房地产板块市场表现 - 房地产板块短线走低 [1] - 渝开发（000514）跌超7% [1] - 光大嘉宝（600622）、天保基建（000965）、首开股份（600376）、荣安地产（000517）等跟跌 [1]

公司业务与战略 - 公司以重庆本土住宅项目为主，同时开展物业管理、会议展览、市政设施、商业租赁等业务，以对冲房地产市场周期波动风险 [2] - 石黄隧道经营权由公司承继，拥有20年收费运营权限，将于2026年6月到期 [2] - 未来将聚焦城市开发主力军定位，增强市场竞争力，推进国企改革攻坚 [2] - 业务模式以城市开发为主业，业态以"住宅+商业"为主，并积极发展会展、资产经营、物业管理、代建业务等多元化收入来源 [5] 重庆房地产市场 - 重庆从调整住房交易管理、优化信贷政策、支持"以旧换新"、加快存量房去化等方面优化房地产政策，增强企业信心 [3] 项目开发情况 - 截至2024年12月31日，公司在建在售项目有四个，2025年一季度变为三个，分别为南岸区茶园项目三期、渝北区兴星河博棠三期项目、九龙坡区华岩贯金和府一期 [4] - 公司建立项目全周期运营计划，预测利润和现金流，合理规划开发节奏 [4] 定增进展 - 2024年8月深交所受理公司向特定对象发行股票申请，12月调整募集资金总额由不超过7亿元调整为不超过6.4亿元 [6] - 2025年7月7日公司将相关决议有效期延长至2026年7月19日，目前工作正常推进 [6] 财务表现 - 2025年一季度公司主营收入7704.03万元，同比下降1.64%，归母净利润1.8亿元，同比上升786.39%，扣非净利润-2063.24万元，同比上升47.45% [7] - 负债率42.61%，投资收益2.45亿元，财务费用1205.95万元，毛利率18.39% [7]

公司业务与战略 - 公司依托开发建设、物业服务构建产业投资体系，推动转型升级，以重庆本土住宅项目为主，业务涵盖物业管理、会议展览等，可对冲房地产市场周期波动风险 [2] - 石黄隧道经营权由公司承继，拥有20年收费运营权限，2026年6月到期 [2] - 未来公司将增强市场经营理念，提升竞争力，推进国企改革，聚焦城市开发主力军定位 [3] 房地产市场情况 - 重庆从调整新购住房再交易管理、优化住房信贷政策等多方面优化房地产政策，增强企业信心 [3] 项目开发进度 - 截至2024年12月31日在建在售项目有四个，2025年一季度后现有项目为三个，分别是南岸区茶园项目三期、渝北区回兴星河博棠三期项目、九龙坡区华岩贯金和府一期 [3] - 公司建立项目全周期运营计划，预测利润和现金流，合理规划开发节奏 [3] 未来发展方向 - 公司拟定位为新时代城市开发经营服务商，业务以城市开发为主业，业态以“住宅 + 商业”为主 [3] - 积极发展会展业务、资产经营业务等支撑型及拓展型业务，提供多元化收入来源 [3] - 未来经营模式拟定为“开发 + 运营” [3] 定增情况 - 2024年8月深交所受理公司向特定对象发行股票申请文件 [4] - 12月调整募投项目投入，募集资金总额由不超过7亿元调整为不超过6.4亿元 [4] - 2025年7月7日公司将相关有效期延长至2026年7月19日，目前工作正常推进 [4][5]

