萬科企業股份有限公司 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完 整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容而產生或因依賴該等內 容而引致的任何損失承擔任何責任。 CHINA VANKE CO., LTD.* （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司） （股份代號：2202） 第二十屆董事會第二十二次會議決議公告 一、董事會會議召開情況 萬科企業股份有限公司（「公司」）第二十屆董事會第二十二次會議（「本次會議」）的通知於2025年8 月7日以電子郵件的方式送達各位董事。本次會議於2025年8月22日在深圳以現場和通訊會議相 結合方式舉行，會議應到董事10名，親自出席董事10名，其中非執行董事胡國斌先生、獨立非 執行董事廖子彬先生及林明彥先生通過電話及視頻以通訊方式出席。董事長辛傑先生主持本次 會議，公司高級管理人員列席了本次會議。本次會議的召開符合《中華人民共和國公司法》等法 律法規和《萬科企業股份有限公司章程》的規定。 二、 本次會議審議情況 （一）審議通過《2025年半年度報告、摘要、財務報告和業績公告》 詳見公司同日在香港聯合交易所有限 ...

财务数据关键指标变化：收入和利润 - 公司2025年上半年收入1053.23亿元人民币，同比下降26.23%[16] - 公司2025年上半年毛利53.80亿元人民币，同比下降44.27%[16] - 公司2025年上半年税前亏损66.54亿元人民币，同比扩大46.27%[16] - 公司2025年上半年归属于股东净亏损119.47亿元人民币，同比扩大21.25%[16] - 公司2025年上半年基本每股亏损1.01元人民币，同比扩大21.25%[16] - 公司实现营业收入1053.2亿元，同比下降26.2%[30] - 公司归母净亏损119.5亿元，同比收窄21.3%[30] - 公司报告期内集团亏损108.6亿元，业绩同比下降27.5%[82] - 公司股东应占亏损119.5亿元，业绩同比下降21.3%[82] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 开发经营业务人工与中后台费用上半年同比下降超过18%[73] - 万物云行政开支同比下降8%[73] - 长租公寓、商业业务和万纬物流的平台成本分别下降[73] - 报告期衍生品投资亏损人民币6202.65万元[102] - 货币掉期合约(SOR)报告期亏损1538.53万元[103] - 衍生品投资总亏损6202.65万元其中CCS亏损4664.12万元[103] - 报告期内新增计提存货跌价准备51.1亿元[92] 各条业务线表现：房地产开发业务 - 房地产开发业务收入844.4亿元，同比下降31.57%，毛利率2.64%下降3.04个百分点[31] - 上半年销售面积538.9万平方米同比下降42.6%[35] - 上半年销售金额691.1亿元人民币同比下降45.7%[35] - 房地产开发业务结算收入740.5亿元人民币同比下降33.7%[39] - 结算毛利率1.2%扣除税金及附加后营业利润率为-3.3%[39] - 已售未竣工资源1457.9万平方米同比下降8.4%[42] - 公司新增开发项目总规划计容面积295,839平方米，权益比例40.8%-65%，包含6个在建及前期项目[49] - 武汉光谷锦上项目首开去化率74%，成为武汉市东湖高新区首开去化套数、金额、去化率冠军[51] - 公司累计签约代建项目364个，总建筑面积约4,449万平方米，当前管理项目67个，建筑面积1,517万平方米[55] - 分享家和直播成交占比提升至23% 中介成交占比下降4个百分点[73] 各条业务线表现：物业服务（万物云） - 物业服务收入170.9亿元，同比增长6.82%，毛利率13.94%提升0.29个百分点[31] - 万物云实现营业收入181.68亿元，同比增长3.1%，其中社区空间居住消费服务收入113.56亿元占比62.5%同比增长11.9%[56] - 万物云蝶城数量从年初666个增长至683个，住宅业务收入同比增长10.1%，业委会委托项目收入同比提升29.4%[56] - 