公司季度业绩表现 - 公司在截至2025年9月的季度总营收为1026亿美元，同比增长135% [4] - “所有其他国家”市场营收为308亿美元，占总营收30%，超出华尔街预期989%，华尔街预期为28亿美元 [5] - 英国市场营收为145亿美元，占总营收141%，超出华尔街预期72%，华尔街预期为135亿美元 [6] 国际业务历史对比 - “所有其他国家”市场营收较上一季度的284亿美元（占总营收291%）有所增长，较上年同期的257亿美元（占总营收284%）有所增长 [5] - 英国市场营收较上一季度的139亿美元（占总营收142%）有所增长，较上年同期的126亿美元（占总营收139%）有所增长 [6] 未来业绩预期 - 华尔街分析师预计公司当前财季总营收为1146亿美元，较去年同期增长101% [7] - 预计“所有其他国家”市场将贡献33亿美元营收，占总营收288%，英国市场预计贡献159亿美元，占总营收138% [7] - 预计公司全年总营收为3981亿美元，同比增长113% [8] - 预计“所有其他国家”市场全年营收为1145亿美元，占总营收288%，英国市场预计为555亿美元，占总营收14% [8] 近期股价表现 - 公司股价在过去一个月上涨31%，同期Zacks S&P 500综合指数上涨25%，所属的Zacks金融板块下跌07% [14] - 公司股价在过去三个月上涨59%，同期S&P 500指数上涨71%，所属板块上涨22% [14]

市场动态与投资情绪 - 上海写字楼投资市场正经历巨大变化，吸引外地国资及民营资本关注，投资需求旺盛 [1] - 部分核心片区办公楼资产价格已回落至2012年至2013年水平，价格调整吸引了市场关注度 [1] - 投资人积极寻找机会，有国资企业人士表示一周内密集查看两到三个资产项目 [1] 政策影响与改造潜力 - 上海新政允许存量商务楼宇兼容租赁住房、商业酒店、养老托幼等功能，为市场注入新想象空间 [1] - 政策建立了15年全周期合同管理模式，对老楼的盘活促进作用明显 [1][2] - 将部分楼层改造为酒店或租赁住房等模式预期收益率相当可观，深受投资人欢迎 [1][3] 交易数据与市场表现 - 今年第三季度上海大宗房地产投资市场整体回暖，共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨近80% [2] - 办公楼资产重回主导地位，成交金额占比75%，成交宗数占比53% [2] - 第三季度单体项目平均成交金额为8.81亿元，较2024年均值5.6亿元及2025年上半年水平4.2亿元显著提升 [2] 买家构成与投资趋势 - 地产公司与企业买家是主力，交易金额分别占比38%和25%，均聚焦办公楼资产 [2] - 新能源、科技与消费行业自用买家积极购置独栋物业，兼顾办公自用与资产配置双重价值 [2] - 预计随着宏观经济政策发力及外资配置意愿回升，上海商业地产投资市场将在第四季度延续稳中向好趋势 [3]

市场回顾与现状 (2022-2025) - 总租赁面积增加110万平方呎，尽管企业普遍强调节省成本 [2] - 新增甲级写字楼供应达700万平方呎，为上一个研究期间（2019年4月至2022年3月）新增面积的2.3倍 [2] - 新增供应中有55%尚未租出，为市场空置面积贡献了390万平方呎 [2] - 空置率升至17%以上，比疫情前水平增加近两倍，创历史新高 [2] - 租金在研究期间下跌17%，但下降速度较上一个研究期间的27%有所放缓 [2] - 新租赁量较上一个研究期间仅微升3%，平均每季为98.7万平方呎，比2016年4月至2019年3月市场高峰期的数字低22% [2] - 租赁需求出现结构性转变，教育机构和非传统银行金融公司扩大租赁超过43万平方呎 [3] 近期市场新趋势 - 