股价表现与资金流向 - 9月25日盘中下跌2.11%至4.63元/股 成交7746.11万元 换手率0.66% 总市值115.96亿元 [1] - 主力资金净流入596.70万元 特大单买卖占比分别为4.67%和5.01% 大单买卖占比分别为23.07%和15.03% [1] - 年内股价上涨4.99% 近5日/20日/60日分别变动-3.54%/-2.32%/9.98% [1] 股东结构与经营业绩 - 股东户数6.84万户 较上期微增0.24% 人均流通股36958股 [2] - 2025年上半年营业收入59.27亿元 同比大幅增长807.72% [2] - 归母净利润1.53亿元 同比增长250.60% [2] 业务构成与行业属性 - 主营业务收入构成：房产业务97.09% 特许经营权1.72% 运营管理及其他1.19% [1] - 公司隶属房地产-房地产开发-住宅开发行业 涉及低价/券商相关/创投/中盘/国资改革等概念板块 [1] 分红与机构持仓 - A股上市后累计派现71.63亿元 近三年累计分红5.26亿元 [3] - 南方中证房地产ETF持股1613.50万股（增持39.84万股） 香港中央结算持股1531.54万股（减持678.40万股） [3] - 中证上海国企ETF持股1510.55万股（增持429.33万股） 南方中证1000ETF新进持股1164.36万股 [3]

**报告行业投资评级** 强于大市 [5] **报告核心观点** 房地产行业第38周（2025年9月13日-19日）呈现"成交同比改善但库存压力上升"的分化态势 新房和二手房成交面积同比涨幅均扩大 但土地市场量价齐跌且房企净融资为负 政策端以区域性优化为主（如上海调整非户籍居民房产税政策） 行业整体仍面临价格下行、库存高企及居民信心不足的挑战 短期结构性政策或带动部分城市回温 但持续性有限 建议关注高能级城市布局扎实、产品力突出及具备困境反转潜力的房企 [1][5][120] 一、政策动态 - 上海优化非户籍居民房产税政策：针对持有居住证满3年或符合人才条件的非户籍居民 购买二套及以上住房时 原全额征收房产税调整为按家庭扣除人均60平免税面积 政策自2025年1月1日起执行 多征税款可退还 [1] - 中央及地方政策动向：住建部强调推动房地产发展新模式 国家外汇管理局便利境外个人购房结汇 河南推出购房补贴 重庆引导房贷利率下调 北京调整公积金缴存基数上限 [92][93][94] 二、市场成交表现 **新房市场** - 40城新房成交面积187.0万平 环比上升11.8%（前值负转正） 同比上升25.8%（涨幅扩大20.6个百分点） [5][16] - 分城市能级：一线城市成交面积同比涨58.0%（涨幅扩大55.3个百分点） 二线涨15.5%（涨幅收窄6.6个百分点） 三四线涨10.2%（涨幅扩大33.3个百分点） [5][16] **二手房市场** - 18城二手房成交面积159.1万平 环比下降1.6%（正转负） 同比上升42.6%（涨幅扩大27.4个百分点） [5][45] - 一线城市表现强劲：成交面积同比涨66.8%（涨幅扩大55.1个百分点） 显著高于二线（38.9%）和三四线（0.6%） [5][45] 三、库存与去化周期 - 12城新房库存面积11353万平 环比增0.6%（增幅扩大） 同比降13.1%（降幅收窄） [5][39] - 去化周期升至20.7个月 环比增1.4个月 同比增0.7个月 其中三四线去化周期达87.3个月 环比增8.1个月 [5][39] - 一线城市库存去化周期20.2个月 环比增1.1个月 二线18.3个月（环比增1.7个月） [5][39] 四、土地市场 - 百城土地量价齐跌：全类型土地规划建面1111.5万平 环比降10.9% 同比降39.5%；土地总价143.3亿元 环比降49.1% 同比降73.1% [5][60] - 住宅类土地溢价率4.8% 环比升3.0个百分点 但楼面均价3011.8元/平 环比降61.6% 同比降53.8% [5][78] - 一线城市土地市场大幅收缩：住宅类土地规划建面环比降100% 无成交 [5][82] 五、房企融资与板块表现 - 国内债券发行量87.1亿元 环比升18.9% 同比升2.1%；净融资额-70.8亿元 偿债压力凸显（偿还量158.0亿元 环比升43.5%） [5][112] - 房地产板块绝对收益0.7% 较上周降5.3个百分点；板块PE为31.66X 环比升0.13X [5][98] - 个股表现分化：A股滨江集团（+2.1%）、新城控股（+1.6%）领涨 港股建发国际集团（-0.2%）相对抗跌 [5][104] 六、投资建议 报告建议关注四条主线： 1. 一二线核心城市土储占比高、基本面稳定的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团 [5][120] 2. 销售与拿地有突破的"小而美"房企：保利置业集团、城投控股 [5][120] 3. 经营策略具变化弹性的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团 [5][120] 4. 受益二手房市场修复的经纪公司：贝壳-W、我爱我家 [5][120]

公司担保情况 - 公司未对控股股东和实际控制人及其关联人提供担保 [1] - 公司不存在担保逾期事项 [1]