万物云商企和城市空间综合服务收入57.49亿元占比31.6%同比下降5.5%，AIoT及BPaaS解决方案服务收入10.64亿元占比5.9%同比下降23.9%[56] - 万物云新签八大行业项目年饱和收入11.1亿元，累计服务2,585个商企项目，合约项目数量3,284个[57] - 万物云在存量市场新获取114个住宅服务项目，其中通过弹性定价模式新拓项目22个，累计服务4,408个住宅项目[56] - 万物云战略聚焦“蝶城”旨在通过协同运营实现规模经济[12] 各条业务线表现：租赁住宅（泊寓） - 泊寓租赁住宅业务营业收入18.0亿元同比增长4.1%，管理27.3万间长租公寓，出租率93.3%，超13万间纳入保障性租赁住房[61] - 泊寓新获取1.16万间房源，净新增开业0.71万间，成都香投泊寓大丰甫家社区2,151间及合肥海泊泊寓九龙社区933间实现满租[61] - 泊寓租客续租率达59%同比提升1.6个百分点[62] - 泊寓盘活集团及外部国资国企项目12个房间数超8,300间[62] - 泊寓客户满意度在95%以上 老客户续租率接近60%[79] - 泊寓所有租户新签订的租房合约保持100%无纸化且纳入ESG相关倡议条款[127] 各条业务线表现：商业业务（印力集团） - 商业业务营业收入41.0亿元整体出租率93.2%同比提高0.3个百分点[64] - 商业客流同比增长7.8%销售额同比增长7.2%坪效同比增长7.6%[66] - 商业数字化会员数量4,453万同比增长22.2%[66] 各条业务线表现：物流仓储（万纬物流） - 物流仓储业务营业收入20.7亿元同比增长6.7%其中冷链收入10.7亿元同比增长23.0%[67] - 万纬物流高标库稳定期出租率86%冷链库容使用率74%[68] - 万纬物流库内运营及运输服务收入同比增长42.9%[68] - 万纬物流绿色建筑认证面积超过900万平方米[69] 各地区表现 - 境内累计营业收入780.2亿元人民币同比下降35.13%[42] - 上海区域销售金额240.5亿元人民币占比34.8%[38] 管理层讨论和指引 - 公司面临的主要风险及应对措施需查阅2024年度报告相关章节[7] - 公司采用“5+2”装配式建造体系包括五大建造方法及两大装配式应用[11] - 公司已制定市值管理制度并披露估值提升计划[107][108] - 公司2025年半年度不派发现金红利不送红股不以公积金转增股本[7] - 公司2025年半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本[117] 其他财务数据：资产和负债 - 公司2025年6月末流动资产8389.29亿元人民币，较年初下降8.56%[18] - 公司2025年6月末流动负债6410.73亿元人民币，较年初下降10.85%[18] - 集团净负债率为90.4%，较2024年底提高9.8个百分点[83] - 集团资产负债率为73.1%，较2024年底降低0.6个百分点[83] - 集团有息负债合计3642.6亿元，占总资产比例30.5%[84] - 一年内到期的有息负债1553.7亿元，占比42.7%[84] - 银行借款占有息负债比例72.5%，应付债券占比12.0%[84] - 集团持有货币资金740.02亿元，其中人民币占比95.2%[90] - 存货金额4625.2亿元，较2024年底下降10.9%[92] 其他财务数据：担保情况 - 对外担保额度合计为人民币91,733.27万元，实际发生额合计为人民币85,052.39万元[156] - 期末已审批对外担保额度合计为人民币321,350.98万元，实际担保余额合计为人民币258,510.43万元[156] - 报告期内审批对子公司担保额度合计135.9亿元人民币[159] - 报告期内对子公司担保实际发生额合计112.1亿元人民币[159] - 报告期末已审批对子公司担保额度合计279.2亿元人民币[159] - 报告期末对子公司实际担保余额合计238.55亿元人民币[159] - 报告期末公司实际担保余额合计为863.217亿元人民币，占公司净资产的比例为42.59%[178] - 报告期内对子公司担保实际发生额合计为116.918亿元人民币[176] - 报告期末对子公司实际担保余额合计为598.817亿元人民币[176] - 