报告行业投资评级 - 房地产开发和房地产服务子行业均无评级 [3] 报告的核心观点 - 2025年7月14日权益市场各版块多数上涨，但申万房地产指数下跌1.29% [3] - 房地产板块个股有涨有跌，涨幅前五为绿地控股、卧龙地产等，跌幅较大的为渝开发、光大嘉宝等 [4] - 深圳诞生新单价地王，招商蛇口以21.55亿元竞得地块，溢价率86.1% [5] - 广州黄埔区8个城中村复建安置项目集中开工，可提供6000套房 [6] - 青岛住房“以旧换新”政策升级，发布楼市新政“12条”，已收到申请4400余套，197户家庭完成置换 [8] - 招商蛇口计划发行不超8亿元公司债券，万科将兑付30.9亿元本息 [9] 相关目录总结 市场行情 - 2025年7月14日，上证综指和深证综指分别上涨0.27%和0.15%，沪深300上涨0.07%，中证500下跌0.1%，申万房地产指数下跌1.29% [3] 个股表现 - 涨幅较大的前五名绿地控股、卧龙地产、市北高新、市北B股、空港股份，涨幅分别为10.10%、10.06%、10.04%、6.59%、3.66% [4] - 跌幅较大的为渝开发、光大嘉宝、天保基建、新黄浦、南山控股，跌幅分别为-10.03%、-9.89%、-6.10%、-5.50%、-5.31% [4] 行业新闻 - 深圳新单价地王诞生，招商蛇口以21.55亿元竞得前海桂湾片区宅地，成交楼面价84180元/㎡，溢价率86.1% [5] - 广州黄埔区8个城中村复建安置项目集中开工，总建筑面积127万平方米，2027年建成交付后可满足6000多名村民回迁 [6] - 青岛发布楼市新政“12条”，支持住房“以旧换新”，已收到申请4400余套，197户家庭完成置换 [8] 公司公告 - 招商蛇口计划发行2025年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期），规模不超8亿元，期限3年，7月16日发行，募资用于偿还或置换到期公司债券本金 [9] - 万科将兑付2022年度第一期绿色中期票据本息30.9亿元，本息兑付日为2025年7月21日 [9]

债券发行 - 公司发行不超过129.30亿元公司债券已获注册[1] - 本期债券发行规模不超过8亿元[1] - 本期债券为3年期固定利率债券[1] 债券信息 - 债券代码为524367，简称25蛇口01[1] 利率情况 - 2025年7月15日进行票面利率询价，区间为1.40%-2.40%[1] - 最终确定本期债券票面利率为1.70%[1]

融资信息 - 公司面向专业投资者公开发行面值不超129.30亿元公司债券已获注册[1] 时间调整 - 原簿记建档时间为2025年7月15日15:00至18:00，现结束时间延长至19:00[1]