担保情况 - 本次为子公司城投置地担保80000万元[2] - 对城投置地实际担保余额185800万元[2] - 截至公告日对外担保总额771800万元，占比36.93%[3] - 2025年拟提供担保额度不超63.60亿元[6] - 调剂80000万元额度至城投置地，上海城展剩20000万元[7] 城投置地业绩 - 2024年末净利润 - 7525.47万元[10] - 2025年1 - 6月净利润25584.10万元[10]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[9] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[9] 核心观点 - 上周新房与二手房成交面积环比均上升，44城新房备案数据环比+14%，22城二手房备案数据环比+1%[1] - 年初至今44城新房成交面积同比-6%，22城二手房成交面积同比+14%，19城新房+二手房成交面积同比+4%[1] - 二手房挂牌量延续上升趋势，20个样本城市二手房挂牌量较9月14日上升0.1%，较去年末上升8.7%[1] - 重点推荐关注重点城市区域市场的量价回升及对应区域拥有储备或新获取资源的房企估值修复[3] 行情回顾总结 - 上周沪深300下跌0.44%，房地产开发板块上涨0.71%[2] - 恒生指数上涨0.59%，中华内房股指数CNY下跌2.98%[2] - 恒生物业服务及管理指数下跌1.68%[2] 重点公司动态 - 重点推荐11家公司：城建发展、城投控股、新城控股、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、绿城中国、绿城服务、华润万象生活、万物云、领展房产基金[3][9] - 城建发展25H1实现营收127.6亿元同比+96%，归母净利润6.1亿元同比扭亏[43] - 绿城中国25H1收入同比-23%至534亿元，归母净利润同比-90%至2.1亿元[43] - 中国海外发展25H1收入832亿元同比-4%，归母净利润86亿元同比-17%[43] - 城投控股25H1营收59.27亿元同比+807.72%，归母净利1.53亿元同比+250.60%[43] 市场表现数据 - 一周涨幅前十公司中香江控股涨幅52.55%居首，首开股份涨幅31.76%次之[10] - 一周跌幅前十公司中福星股份跌幅-19.36%最大，ST中迪跌幅-10.04%次之[11] 新房市场数据 - 9月1日-19日44城新房销售面积同比上升8%，其中一线上升22%，二线上升8%，三线下降1%[12] - 年初至今44城新房销售面积累计同比下降6%，其中一线上升1%，二线下降8%，三线下降8%[12] 二手房市场数据 - 9月1日-19日22城二手房成交面积同比上升26%，其中一线上升35%，二线上升22%，三线上升13%[22] - 年初至今22城二手房累计同比上升14%，其中一线上升19%，二线上升11%，三线上升6%[22] 库存与去化情况 - 9月8日-14日21城库存面积四周滚动环比下降0.1%，同比下降13.0%[32] - 21城去化速度为98周，四周滚动环比放缓8周，同比放缓6周[32] - 一线去化速度64周，二线99周，三线170周[32] 新房推盘数据 - 9月8日-14日21重点城市新房新批准上市套数环比-20%[38] - 截至9月14日，9月推盘套数同比-25%，2025年累计推盘套数同比-17%[38] 重点公司估值 - 城建发展目标价7.42元对应12.85倍2025E PE[42] - 绿城中国目标价13.69港元对应19.94倍2025E PE[42] - 中国海外发展目标价19.08港元对应9.40倍2025E PE[42] - 华润置地目标价36.45港元对应8.03倍2025E PE[42]