直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保余额为540.945亿元人民币[178] - 报告期内审批对子公司担保额度合计为119.538亿元人民币[176] - 报告期末已审批的对子公司担保额度合计为731.75亿元人民币[176] - 公司报告期无违规对外担保情况[179] 其他财务数据：衍生金融工具 - 公司持有衍生金融工具主要为交叉货币掉期(CCS)面临汇率市场风险[99] - 交叉货币掉期(CCS)期末合约金额166,000万元占集团期末净资产比例0.52%[103] 其他财务数据：股东借款和关联交易 - 深铁集团累计向公司提供股东借款总计人民币238.8亿元[148] - 股东借款利率为LPR减76个基点或LPR减66个基点[148][149] - 公司提供价值人民币40亿元万物云股票资产抵押给深铁集团[148] - 公司提取贷款人民币31.29亿元[148] - 公司提取贷款人民币15.51亿元[148] - 公司提供价值人民币22.157亿元万物云股票资产抵押[148] - 公司提供价值人民币60亿元万物云股票资产抵押[148] - 公司提供价值人民币12.972亿元投资性房地产、固定资产及非上市公司股权抵押[149] - 股东借款第1、3、8项适用百分比率超过0.1%但低于5%[151] - 股东借款第4项适用百分比率超过5%[151] - 公司向深铁集团转让红树湾物业开发项目49%未来投资收益权及深圳地铁万科实业发展有限责任公司49%股权，代价约人民币13.5亿元[144] 其他财务数据：债券 - 公司债券22万科06余额50,000万元，利率3.70%，2029年7月8日到期[199] - 公司债券22万科02余额110,000万元，利率3.64%，2027年3月4日到期[199] - 公司债券20万科08余额160,000万元，利率4.11%，2027年11月13日到期[199] - 公司债券21万科02余额110,000万元，利率3.98%，2028年1月22日到期[199] - 公司债券21万科04余额56,600万元，利率3.70%，2028年5月20日到期[199] 公司治理和股东结构 - 公司董事会包括执行董事郁亮及王蕴非执行董事辛杰胡国斌黄力平雷江松及独立非执行董事廖子彬林明彦沈向洋及张懿宸[3] - 深铁集团为第一大股东，持股比例为27.18%，持有3,242,810,791股普通股，持股数量无变动[183] - HKSCC NOMINEES LIMITED为第二大股东，持股比例为18.49%，持有2,206,352,082股H股，报告期内增持30,410股[183] - 香港中央结算有限公司持股比例为1.30%，持有154,885,054股A股，报告期内减持51,216,243股[183] - 中国工商银行股份有限公司－华泰柏瑞沪深300交易型开放式指数证券投资基金持股比例为1.02%，持有121,702,527股A股，报告期内增持4,197,600股[183] - 中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金持股比例为0.73%，持有86,859,889股A股，报告期内大幅增持33,260,400股[185] - 公司总股本为11,930,709,471股，其中A股9,724,196,533股，H股2,206,512,938股[188] - 公司于2025年6月出售全部72,955,922股A股库存股，总对价约479,342,723.96元人民币，平均售价介于6.5-6.6295元/股[191] - 万物云于报告期内回购4,250,000股自身H股，占总股本0.37%，总金额84,866,975港元[192] - 上海宁泉资产管理有限公司通过H股持有178,765,400股，占H股总股本8.10%，占公司总股本1.50%[190] - 董事及高管合计持股9,680,890股，占总股份比例0.0811%[196] - 董事郁亮持股7,394,945股，占总股份比例0.0620%[193] - 原监事会主席解冻持股1,652,645股，占总股份比例0.0139%[193] - 公司无实际控制人及控股股东[194] - 报告期公司不存在优先股[195] - 2024年股东周年大会出席股东所持股份占表决权总股份数40.7607%[111] - 