| 序 | 地块编号 | | 规划用途 | 建设用地面 | 容积率 | 土地总价 | 土地权益 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 号 | | | | 积(㎡) | | (万元) | | | 1 | 杭政储出[2025]38 | 号 | 住宅 | 64021 | 1.1 | 135959 | 100% | 公司在上述项目中所占权益比例可能发生变化，上述比例仅供投 资者作阶段性参考。 证券代码：002244 证券简称：滨江集团 公告编号：2025-013 杭州滨江房产集团股份有限公司 关于竞得土地使用权的公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整， 没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 2025 年 4 月 22 日，公司竞得下述地块的国有建设用地使用权： 特此公告。 杭州滨江房产集团股份有限公司 董事会 二○二五年四月二十三日 ...

行业表现 - 截至2025年4月17日10:04，中证内地地产主题指数(000948)强势上涨3.11%，成分股新城控股、滨江集团、保利发展、万科A、招商蛇口等个股跟涨 [1] - 截至2025年4月16日，房地产ETF近2周累计上涨0.73%，近1年净值上涨15.30%，近1年超越基准年化收益为2.26% [1] - 截至2025年4月16日，房地产ETF自成立以来，最高单月回报为34.85%，最长连涨涨幅为34.85%，上涨月份平均收益率为10.98% [1] 产品情况 - 房地产ETF(159768)上涨3.46%，最新价报0.57元，盘中换手6.14%，成交3021.05万元，近1年日均成交4169.73万元 [1] 政策导向 - 存量房收储仍需支持，未来或导向“抓长放短”，目前存量土地收储已有落地，截至4月10日，全国公示拟使用专项债收储土地金额达128亿元，已发行金额达402亿元 [2] - 政策助力销售回暖，地方调控宽松或是主调，24Q4以来政策带动下地产销售有回暖迹象，预计一线城市或以外围区域限购放松为主，其他城市或由限制转向补贴支持 [2]

文章核心观点 贸易战背景下针对内需的宏观政策积极有为、靠前发力，看好房地产行业板块整体表现，推荐布局核心城市的开发商、物业管理公司、中介公司及优质商业地产公司 [1][4] 新房与二手房成交情况 - 一季度重点40城新房成交面积2580万方，同比增长4.5%，3月新房成交面积1124万平，同比增长3.5%，一线城市新房成交面积同比增速达两位数 [1] - 一季度重点13城二手房成交面积1960万方，同比增长33%，3月二手房成交面积850万方，同比增长37%，北上广深成杭核心城市一季度二手房成交套数增速均超30% [1] 百强房企销售情况 - 一季度百强房企全口径销售金额7874亿元，同比下降7.3%，累计降幅较1 - 2月扩大4.2个百分点，3月单月同比降低12%，跌幅较2024年全年明显收窄 [2] - 3月及一季度百强房企销售金额下滑，一方面受新增供给收缩影响，Top10房企一季度新增住宅供应套数5.3万套，同比下降35%，另一方面二手房成交占比提升吸纳部分购房需求 [2] 土地市场情况 - 3月百强房企新增货值1841亿元，同比增长36.8%，较2月增速扩大19.8个百分点，2025年以来连续3个月同比正增长 [3] - 土地市场分化，整体供给及成交规模筑底，核心城市土拍火热，3月北京、杭州等城市拍出单价地王，全国宅地成交溢价率17.15%，环比上升4.4个百分点 [3] 投资建议 - 看好布局核心城市的开发商、物业管理公司及中介公司，重点推荐A股滨江集团、建发股份、金地集团，港股贝壳、建发国际控股、越秀地产、绿城服务 [4] - 推荐优质商业地产公司华润万象生活、华润置地、龙湖集团、新城控股等 [4]

担保数据 - 公司及控股子公司对外担保总额832,027.22万元，占最近一期经审计净资产32.88%[1] - 对合并报表外参股公司担保总余额60,846.39万元，占最近一期经审计净资产2.40％[12] 滨裕公司担保 - 滨裕公司拟融资不超24亿，公司拟按80.002%比例担保，最高本金限额5.49亿[2] - 本次担保前对滨裕公司担保余额0元，担保后不同资产负债率子公司额度有变化[4][5] 项目情况 - 时舟里项目土地面积53,531平方米，计容建筑面积133,828平方米，权益80.002%，价款277,199万元[7]