房地产政策与市场动态 - 住房城乡建设部强调促进房地产市场平稳健康发展 要求各地因城施策、精准施策 加快建设"好房子"以满足群众需求 [1] - 房企债务重组节奏加快 7月10日A股房地产板块多只股票涨停 包括华夏幸福、光大嘉宝、绿地控股等 港股龙光集团盘中涨幅超80% [1] - 同日商品期货普遍上涨 玻璃主力合约涨幅超5% 焦煤涨超4% 铁矿石、硅铁、焦炭涨超3% [1] 建材板块上涨驱动因素 - 宏观预期改善推动建材板块反弹 中美谈判预期及城市更新政策加码预期形成利好 [2] - 螺纹钢库存逆季节性下降 本周产量环比减少4.42万吨 玻璃库存连续3周下降 [2] - 玻璃行业呈现"反内卷"情绪与基本面改善共振 重点监测省份玻璃库存减少97万重量箱(降幅1.66%) 产销率达107.59% [3] 玻璃与纯碱市场供需 - 浮法玻璃库存下降受补货需求及期货上涨提振 光伏玻璃产量收缩可能减少重碱需求 [3] - 纯碱厂家库存达186.34万吨(周增2.98%) 合成碱利润回落至成本线 企业通过套保锁定利润 [3] - 分析师预计宏观情绪改善和夏季检修将对纯碱期货形成支撑 [3] 建材板块后市展望 - 8月中旬前黑色系期货和玻璃或持续反弹 受政策预期及北方限产影响 [4] - 8月下旬后价格可能二次探底 需验证旺季需求强度 [4] - 玻璃终端需求有望随梅雨季结束改善 市场情绪或与"反内卷"继续共振 [4]

政策信号释放 - 国家发改委允许人口流入城市利用超长期特别国债、地方政府专项债等资金加大闲置存量土地回收和存量商品房收购力度 [1] - 政策锚定2035年基本实现新型城镇化目标 重点推进农业转移人口市民化、都市圈培育、城市更新等四大行动 [6] - 中央首次将超长期特别国债纳入房地产纾困资金用于存量商品房与闲置土地收购 [5] 市场反应 - AH地产股集体大涨 A股渝开发、南山控股等多股涨停 港股内房股涨幅达20%-30% [1] - 沪指站稳3500点 地产板块反弹由政策预期驱动而非具体新闻 [3] 机构观点 - 汇丰银行认为市场正拥抱"坏到极致即是好"逻辑 资金提前布局政治局会议政策窗口期 [3] - 摩根士丹利解读政策为短期利好 但基本面影响取决于资金规模、开发商选择标准等执行细节 [5] - 汇丰建议关注能变现现有资产且具备土地再投资能力的国企地产股 [3] 政策工具 - 新型城镇化建设将使用"两重"(重大项目建设)和"两新"(消费品以旧换新)专项支持资金 [6] - 资金覆盖领域包括农业转移人口住房保障、市政设施升级、产业配套完善等城镇化补短板项目 [6]

公司概况 - 重庆渝开发股份有限公司是重庆城投控股63.19%的区域性房地产企业，核心业务为房地产开发，同时涉及会议展览、物业租赁、物业管理和隧道经营等业务 [6][20] - 公司2024年营业收入3.88亿元，同比下降70.79%，主要因商品房结转规模下降，其中房地产开发收入占比52.55% [9][10] - 截至2025年3月末，公司总资产71.27亿元，负债30.37亿元，所有者权益40.90亿元，经调整资产负债率42.61% [5][22] 业务运营 - 房地产开发业务集中于重庆市，2024年合同销售金额2.42亿元，同比下降40%，销售均价9400元/平方米 [10][12] - 主要在建项目包括星河one三期(总投资8.43亿元)、贯金和府二期(7.08亿元)和南樾天宸三期(6.87亿元) [12][13] - 物业租赁业务2024年收入4461万元，毛利率43.45%，但部分社区商业出租率低于50% [14][15] - 会展中心业务持续亏损，2024年毛利率-32.76%，2025年一季度场地利用率仅14.55% [15] 财务状况 - 2024年净利润亏损1.29亿元，主要因计提存货跌价准备3.72亿元及会展业务成本倒挂 [17][18] - 2025年一季度净利润1.79亿元，主要来自处置朗福置业股权收益2.45亿元 [17] - 货币资金从2022年末8.85亿元降至2025年3月末4.86亿元，受限资金占比约35% [18][19] - 刚性债务16.33亿元，其中短期债务5.98亿元，现金短债比1.01倍 [18][19] 行业环境 - 重庆市2024年房地产开发投资2565.79亿元，同比下降8.3%，商品房销售面积同比下降15.1% [8] - 土地市场低迷，2024年住宅用地成交面积同比下降24.11%，成交金额下降20.79% [8] - 政策方面，重庆市2024年出台购房补贴、取消限售等8条措施刺激楼市 [7] 股东支持 - 控股股东重庆城投(AAA评级)提供85.97亿元借款及3.3亿元债券担保 [19][20] - 重庆城投拟认购公司定向增发股份(募资不超过6.4亿元)，持股比例维持30%以内 [6][19]