公司股东总数从2025年6月30日的535,537户减少至2025年7月31日的522,030户，其中A股股东从535,465户降至521,960户，H股股东从72户降至70户[183] - 报告期内境内自然人持股数量增加53.6236万股，期末达到779.6904万股，占总股本0.07%[181] - 公司董事、监事、高级管理人员限售股合计增加53.6236万股，期末达到779.6904万股[182] 运营和销售数据 - 公司2025年上半年实现销售金额691.1亿元人民币，回款率超过100%[19] - 公司2025年上半年完成大宗交易签约金额64.3亿元人民币[19] - 公司2025年上半年经营服务类业务全口径收入284.2亿元人民币，同比增长0.6%[19] - 年初现房销售176亿元人民币[35] - 准现房销售183亿元人民币[35] - 车商办销售81亿元人民币[35] - 公司完成13个大宗交易项目签约金额64.3亿[71] 行业和市场环境 - 全国商品房销售面积4.59亿平方米同比下降3.5%，降幅同比收窄15.5个百分点[22] - 全国房地产开发投资4.67万亿元同比下降11.2%[22] - 住宅用地平均溢价率10.1%，同比提高5.9个百分点[22] - 重点50城住宅平均租金累计下跌1.37%[25] - 社会消费品零售总额同比增长5.0%[27] - 全国食品冷链物流业务需求量同比增长4.35%[28] 技术和创新 - 图云产品服务于459个万科项目和693个外部项目 合计115万张图纸[74] - AI审图功能为90余家行业伙伴提供线上审图服务[74] - 万科AI数字工程管理平台覆盖率达95.3% 在管项目310个[74] - 平台开展智能巡检10.38万次 累计巡检32.51万次[74] - 国家档案馆就与万科合作的"建筑图纸大语言模型"完成立项[74] - 公司研发投入总额占营业收入比重较上年未发生显著变化[97] 员工和薪酬 - 截至2025年6月30日，集团共有在册员工126,265人[119] - 报告期内，集团计提职工薪酬福利合计人民币91.5亿元[120] 绿色建筑和可持续发展（ESG） - 公司新建项目已连续12年100%满足国家绿色建筑评价标准，累计认证面积达3.39亿平方米[124] - 2025年上半年新增绿色建筑项目中采用可再生能源设计的比例达82.07%[124] - 截至2025年6月底，万科工业化建筑面积累计突破2.3亿平方米[125] - 新开主流项目工业化应用比例超过95%[125] - 公司识别出6项转型风险和8项物理风险，形成全业务领域气候变化风险清单[129] - 公司已识别15类范围三排放中的3类碳排放，包括上游租赁资产、商务旅行以及投资[129] - 万科完成韶关市乳源瑶族自治县“多镇连片乡村振兴示范带”项目并于2024年初移交当地使用[130] - 万科对口帮扶的“广东省少数民族地区韶关市乳源县乡村振兴项目”入选2024年度深圳乡村振兴典型案例[130] 深铁集团承诺和关联方 - 深铁集团承诺保持上市公司人员独立，高管专职在万科工作并领取薪酬[131] - 深铁集团承诺确保上市公司财务独立，建立独立核算体系和财务管理制度[132] - 深铁集团承诺上市公司资产独立，不违规占用上市公司资产[134] - 深铁集团承诺避免同业竞争，在表决权不低于20%期间优先考虑万科利益[135] - 深铁集团承诺规范关联交易，确保交易价格透明公允并履行回避表决义务[134][135] - 深铁集团承诺不进行损害中小股东利益的关联交易，否则承担赔偿责任[136] 报告基本信息 - 公司2025年中期业绩报告期为2025年1月1日至2025年6月30日[13] - 报告期内公司货币币种未做说明均指人民币[7] - 公司中期财务报告未经审计但已由德勤·关黄陈方会计师事务进行审阅[7] - 公司旗下业务包括万物云印力集团万纬物流及泊寓等[11] - 公司2025年中期报告预计将于2025年9月发布于香港联交所及公司网站[3] - 中期财务报告未经审计，由德勤·关黄陈方会计师行审阅[138] - 公司报告期内未出售重大资产和重大股权[104] - 公司募集资金使用符合约定用途无变更情况[104]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3] 核心观点 - 