租户构成变化，公共部门、教育界及新兴非传统银行金融公司加速增长，而跨国公司则缩小规模 [3] - 去中环化步伐放缓，涉及的空间已连续两个研究期下降 [3] - 业主积极进行绿色改造以满足环保标准，自用需求增加，用家在已租赁空间中的比例提升 [3] - 共享办公空间行业缩减规模，新写字楼在供应高峰期间的吸纳速度放缓 [3] 未来展望与驱动因素 (2026-2028) - 租赁活动预计将较2022至2025年期间增加，主要由传统服务业复苏、中国内地企业设立业务增加及新经济产业需求推动 [1][4] - 经济动能将由政府推动新兴产业的举措带动，并与城市传统支柱产业的稳健增长相辅相成 [4] - 租户升级到新发展战略地区的办公空间，尖沙咀西将成为金融公司的新兴替代枢纽 [4][5] - 随着未来三年库存增长开始放缓，市场将进入空间消化期 [4] 未来市场关键趋势 - 租户越来越重视灵活性及以全人健康作主导的工作环境 [5] - 业主采取更灵活的租赁策略，包括提供设施装修齐备的写字楼、共享设施以及绿色租赁措施 [5] - 地区格局表现不一，竞争将集中于九龙多个非核心区市场，中环租赁率复苏将由金融公司主导 [4] - 由于非核心区新增供应减少，去中环化搬迁趋势将减慢 [4]

研究服务定位 - 该研究服务面向寻求亚洲上市股票的价值投资者 重点关注价格与内在价值之间存在巨大差距的标的 [1] - 投资策略倾向于深度价值资产负债表廉价股 例如以折价购买资产 包括净现金股票 净流动资产股 低市净率股票 分类加总估值折价股 [1] - 同时关注拥有宽阔护城河的公司 例如以折价购买优秀公司的盈利能力的标的 包括"神奇公式"股票 高质量企业 隐形冠军和宽阔护城河的复利公司 [1] 市场覆盖与研究方法 - 提供的投资理念主要针对亚洲市场的投资机会 对香港市场有特别的关注 [1] - 研究方法包括寻找深度价值资产负债表廉价股和宽阔护城河股票 [1] - 在其投资研究群体内提供一系列观察清单并每月更新 [1]

研究服务核心定位 - 该研究服务面向寻求亚洲上市股票的价值投资者 其核心是寻找价格与内在价值之间存在巨大差距的标的 [1] - 投资策略侧重于深度价值资产负债表廉价股 例如以折价购买资产 包括净现金股票 净流动资产股 低市净率股票和分部加总估值折价股 [1] - 同时关注拥有宽阔护城河的公司 例如以折价购买优秀公司的盈利能力的“神奇公式”股票 高质量企业 隐形冠军和宽阔护城河复合型公司 [1] 服务内容与市场焦点 - 服务提供投资思路 并包含一系列观察清单 每月进行更新 [1] - 特别关注香港市场的投资机会 [1]

财务业绩概览 - 公司报告2025年第三季度营收为102.6亿美元，同比增长13.5% [1] - 季度每股收益为1.61美元，相比去年同期的1.20美元有所增长 [1] - 营收超出市场共识预期9.92亿美元，超出幅度为3.37% [1] - 每股收益超出市场共识预期1.47美元，超出幅度为9.52% [1] 细分业务收入表现 - 房地产投资业务总收入为2.11亿美元，较分析师平均预估的2.6827亿美元为低，且同比大幅下降30.1% [4] - 咨询服务业务总收入为22.4亿美元，超出分析师平均预估的20.4亿美元，但同比下降6.7% [4] - 计入收入的代垫成本总额为42.1亿美元，略高于分析师预估的41.8亿美元，同比增长13.3% [4] - 建筑运营与体验业务收入为57.9亿美元，略高于分析师平均预估的57.6亿美元 [4] - 项目管理业务收入为20.3亿美元，高于分析师平均预估的18.4亿美元 [4] - 公司及其他与抵消项收入为-900万美元，优于分析师平均预估的-4020万美元，同比增长28.6% [4] 细分业务运营指标 - 投资管理业务资产管理规模为1558亿美元，低于基于两位分析师的平均预估1592.6亿美元 [4] - 