土地市场概况 - 3月土地市场呈现成交量跌价升态势，平均溢价率达17.1%，较2月提升6个百分点，核心城市优质地块地价屡创新高 [9] - 京沪杭蓉等城市土拍楼板价创新高，杭州、苏州平均溢价率分别达42%和38%，带动市场热度维持高位 [11] - 行业投资延续"头尾分化"格局，销售百强房企整体拿地销售比0.3，而TOP10房企新增货值集中度高达75% [9][16] 房企投资表现 - 2025年1-3月新增土储百强房企总货值6220亿元（同比+17.8%）、总价3171亿元（同比+42.2%）、建面3356万平方米（同比+5.1%），三项指标均同比回正 [15] - 销售TOP10房企一季度拿地金额1775亿元，同比激增162%，其中8家位列拿地金额TOP10榜单 [22] - 华润置地、中海地产、招商蛇口等央企拿地销售比超0.6，金额同比涨幅分别达92%、1768%和183% [22] 区域与城市分化 - 核心城市土拍持续回暖，北京、上海、杭州、成都等地高总价高溢价地块频出，6个TOP10成交金额城市平均溢价率超10% [11] - 三四线城市量价同比回缩，市场复苏动能不足，与核心城市形成显著结构性分化 [23] - 滨江集团94%拿地金额集中于杭州，反映房企高度聚焦核心城市优质地块 [22] 行业集中度趋势 - 新增土储货值百强门槛11.7亿元（同比-19%），但新增总价百强门槛5.3亿元（同比+18%）、建面百强门槛17.1万方（同比+14%） [13] - TOP10房企新增货值占比75%（较2024年末+13pct），TOP11-20占比13%，后50强仅占3%，资源加速向头部集中 [16] - 头部房企战略聚焦核心城市低容积率小地块，中小房企受流动性限制持续收缩投资半径 [23]

市场扩张 - 2025年4月1日公司竞得杭政储出[2025]30号地块国有建设用地使用权[3] - 地块规划用途为住宅，面积26148㎡，容积率2.5[3] - 地块土地总价171814万元，公司土地权益比例100%[3]

文章核心观点 - 短期内杭州房价受高企地价和市场需求旺盛影响上涨压力大，长期受政策调控、经济环境和供需关系多重影响需关注市场动态；高价地块竞拍对杭州房价有显著推动作用，但具体影响需综合考虑多种因素 [12][18] 土拍市场热度分析 - 地王频出：2025年3月25日滨江集团以77409元/平方米楼面价竞得滨江区西兴单元地块成新地王，接近一线城市地价水平；3月28日西湖区蒋村文新单元XH030203 - 01（3）地块以8.8万元/平方米成交楼面价再破记录 [1][2] - 溢价率高：西兴单元地块溢价率达69.86%，蒋村文新单元地块溢价率115.39%，显示开发商对杭州市场信心 [1][3] - 多家房企竞争：滨江集团、绿城、保利、中海等多家知名房企参与竞拍，竞争激烈 [4] 未来房价走势预测 短期内 - 地价推动：高企地价推高新房售价，如水电新村地块预计售价达12万 - 15万元/平方米 [5] - 库存紧张：2024年12月杭州核心四区库存去化周期短，库存紧张推高房价 [5] - 市场需求旺盛：2025年初杭州二手房成交量同比大幅增长，高端改善需求强劲 [5] 长期 - 政策调控：政府可能出台限价、限购等政策影响房价走势 [6] - 经济环境：宏观经济环境变化影响房地产市场长期走势 [7] - 供需关系：政府加快土地供应增加新房量或缓解房价上涨压力 [8] 高价地块竞拍对杭州房价影响分析 地价与房价关系 - 成本推动效应：地价上涨推高新房成本和售价，杭州土地成交楼面均价从2008年1954.73元/平方米增长到2024年4647.23元/平方米 [13] - 预期效应：高价地块成交引发购房者房价上涨预期，加速购房需求释放推高房价 [13] 市场供需关系变化 - 供给端：高价地块开发带来高端项目，吸引改善型购房者，改变供需结构 [14] - 需求端：高价地块开发吸引投资性需求，调控政策趋紧或抑制部分需求缓解房价压力 [14] 政策调控影响 - 政府调控措施：政府采取限购、限贷、限售等措施抑制房价过快上涨 [15] - 土地供应政策：政府调整土地供应量和节奏影响市场供需，增加土地供应或缓解地价和房价压力 [15] 市场情绪影响 - 市场信心：高价地块成交增强市场对房地产信心，推高房价 [16] - 市场预期：市场预期房价上涨促使购房者提前入市推高房价 [17] 数据支持 近年来杭州土地成交与房价变化 | 日期 | 成交土地总价 (万人民币元) | 成交土地数量(宗) | 成交楼面价(元/平方米) | 二手房均价(元/平方米) | | --- | --- | --- | --- | --- | | 2024 - 12 - 31 | 14169341.46 | 496 | | 31536 | | 2023 - 12 - 31 | 20119389.23 | | | 32522 | | 2022 - 12 - 31 | 22983827.14 | 518 | | 32522 | | 2021 - 12 - 31 | 30050585.94 | 510 | | 29465 | | 2020 - 12 - 31 | 26852817.56 | 641 | | 27043 | | 2019 - 12 - 31 | 28339942.11 | 733 | | 25922 | | 2018 - 12 - 31 | 25033847.34 | 594 | | 23917 | | 2017 - 12 - 31 | 22975800.59 | 502 | | 20354 | | 2016 - 12 - 31 | 16706448.43 | 451 | | 15753 | | 2015 - 12 - 31 | 7077063.43 | 426 | | 14422 | [10] 高价地块竞拍对杭州房价影响关键数据 | 日期 | 杭州:成交土地总价(万人民币元) | 杭州:成交土地楼面均价(人民币元/平方米) | 杭州:成交均价:商品房:住宅(人民币元/平方米) | | --- | --- | --- | --- | | 2024 - 12 - 31 | 14169341.46 | 4647.23 | 34923 | | 2023 - 12 - 31 | 20119389.23 | 6128.66 | 35533 | | 2022 - 12 - 31 | 22983827.14 | 5976.68 | 38841 | | 2021 - 12 - 31 | 30050585.94 | 7370.48 | 36451 | | 2020 - 12 - 31 | 26852817.56 | 6746.63 | 30488 | | 2019 - 12 - 31 | 28339942.11 | 6465.06 | 32174 | | 2018 - 12 - 31 | 25033847.34 | 7866.41 | 29474 | | 2017 - 12 - 31 | 22975800.59 | 7899.98 | 25066 | | 2016 - 12 - 31 | 16706448.43 | 7319.95 | 15753 | | 2015 - 12 - 31 | 7077063.43 | 3601.18 | 14422 | [18]