2024年中国房地产行业整体下行，前三十家上市房企营业收入总计2.77万亿元，同比下降13.83% [8][9] - 行业分化明显，10家房企营收增长，20家下降，金融街以51.74%的增长率位列第一 [8][9] - 行业毛利率和净利率均下滑，平均毛利率14.42%（下降1.86%），平均净利率-10.81%（下降12.45%） [12][13][16][17] - 行业盈利能力大幅下滑，平均净利润-11.65亿元（下降123%），平均归母净利润-19.03亿元（由盈转亏） [23][24][27][28] - 存货周转率分化明显，金隅以110.48%的周转率最高，融创中国12.83%最低 [39][40] 2024年业绩概览 营业收入 - 前三十家上市房企营业收入总计2.77万亿元，同比下降13.83% [8][9] - 金融街营收增长51.74%最高，美的置业下降94.94%最大 [8][9] - 万科从盈利204.56亿转为亏损487.04亿，保利净利润下降45.60% [22][23] 盈利能力 - 平均毛利率14.42%，下降1.86%，美的置业毛利率上升24.21%最高 [12][13][14] - 平均净利率-10.81%，下降12.45%，远洋净利率-79.89%最低 [16][17][18] - 平均净利润-11.65亿元，下降123%，华润净利润336.78亿元最高 [23][24] 财务指标 - 存货余额60,850亿元，下降13.58%，瑞安存货增长16.03%最高 [33][34] - 平均流动比率152.86%，上升0.15%，信达流动比率下降39.17%最大 [42][43][44] - 平均现金短债比1.52，下降0.11，滨江现金短债比5.53最高 [54][55][57] "十五五"规划展望 政策导向 - 中央城市工作会议提出"五个转变"，强调城市更新和存量改造 [67][68] - 国家政策推动"新赛道、新产品、新模式"，包括城市更新、盘活存量、新质生产力等 [69] - 房企需向"品质、结构、服务"转型，从规模扩张转向价值创造 [72] 行业转型 - 头部企业加速转型，从"高杠杆、高周转"转向"品质升级、结构优化、模式转型" [72] - 上海虹口区嘉兴路街道项目采用"留改拆"新模式，总投资75亿元 [73][74] - 建筑工业化和BIM技术将成为行业标配，推动开发模式向高效精准转型 [75] 科技应用 - 大数据与AI重塑房地产营销与运营，实现精准获客和智能化管理 [75] - 万物云"全域智能运营平台"整合数字孪生、AI和物联网技术，提升城市治理效率 [76][77]

土地市场热度显著提升 - 多个城市出现高溢价地块成交 深圳宝安中心宅地以86.4亿元总价成交 溢价率35% 楼板价59586元/平方米刷新板块纪录[1] 深圳前海地块楼面价84180元/平方米 溢价率86.1%创2024年取消溢价上限后新高[1][4] 上海徐汇衡复地块以20万元/平方米楼板价刷新全国单价纪录[1][4] 苏州工业园区地块楼板价6.5万元/平方米刷新江苏省纪录[1][5] - 2025年1-7月重点30城土地市场呈现结构性回暖 含宅地块成交面积5520万平方米 同比增长17% 与全国300城面积同比下降9%形成鲜明对比[7] 溢价地块数量占比达30% 为近三年新高 较2024年同期增加12个百分点[8] 溢价地块平均溢价率26% 较过去两年近乎翻倍增长[8] - 核心城市优质地块竞争激烈 30城前7月重点溢价成交地块比重达30%[2] 企业投资聚焦高能级城市核心地块 资源集中导致僧多粥少局面[17] 企业拿地行为分化明显 - 头部房企占据绝对主导地位 2025年1-7月TOP10房企新增货值占百强比重达70% 较2024年末提升8个百分点[12] TOP10房企拿地销售比0.41 显著高于行业平均的0.3[12] 销售百强中仍有半数房企未有新增土储[11] - 央国企及部分名企成为拿地主力 保利发展拿地金额512亿元同比增长95% 招商蛇口拿地金额360亿元同比增长213% 绿城中国拿地金额602亿元同比增长133% 中国金茂拿地金额454亿元同比激增1505%[15] 建发房产在杭州和成都获取两宗溢价率超100%的地块[16] - 高总价地块劝退民企和地方国企 央国企凭借资金优势包场核心城市优质地块[18] 民企主要在部分止跌回稳城市寻找结构性机会[18] 区域市场表现差异 - 一线城市土地市场热度突出 上海虹口北外滩地块楼板价126577元/平方米溢价率46% 静安地块楼板价90390元/平方米[6] 深圳宝安地块楼板价59586元/平方米 南山前海地块楼板价84180元/平方米[6] - 强二线城市表现活跃 苏州工业园区地块总价46.7亿元楼板价65242元/平方米[6] 杭州多宗地块溢价率超70% 成都高新区地块溢价率70%[17] 郑州地块溢价率87%[17] - 改善型项目支撑市场预期 深圳前海地块周边新房售价超11万元/平方米 苏州双湖板块高端新房售价达8.5万元/平方米以上[4][5] 优质地块未来上市预期乐观[18]

市场整体表现 - 沪指8月18日上涨0.85% [1] - 申万行业中有29个行业上涨 通信行业涨幅4.46%居首 综合行业涨幅3.43%次之 [1] - 房地产行业下跌0.46% 石油石化行业下跌0.10% 房地产为当日跌幅最大行业 [1] 资金流向概况 - 两市主力资金全天净流出160.57亿元 [1] - 8个行业主力资金净流入 电子行业净流入50.40亿元且上涨2.48% 通信行业净流入49.04亿元且上涨4.46% [1] - 23个行业主力资金净流出 非银金融行业净流出70.87亿元居首 电力设备行业净流出50.90亿元次之 医药生物、基础化工、房地产等行业净流出较多 [1] 房地产行业个股表现 - 房地产行业100只个股中40只上涨 45只下跌 1只涨停 1只跌停 [2] - 行业主力资金净流出20.04亿元 [2] - 45只个股资金净流入 10只净流入超千万元 西藏城投净流入5556.54万元居首 天保基建净流入3357.39万元 荣盛发展净流入2280.53万元 [2] - 资金净流出个股中6只超5000万元 万通发展净流出7.58亿元居首 衢州发展净流出5.81亿元 保利发展净流出1.80亿元 [2][3] 房地产行业资金流入明细 - 西藏城投上涨4.63% 换手率4.20% 主力资金流入5556.54万元 [2] - 天保基建上涨1.12% 换手率5.66% 主力资金流入3357.39万元 [2] - 荣盛发展上涨0.70% 换手率3.50% 主力资金流入2280.53万元 [2] - 栖霞建设下跌0.71% 换手率5.58% 主力资金流入2000.36万元 [2] - 光大嘉宝上涨1.32% 换手率6.04% 主力资金流入1947.89万元 [2] 房地产行业资金流出明细 - 万通发展下跌9.96% 换手率21.48% 主力资金流出75766.99万元 [3] - 衢州发展下跌2.55% 换手率10.69% 主力资金流出58141.42万元 [3] - 保利发展下跌1.47% 换手率1.87% 主力资金流出17950.08万元 [3] - 张江高科上涨0.03% 换手率5.67% 主力资金流出16700.83万元 [3] - 招商蛇口下跌1.31% 换手率0.88% 主力资金流出8542.24万元 [3]

行业格局 - 中国房地产行业已进入10强争霸阶段，未来可能由5-7家大型寡头主导 [1][2] - 10强房企在销售力、投资力、战略力等维度出现明显分化，将影响未来行业地位 [2] - 2025年行业基本面比2024年更艰难，尽管表面呈现拿地热、豪宅热现象 [2] 销售表现 - 2025年上半年10强房企销售呈现"二元分化"：腰部房企正增长，头部房企集体负增长 [3] - 腰部房企中，中国金茂增长19%，越秀地产增长11%，建发房产增长7% [3][4] - 头部房企普遍负增长：万科-46%，中海-19%，保利-16%，招商-12%，华润-12%，滨江-9%，绿城-3.5% [3][4] - 10强头部房企负增长幅度(10%-20%)超过百强房企平均降幅(11.8%) [5] 拿地策略 - 2025年成为10强房企的"拿地大年"，主要因地方政府推出优质地块和销售基本面改善 [6][7] - 拿地策略分为"虎派"(进攻型)和"狼派"(谨慎型) [9][12] - 虎派特征：拿地额超300亿，增速100%以上，代表房企包括保利(414亿,+276%)、中海(393亿,+228%)、绿城(385亿,+103%)、金茂(261亿,+161%)、滨江(313亿,+100%) [10][11] - 