行业整体拿地态势 - 2025年1-10月TOP100企业拿地总额7838亿元，同比增长26.4%，延续增长态势，但增幅较1-9月大幅收窄[1][2] - 拿地企业结构以央国企为主，拿地金额前十企业中8家为央国企，部分民企如浙江、四川的多家民营房企拿地较为积极[2] - TOP10企业新增货值总额10449亿元，占TOP100企业的48.1%，新增货值门槛为72亿元[2] 领先企业新增货值排名 - 中海地产以1870亿元新增货值位列第一，招商蛇口新增货值规模为1807亿元位列第二，两家企业均通过获取上海城市更新项目使货值大幅提升[2] - 绿城中国新增货值规模为1209亿元，位列第三[2] 企业拿地策略与模式 - 10月多宗土地拿地方为联合体，企业倾向于联合拿地以应对市场不确定性，实现风险共担[3] - 联合体形式多采用“央企+地方国资”，也有部分“房企+资方”形式，部分项目通过联合拿地提前锁定项目以代建形式展开[3] - 代建企业前期介入项目，通过引入资方代持股或小股操盘与委托方合作拿地获取项目代建的案例屡见不鲜[3] 区域与城市拿地分布 - 从城市群看，长三角TOP10企业拿地金额2617亿元位居四大城市群之首，京津冀TOP10企业拿地金额1020亿元位列第二，中西部TOP10企业拿地金额588亿元位列第三[4] - 从重点城市看，央企、国企和地方国资仍是主力，招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十[4] - 头部企业聚焦核心城市补仓，建发在杭州、北京、苏州和成都拿地金额进入前十，绿城和保利均在3个城市拿地金额位列前十[4] 高总价地块成交情况 - 10月全国住宅用地成交总价TOP10地块中，上海有4宗入榜总成交金额高达170亿元，其中静安区一地块以77亿元位列第一[5] - 北京有2宗地入榜总成交金额为54亿元，西安、广州、苏州和东莞各1宗，入榜地块中有4宗为联合体拿地[5]

行业整体销售表现 - 2025年1至10月百强房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，降幅较1至9月扩大4.1个百分点[1] - 同比降幅扩大主要受上年高基数影响，因2024年9月26日新政后10月楼市活跃度大幅提升[1] - 2025年10月单月百强房企实现销售操盘金额2530亿元，环比增长0.1%，其中48家企业业绩环比增长，20家环比增幅大于30%[6] 不同阵营房企销售情况 - 前十月TOP10房企销售额均值为1430.9亿元，同比下降15.0%[4] - TOP11至30房企销售额均值为355.1亿元，同比下降17.8%[4] - TOP31至50房企销售额均值为172.1亿元，同比下降16.6%[4] - 千亿以上销售额第一阵营企业共7家，与去年同期持平[4] - 500亿至1000亿第二阵营企业共7家，较去年同期减少2家[4] - 300亿至500亿第三阵营企业共6家，较去年同期减少3家[4] - 100亿至300亿第四阵营企业共42家[6] 重点房企销售数据 - 千亿阵营房企前十月销售额分别为：保利发展2227亿元、绿城中国2011亿元、中海地产1891亿元、华润置地1696亿元、招商蛇口1560亿元、万科1146亿元、建发房产1065亿元[4] - 第二阵营房企前十月销售额分别为：中国金茂926亿元、越秀地产921亿元、滨江集团863亿元、华发股份687亿元、中国铁建621亿元、龙湖集团557亿元、绿地控股553亿元[4] - 第三阵营房企前十月销售额分别为：保利置业438亿元、中建壹品435亿元、中建东孚415亿元、碧桂园339亿元、融创中国327亿元[4] 城市层面成交表现 - 2025年10月一线城市合计成交168万平方米，环比持平，但同比降幅高达41%[6] - 一线城市前10月累计成交同比微跌3%[6] - 10月单月26个二三线城市合计成交791万平方米，环比微增1%，同比下跌35%[6] - 二三线城市前10月累计成交同比下降7%[6] - 成都单月成交80万平方米居前，青岛、武汉、西安等城市成交规模也较大[6] 政策环境与行业展望 - “十五五”规划建议明确提出大力提振消费，完善促进消费制度机制，清理住房消费不合理限制性措施[7] - 市场解读认为限购、限贷、限售、户籍政策、公积金使用范围等限制有可能被提上清理日程[7] - 展望后市，随着年末房企进入业绩冲刺阶段，重点城市供应或有所改善，对市场形成一定支撑[7] - 目前渐进式政策放松已难以打破市场负向循环，需要中央多措并举系统发力推动行业止跌回稳[7]