报告行业投资评级 - 房地产行业评级为"强于大市" [6][25] 报告核心观点 - 2025年8月70个大中城市新房价格环比下降0.3% 环比降幅与7月持平 二手房价格环比下降0.6% 环比降幅较7月扩大0.1个百分点 [1][6] - 一线城市二手房房价环比下降1.0% 连续四个月跌幅大于二三线城市 其中北京环比下降1.2% 上海下降1.0% 广州下降0.9% 深圳下降0.8% [6] - 二线城市新房价格环比下降0.3% 降幅收窄0.1个百分点 二手房下降0.6% 降幅扩大0.1个百分点 [6] - 三线城市新房价格环比下降0.4% 降幅扩大0.1个百分点 二手房下降0.5% 降幅持平 [6] - 房价下跌城市数量方面 新房环比下跌城市57个 较7月减少3个 但平均跌幅扩大0.03个百分点至0.41% 二手房下跌城市69个 较7月增加1个 平均跌幅扩大0.02个百分点至0.59% [6] - 当前房价面临下行压力 新房处于2024年11月以来最大环比跌幅 推动房地产市场"止跌回稳"是主要目标 [6] - 建议关注四条投资主线：一二线核心城市布局房企、"小而美"房企、经营策略变化房企、房地产经纪公司 [6] 城市能级表现分析 - 一线城市新房环比下降0.1% 降幅收窄0.1个百分点 上海持续正增长0.4% 广州下降0.2% 深圳下降0.4% 北京由持平转为下降0.4% [6] - 二线城市仅26%城市新房价格持平或上涨 杭州上涨0.4% 南宁上涨0.3% 沈阳合肥上涨0.2% 西宁乌鲁木齐上涨0.1% 福州海口持平 [6] - 三线城市中宜昌上涨0.4% 吉林上涨0.2% 平顶山襄阳持平 其余均下跌 [6] 产品类型表现 - 各面积段产品新房价格环比均下降0.3% 二手房均下降0.6% [6] - 90平以下刚需产品二手房降幅扩大0.1个百分点 90-144平刚改产品和144平以上改善型产品涨跌幅均与7月持平 [6] 政策与行业展望 - 北京上海深圳已优化限购与信贷政策 对市场情绪有阶段性提振 但政策效果持续性待观察 [6] - "高质量开展城市更新"成为行业主线任务 配套政策有望加速落地 [6] - 建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企 以及困境反转标的 [6] 具体投资标的 - 一二线核心城市房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团 [6] - "小而美"房企：保利置业集团、城投控股 [6] - 经营策略变化房企：新城控股、金地集团、龙湖集团 [6] - 房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家 [6]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 二季度以来房地产销售与投资等基本面数据均明显走弱 9月至今的楼市成交仍然较弱 考虑到去年四季度销售基数相对较高 成交或持续面临压力 推动房地产市场"止跌回稳"仍是当前行业的主要目标 [6] - 8月以来北京 上海 深圳在承压的销售市场中先后优化限购与信贷政策 对局部地区市场情绪有阶段性提振 北京 上海政策前后一个月新房成交量同比分别增长17% 24% 二手房成交量同比分别增长1% 2% 但政策对于销售量价的改善效果的持续性仍待观察 [6] - "高质量开展城市更新"已经成为行业主线任务 配套政策有望加速落地 各地也将加速出台城市更新相关行动方案 [6] - 流动性安全 重仓高能级城市 产品力突出的房企或更具备α属性 得益于化债 政策纾困 销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性 [6] - 现阶段建议关注四条主线 [6][135] 重点城市新房市场跟踪 - 40个城市新房成交面积为155.5万平方米 环比下降15.9% 同比下降2.9% 同比增速较上周下降8.0个百分点 [6][17] - 一 二 三四线城市新房成交面积环比增速分别为-19.2% -10.1% -23.9% 同比增速分别为-8.0% 16.1% -30.9% [6][17] - 12个城市新房库存面积为11288万平方米 环比增速为0.3% 同比增速为-14.0% [6][40] - 一 二 三四线城市新房库存面积环比增速分别为0.3% 0.3% -0.2% 同比增速分别为-12.3% -19.4% -0.05% [40] - 12个城市新房库存面积去化周期为19.3个月 环比上升0.5个月 同比上升1.1个月 [6] - 一 二 三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.0 16.6 79.2个月 环比分别上升0.2 0.9 7.1个月 一 三四线城市同比分别上升1.6 7.7个月 二线城市同比下降0.3个月 [6][40] 重点城市二手房市场跟踪 - 18个城市二手房成交面积为147.7万平方米 