狼派特征：拿地额低于300亿，增速低于40%，代表房企包括华润(195亿,+27%)、招商(180亿,+39%)、越秀(257亿,+36%)、建发(313亿,+12%)，万科仅拿地9.96亿(-95%) [14][15] 房企分类 - 进攻型(高拿地低销售)：金茂(拿地销售比0.66)、招商(0.54)、中海(0.46)、保利(0.42) [23][26] - 谨慎型(高销售低拿地)：滨江(拿地销售比0.37)、越秀(0.29)、万科 [28][31] - 均衡型：华润(拿地销售比0.38)、绿城(0.39)、建发(0.49) [35][37][38] 行业趋势 - 10强房企集中度持续提升，上半年新增货值占百强73%，拿地强度均值达0.4 [41] - 64%的百强房企已停止拿地，中小房企生存空间被进一步挤压 [42] - 行业份额加速向"资金实力+产品力"双优房企集中 [42]

行业融合趋势 - 全球产业格局深度调整与国内产业升级加速推动各领域跨界融合，"融合的力量"重塑产业格局与社会生活 [1] - 跨产业链合作打破传统壁垒，资源共享与优势互补模式释放巨大潜能 [1] - 多元业态以创新为引擎，拓展市场边界满足消费者多元化需求 [1] - 企业通过资源整合、模式创新与价值重构开辟新赛道，打造竞争性新模式与产品 [1] 房地产与商业地产标杆企业 - 头部房企包括保利发展、滨江集团、华润置地、万科等20家代表企业 [4] - 商办典范项目包括北京中信大厦、上海中心大厦、深圳平安金融中心等10个标杆 [6] - 零售商业体典范包括遵义星悦茂、立丰城LE CITY等3个项目 [6] 物流与产业运营 - 物流仓储标杆项目为京东智能产业园·廊坊广阳 [7] - 产业园区典范为苏州太湖具身智能产业园 [7] - 物流资产增长卓越企业包括京东产发、万纬物流、普洛斯中国等10家 [9] - 产业运营发展企业30强涵盖中电光谷、星河产业集团、临港集团等30家 [11] 物业服务与轻资产运营 - 物业服务30强企业包括碧桂园服务、万科物业、龙湖智创生活等30家 [16] - 品质服务标杆为卓越商企服务，品牌标杆为彩生活服务集团 [17] - 产业轻资产运营5强包括联东U谷、招商蛇口、中电光谷等 [12] 住宅与租赁市场 - 年度影响力好房子20强包括滨江·鸣湖里、广州保利天奕、绿城·上海潮鸣东方等 [21] - 长租公寓标杆品牌包括万科泊寓、龙湖冠寓、华润有巢等10家 [23] 康养与科技服务 - 康养产业综合运营10强包括泰康之家、复星康养、中海康养等 [26] - 科技服务商标杆为腾讯智慧零售与生活产业、金蝶 [26] 投资价值与资产管理 - 投资价值地产10强包括保利发展、华润置地、中国海外发展等 [29] - 不动产基金品牌10强包括保利资本、黑石集团、华平投资等 [33] - 产权类基础设施REITs 10强涵盖博时蛇口产园REIT、华夏华润商业REIT等 [34] 代建与ESG发展 - 代建管理10强企业包括绿城管理、金地管理、龙湖龙智造等 [30][31] - ESG发展标杆为招商蛇口，新质生产力创新标杆为凯德发展(中国) [32]

行业与公司概述 - 行业涉及房地产、基建、消费建材、水泥、制造业等[1][2][3] - 公司包括城建、滨江、招商蛇口、万科、金地、龙湖、新城、万物云、华润万象、中海物业、东方雨虹、汉高集团、海螺水泥、华新水泥、濮耐股份、再生科技等[1][4][8][19][21][22] 房地产行业核心观点 - 房地产股投资价值不宜悲观 属低PB、低仓位、低关注度的"三低"行业 估值差距终将填平[1][3] - 销售下滑和资产减值边际影响减弱 旺季和降息预期或推动估值上升[1][5] - 2025年1-7月房地产市场表现分化 一线城市累计同比上涨 二线城市小幅下降 三四线城市跌幅扩大[2] - 现金流改善 融资成本和到位率较去年强劲 下半年竣工数据修复能力可能超预期[2] - 困境反转类企业如万科、金地、龙湖、新城等具有较高弹性 服务类公司如万物云、华润万象、中海物业中报分红值得关注[1][8] 基建投资数据 - 2025年7月广义基建投资增速同比大幅下滑至负1.9% 为两年来首次负增长[1][6] - 狭义基建投资增速下降 前七个月累计增速为3.2% 去年同期为4.9%[6] - 7月单月基建投资增速为负5.1% 为四年内首次负值 远低于预期[1][9] - 地方政府出资项目显著下滑 公共设施增速为-7% 道路增速为-16.6%[9][10] - 