资金使用 - 2024年10月30日公司通过用不超15亿元闲置募集资金补流议案[1] - 闲置募集资金使用期限不超12个月[1] 资金归还 - 2025年7月15日公司提前归还1亿元至专户[1] - 剩余补流闲置资金到期前足额归还[1]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年6月70城新房销售价格环比降幅扩大、同比降幅缩小，二手房销售价格同比降幅收窄、环比降幅扩大，房地产市场整体朝着止跌回稳方向迈进，但房价可能小幅度震荡，期待政策推动市场进一步稳定，存量收储及城中村改造工作有望改善住房供求关系、加快止跌回稳进程 [8][29] 报告目录内容总结 新房价格同比降幅缩小，一线新房价格环比降幅扩大 - 6月新建商品住宅一、二、三线城市环比分别为 -0.3%、-0.2%、-0.3%，70城整体环比 -0.3%，降幅较5月扩大0.1pct；同比分别为 -1.4%、-3.0%、-4.6%，70城整体新房价格同比降幅缩小0.4pct至3.7% [5][14] - 6月70城新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、56、1个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、0、67个，价格环比上涨城市数量环比减少4城，同比上涨城市数量环比持平 [15] 二手房价同比降幅缩小，环比降幅扩大 - 6月70城二手房价格环比 -0.6%，降幅环比扩大0.1pct；同比 -6.1%，降幅缩小0.2pct。其中一、二、三线城市环比分别 -0.7%、-0.6%、-0.6%，同比分别 -3.0%、-5.8%、-6.7% [6][19] - 6月70城二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为1、0、69个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个，二手房价环比上涨城市减少2城，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [6][22] 新房上海同环比领涨，二手房价格35城同比均下降 - 6月35城新房价格同环比降多增少，同比上海、杭州、太原3城上涨，环比上海、长沙、宁波等9城上涨，上海以环比 +0.4%、同比 +6.0%领跑；一线城市仅上海新房价格同环比增长；新房1 - 6月整体同比上海、太原分别以 +5.8%、+1.1%领跑 [7][26] - 6月35城二手房环比仅西宁一城上涨，涨幅0.1%，同比均下降，呼和浩特、郑州同比下降9.1%、8.2%；1 - 6月上海以同比 -1.3%领跑，呼和浩特同比跌幅超10%，一线城市上海、北京、深圳、广州分别同比 -1.3%、-2.1%、-4.2%、-8.0% [26] 投资建议 - 推荐布局城市基本面好、把握改善型客户需求的强信用房企，如绿城中国、招商蛇口等；住宅与商业地产双轮驱动、受益于地产复苏和消费促进政策的企业，如华润置地、新城控股等；“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的，如华润万象生活、绿城服务等 [8][29]

深圳新单价地王成交 - 招商蛇口旗下公司以21.55亿元总价竞得前海桂湾片区宅地，成交楼面价84180元/平方米，刷新深圳涉宅用地楼面价纪录 [1] - 该地块无保障房配建要求、无户型限制、未设销售均价限制，起始价11.58亿元，溢价率86.1% [1] - 12家房企参与竞价，包括金茂、华润、保利等，竞拍过程出现1分钟内报价11轮的激烈场面 [1] 地块核心优势分析 - 区位稀缺性：桂湾片区四年无宅地供应，地块体量小（25600平方米）且总价低，符合开发商快速开发回款需求 [2] - 开发条件灵活：采用"交地即交证"模式，要求1年内开工、4年内竣工，降低开发商资金压力 [2] - 三重叠加优势：区位优越、供应稀缺、不限售价，支撑高溢价率和高楼面价 [3] 开发商战略布局 - 招商蛇口作为自贸区土储较大的开发商，拿地可实现产业、商业、城市配套一体化开发，提升综合收益 [3] - 地块预计开发为小高层产品，形成前海稀缺的低密度改善型社区 [3] - 深圳高端改善型住宅需求潜力大但供应偏少，为项目提供市场空间 [3] 深圳楼市供需动态 - 2025年上半年数据：一手住宅预售成交15101套（同比+24.4%），二手房成交35106套（同比+30.7%） [3] - 2025年第三季度计划供应住宅10673套（107.99万平方米），占商品房总供应量86.4% [4] - 近期将出让3宗宅地（民治、大浪、新桥街道），起拍总价45.5亿元 [4]

