人事任命 - 杭迎伟于2023年9月11日就任上海城投集团党委书记及董事长职务 [1] - 杭迎伟曾于2023年10月出任上海建工集团党委书记 同年12月担任董事长 并于2024年9月12日因工作调动辞去相关职务 [3] 公司背景 - 上海城投集团成立于1992年 前身为上海市城市建设投资开发总公司 2014年改制为有限责任公司 [3] - 公司由上海市国资委全资持有 专业从事城市基础设施投资 建设及运营管理的国有特大型企业集团 [3] - 集团旗下拥有6家子集团（城投公路 城投水务 城投资产 上海中心 城投环境 城投兴港）及2家上市公司（城投控股 上海环境） [3]

财报与会议信息 - 公司2025年半年度报告于8月30日发布[3] - 业绩说明会计划于2025年9月18日15:00 - 16:00举行[3][4][6] 会议参与方式 - 会议网址为上证路演中心（https://roadshow.sseinfo.com/）[4][6] - 召开方式为上证路演中心视频直播和网络互动[4][6] 参会人员 - 包括董事长张辰等，特殊情况可能调整[6] 投资者参与 - 9月11日至9月17日16:00前可预征集提问[3][7][8] - 9月18日15:00 - 16:00可在线参与业绩说明会[7] 其他信息 - 联系人是董事会办公室，电话021 - 66981171，邮箱ctkg@sh600649.com[9] - 说明会召开后可通过上证路演中心查看情况及内容[9]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][6] 核心观点 - 政策进入深水区 预计最终力度超过2008年和2014年 [4] - 地产作为早周期指标具备经济风向标作用 [4] - 行业竞争格局改善 头部国央企和优质混合所有制及民企更受益 [4] - 一线城市和部分二线城市更具投资价值 [4] - 2025年板块仍以政策主导 建议关注政策beta机会 [4] 政策动态 - 深圳限购放松力度超过北京上海 限购范围大幅缩小 [1][11] - 深圳仅福田区 南山区和宝安区新安街道执行较严限购政策 [1][11] - 深圳罗湖区 宝安区(不含新安街道) 龙岗区等满足条件不限购套数 [1][11] - 深圳盐田区 大鹏新区全面取消限购 [1][11] - 杭州余杭区提供4万元购房补贴 [55] - 岳阳市提供总价2%的购房补贴(最高2万元) [55] 市场表现 - 申万房地产指数本周下跌1.5% 落后沪深300指数0.67个百分点 [1][12] - 房地产行业在31个申万一级行业中排名第24位 [1][12] - 本周上涨房地产个股49支 下跌62支 [12] - 首开股份周涨幅32.0% 表现最佳 [12][18] - 南国置业周跌幅22.6% 表现最差 [12][18] 新房市场 - 本周30城新房成交面积148.8万方 环比下降17.9% 同比下降11.2% [2][23] - 一线城市新房成交45.3万方 环比+4.4% 同比+4.1% [2][23] - 二线城市新房成交70.9万方 环比-23.3% 同比-11.0% [2][23] - 三线城市新房成交32.6万方 环比-28.0% 同比-26.6% [2][23] - 今年累计36周30城新房成交6720.3万方 同比-2.4% [2][28] - 北京累计成交354.1万方 同比-6.0% [32] - 上海累计成交738.0万方 同比-1.1% [32] - 广州累计成交489.6万方 同比+12.3% [32] - 深圳累计成交192.2万方 同比+3.8% [32] 二手房市场 - 本周14城二手房成交171.9万方 环比下降7.8% 同比增长13.0% [2][34] - 一线城市二手房成交74.9万方 环比-4.3% [2][34] - 二线城市二手房成交74.7万方 环比-11.0% [2][34] - 三线城市二手房成交22.3万方 环比-7.5% [2][34] - 年初至今累计二手房成交7225.8万方 同比增长16.5% [2][34] - 一线城市累计成交2966.0万方 同比+19.6% [34] - 二线城市累计成交3350.5万方 同比+15.4% [34] - 三线城市累计成交909.3万方 同比+11.1% [34] 债券融资 - 本周发行房企信用债8只 发行规模86.90亿元 [3][42] - 总偿还量99.3亿元 净融资额-12.4亿元 [3][42] - 债券发行以AAA评级为主(66.6%) [3][42] - 债券类型以一般中期票据(42.6%)和一般公司债(42.5%)为主 [3][42] - 债券期限以3-5年为主(50.5%) [3][42] 投资建议 - 重点关注基本面alpha公司:H股绿城中国 建发国际集团 华润置地等 [4] - A股关注滨江集团 招商蛇口 保利发展 华发股份 建发股份等 [4] - 地方国企/城投/化债方向:城投控股 城建发展 信达地产 [4] - 中介机构关注贝壳 [4] - 物业公司跟涨:华润万象生活 保利物业 中海物业等 [4]