建筑运营与体验业务营业利润为1.77亿美元，低于基于四位分析师的平均预估2.4331亿美元 [4] - 咨询服务业务分部营业利润总额为3.74亿美元，低于基于四位分析师的平均预估4.1846亿美元 [4] 项目管理代垫成本 - 项目管理业务代垫成本为11.1亿美元，高于三位分析师的平均预估9.9403亿美元 [4] - 建筑运营与体验业务代垫成本为30.9亿美元，低于三位分析师平均预估的31.6亿美元 [4] - 咨询服务业务代垫成本为1300万美元，低于三位分析师平均预估的1644万美元，同比大幅下降45.8% [4] 市场表现与展望 - 公司股价在过去一个月内上涨4.2%，表现优于同期仅上涨0.2%的Zacks S&P 500综合指数 [3] - 公司股票目前获得Zacks Rank 2（买入）评级，预示其可能在短期内跑赢大市 [3]

收入和利润表现 - 2025年第三季度总收入为102.58亿美元，较2024年同期的90.36亿美元增长13.5%[146] - 2025年第三季度总收入为102.58亿美元，较2024年同期的90.36亿美元增长14%[161] - 2025年前九个月总收入为289.21亿美元，较2024年同期的253.63亿美元增长14.0%[148] - 2025年前九个月总收入为289.21亿美元，较2024年同期的253.63亿美元增长14.0%[156] - 2025年第三季度分部营业利润为8.21亿美元，较2024年同期的6.80亿美元增长20.7%[156] - 2025年前九个月分部营业利润为20.41亿美元，较2024年同期的15.27亿美元增长33.7%[156] - 2025年前九个月总营业收入为20.41亿美元，较2024年同期的15.27亿美元增长34%[160] - 2025年第三季度净收入为3.63亿美元，较2024年同期的2.25亿美元增长61%[160] - 公司基本每股收益从2024年第三季度的0.73美元增至2025年第三季度的1.22美元，增幅67%[139] 各业务线收入表现 - 按业务细分，2025年第三季度建筑运营与体验收入为57.94亿美元，同比增长12.6%[146] - 2025年第三季度楼宇运营与体验收入为57.94亿美元，同比增长12.6%[156] - 按业务细分，2025年第三季度咨询服务收入为22.35亿美元，同比增长16.8%[146] - 2025年第三季度咨询服务收入为22.35亿美元，同比增长16.8%[156] - 按业务细分，2025年第三季度项目管理收入为20.27亿美元，同比增长20.4%[146] - 2025年第三季度项目管理收入为20.27亿美元，同比增长20.4%[156] - 2025年第三季度房地产投资收入为2.11亿美元，同比下降30.1%[156] 各地区收入表现 - 美国市场是最大收入来源，2025年第三季度收入达57.36亿美元，同比增长10%[161] - 2025年第三季度英国市场收入为14.46亿美元，较2024年同期的12.57亿美元增长15%[161] 成本和费用 - 2025年前九个月折旧及摊销总额为5.40亿美元，较2024年同期的4.97亿美元增长8.7%[158] - 2025年第三季度折旧和摊销费用为1.81亿美元，与2024年同期的1.78亿美元基本持平[160] - 与收购相关的整合及其他成本在2025年第三季度为6000万美元，远高于2024年同期的2200万美元[160] - 2025年第三季度净利息支出为5000万美元，较2024年同期的6400万美元下降22%[160] - 2025年第三季度其他分部调整总额为1.03亿美元，2024年同期为1.26亿美元[156] 税务相关 - 2025年第三季度所得税准备金为9100万美元，有效税率为18.7%，而2024年同期为6700万美元和21.5%[134] - 