青岛住房"以旧换新"政策升级 - 政策明确房龄20年内、产权清晰二手房可置换，新房面积或总价须高于旧房 [1] - 旧房价格由三家机构独立评估取中间值，居民可自愿退出 [1] - 市级财政补贴收购方每套3万元，并给予5年2%贴息 [1] - 贝壳"优鲜卖"联动开发商和中介提供三方协议，未售旧房可退新房定金，已有197户家庭完成置换 [1] - 政策为改善型购房者解决"卖旧难"痛点，盘活存量房转化为保障性租赁住房，实现"稳楼市"与"惠民生"双赢 [1] - 对房企而言有利于加快新房去化，回笼资金 [1] 招商蛇口斩获深圳单价"新地王" - 招商蛇口以总价21.55亿元、楼面价8.42万元/平方米、溢价率86.1%竞得深圳前海T201-0232宗地 [2] - 地块刷新深圳涉宅地块楼面地价和溢价率两项纪录 [2] - 有助于招商蛇口强化区域布局，提升品牌影响力与产品竞争力 [2] - 彰显头部房企对核心地段价值的认可，或刺激区域优质项目开发潮 [2] 中建八局供应链金融ABS计划获通过 - 中建八局2025年供应链金融1—10期资产支持专项计划拟发行总额为30亿元 [3] - 有助于优化融资结构，加快资金周转，为业务发展提供更有力的资金支持 [3] - 提升市场对供应链金融模式信心，促进行业资金良性循环 [3] 万科30亿元中期票据拟兑付本息 - 万科"22万科GN001"绿色中期票据发行金额为30亿元，债项余额30亿元 [4] - 本计息期债项利率为3.0%，兑付日定于2025年7月21日，本期应偿付本息金额为30.9亿元 [4] - 按时兑付彰显财务稳健，有利于稳固市场信誉，吸引潜在投资 [4] - 为房地产行业良性发展注入强心针，提升行业整体信心 [4] 绿地香港股份累计涨超90% - 绿地香港股份连续六个交易日上涨，累计涨幅超过90% [5] - 绿地控股表示绿地金创持有香港SFC颁发的4号牌照和9号牌照，且已升级支持虚拟资产相关业务的牌照 [5] - 资本市场对房地产行业数字化转型的价值重估，为房企提供化债新路径 [5] - 通过资产流动性革命重构行业底层逻辑 [5]

地块成交概况 - 招商蛇口以21.55亿元总价竞得深圳前海桂湾片区住宅用地 溢价率高达86.1% [2] - 地块折合楼面价约84180元/平方米 刷新深圳市住宅用地楼面价纪录 [2] - 地块挂牌起始价11.58亿元 采用"价高者得"竞拍规则 [2] - 楼面价从起始4.52万元/平方米抬升至8.4万元/平方米 吸引十余家房企竞逐 [2] 地块区位与规划 - 地块位于前海合作区桂湾片区枢纽一街北侧 紧邻在建前海国际枢纽中心 [2] - 容积率≤3.1 建筑限高80米 为前海近年出让宅地中高度限制最低的一宗 [3] - 预计开发为小高层 形成前海稀缺的低密度改善型社区 [3] - 周边交通、商业体等配套成熟 [2] 市场供需分析 - 深圳前海桂湾片区四年未有宅地供应 区域内仅有少量新房在售 [2] - 地块体量小、总价不高、条件宽松 具备快速开发、快速回款操作空间 [2] - "交地即交证"模式和"1年内开工、4年内竣工"要求 使开发节奏可控 [2] - 商品房售价不限 为开发商预留灵活定价空间 [3] 竞得方背景 - 招商蛇口拥有丰富的前海开发经验与土地储备优势 [4] - 长期在深圳参与城市更新与综合开发 [4] - 通过产业、商业、住宅等多维联动开发提升整体效益 [4] 市场趋势 - 深圳土拍市场呈现分化趋势 核心区域热度持续升温 [4] - 前海核心宅地市场热度明显回升 [4] - 地块成交结果将提振市场对前海住宅板块信心 [4]