杭州科技产业发展现状 - 杭州滨江区集结大量人工智能和互联网科技公司，包括宇树科技、新华三技术、当虹科技、网易、恒生云融等，形成浓厚创新氛围和完善产业生态[6] - 区内"六小龙"企业处于新技术前沿且具行业影响力，成为政府和企业参观热点，接待需求激增导致需熟人介绍才能安排[2][3] - 滨江集团以52亿元总价、77409元/平方米楼面价、近70%溢价率拿下滨江区地块，刷新杭州单价地王纪录[4][25] 杭州发展历史与路径 - 1990年成立首批国家级高新区，1999年提出"创业在杭州"，2006年建立大学生创业园，2014年阿里上市催生风投热潮[10] - 将数字经济作为"一号工程"促进人工智能发展，实现创新链与产业链在地对接，政府做到"到位不越位"[11] - 2024年数字经济核心产业增加值6305亿元(占GDP28.8%)，服务业增加值15962亿元(占GDP73%)，金融业增加值2643亿元[16][17] 城市竞争力分析 - 常住人口年净增超10万人，形成创业生态圈，对标硅谷和深圳，引进西湖大学、北航中法航空学院等高校资源[12] - 长三角一体化中与上海形成差异化分工，"小政府"服务意识为产业提供发展空间，科技基础设施经过20多年积累[15][16] - 高端装备制造业增加值增长5.5%，汽车制造业增16.7%，计算机通信设备制造业增7.5%[17] 经济与房地产市场表现 - 土拍市场持续升温，滨江集团2024年10月以来三次刷新地王纪录，最新地块楼面价达7.74万元/平方米[24][25][27] - 二手房市场回暖，2024年10-12月保持高位成交，2025年1-2月超1万套，预计3月达12000套[28] - 地块周边配套成熟，教育医疗商业资源齐全，毗邻奥体中心等核心设施[26] 未来发展建议 - 需保持较低土地房屋成本，提供低成本孵化器支持初创企业，平衡高端住宅与创业空间供给[18][30] - 应持续发挥政府管理优势，与长三角城市做好产业分工合作，借鉴硅谷创新环境营造经验[15][18] - 警惕高房价对创新环境的压制，关注降低生活创业成本以支持多次创业[30][31]