股票情况 - 2025年7月8 - 10日公司股票连续三日收盘涨幅偏离值累计超20%[3] - 公司向特定对象发行股票事宜经多次股东大会审议通过[6] 业绩预告 - 2025年半年度净利润预计盈利17500 - 22500万元[7] - 2025年半年度扣非净利润预计亏损2000 - 3000万元[7] - 2025年半年度基本每股收益预计盈利0.2074 - 0.2667元/股[7] 其他 - 2025年8月23日将披露2025年半年度报告[7] - 公司自查无违反信息公平披露情形[9] - 指定信息披露媒体为《中国证券报》等[9]

评级信息 - 本次跟踪评级主体信用等级为AA，展望稳定，债项信用等级为AAA，评级时间为2025年7月9日[8] - 公司适用城市基础设施投资企业评级方法与模型FM - GG001（2024.06），个体信用级别aa，主体信用级别AAA[20] 财务数据 - 2022 - 2025年第一季度末，发行人母公司口径货币资金分别为5.86亿、3.14亿、4.16亿、3.66亿元[15] - 2022 - 2025年第一季度末，发行人合并口径总资产分别为73.70亿、80.55亿、77.66亿、71.27亿元[15] - 2022 - 2025年第一季度末，发行人合并口径营业收入分别为8.96亿、13.30亿、3.88亿、0.77亿元[15] - 2022 - 2025年第一季度末，发行人合并口径净利润分别为1.57亿、0.94亿、 - 1.29亿、1.79亿元[15] - 2022 - 2025年第一季度末，发行人合并口径经调整的资产负债率分别为43.59%、45.87%、44.13%、42.61%[15] - 2024年公司营业收入3.88亿元，同比大幅减少70.79%，综合毛利率22.90%，同比下降13.71个百分点[37][38] - 2025年第一季度公司营业收入0.77亿元，同比变化不大，综合毛利率18.39%，进一步下降[37][38] - 2024年公司房地产项目开发投资2.19亿元，同比大幅下降，合同销售面积及金额同比均下降40%左右[39][40] - 2025年第一季度公司房地产项目开发投资0.30亿元，合同销售面积0.54万平方米，合同销售金额0.51亿元[39] 股权与业务 - 截至2025年3月末，重庆城投持有公司63.19%的股权，为控股股东[19] - 公司以房地产开发销售为主业，涉及会议展览等业务，为区域性企业，项目集中在重庆[29] - 2025年第一季度签约销售规模小，项目去化慢，房地产业务现金收支基本平衡[29] - 2024年商品房销售业务收入2.04亿元，占比52.55%，毛利率27.76%[37] 项目情况 - 山与城项目1.2期计容建筑面积9.51万平方米，预计总投资8.80亿元，截至2024年末累计投资6.37亿元，累计销售面积2.74万平方米[42] - 星河one三期计容建筑面积9.58万平方米，预计投资额8.43亿元，截至2025年3月末已投资2.44亿元，累计销售0.66万平方米，销售金额0.70亿元，去化率10.74%[43] - 贯金和府一期总投资额10.42亿元，截至2025年3月末累计销售3.49万平方米，销售金额3.02亿元，去化率32.63%，二期拟投资7.08亿元，计划延期至2026年开工[44] - 南樾天宸项目一期投资9.22亿元，二期投资4.41亿元，截至2024年末累计收到团购款10.15亿元，剩余2.43亿元需2025年12月31日前付清[45] - 南樾天宸项目一期低层住宅可售面积2.60万平方米，截至2025年3月末累计销售2.20万平方米，销售金额2.90亿元，去化率85.33%[45] - 南樾天宸项目三期预计总投资6.87亿元，截至2025年3月末已投资2.58亿元[45] 其他信息 - 2023年10月公司拟募资不超7亿元，2024年12月调整为不超6.4亿元，发行股数不超16500万股，不超发行前总股本30%，重庆城投认购比例为5%-30%[83] - 2025年第一季度公司出售朗福置业1%股权，合并层面房地产业务规模收缩，该季度因股权处置实现较大投资收益，净利润为正[29] - 2024年公司向关联方采购1082.67万元，提供服务6202.22万元，缴纳经营收益175.29万元，支付租金163.98万元，年末应收关联方3136.29万元，应付3.14亿元[88] - 重庆市城投路桥管理有限公司将道金公司3%股权以1274.99万元转让给公司[93]

