建筑之外是如此 [5] 需求动态 - 需求出现稳定迹象 部分由重返办公室的推动以及金融服务业和科技公司对更大面积空间的需求所驱动 [6] - 公司分配给每位办公室员工的面积在两年前触底至146平方英尺 此后已小幅上升至149平方英尺 [6] - 顶级优质空间的市场更为紧张 但对于该级别以外的任何产品 市场仍然对租户有利 [5]

核心观点 - 成都零售物业市场呈现显著的结构性变化，非标商业持续放量并成为拓展消费空间的关键力量，而传统零售主力店则持续退租导致整体市场净吸纳量为负 [1][2] - 市场内部分化加剧，核心商圈面临去化压力，而次级商圈和近郊商圈则通过差异化策略吸引需求，运营商需通过全维度规划与精准定位在存量竞争中取胜 [4][5] - 消费需求变化驱动业态调整，零售业态重回新增需求首位，餐饮和体验业态合计占比过半，具体品类呈现小面积、高坪效特征 [4] 办公楼市场 - 第三季度成都优质办公楼净吸纳量仅录得约9900平方米，同比下降39.2% [1] 零售物业市场整体表现 - 第三季度零售物业市场净吸纳量连续第三个季度录得负值，为负约1.2万平方米 [2] - 市场整体空置率环比上升0.1个百分点至9.1% [2] - 购物中心首层平均租金报价维持下行趋势，环比下跌0.7%至354.5元/平方米·月 [2] 非标商业 - 非标商业持续放量，第三季度新增约4万平方米商业面积，典型案例包括工业更新的The Gate量子介和城市更新的福感肆 [1][2] - 非标商业的出现主要源于人口结构、年龄改变导致的消费需求变化，消费者渴望在碎片化时间内获得一站式沉浸式体验 [2] - 非标商业的成功运营需遵循定位准确、具备运营思维、能够迭代更新等共性原则，避免为创新而忽略经营 [3] - 预计第四季度非标商业将继续放量，将有CPI三、四期等项目开业 [6] 商圈分化与业态需求 - 核心商圈因中高端消费放缓及品牌退租，空置率环比上升0.6个百分点至7.1%，去化压力加大 [4] - 次级商圈项目表现分化明显，头部运营商凭借运营实力吸引首店且租金企稳上扬，大部分运营商则以价换量招引新主力店 [4] - 近郊商圈继续承接品牌下沉，零售业态占其新增需求约52% [4] - 从新增需求分业态看，零售业态占比48%重回首位，主要受辣妹潮牌、户外运动、电子产品、潮玩及宠物等品类带动 [4] - 餐饮业态扩张放缓，占比36.2%，活跃品类呈现小面积、高坪效特征，如中式糖水铺、烘焙店、咖啡茶饮 [4] - 体验业态占比14.8%，美容保健最为活跃，医美进驻购物中心的案例不断增加 [4] - 餐饮和体验业态合计占比新增需求约55% [4] 仓储物流市场 - “双十一”备仓带动仓储物流需求增长，第三季度净吸纳量录得约8.4万平方米，环比上升3.5% [1] - 需求增长推动全市高标库整体空置率环比下降0.3个百分点至9% [1]