报告公司投资评级 - 给予滨江集团“增持”评级（维持） [1][50] 报告的核心观点 - 滨江集团是聚焦杭州的优质民营企业，连续7年获杭州市场销售冠军，区域龙头地位稳固 [4][48] - 近年房地产市场下行，公司销售波动但排名逆势提升，2024年首进克而瑞全国房企销售TOP10，且为唯一民营房企 [4][49] - 公司财务稳健，负债率“绿档”，融资成本下降，逆市保持拿地节奏，聚焦杭州等地提升土储质量和市场占有率 [4][49] - 公司推进“1 + 5”战略，地产业务做优做强，五大业务板块有序推进，有望多元发展提升规模业绩 [4][49] - 公司业绩随行业下行下滑但仍盈利，低毛利项目交付结算及计提减值下降后，业绩有望先于行业回升提振股价 [4][49] - 预测2024 - 2026年EPS分别为0.87元、1.01元和1.06元，对应当前股价PE分别为12倍、10.5倍及10倍 [4][50] 根据相关目录分别进行总结 公司简介 - 滨江集团是聚焦杭州的优质民营企业，1992年成立，有建设部一级开发资质，是全国民营企业500强等 [9] - 业务从房地产开发延伸至物业服务等领域，2024年销售额1116.3亿元，位列克而瑞全国房企第9位 [9] - 秉承理念建立标准化体系，形成“聚焦杭州、深耕浙江”等发展战略和六大核心竞争力，有三张金名片 [10] - 未来依托“1 + 5”战略，做优主业，搭建多元企业发展模式 [10] 公司销售排名持续提升 - 公司践行稳健战略应对行业变局，近年销售波动下行但排名持续提升 [11] - 2023年销售额1534.7亿元，位列第11位，权益销售现金回笼732亿元创新高 [11] - 2024年销售金额1116.3亿，首进TOP10排第9位，成唯一民营房企，杭州三榜夺冠，连续7年杭州销冠 [11] 拿地积极，聚焦杭州土储优质 - 近5年拿地金额下行但排名上升，2020年权益拿地金额552亿排17位，2024年219亿排第7位 [12] - 2024年全口径新增货值726亿，排名从2020年21名升至第6位 [12] - 2024年权益拿地金额占权益销售金额40.26%，全年拿地23宗，总投资448.5亿元 [13] - 2024年杭州拿地22宗，市场占有率37%，截至2024年6月末，杭州土储占66% [14][15] 财务稳健，融资成本不断下降 - 公司稳健经营，“三道红线”绿档，2024年6月末权益有息负债344.4亿，较上年末降15.6亿 [16] - 并表有息负债398.68亿，较上年末降16.5亿，银行贷款占79.5%，短期债务占27%，现金短债比2.46倍 [16] - 2024年三季度末资产负债率78.98%，较2023年末降0.87个百分点，扣除预收款后负债率30.35% [16] - 2024年6月末获银行授信总额度1259.24亿，较上年末增3.45%，可用额度占71% [18] - 2024年二季度末获批未发公司债额度15.52亿，短融23亿、中票23亿，2024年末权益有息负债降55亿 [18] - 银行存款余额327亿，现金大于有息负债，近年综合融资成本下降，2024年末降至3.4%创历史新低 [18] 营收规模逆势增长，业绩有望实现回升 - 近十年营收持续提升，2015 - 2023年年复合增长率24%，行业下行仍保持高增速 [19][22] - 净利润2015 - 2021年年复合增长率21.84%，2022 - 2023年同比降超20%，但持续盈利 [22] - 归属净利润2015 - 2022年正增长，年复合增长率20.69%，2023年同比降32.41% [22] - 2024年前三季度营收407.84亿，同比降12.09%，净利润17.72亿，同比降39.66% [23] - 归属净利润16.33亿，同比降33.94%，主要因结算毛利率下降，后续有望修复助力业绩回升 [23] - 费用管控能力提升，2023年销售、管理、财务费用率均下降，整体费用率降至3.09% [25] - 2024年前三季度三费率合计3.67%，维持近十年低点 [25] 楼市优化政策加码发力 房地产止跌回稳持续兑现 房地产优化政策持续加码，力度空前 - 2024年上半年调控政策优化，4月底政治局会议强调构建新模式促高质量发展 [28] - 9月26日政治局会议提稳住“楼市股市”，10月17日国新办发布“四个取消、四个降低、两个增加” [28] - 2025年政府工作报告延续推动止跌回稳等政策，新增因城施策调减限制等内容 [29] - 2025年实施积极财政政策，赤字率拟按4%安排，赤字规模5.66万亿，新增专项债4.4万亿 [29] 房地产市场逐步呈现止跌回稳回升态势 - 2024年11 - 12月全国商品房销售面积及金额同比回正，结束36个月下降 [31] - 2025年1 - 2月销售面积1.07亿平，同比降5.1%，降幅收窄7.8个百分点，销售额1.03万亿，同比降2.6%，降幅收窄14.5个百分点 [31] - 2025年1 - 2月重点100城新房销售，一线城市网签面积同比增13%，二线基本持平 [31] - 2024年12月70个大中城市23个新建商品住宅、9个二手住宅价格环比上涨，一线城市新房环比涨0.2% [32] - 2025年首月新房售价上涨城市增至24个，2月百城新建住宅环比微涨，二手房跌幅收窄 [32] 杭州楼市回暖领先，基本面韧性高 - 2024年杭州十区涉宅地块出让72宗，成交金额1169亿，出让金全国第三，2025年2月土拍揽金179.5亿，高溢价 [35][43] - 2024年杭州优化政策频繁，3月取消二手房限购，5月全面放开限购，10月取消新房限价、下调首付 [35] - 2024年四季度楼市回暖，二手房成交量85622套，创历史新高，同比增31.5%，成交规模全国TOP8 [36] 总结与投资建议 - 滨江集团聚焦杭州，区域龙头地位稳固，政策带动杭州楼市回暖，产业发展保障需求 [48][49] - 公司应对行业变局，销售排名提升，财务稳健，拿地积极，土储优质，推进“1 + 5”战略 [49] - 业绩有望回升，预测2024 - 2026年EPS分别为0.87元、1.01元和1.06元，给予“增持”评级，建议关注 [50]