公司股份回购决议 - 公司董事会于2025年8月28日审议通过集中竞价交易方式回购股份议案 [1] - 决议前一个交易日为2025年8月27日 持股数据基准日为该日期 [1] 前十大股东持股结构 - 第一大股东中国对外经济贸易信托有限公司－外贸信托－仁桥泽源股票私募证券投资基金持股82,000,000股 占比3.45% [1] - 第二大股东中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产ETF持股45,000,000股 占比1.89% [1] - 第三大股东中国工商银行股份有限公司－中证上海国企ETF持股40,000,000股 占比1.68% [1] - 第四大股东招商银行股份有限公司－南方中证1000ETF持股38,000,000股 占比1.60% [1] - 第五大股东中国建设银行股份有限公司－交银施罗德启道混合基金持股35,000,000股 占比1.47% [1] 前十大无限售条件股东构成 - 无限售条件股东结构与前十大股东完全一致 持股数量与比例相同 [1] - 机构投资者主导股东结构 包含信托产品、ETF基金和混合型证券投资基金 [1] - 前五大股东合计持股240,000,000股 占总股本比例达10.09% [1]

回购方案核心内容 - 回购股份资金总额不低于人民币0.5亿元且不超过人民币1亿元 [1] - 回购股份价格上限为人民币6.87元/股 为董事会决议前30个交易日股票交易均价的150% [1][4] - 回购期限为董事会审议通过方案之日起3个月内 [2] 回购资金来源与用途 - 资金来源为公司自有资金及股票回购专项贷款资金 已获中国银行上海市分行不超过0.9亿元贷款承诺 [1][6] - 回购用途为维护公司价值及股东权益 回购股份将在披露结果后三年内注销 [1][5] 回购股份规模与股权影响 - 预计回购数量为7,278,020股至14,556,041股 占总股本比例0.29%至0.58% [4][6] - 回购完成后股份总数将从2,504,500,768股减少至2,489,944,727股至2,497,222,748股 [7] - 回购资金占公司总资产0.12% 占净资产0.48% 占流动资产0.15% 对经营财务无重大影响 [8] 股东减持计划情况 - 公司董高及控股股东上海城投在未来3个月、6个月均无减持计划 [2][9] - 股东弘毅股权投资基金中心视财务安排及市场情况决定减持计划 承诺遵守信息披露规定 [2][9] 回购实施程序与授权 - 方案经第十一届董事会第二十七次会议全票通过 无需提交股东会审议 [3][4] - 董事会授权公司经营层具体实施回购 包括确定回购时机、价格和数量等事宜 [10] - 已开立回购专用证券账户 账户号码B887623379 [4][12]

回购计划 - 回购资金总额不低于0.5亿元，不超过1亿元[2] - 回购价格上限为6.87元/股，不高于董事会通过决议前30个交易日公司股票交易均价的150%[2] - 回购股份数量约为7,278,020股至14,556,041股，约占公司总股本比例的0.29%至0.58%[9] - 回购实施期限为董事会审议通过后3个月内[8] - 回购资金来源为公司自有资金和不超过0.9亿元的股票回购专项贷款资金，且贷款不高于实际执行回购金额的90%，期限不超过3年[17] 股份变动 - 回购前总股本2,504,500,768股，按回购下限和上限计算，回购后总股本分别为2,497,222,748股和2,489,944,727股[19] 股东情况 - 公司董高、控股股东上海城投未来3个月、6个月无减持计划，弘毅基金视情况而定[4] - 公司董高、控股股东上海城投在董事会做回购决议前6个月无买卖股份、内幕交易及操纵市场行为，回购期间无增减持计划[21] 财务数据 - 2024年公司总资产846.69亿元，归属上市公司股东净资产209.02亿元，流动资产653.52亿元[20] - 假设最高回购资金1亿元全部使用，占总资产、净资产、流动资产比重分别为0.12%、0.48%、0.15%[20] 其他 - 2025年8月28日，董事会以9票同意、0票反对、0票弃权审议通过回购议案[6] - 回购用途为维护公司价值及股东权益，回购后股份拟在三年内注销[2] - 若回购金额达最高限额、董事会决议终止或资金达最低限额且经营层决定终止，回购期提前届满[13] - 董事会授权经营层办理回购相关事宜，授权至事项办理完毕[25] - 回购可能因股价超区间、资金未到位等因素无法实施[26][27] - 公司已开立股份回购专用账户，持有人为上海城投控股股份有限公司回购专用证券账户，号码为B887623379[28] - 公司将在回购期间按规定及时履行信息披露义务[29]