投资评级 - 投资评级：买入（维持）[1][6] 核心观点 - 报告维持对招商蛇口的"买入"评级，核心观点认为公司行业排名稳定，拿地聚焦核心城市，公开市场融资畅通，可售货源较充足[6] - 报告维持盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为42.8亿元、49.6亿元、55.4亿元，对应EPS为0.47元、0.55元、0.61元，当前股价对应PE为19.7倍、17.0倍、15.2倍[6] 财务表现 - 2025年前三季度，公司实现营业收入897.66亿元，同比增长15.1%；实现归母净利润24.97亿元，同比下降4.0%；实现归母扣非净利润19.68亿元，同比增长17.1%[7] - 公司2025年第三季度收入和归母净利润分别同比增长43.2%和下降11.4%[7] - 公司毛利率和净利率分别为14.98%和4.01%，同比分别提升5.03个百分点和下降0.37个百分点[7] - 经营活动现金净流量为31.4亿元，同比下降75.8%；对合联营企业的投资收益为0.6亿元，同比下降96%[7] 销售与拿地 - 2025年1-9月，公司实现签约销售面积508.7万方，同比下降20.8%；实现签约销售金额1407.1亿元，同比下降3.1%，销售排名位列行业第四[8] - 签约销售均价为27660元/平方米，同比上升22.4%[8] - 公司获取30宗土地，拿地总建筑面积324.7万方，同比增长132%；对应土地总价752.1亿元，同比增长160%；拿地均价23162元/平方米，同比增长12%[8] - 拿地金额权益比为57.9%，拿地强度为53.5%（2024年同期为19.9%），其中一线城市拿地占比达66.9%[8] 融资与资本运作 - 截至2025年10月末，公司公开市场债券融资121亿元，包括2笔公司债和5笔中期票据，票面利率均不超过2.05%，融资成本优势明显[9] - 公司调整公告拟向特定对象发行优先股78.4亿元，募集资金用于11个房地产项目建设[9] - 截至2025年9月末，公司累计回购股份数量4480万股，占总股本的0.494%，支付资金总额4.3亿元（含交易费用）[9] 财务预测 - 预计2025-2027年营业收入分别为1895.10亿元、1944.39亿元、2012.29亿元，同比增长5.9%、2.6%、3.5%[10] - 预计2025-2027年归母净利润分别为42.80亿元、49.64亿元、55.38亿元，同比增长6.0%、16.0%、11.6%[10] - 预计2025-2027年毛利率分别为16.0%、15.4%、16.2%；净利率分别为3.3%、3.5%、3.9%[10]

股份回购方案实施 - 公司于2024年11月19日首次以集中竞价方式实施股份回购 [1] - 截至2025年10月31日，本次回购股份方案已实施完毕 [1] - 公司累计回购股份44,804,006股，占公司总股本的0.494% [1]

行业整体业绩表现 - 77家A股上市房企2025年前三季度营业收入总规模为9733亿元 [2] - 41家房企归母净利润出现亏损，占比超五成，亏损总规模合计为-872.16亿元 [2][3] - 整个A股房地产开发板块前三季度净亏损合计为-674.89亿元 [5] - 房地产行业的净亏损局面自2022年以来已持续数年 [2][9] 主要亏损房企详情 - 万科前三季度营业收入1613.9亿元，归母净亏损280.2亿元，其中第三季度亏损160.69亿元，亏损原因包括开发业务结算规模下滑、毛利率低位、新增计提存货跌价准备等 [3] - *ST金科前三季度营业总收入56.99亿元，同比下降73.57%，归母净利润亏损107.78亿元，公司流动性持续紧张并正在执行重整计划 [3] - 华夏幸福前三季度营业收入38.82亿元，同比下降72.09%，归母净利润亏损98.29亿元，期末归属于上市公司股东的所有者权益为-47.38亿元，较年初下降215.69% [4] - 绿地控股前三季度营业收入1276.97亿元，同比下降20.16%，归母净利润亏损66.90亿元，同比下降2927.38%，同比由盈转亏，前三季度累计回款404亿元 [4] - 信达地产前三季度营收26.9亿元，同比下降23.1%，归母净利润从去年同期亏损8673万元变为亏损53.1亿元 [4] - 金地集团前三季度营业总收入239.94亿元，同比下降41.48%，净亏损44.86亿元，同比扩大31.54% [5] - 华侨城A前三季度营收170.25亿元，归母净利润亏损43.67亿元 [5] 盈利房企表现 - 实现归母净利润为正的A股房企数量为36家 [6] - *ST中地通过重大资产重组，前三季度实现营收142.93亿元，同比增长16.48%，净利润48.27亿元，扭亏为盈，资产置出确认相关收益规模为64.89亿元 [6][7] - 招商蛇口、南京高科、滨江集团前三季度归母净利润超20亿，分别为24.97亿元、24.38亿元、23.95亿元，其中滨江集团营收同比增长60.64%、归母净利同比增长46.6% [8] - 保利发展前三季度营业收入1737.22亿元，同比下跌4.95%，归属于上市公司股东的净利润为19.29亿元，同比下降75.31% [8] - 新城控股、城建发展、衢州发展前三季归母净利超五亿，分别为9.74亿元、7.65亿元、5.41亿元 [8] 业绩持续亏损原因分析 - 业绩持续亏损与低利润项目集中结算、市场调整期减值准备、利息费用化金额增加有关 [9] - 2022年至2024年房企销售额连续负增长，导致结转收入规模持续下行，市场调整对毛利率形成较大压力 [9] - 虽然楼市利好政策释放，但市场回暖持续期较短、力度有待提升，项目销售存在降价情况，相对于前两年买地和开发成本，盈利压力依然不小 [9] 行业未来展望 - 在本轮楼市新政作用下，核心城市活跃度提升，资产贬值压力相对较小，部分房企有望率先修复利润表 [9] - 多家企业正通过在核心城市获取利润较高的项目，逐步带动利润表修复 [9] - 近几年房企土地成本、融资成本以及各项费用有所下降，未来存在业绩逆转的可能，但会是个别企业慢慢实现的过程，多数房企仍需着重保现金流 [9]

