行业投资评级 - 强于大市 [6] 核心观点 - 当前市场量价持续面临下行压力 但中央政策表态旨在稳住房地产市场并推进制度完善 房价的惯性下滑及看跌预期可能倒逼政策尽快出台 预计今年一季度将会有适当的政策调整 [6] - 从投资标的来看 流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性 在新消费时代下 提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司有望率先走出重围 [6] - 建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企 2）自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企 3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司 [6] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 新房成交：本周40个城市新房成交面积281.9万平方米 环比上升0.5%（涨幅收窄） 同比下降21.5%（降幅收窄16.9个百分点）[6][16][17] 分城市看 一线城市成交面积环比上升51.9% 同比上升0.5% 二线城市环比下降7.2% 同比下降22.9% 三四线城市环比下降34.7% 同比下降54.7% [6][17] - 新房库存：12个城市新房库存面积11398万平方米 环比下降0.7% 同比下降7.0% [6][42] 去化周期为16.2个月 环比下降1.6个月 同比上升4.3个月 [6][42] 分城市看 一、二、三四线城市库存面积去化周期分别为17.5、12.4、65.8个月 环比均下降 同比均上升 [6][42] - 二手房成交：本周18个城市二手房成交面积126.2万平方米 环比下降28.0%（由正转负） 同比下降15.9%（降幅收窄13.4个百分点）[6][16][49] 分城市看 一线城市成交面积环比下降20.0% 同比下降26.1% 二线城市环比下降22.8% 同比下降5.5% 三四线城市环比下降46.7% 同比下降11.1% [6][49] 百城土地市场跟踪 - 全类型土地：百城全类型成交土地规划建筑面积4375.0万平方米 环比下降15.4% 同比下降16.5% 成交总价1113.6亿元 环比下降14.1% 同比下降8.5% 楼面均价2545.5元/平 环比上升1.6% 同比上升9.5% 溢价率8.7% 环比上升7.3个百分点 同比上升6.9个百分点 [6][63] - 住宅类土地：百城住宅类成交土地规划建筑面积1326.5万平方米 环比下降28.6% 同比上升0.1% 成交总价757.6亿元 环比下降13.7% 同比上升13.7% 楼面均价5711.2元/平方米 环比上升20.9% 同比上升13.6% 溢价率2.2% 环比上升0.7个百分点 同比上升0.8个百分点 [6][83] 本周行业政策梳理 - 中央政策：财政部、国家税务总局发布公告 自2026年1月1日起 个人销售购买不足2年的住房 增值税税率从5%降至3% 销售购买2年及以上住房免征增值税 [2][97] 央行发布《中国金融稳定报告（2025）》 提出将密切关注房地产市场及金融形势边际变化 稳妥有序完善房地产信贷基础性制度 [97] - 地方政策：福建提出深入实施福州、厦漳泉两大都市圈高质量建设行动 广东韶关出台措施 对农业转移人口在主城区购买新建商品住房并落户的给予契税全额财政补贴 [98] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为-0.7% 较上周下降2.6个百分点 相对沪深300收益为-0.1% 较上周下降0.1个百分点 [6][101] 房地产板块PE为24.64X 较上周下降0.04X [6][101] - A股涨跌幅靠前的公司为滨江集团（1.7%）、绿地控股（0.0%）、新城控股（-1.0%） 港股涨跌幅靠前的公司为中国海外发展（2.0%）、中国金茂（1.7%）、旭辉控股集团（0.6%） [107] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量19.6亿元 环比下降68.5% 同比下降20.2% 总偿还量23.0亿元 环比下降69.7% 同比下降45.1% 净融资额为-3.3亿元 [6][116] - 本周债券发行量最大的房企为新盛集团（14.9亿元）、浦开集团（5.7亿元）、苏州高新（4.0亿元） 偿还量最大的房企为新盛集团（22.1亿元）、天地源（9.0亿元）、成兴国投（5.3亿元） [116][123] 百强房企销售情况 - 百强房企2025年12月全口径销售额同比下降27.9%（前值-37.1%） 权益口径同比下降26.7%（前值-36.3%） [6] - 2025年全年 百强房企全口径销售金额3.36万亿元 同比下降19.8% 权益口径销售金额2.46万亿元 同比下降20.1% [6]