公司决策 - 公司2025年8月28日通过回购股份议案[1] 股权结构 - 2025年8月29日上海城投持股1,175,318,599股，比例46.93%[1] - 弘毅（上海）持股150,352,944股，比例6.00%[3] - 中国对外经济贸易信托持股26,866,593股，比例1.07%[3]

业绩表现 - 2025年上半年营业收入59.27亿元 同比增长807.72% [1] - 归属于上市公司股东的净利润1.53亿元 较去年同期亏损1.02亿元成功扭亏为盈 [1][3] - 利润总额3.59亿元 扣除非经常性损益后净利润1.28亿元 均由负转正 [3] 业务驱动因素 - 开发业务竣工结算规模大幅提升859% 竣工面积达11.1万平方米 [3][4] - 露香园二期项目结转金额30.78亿元 成为利润增长关键力量 [4] - 地产结算毛利率回升至18.9% 盈利水平显著改善 [4] 财务结构 - 总资产864.65亿元 较上年度末增长2.12% [5] - 归属于上市公司股东的净资产209.50亿元 较上年度末增长0.23% [5] - 资产负债率74.79% 有息债务余额430.07亿元 综合融资成本3.7% [5] - 经营活动产生的现金流量净额5.35亿元 [5] 租赁业务 - 出租房地产建筑面积57.98万平方米 实现租金收入约1.59亿元 [9] - "城投宽庭"运营项目10个 房源超1.4万套 出租率保持高位 [9] - 租赁住房运营规模目标2万套 下半年仍有约40%增长空间 [10] 投资业务 - 持有已上市证券市值约44.66亿元 收到证券分红约0.41亿元 [12] - "城投宽庭REIT"较发行价上涨45.11% 底层资产进入稳定运营阶段 [12] - 公允价值变动收益0.24亿元 同比增加0.82亿元 [3] 政策环境 - 中央政治局会议提出"适时调整优化房地产政策" [5] - 上海市出台"沪六条"支持刚性和改善性住房需求 [5] - 公司入选上海"房补联动"政策合作机构 可为领军人才提供专项租房补贴 [10] 未来发展 - 2024年销售额创177亿元历史新高 未售货值达700余亿元 [4][9] - 露香园二期别墅产品C地块有望2025年推出 货值约60亿元 [9] - 计划推进REITs扩募工作 将浦江和九星社区纳入底层资产 [12] 公司治理 - Wind ESG评级从BB提升至BBB [13] - 股份回购计划资金总额0.5亿元-1亿元 回购价格不超过6.87元/股 [6] - 加权平均净资产收益率0.73% 同比增加1.22个百分点 [5]