2025年第三季度所得税拨备为9100万美元，较2024年同期的6700万美元增长36%[160] 租赁负债与资产 - 公司总租赁负债从2024年12月31日的16.72亿美元增至2025年9月30日的25.70亿美元，增长54%[120] - 公司运营租赁资产从2024年12月31日的11.98亿美元增至2025年9月30日的20.12亿美元，增长68%[120] 合同资产与负债 - 截至2025年9月30日，公司合同资产总额为5.35亿美元，较2023年12月31日的4.89亿美元增长9.4%[149] - 截至2025年9月30日，公司合同负债总额为3.82亿美元，较2023年12月31日的3.75亿美元略有增长[150] - 在2025年前九个月，公司从2023年12月31日的合同负债余额中确认了2.06亿美元的收入[150] 承诺与担保 - 截至2025年9月30日，公司未偿还信用证总额为3.47亿美元，担保总额为1.89亿美元[126][127] - 公司未履行绩效和支付保证金从2024年12月31日的8.08亿美元增至2025年9月30日的9.68亿美元，增长20%[129] - 公司在共同投资基金中的未来承诺总额为1.87亿美元，对合并和未合并项目的未出资资本承诺分别为3.57亿美元和6200万美元[132] 递延及或有对价 - 公司短期递延及或有对价从2024年12月31日的1.99亿美元增至2025年9月30日的2.34亿美元，长期递延及或有对价从9300万美元增至1.05亿美元[130] 其他负债 - 截至2025年9月30日，公司间接税负债为9400万美元，较2024年12月31日的9100万美元有所增加[131] - 截至2025年9月30日，与Telford消防安全修复相关的估计负债约为1.96亿美元[162] 贷款业务 - 子公司CBRE MCI在房利美DUS计划下的贷款未偿还本金余额为484亿美元，其中453亿美元受损失分担安排约束[124] 股份回购 - 截至2025年9月30日的九个月内，公司根据2024年计划以每股127.82美元的平均价格回购了5,185,163股普通股，总金额为6.63亿美元[142] - 截至2025年9月30日，公司在2024年计划下剩余的股份回购额度约为52亿美元[142]

核心财务表现 - 2025年第三季度核心每股收益为161美元，超出市场预期147美元，同比增长342% [1] - 季度总收入达1026亿美元，超出市场预期992亿美元，同比增长135% [2] - 公司将2025年全年核心每股收益指引上调至625-635美元区间，高于此前指引的610-620美元 [10] 各业务板块业绩 - 顾问服务板块收入增长168%至224亿美元，全球租赁收入增长18%，全球物业销售收入增长30% [3][4] - 建筑运营与体验板块收入增长126%至579亿美元，设施管理收入增长11%，物业管理收入增长30% [4][5] - 项目管理板块收入增长204%至203亿美元，实现广泛的双位数增长 [5] - 房地产投资板块收入下降301%至211亿美元，表现疲软 [6] 区域市场表现 - 全球租赁业务增长由美国和亚太地区的双位数增长以及欧洲、中东和非洲地区的个位数增长驱动 [3] - 全球物业销售业务在亚太地区、美国和欧洲、中东和非洲分别增长53%、32%和29% [4] - 项目管理业务在英国、中东和北美市场的支持下实现增长 [5] 资产负债与流动性 - 期末现金及现金等价物为167亿美元，较2025年第二季度末的140亿美元有所增加 [7] - 总流动性增加至52亿美元，包括17亿美元现金和约35亿美元的可借贷额度 [7] - 净杠杆比率为123倍，显著低于主要债务契约要求的425倍 [9] 行业同业展望 - 同业公司Cushman & Wakefield预计第三季度每股收益26美分，同比增长13% [11] - 同业公司Jones Lang LaSalle预计第三季度每股收益427美元，同比增长22% [12]