公司财务表现 - 前三季度营业总收入为897.66亿元，同比增长15.07% [1] - 前三季度归母净利润为24.97亿元，同比下降3.99% [1] - 前三季度扣非净利润为19.68亿元，同比增长17.11% [1]

回购情况 - 公司回购资金总额不低于3.51亿元且不超过7.02亿元，价格不超15.68元/股[1] - 截至2025年10月31日，累计回购44,804,006股，占总股本0.494%[3] - 本次回购最高成交价10.78元/股，最低8.48元/股，已支付430,266,583.09元[3] - 回购股份总金额达下限且未超上限，方案实施完毕[4] - 实际执行与原披露方案无差异[5] 股份变动 - 有限售条件股份变动后数量不变，占比从6.64%变为6.68%[8] - 无限售条件股份变动后数量为8,414,023,219股，占比93.32%[8] - 股份总额变动后为9,016,032,171股[8] 后续安排 - 回购股份全部用于注销并减少注册资本[12]

股份回购完成情况 - 截至2025年10月31日，公司累计回购股份44,804,006股，占公司总股本的0.494% [1] - 本次回购实际执行时间区间为2024年11月19日至2025年10月31日 [1] - 回购股份最高成交价为10.78元/股，最低成交价为8.48元/股 [1] - 公司已支付总金额为430,266,583.09元（含交易费用） [1] 回购方案执行结果 - 本次回购股份总金额已达到回购方案中回购总金额的下限，且未超过上限 [1] - 公司本次回购符合相关法律法规及公司回购方案的要求 [1] - 本次回购股份方案已实施完毕 [1]

股份回购情况 - 截至2025年10月31日，公司通过集中竞价方式累计回购股份约4480万股，占公司总股本的0.494% [1] - 股份回购的实际执行时间区间为2024年11月19日至2025年10月31日 [1] - 本次回购股份的最高成交价为10.78元/股，最低成交价为8.48元/股，已支付总金额约为4.3亿元 [1] 公司营收结构 - 2025年1至6月份，公司开发业务收入占比为77.54% [1] - 2025年1至6月份，公司城市服务收入占比为15.75% [1] - 2025年1至6月份，公司资产运营收入占比为6.71% [1] 公司市值 - 截至发稿时，公司市值为856亿元 [1]

2025年1-10月中国房地产企业销售业绩 - 保利发展在操盘金额和操盘面积榜单上均位列第一，操盘金额达2049.0亿元，操盘面积为1026.4万平方米 [2] - 绿城中国和中海地产分别位列操盘金额榜第二和第三，金额分别为2011.1亿元和1800.8亿元 [2] - 全口径销售金额榜单中，保利发展以2227.0亿元居首，中海地产和华润置地紧随其后，分别为1891.0亿元和1696.0亿元 [9][10] - 权益金额榜单显示，保利发展和中海地产权益金额分别为1755.0亿元和1739.8亿元，反映其项目股权占比下的实际业绩 [9] 行业整体销售表现 - 2025年10月，百强房企单月实现销售操盘金额2530亿元，环比微增0.1%，但同比大幅下降41.9% [3][18] - 前10月百强房企累计操盘金额为25766.6亿元，同比减少16%，降幅较前9月扩大4.2个百分点 [19] - 30个监测城市前10月累计成交面积为9825万平方米，累计同比跌幅为7% [3][17] 企业梯队与门槛变化 - 2025年前10月，百强房企各梯队销售门槛均降至近年最低水平，TOP10房企门槛为678.9亿元，同比降低9.4% [22] - TOP30和TOP50房企门槛分别为193.9亿元和113.2亿元，同比降幅为5.4%和11.6% [22] - TOP100房企销售操盘金额门槛同比降低23.4%至43.6亿元 [22] - TOP21-30房企累计销售规模降幅相对较小，为9.3%，是唯一降幅在10%以内的梯队 [26] 区域市场成交情况 - 2025年10月，一线城市合计成交168万平方米，环比持平，但同比降幅达41% [28] - 广州单月成交61万平方米，环比增6%，但同比降46%；北京环比增19%，同比降19%；上海和深圳同比降幅均超40% [28] - 26个二三线城市10月合计成交791万平方米，环比微增1%，同比下跌35% [29] - 成都单月成交规模达80万平方米，青岛、武汉、西安等城市维持单月60万平方米以上高体量 [29]