深圳优质办公楼市场 - 2025年第三季度深圳优质办公楼市场新增供应44.5万平方米，创连续第九个季度以来的新高，其中约一半来自前海[1] - 当季净吸纳量达17.5万平方米，同比和环比分别增长68.5%和10.3%[1] - 科技行业连续第七个季度成为第一大需求来源，占比25.0%，主要细分需求来自软件开发、互联网、电商和人工智能[1] - 金融业需求占比16.8%，为2024年第三季度以来的最高贡献比，其中以供应链金融为主的金融科技类需求成长为第二大细分需求[1] - 消费品制造业和零售贸易两大板块需求占比均超过10.0%，成为第三、四大需求来源[2] - 未来6个月市场新增供应预计超过40万平方米，主要集中在西丽和前海片区[2] 深圳优质零售物业市场 - 2025年第三季度两个新项目共33.7万平方米新增供应入市，新项目均录得较高入驻率[2] - 零售业态为第一大需求来源，占比42.8%[2] - 餐饮业态需求份额超四成，为年内单季最高水平[2] - 简餐需求环比增长1.2个百分点至9.1%，为第一大细分需求来源[3] - 茶饮业态需求占比位列第二，并实现逐季增长[3] - 美容保健业态连续多季保持约8%的市场份额[3] - 当季新晋品牌数量超过40个，其中华南首店和全国首店分别超过5家[3] 深圳大宗交易投资市场 - 2025年第三季度共录得11宗大宗交易，交易总额达人民币55.0亿元，环比大幅增长2.9倍，同比增长45.1%[3] - 商业物业完成3宗合计9.7亿元的成交，交易额占比17.6%[3] - 办公楼交易额占比10.4%，位居第三[3] - 此外还录得3宗工业物业和1宗宿舍类物业的大宗交易[3] - 未来6个月大宗交易市场预计延续活跃态势，具备REITs发行资格的公寓类物业将继续受到投资者青睐[4]

基金业绩表现 - 基金在截至2025年9月30日的季度内，年初至今回报率为+13.54%（扣除费用后），超越其最相关基准——富时EPRA/NAREIT发达指数（扣除费用前为+11.26%）[3] - 自1998年成立以来，基金年化回报率为+9.12%（扣除费用后），初始投资10万美元的市值已超过105万美元（假设股息再投资）[5] - 主要业绩贡献者包括对美国住宅建筑商（D R Horton、PulteGroup、Lennar）、房利美和房地美的优先股以及房地产服务公司（Brookfield Corp、CBRE Group、JLL）的投资[4] 投资组合活动与持仓调整 - 基金在本季度增持了Champion Homes、Unite Group和Accor的股份[4][12][15][18] - 基金减持了部分头寸，包括房利美、房地美、Weyerhaeuser和Rayonier，并完全退出了Grainger plc和Millrose Properties的投资[20] - 基金还实施了针对英镑敞口和核心持仓CBRE Group的对冲操作[20] 投资组合配置 - 基金资产的41.9%投资于美国住宅房地产相关公司，涵盖住宅建筑、利基租赁平台、土地与木材、抵押贷款和产权保险等领域[22] - 27.5%的资产配置于北美商业房地产公司，涉及房地产服务、资产管理、工业和物流以及自助仓储等板块[23] - 25.6%的资本投资于国际房地产公司，业务范围与上述类似，但为各自区域的领先平台，主要分布在英国、澳大利亚、法国、香港和新加坡等发达市场[24] - 剩余5.0%的资产为现金、债务及期权，包括美元现金及等价物、短期美国国债以及针对某些货币和关键持仓的对冲[25] 行业洞察与结构性转变 - 基金管理层认为房地产行业的分化程度正在加剧，这种基本面差异不仅体现在不同的物业类型上，也体现在个体公司和其运营的市场中[10] - 以美国住房市场为例，存在明显的“两个市场”主题，即新房市场与现房销售之间存在巨大差异，并且在区域和价格点上对于独户和多户住宅的基本面也存在关键区别[11] - 在酒店业领域，独立业主正越来越多地与全球平台之一签订管理或特许经营协议，这种安排在北美已成为标准结构，约80%的酒店隶属于某个平台，而在大多数国际市场这一比例仅为40%[18] 关键持仓分析 - Champion Homes是北美领先的“经济适用房”生产商，去年交付超过26,000套预制和模块化房屋，平均单价低于10万美元，且财务状况非常强劲，拥有显著过剩产能[12] - Unite Group是英国领先的学生公寓房地产投资信托，拥有超过150处物业和65,000个床位，入住率超过95%，且债务水平适中[15] - Accor是一家全球酒店管理和特许经营平台，在110多个国家拥有近6,000家酒店和85万间客房，在欧洲、中东、亚太和南美市场占据领先份额，但其估值相对全球同行存在显著折价[18][19]