中央政府出资项目表现较好 铁路增长5.9% 水利增长12.6%[10] 地产与制造业投资 - 7月地产投资同比下降17.1% 上个月下降12.4% 去年同期下降10.8%[4][11] - 7月制造业投资同比下降0.3% 上个月增长5.1% 去年同期增长8.3% 为过去四年首次负值[4][11] 收储资金影响 - 收储资金分为收房和收地资金 专项债和特别国债7月显著放量 7月使用接近500亿 占上半年一半以上额度[7] - 有助于解决地产债务问题和提升宏观经济稳定性[1][7] 消费建材板块 - 7月迎来向上拐点 实物量趋缓 竞争格局改善 基本面走强[4][18] - 营收结构分散 盈利能力提升 政策催化与基本面改善或将共振[4][18] - 推荐东方雨虹和汉高集团 东方雨虹防水行业出清透彻 汉高集团业绩增速超30%[4][19] 水泥行业 - 7月水泥需求量下滑5.6% 全年预计下滑4.5%[17] - 8月进入旺季 价格呈现上升趋势 推荐海螺水泥和华新水泥[20][21] - 西部地区基建需求旺盛 西藏和新疆重点工程具有反复交易机会[21][24] 建筑公司风险与机会 - 中报集中发布时期风险大 应收款增加导致减值压力加大 收入下滑[13] - 第四季度可能有反弹行情 政策可能加码 矿产资源重塑类公司如中国中冶、中国中铁、北方国际可能具有吸引力[14] 其他重要内容 - 国家统计局披露数据与微观施工质量跟踪存在差异 实际情况可能更悲观[12] - 建议投资者适度减仓规避中报风险 高股息股票可能受到质疑[15] - 7月数据为过去四年最差 建议规避8月底和9月初[16] - 电子布板块进入机油共振阶段 适合风险偏好较高的资金[23]

世界500强总体情况 - 2025年《财富》世界500强入围门槛为年营收322亿美元（约2300亿元人民币），较上年仅提高1亿美元 [4] - 沃尔玛连续12年排名全球第一，亚马逊和国家电网分列第二、第三位 [4] - 苹果排名全球第8，英伟达第66，特斯拉第106 [4] 国家分布 - 美国以138家企业上榜排名第一，较上年减少1家 [5] - 中国130家排名第二，较上年减少3家 [5] - 日本38家排名第三，较上年减少2家 [5] - 中美日三国贡献了超60%的上榜企业数量、营收和利润 [5] - 中国上榜企业营收总额约10.7万亿美元，同比下降3% [5] - 中国上榜企业平均销售收入820亿美元，低于美国企业的1058亿美元 [5] - 中国上榜企业平均利润42亿美元，约为美国企业的一半 [5] 全球城市分布 - 北京以47家企业上榜排名全球第一，较上年减少2家 [7] - 东京26家排名第二，纽约14家排名第三 [7] - 上海和伦敦并列第四，各有12家企业上榜 [7] - 硅谷地区有12家企业上榜，与上海、伦敦数量相当 [7] - 巴黎和首尔各有10家企业上榜 [7] - 深圳和杭州各有9家企业上榜 [7][8] 中国区域分布 - 京津冀、长三角和粤港澳大湾区三大城市群集中了中国76.2%的上榜企业（99家） [10] - 北京47家、广东18家、上海12家上榜企业数量最多，合计占中国上榜企业总数的59% [12] - 浙江有10家企业上榜，福建和台湾地区各有6家 [12] - 粤港澳大湾区共有23家企业上榜，其中广东18家，香港5家 [15] - 深圳9家、广州6家、香港5家、佛山2家、东莞1家 [17] 重点企业表现 - 中国平安保险排名第47位，营收1586亿美元 [20] - 华为排名第83位，营收1198亿美元 [20] - 比亚迪排名第91位，营收1080亿美元 [20] - 腾讯排名第116位，营收918亿美元 [20] - 碧桂园重返榜单，排名第460位 [15] - 万科、碧桂园、绿地控股三家房企上榜 [4]

公司融资与担保情况 - 控股子公司东莞万纬供应链有限公司向东莞农商行申请9,550万元15年期贷款 [1] - 贷款由另一控股子公司上海万纬粤莞供应链有限公司以其持有的东莞万纬100%股权提供质押担保 [1] - 担保事项在公司1,500亿元年度担保授权额度内，已获转授权高管审批 [1] 公司担保总额 - 截至2025年7月末，公司及控股子公司担保余额853.8亿元，占2024年末净资产的42.13% [1] - 本次担保后总额将增至854.76亿元 [1] - 公司表示担保风险可控，不存在损害股东利益情形 [1]