环比上升6.5% 同比上升1.2% 同比涨幅较上周收窄5.5个百分点 [6][46] - 一 二 三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-9.8% 21.9% -12.7% 同比增速分别为-9.9% 33.9% -35.7% [6][46] - 一线城市同比增速较上周下降10.5个百分点 二线城市同比涨幅较上周扩大16.8个百分点 三四线城市同比增速较上周下降40.3个百分点 [6] 百城土地市场跟踪 - 百城全类型成交土地规划建筑面积为1247.0万平方米 环比下降19.4% 同比下降19.1% [6][61] - 成交土地总价为281.7亿元 环比上升8.2% 同比上升54.1% [6][61] - 成交土地楼面均价为2259.1元/平 环比上升34.3% 同比上升90.6% [6][61] - 百城成交土地溢价率为0.8% 环比下降0.6个百分点 同比下降2.3个百分点 [6][61] - 百城成交住宅土地规划建筑面积为273.1万平方米 环比上升6.1% 同比上升57.4% [84] - 成交住宅土地总价为214.0亿元 环比上升27.8% 同比上升228.3% [84] - 成交住宅土地楼面均价为7834.4元/平方米 环比上升20.4% 同比上升108.5% [84] - 百城成交住宅类用地溢价率为1.8% 环比下降3.9个百分点 同比下降0.2个百分点 [84] 房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量为79.4亿元 环比上升8.3% 同比下降7.0% [6][123] - 总偿还量为74.1亿元 环比下降32.7% 同比下降4.9% [6][123] - 净融资额为5.3亿元 [6][123] - 债券发行量最大的房企为首开集团 广州城建 海恒集团 发行量分别为19.0 15.0 12.8亿元 [123] - 债券偿还量最大的房企为广电地产 珠江实业 任城融鑫 偿还量分别为16.4 20.0 12.2亿元 [123] 板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为6.0% 较上周上升7.5个百分点 [6][106] - 房地产行业相对收益（相对沪深300）为4.6% 较上周上升5.3个百分点 [6][106] - 房地产板块PE为31.53X 较上周上升1.48X [6][106] - A股涨跌幅靠前的三家公司依次为滨江集团 华侨城A 新城控股 涨跌幅分别为11.0% 10.2% 9.4% [113] - 港股涨跌幅靠前的三家公司依次为碧桂园 融创中国 龙湖集团 涨跌幅分别为37.5% 17.6% 15.4% [113] 投资建议关注标的 - 基本面稳定 在一二线核心城市的销售和土储占比高 在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团 华润置地 越秀地产 建发国际集团 [6][135] - 从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的"小而美"房企：保利置业集团 城投控股 [6][135] - 经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股 金地集团 龙湖集团 [6][135] - 受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W 我爱我家 [6][135] 行业政策梳理 - 自然资源部表示将细化完善低效用地认定标准 推动城镇低效用地腾退和主动退出 推进国有企事业单位存量土地的盘活利用 鼓励采取市场化方式来盘活存量闲置土地 [3][102] - 河南出台12条楼市新政 涉及加大购房补贴力度 优化了住房公积金政策 各地在原有政策基础上可将公积金个人贷款额度再上浮10% 最高贷款额不超过购房总价款与首付款差额 [3] - 深圳进一步优化调整房地产政策措施 涉及分区优化调整居民购买商品住房政策 分区优化调整企事业单位购买商品住房政策 优化调整个人住房信贷政策 [103] - 杭州余杭区对购买特定区域新建商品住宅的家庭提供4万元补助 对购买非住宅新建商品房的单位和个人按实际缴纳契税的50%给予补助 [103]

人事任命 - 杭迎伟于2023年9月11日就任上海城投集团党委书记及董事长职务 [1] - 杭迎伟曾于2023年10月出任上海建工集团党委书记 同年12月担任董事长 并于2024年9月12日因工作调动辞去相关职务 [3] 公司背景 - 上海城投集团成立于1992年 前身为上海市城市建设投资开发总公司 2014年改制为有限责任公司 [3] - 公司由上海市国资委全资持有 专业从事城市基础设施投资 建设及运营管理的国有特大型企业集团 [3] - 集团旗下拥有6家子集团（城投公路 城投水务 城投资产 上海中心 城投环境 城投兴港）及2家上市公司（城投控股 上海环境） [3]