新型城镇化政策 - 国家发改委城市和小城镇改革发展中心表示将加大新型城镇化重点领域投入 锚定2035年基本实现新型城镇化目标 [1][3][4] - 以"两重""两新"资金为抓手 支持农业转移人口市民化 潜力地区城镇化水平提升 现代化都市圈培育 城市更新和安全韧性提升等标志性重大项目 [4] - 针对不同类型农业转移人口群体的消费特征和需求 制定差异化的消费品以旧换新接续政策 纳入"两新"专项支持范围 [4] - 允许人口流入城市利用超长期特别国债 地方政府专项债等资金 加大闲置存量土地回收和存量商品房收购力度 扩大农业转移人口保障性住房供给 [4] 地产股表现 - A股地产股掀涨停潮 华夏幸福 深深房A 光大嘉宝 南山控股等多股涨停 渝开发4连板 [2][7] - 上证指数收涨0.48%报3509.68点 深证成指涨0.47% 创业板指涨0.22% A股全天成交1.52万亿元 [7] - 港股内房股领涨 远洋集团涨超27% 龙光集团涨超20% 融创中国涨超13% 龙湖集团涨超7% 万科企业涨超5% [9] - 恒生指数收涨0.57%报24028.37点 恒生国企指数涨0.83% 恒生科技指数跌0.29% [9] 行业观点 - 广发证券表示未来一年将迎来本轮地产下行期最重要的拐点窗口 预计政策目标及考核方式将更有目的性 关注开发类企业配置价值 [2] - Wind房地产II指数上涨2.43% Wind建材II指数上涨4.10% Wind钢铁II指数上涨3.60% [9]

地产股集体拉升 - A股房地产板块成分股中，华夏幸福盘中涨停，涨幅10.22%，深深房A、光大嘉宝、渝开发、绿地控股同样触及涨停，其中南山控股7天4板，渝开发4连板 [1] - 金融街、新城控股、首开股份、衢州发展、信达地产等多股跟涨，涨幅均超5%，其中金融街涨幅达8.25%，新城控股涨幅7.03%，板块内仅3个成分股下跌 [1] - 港股内房股走势强势，龙光集团一度涨超80%，远洋集团涨幅27.17%，龙光集团涨幅20.88%，弘阳地产涨幅13.04%，宝龙地产涨幅19.67%，另有近20家股价涨幅超10% [1] 政策面积极信号 - 住房和城乡建设部调研组赴广东、浙江两省调研，强调促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义，各地要切实扛起责任，充分用好房地产调控政策自主权 [2] - 各地政府"因城施策"积极行动，今年围绕优化限购政策、收购存量商品房、加大购房补贴力度、降低房贷利率等方面，持续出台"稳楼市"政策 [2] - 北京市出台《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，提到要优化住房消费新供给，完善"保障+市场"住房供应体系，研究制定公积金贷款"带押过户"政策 [2] 房企债务重组进展 - 龙光集团境内债务重组方案获债权人批准，全面覆盖21笔存量的交易所债券，涉及本金余额合计219.6亿元 [2] - 中指院统计显示，目前融创、富力等14多家房企债务重组或重整获批 [2] 行业趋势展望 - 2025年上半年新房及二手房交易呈现前高后低趋势，小阳春延续了去年四季度后的市场趋势，4月份后市场热度有所消退，下半年地产或具备强拐点机会 [3] - 2024年9月以来，"稳楼市、稳股市"一直是中央层面的明确要求，稳住楼市股市对提振社会预期、畅通内需循环具有重要意义 [3] - 中央高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化的契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [3]