深圳前海桂湾片区住宅用地成交 - 招商蛇口以21.55亿元竞得建筑面积2.56万平方米的微型地块，溢价率86.1%，创深圳新高，成交楼面价8.4万元/平方米，刷新深圳涉宅用地单价纪录[1] - 地块无保障房配建及70/90户型限制，容积率<3.1，建筑限高80米，预计开发为前海稀缺的低密改善型社区，商品房售价不限[1] - 12家房企参与竞拍，包括中铁、保利、华润等头部企业，158轮竞价反映核心区域竞争激烈[1] 土地市场分化特征 - 2025年上半年深圳土拍成交面积同比减少40.9%，但成交金额逆增11.8%，主因宅地成交量翻倍（3宗vs去年同期1宗），合计成交62.71亿元[4] - 核心区域高热：龙岗大运地块溢价12.66亿元（246轮竞价），龙华民治地块溢价3.85亿元（65轮），7月龙华地块溢价40.74%（108轮）[5] - 非核心区域平淡：宝安中心区起始价86.27亿元的商住综合体地块中止交易，房企对大型地块态度审慎[5][6] 房企投资逻辑 - 小型地块受青睐：总价低（如桂湾地块11.58亿起）、开发周期短（1年开工/4年竣工），符合快速回款策略[3][6] - 利润空间明确：桂湾地块周边二手房价11.5-12万元/平米，8.4万元楼面价提供安全边际；"交地即交证"政策降低不确定性[3][6] - 前海区位优势：四年无宅地供应，仅前海时代尊府在售，国际枢纽中心配套落地提升预期[1][3] 新房市场供需动态 - 供应端收缩：2025年上半年新房供应套数13877套（同比-28.6%）、面积139.8万平（同比-29.1%），处近五年低位[8] - 库存去化加速：截至6月底新房存量266.8万平，去化周期7.63个月（近四年低位）[8] - 现房销售激增：6月现房成交1377套（环比+24.3%），因购房者偏好交付确定性及前期库存积累[9] 市场情绪与政策影响 - 需求释放后回落：2024年9.26政策提前消耗需求，2025年3月起深圳及多城市场进入盘整期[9] - 项目去化平缓：部分2023年拿地项目周均去化4-6套，反映市场持续低温运行[9]

前海桂湾宅地成交情况 - 深圳前海桂湾片区一宗宅地经过158轮竞价，由招商蛇口以总价21.55亿元竞得，成交楼面价84180元/㎡，溢价率86.1%，创深圳涉宅用地楼面价新高 [1][3] - 地块出让面积8287.15㎡，规划建筑面积25600㎡（住宅25000㎡），容积率3.1，起始价11.58亿元，起始楼面价45234元/㎡，无配建及售价限制 [3] - 地块为前海核心区稀缺低密住宅用地，开拍前获12家竞买人报价，竞拍中出现1分钟内报价11轮的激烈情况 [3] 地块核心优势分析 - 地块位于前海自贸区、深港合作区核心，区位及产业优势突出，区域已四年无宅地供应，当前仅前海时代尊府在售，新房稀缺 [5][6] - 地块体量小（总价21.55亿元）、开发周期短（1年开工、4年竣工），符合开发商快速回款需求，采用"交地即交证"模式，出让条件友好 [6] - 容积率≤3.1、建筑限高80米，为前海近年宅地中高度限制最低，预计开发为小高层改善型社区，且不受"双限"政策约束，定价灵活 [4][6] 市场影响与行业趋势 - 此次成交楼面价超越2015年泰禾宝安地块（79907元/㎡）和2024年华润中海南山地块（70388元/㎡），刷新深圳纪录 [3] - 上半年深圳土拍呈现核心区高热、非核心区平淡的分化特征，此次高溢价反映头部房企对核心地段战略布局 [2][6] - 前海桂湾已集聚腾讯、华润、招商蛇口等总部，地块成交将提振区域住宅市场预期，强化前海作为"城市新中心"的价值 [6] 开发商战略考量 - 招商蛇口作为自贸区土储较大的开发商，拿下地块可实现产业、商业、城市配套一体化开发，综合收益最大化 [6] - 头部房企倾向于核心地段确定性项目，以规避市场波动风险，此次12家竞买人参与显示行业对优质地块的争夺加剧 [6]