文章核心观点 新闻围绕房地产行业展开，涉及公积金政策调整、土地竞拍、债务重组、企业退市和项目贷款等事件，反映行业现状与发展趋势，包括政策调控、企业战略调整、债务风险化解、中小房企困境及金融机构态度等[1][2][3][4][6] 分组1：政策动态 - 3月25日宁波住房公积金管理中心宣布，缴存公积金且完成存量房买卖合同网签的购房人及其配偶、父母、子女，可申请提取公积金支付二手房首付款，若提取本人及配偶公积金后不足，还可提取父母、子女的公积金 [1] 分组2：土地市场 - 3月25日杭州出让4宗宅地均溢价成交，绿城、杰立地产各竞得1宗，滨江集团竞得2宗，共收金101.53亿元，其中滨江集团以52.03亿元竞得西兴单元地块，成交楼面价72915元/平方米，剔除幼儿园建面后楼面价77409元/平方米，溢价率69.86%，刷新杭州涉宅用地楼面价纪录 [2] 分组3：企业债务 - 3月24日佳兆业公告香港高等法院于3月24日颁布命令，批准佳兆业香港计划及瑞景香港计划，公司将适时就佳兆业开曼计划及瑞景英属处女群岛计划的聆讯和重组生效日期另行公告 [3] 分组4：企业退市 - 3月24日银城国际控股公告，联交所上市委员会认为公司未履行复牌指引，未能于3月3日届满日期前恢复股份买卖，决定取消其上市地位，股份最后上市日期为3月28日，3月31日上午九时起取消上市 [4] 分组5：企业融资 - 3月25日北京城建发展第九届董事会第十一次会议通过兴通公司向银团申请不超过15亿元贷款的议案，贷款用于支持北京市通州区宋庄镇地块项目，期限4年，抵押担保物为宋庄项目土地使用权及在建工程，参与银行有中国农业银行城市副中心分行和中国工商银行东城支行 [6] 分组6：行业影响 - 宁波公积金政策降低购房资金门槛，有望激活本地改善型住房市场流动性，促进二手房交易量改善，引发市场对核心城市房地产政策进一步打开的预期，催化地产产业链估值修复 [1] - 滨江集团竞得地王折射房企战略向高能级城市核心资产集中，中小房企生存空间承压，行业分化加剧，地价体系重塑或加速楼市止跌回稳，激活置换需求，推动关联产业改善 [2] - 佳兆业债务重组标志其债务风险化解取得关键进展，短期内缓解刚性兑付压力、优化负债结构，但可能稀释创始人控制权，经营修复依赖保交付进展及市场信心恢复，或为困境房企提供范例，行业整体信用修复需观察政策协同与销售端回暖力度 [3] - 银城国际控股退市折射中小房企生存困境，加剧市场对同类企业治理能力及财务透明度的审慎评估，分化行业信用格局，强化港交所合规监管导向，长期提升市场质量，短期内抑制投资者对高风险房企的风险偏好，促使资本向头部企业集中 [4][5] - 城建发展申请贷款有助于优化项目资金结构，保障开发进度，强化核心区域土地储备优势，反映金融机构对优质区域房地产项目风险偏好稳定，对有抵押物保障的开发贷审批倾斜，或为同类企业融资提供参照模板，公司需关注销售去化与现金流匹配度 [6]