公司概况 - 公司是商业地产服务和投资行业的领先企业，运营三大主要板块：咨询服务、全球工作场所解决方案和房地产投资 [1] - 公司成立于1906年，总部位于德克萨斯州达拉斯，是市场关键参与者，与仲量联行（JLL）和高纬环球（Cushman & Wakefield）等公司竞争 [1] 分析师目标价与评级 - 共识目标价从上季度的175美元降至当前的165美元，表明近期展望趋于温和 [2][4] - 一年前目标价为167.33美元，显示长期前景稳定 [2][4] - 公司股票被上调至Zacks Rank 2（买入），反映对其盈利前景的乐观情绪增强，暗示股价存在潜在上行空间 [3][4] 财务业绩与展望 - 公司准备发布第三季度财报，预期营收和每股收益（EPS）将实现增长 [3][4] - 积极的展望得益于战略多元化以及租赁领域的持续需求 [3][4] - 公司股票被纳入Zacks Premium投资组合的焦点名单，该名单旨在识别盈利前景积极、能够跑赢市场的强势股票 [3]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心每股收益增长34%，核心税息折旧及摊销前利润增长19% [9] - 公司上调全年核心每股收益指引至6.25-6.35美元，此前为6.10-6.20美元，中点反映24%的增长，并将超过此前峰值每股收益10%以上 [8][15] - 全年自由现金流预期约为18亿美元 [15] - 季度末净杠杆率为1.2倍，预计年底前将继续去杠杆 [15] - 资产管理规模季度末约为1560亿美元，较上季度增加5亿美元；若剔除汇率不利影响，则增加13亿美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 咨询服务业收入增长16%，超出预期，其中租赁和销售业务均表现优异 [9] - 全球租赁收入增长17%，美国租赁收入增长18%，达到历年第三季度最高水平，美国工业地产租赁增长27%，数据中心租赁收入同比翻倍以上，美国办公租赁再次实现两位数增长 [10] - 物业销售业务收入增长28%，美国在办公、工业和数据中心领域表现强劲，美国以外地区德国、荷兰和日本销售增长尤为突出 [10] - 建筑运营与体验板块收入增长11%，企业业务受超大规模数据中心客户以及科技、生命科学和医疗保健领域新客户和业务扩展推动，本地业务实现两位数增长，美洲收入增长30% [11] - 项目管理板块收入增长19%，递延成本上升23%，北美地区自2022年以来收入翻倍以上 [12] - 房地产投资板块营业利润增长8%，符合预期，投资管理业务当季募集24亿美元新资本 [12][13] 各个市场数据和关键指标变化 - 数据中心资产类别及相关客户群贡献近7亿美元季度收入，较2023年第三季度增长40%，约占季度总税息折旧及摊销前利润的10% [7][8] - 日本和印度市场表现突出，合计收入增长超过30%，达到近4亿美元 [8] - 美国办公租赁市场复苏广泛，但本季度门户城市（如纽约、旧金山）相对强势回升 [65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的规模和广度在招聘、为客户开发综合解决方案、资本投资和创造信息优势方面支持其战略 [7] - 通过收购特纳汤森德和Industrious，增强了为大型占用客户提供设施管理、项目管理和灵活办公解决方案的能力，并开始整合这些服务以获取更多钱包份额 [46][47][48][49][50] - 在数据中心领域，公司正通过土地收购、项目管理、经纪和设施管理服务等多条业务线构建可持续的业务，以把握当前建设周期和未来运营周期的机会 [41][42][43][44] - 