投资评级 - 维持"买入"评级 [1][5] 核心观点 - 项目结转推动2025年上半年业绩扭亏为盈 归母净利润1.53亿元（2024年同期为-1.02亿元） [5][6] - 公司背靠上海城投集团 土地储备优质且88%位于上海 待开发建筑面积73.5万平方米 [5][7] - 回购股份计划增强市场信心 拟回购0.5-1亿元股份（占总股本0.29%-0.58%） 回购价格上限6.87元/股 [6] - 租赁业务规模持续扩大 上半年租金流入1.7亿元（同比增长43%） 在营社区10个 管理规模超14000套 [8] - 融资成本优化 有息负债430亿元 平均融资成本3.70%（较年初下降34个基点） [6] 财务表现 - 2025H1营收59.27亿元（同比+808%） 毛利率18.3%（同比-30.3个百分点） 经营性净现金流5.35亿元（同比-83.6%） [6] - 预计2025-2027年归母净利润分别为6.1/8.4/9.9亿元 EPS分别为0.24/0.33/0.39元 [5] - 当前股价对应PE为19.3/14.2/12.0倍 PB为0.6/0.6/0.5倍 [5][9] 业务进展 - 销售金额30.8亿元（同比-62%） 销售面积2.7万平方米（同比-47%） 资金回笼58亿元 [7] - 2024年新增黄浦小东门组团地块、闵行华漕镇项目及两个城中村项目 上半年未新增拿地 [7] - 金融板块持有已上市证券市值44.66亿元 上半年获得分红0.41亿元 [8] 盈利预测 - 预计2025-2027年营业收入161.49/176.99/185.56亿元（同比+71.2%/+9.6%/+4.8%） [9] - 预计毛利率15.8%/16.6%/17.3% 净利率3.8%/4.7%/5.3% [9] - ROE水平逐步提升 预计2025-2027年分别为2.9%/3.8%/4.3% [9]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持 [6] - 房地产服务行业评级为增持 [6] 核心观点 - 8月百强房企销售金额环比增长3.0% 同比下降11.0% 1-8月累计销售金额同比下降13.6% 降幅较1-7月收窄0.3个百分点 [2] - 新房市场表现有所回暖 北京上海相继出台地产新政 叠加资本市场逐步走强 有望加速房地产市场"止跌回稳"进程 [2] - 更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏 继续推荐具备"好信用、好城市、好产品"逻辑的"三好"地产开发商 [2] - 推荐分红与业绩稳健的头部物管公司 以及受益于香港资产重估逻辑的香港本地地产股 [2] 销售表现分析 - 2025年1-8月TOP10房企销售金额入榜门槛达705亿元 同比+8.3% TOP20门槛226亿元 同比-23.5% TOP30门槛164亿元 同比-9.8% TOP50门槛86亿元 同比-10.5% TOP100门槛28亿元 同比-14.6% [3] - 百强房企单月销售金额中39家环比增长 较7月增加14家 36家同比增长 较7月增加8家 [3] - 8月TOP10房企单月销售金额同比-3.0% TOP11-20同比-13.8% TOP21-30同比-30.6% TOP31-50同比-38.0% TOP51-100同比+5.9% [3] - 增速较7月分别+10.5 +21.7 -22.2 -11.0 +37.4个百分点 [3] 行业集中度变化 - 2025年1-8月TOP10房企销售额占TOP100房企比重为52.4% 同比上升0.6个百分点 [4] - TOP50房企中17家实现销售额同比正增长 较1-7月增加1家 [4] - 陆家嘴、能建城发、鸿荣源、上海建工和嘉里等企业累计同比增速超过50% [4] - 合同销售金额超过千亿元的房企共5家 同比减少1家 分别为保利发展、中海地产、绿城中国、华润置地和招商蛇口 [4] 市场分化表现 - 8月1日-29日44城新房销售面积同比下降11% 其中一线下降24% 二线下降2% 三线下降14% [5] - 年初至今44城新房销售面积累计同比下降7% 其中一线持平 二线下降9% 三线下降8% [5] - 8月1日-29日22城二手房成交面积同比上升3% 其中一线上升5% 二线上升2% 三线下降3% [5] - 年初至今22城二手房累计同比上升13% 其中一线上升18% 二线上升10% 三线上升6% [5] - 截至8月31日21个样本城市二手房挂牌量约276.2万套 较去年末上升7.9% 创年内新高 [5] 重点推荐标的 - A股开发推荐：城建发展、城投控股、新城控股、滨江集团、招商蛇口 [2] - 港股开发推荐：华润置地、建发国际集团、中国海外发展、绿城中国、越秀地产 [2] - 物管公司推荐：绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业 [2] - 港股REIT推荐：领展房产基金 [2] 重点公司业绩表现 - 城投控股2025年H1实现营收59.27亿元 同比+807.72% 归母净利1.53亿元 同比+250.60% [12] - 城建发展25H1实现营收127.6亿元 同比+96% 归母净利润6.1亿元 同比扭亏 [12] - 滨江集团25H1实现营收454.5亿元 同比+88% 归母净利润18.5亿元 同比+59% [12] - 新城控股2025年H1实现营收221.00亿元 同比-34.82% 归母净利8.95亿元 同比-32.11% [12] - 招商蛇口2025年H1实现营收514.85亿元 同比+0.41% 归母净利14.48亿元 同比+2.18% [13]