财报与会议信息 - 公司2025年半年度报告于8月30日发布[3] - 业绩说明会计划于2025年9月18日15:00 - 16:00举行[3][4][6] 会议参与方式 - 会议网址为上证路演中心（https://roadshow.sseinfo.com/）[4][6] - 召开方式为上证路演中心视频直播和网络互动[4][6] 参会人员 - 包括董事长张辰等，特殊情况可能调整[6] 投资者参与 - 9月11日至9月17日16:00前可预征集提问[3][7][8] - 9月18日15:00 - 16:00可在线参与业绩说明会[7] 其他信息 - 联系人是董事会办公室，电话021 - 66981171，邮箱ctkg@sh600649.com[9] - 说明会召开后可通过上证路演中心查看情况及内容[9]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][6] 核心观点 - 政策进入深水区 预计最终力度超过2008年和2014年 [4] - 地产作为早周期指标具备经济风向标作用 [4] - 行业竞争格局改善 头部国央企和优质混合所有制及民企更受益 [4] - 一线城市和部分二线城市更具投资价值 [4] - 2025年板块仍以政策主导 建议关注政策beta机会 [4] 政策动态 - 深圳限购放松力度超过北京上海 限购范围大幅缩小 [1][11] - 深圳仅福田区 南山区和宝安区新安街道执行较严限购政策 [1][11] - 深圳罗湖区 宝安区(不含新安街道) 龙岗区等满足条件不限购套数 [1][11] - 深圳盐田区 大鹏新区全面取消限购 [1][11] - 杭州余杭区提供4万元购房补贴 [55] - 岳阳市提供总价2%的购房补贴(最高2万元) [55] 市场表现 - 申万房地产指数本周下跌1.5% 落后沪深300指数0.67个百分点 [1][12] - 房地产行业在31个申万一级行业中排名第24位 [1][12] - 本周上涨房地产个股49支 下跌62支 [12] - 首开股份周涨幅32.0% 表现最佳 [12][18] - 南国置业周跌幅22.6% 表现最差 [12][18] 新房市场 - 本周30城新房成交面积148.8万方 环比下降17.9% 同比下降11.2% [2][23] - 一线城市新房成交45.3万方 环比+4.4% 同比+4.1% [2][23] - 二线城市新房成交70.9万方 环比-23.3% 同比-11.0% [2][23] - 三线城市新房成交32.6万方 环比-28.0% 同比-26.6% [2][23] - 今年累计36周30城新房成交6720.3万方 同比-2.4% [2][28] - 北京累计成交354.1万方 同比-6.0% [32] - 上海累计成交738.0万方 同比-1.1% [32] - 广州累计成交489.6万方 同比+12.3% [32] - 深圳累计成交192.2万方 同比+3.8% [32] 二手房市场 - 本周14城二手房成交171.9万方 环比下降7.8% 同比增长13.0% [2][34] - 一线城市二手房成交74.9万方 环比-4.3% [2][34] - 二线城市二手房成交74.7万方 环比-11.0% [2][34] - 三线城市二手房成交22.3万方 环比-7.5% [2][34] - 年初至今累计二手房成交7225.8万方 同比增长16.5% [2][34] - 一线城市累计成交2966.0万方 同比+19.6% [34] - 二线城市累计成交3350.5万方 同比+15.4% [34] - 三线城市累计成交909.3万方 同比+11.1% [34] 债券融资 - 本周发行房企信用债8只 发行规模86.90亿元 [3][42] - 总偿还量99.3亿元 净融资额-12.4亿元 [3][42] - 债券发行以AAA评级为主(66.6%) [3][42] - 债券类型以一般中期票据(42.6%)和一般公司债(42.5%)为主 [3][42] - 债券期限以3-5年为主(50.5%) [3][42] 投资建议 - 重点关注基本面alpha公司:H股绿城中国 建发国际集团 华润置地等 [4] - A股关注滨江集团 招商蛇口 保利发展 华发股份 建发股份等 [4] - 地方国企/城投/化债方向:城投控股 城建发展 信达地产 [4] - 中介机构关注贝壳 [4] - 物业公司跟涨:华润万象生活 保利物业 中海物业等 [4]