房地产对客户而言变得更具战略性，无论是对于文化、协作、生产力的办公空间，还是对于拥有自动化系统的工业物流设施 [66][67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对销售业务的复苏预期是更长、更缓慢的，但早期复苏迹象明显，买卖双方期望值差距已显著缩小，若宏观经济无意外，预计未来几年投资销售将稳步复苏 [24][25] - 第四季度面临一些艰难的同比比较，特别是项目管理和销售业务，但业务管线依然强劲，若交易活动符合预期且开发地块顺利变现，全年每股收益有望达到指引区间高端 [18][27] - 工业地产市场已出现拐点，预计空置率将在明年年中开始下降 [73] 其他重要信息 - 公司变更了收入列报方式，未来将主要关注总收入，而非扣除转嫁成本后的净收入，但内部仍将后者作为主要增长指标 [4][9] - 公司已完成对特纳汤森德的业务整合，下一步将整合财务、人力资源和技术平台，预计明年将产生成本协同效应 [35][36] - 开发组合中嵌有超过9亿美元的利润，预计在未来五年内实现，但具体变现时间点难以精确预测 [14] 问答环节所有的提问和回答 问题: 第三季度的强劲表现是否透支了第四季度的业绩？哪些业务线的增长将开始正常化或面临更具挑战性的比较？ [18] - 回答: 未观察到各板块有显著的前置需求，但确实开始面临一些艰难的同比比较。咨询业方面，租赁在第三季度已面临艰难比较，第四季度将继续；销售业务在第三季度增长14%，第四季度增长35%，因此第四季度增长率将有所减速；项目管理板块在第四季度有非常艰难的同比比较（去年第四季度营业利润增长30%） [18] 问题: 并购管线的情况如何？强劲的自由现金流和未进行股票回购是否与并购活动有关？ [19] - 回答: 资本配置优先级保持不变，优先考虑并购和对房地产投资板块的共同投资，剩余自由现金流用于股份回购。公司仍认为股价被低估，在没有并购时会回购股份。公司积极寻找能够受益于行业顺风、运营良好并能从CBRE平台获益的并购目标，但对交易非常耐心 [20][58] 问题: 对商业地产交易市场复苏阶段的看法如何？还有多少上行空间？ [23] - 回答: 预计销售业务的复苏将比历史上更长、更缓慢，但目前仍处于早期阶段。9月利率下降时销售活动有所增加。买卖双方都存在被压抑的需求，资本充足，买卖预期差距已显著缩小，预计未来几年投资销售将呈现强劲、稳定的复苏，除非宏观经济出现意外 [24][25] 问题: 第四季度初的交易活动情况如何？咨询板块的增量利润率本季度似乎较低，原因是什么？ [26] - 回答: 第四季度初（10月）租赁和销售管线依然强劲。每股收益指引区间的高端取决于交易活动按预期进行以及开发地块在今年内变现。咨询板块增量利润率略高于25%，低于年初水平，主要原因是该板块业绩优异导致激励性薪酬增加 [27] 问题: 咨询板块的人才状况如何？是否计划招聘？竞争情况如何？ [31] - 回答: 公司认为目前人员配置适当，但也在寻找合适人才进行补充。租赁经纪团队有产能处理更多业务，销售和抵押贷款发起团队则有相当大的产能。过去几年通过升级本地领导团队、管理经纪平台和技术工具，在租赁业务中获得了显著市场份额。公司处于人才方面的有利位置，有充足容量，但也因市场强劲和管线强劲而计划增加人才 [32][33] 问题: 项目管理业务中特纳汤森德与原有业务的整合情况以及利润率机会？ [34] - 回答: 不再分拆披露的原因是整合已深入进行，运营模式已基本在全球整合（采用特纳汤森德的模式）。下一步将整合财务、人力资源和技术平台，预计明年将产生成本协同效应。合并后的能力已获得市场认可，并体现在新业务获取上，现有客户也开始给予更大、更复杂的项目和成本咨询工作 [35][36] 问题: 未来两到三年，数据中心业务最大的增长途径是什么？其对业务组合的贡献是否会超过当前10%的税息折旧及摊销前利润占比？ [40] - 回答: 预计数据中心业务今年将贡献约10%的收益，明年会更高。除了享受当前活动激增的好处外，公司正在构建可持续的业务以把握整个周期（建设周期和后续运营、再开发周期），涉及Trammell Crow Company的土地开发、特纳汤森德的项目管理、咨询业务的经纪和融资，以及建筑运营与体验板块的设施管理和内部空间改造服务 [41][42][43][44] 问题: 在提升与占用客户的关系和钱包份额方面有何进展？时间表如何？ [45] - 回答: 与占用客户的关系正在快速演变，这受到收购特纳汤森德和Industrious的推动。公司现在能为大型占用客户提供跨所有四个板块的服务（设施管理、项目/成本咨询、灵活办公、租赁经纪、定制开发）。公司采取灵活方式，既可以单独销售各项服务，也可以捆绑销售，客户满意度高的服务会带来交叉销售机会，近期已有成功案例 [46][47][48][49][50] 问题: 建筑运营与体验板块的前景和管线趋势如何？此前关税等因素带来的不确定性是否已正常化？ [53] - 回答: 情况已正常化甚至有所改善。建筑运营与体验板块，尤其是企业业务，管线非常强劲，预计第四季度的销售量将处于显著 elevated 水平。由于这些是大型合同，从销售到收入确认有较长的交付周期， elevated 的销售量预计将在明年下半年开始贡献收入 [54] 问题: 潜在滑入2026年的数据中心资产处置对每股收益的影响？ [55] - 回答: 每股收益指引区间6.25-6.35美元的高低端很大程度上取决于开发地块的变现情况 [55] 问题: 设施管理业务的最终总可寻址市场和公司的市场份额看法？ [59] - 回答: 总可寻址市场一直在扩大，通过数据中心、政府/医院（来自J&J收购）、数据中心内部空间（DirectLine收购）等新领域不断拓展。内部和外部战略研究均表明，公司远未触及总可寻址市场的天花板，相信可以继续扩大市场和市场份额 [60] 问题: 数据中心开发地块是否已获得电力接入？电力是否是制约因素？ [63] - 回答: 电力无疑是制约因素，并且日益突出。公司的策略是通过收购或控制土地、获取开发许可、进行土地改良，使土地处于最终用户（通常是超大规模企业）能够与电力部门合作获取电力的有利位置。获取电力竞争非常激烈 [63] 问题: 办公租赁活动的广泛性？是集中在门户城市还是不同等级的物业？管线情况？ [64] - 回答: 活动是广泛的，但各季度情况不同。上一季度二级和三级市场相对强势，本季度门户城市（如纽约、旧金山）显著复苏。展望未来12个月，预计办公租赁将呈现广泛增长。这不被认为是透支未来需求，而是回归常态（后疫情时代），并且房地产对企业文化、协作和生产力而言变得更具战略性 [65][66] 问题: 美国办公市场的复苏是由顶级资产驱动，还是已蔓延至更低等级资产和次级市场？ [70] - 回答: 复苏正按预期发展：顶级核心资产填满后，需求开始转向质量稍低但经升级改造的资产，并蔓延至二级、三级市场，甚至开始出现新的开发项目（例如公司在达拉斯的地块吸引了大型优质租户兴趣）。这是一个非常真实的趋势 [70][71][72] 问题: 本季度工业地产增长的动力是什么？市场是否已走出过剩供应？ [73] - 回答: 增长来自最佳物业的大面积租赁以及较小物业、旧空间、二手空间的续租。过去两年空置率较高，预计明年年中开始下降。大型 sophisticated 用户意识到这一点并开始行动 [73][74] 问题: 对税息折旧及摊销前利润率的展望？2025年之后是否还有扩张空间？ [75] - 回答: 按服务板块看：咨询业务全年利润率已接近2019年峰值，预计将维持；建筑运营与体验板块今年将有利润率扩张，随着协同效应显现，明年预计将继续提高；项目管理板块随着成本协同效应释放，明年也应有所扩张。开发业务利润率可能波动 [75]