股权情况 - 减持前弘毅上海持股150,352,944股，占总股本5.94%[3] - 2025年8月7日公司注销25,074,866股回购股份[3] - 截至披露日，弘毅上海持股占目前总股本6.00%[3] 减持计划 - 减持计划首次披露于2025年4月23日[7] - 减持期间为2025年5月19日～8月18日[7] - 原计划减持不超2%，实际未减持[7]

股东减持计划执行情况 - 公司股东弘毅上海未减持公司股份 减持计划时间区间已届满 [2] - 弘毅上海当前持有公司股份150,352,944股 占公司总股本比例6.00% [2] - 本次减持计划已正式结束 [2]

市场整体表现 - 沪指8月18日上涨0.85% [1] - 申万行业中有29个行业上涨 通信行业涨幅4.46%居首 综合行业涨幅3.43%次之 [1] - 房地产行业下跌0.46% 石油石化行业下跌0.10% 房地产为当日跌幅最大行业 [1] 资金流向概况 - 两市主力资金全天净流出160.57亿元 [1] - 8个行业主力资金净流入 电子行业净流入50.40亿元且上涨2.48% 通信行业净流入49.04亿元且上涨4.46% [1] - 23个行业主力资金净流出 非银金融行业净流出70.87亿元居首 电力设备行业净流出50.90亿元次之 医药生物、基础化工、房地产等行业净流出较多 [1] 房地产行业个股表现 - 房地产行业100只个股中40只上涨 45只下跌 1只涨停 1只跌停 [2] - 行业主力资金净流出20.04亿元 [2] - 45只个股资金净流入 10只净流入超千万元 西藏城投净流入5556.54万元居首 天保基建净流入3357.39万元 荣盛发展净流入2280.53万元 [2] - 资金净流出个股中6只超5000万元 万通发展净流出7.58亿元居首 衢州发展净流出5.81亿元 保利发展净流出1.80亿元 [2][3] 房地产行业资金流入明细 - 西藏城投上涨4.63% 换手率4.20% 主力资金流入5556.54万元 [2] - 天保基建上涨1.12% 换手率5.66% 主力资金流入3357.39万元 [2] - 荣盛发展上涨0.70% 换手率3.50% 主力资金流入2280.53万元 [2] - 栖霞建设下跌0.71% 换手率5.58% 主力资金流入2000.36万元 [2] - 光大嘉宝上涨1.32% 换手率6.04% 主力资金流入1947.89万元 [2] 房地产行业资金流出明细 - 万通发展下跌9.96% 换手率21.48% 主力资金流出75766.99万元 [3] - 衢州发展下跌2.55% 换手率10.69% 主力资金流出58141.42万元 [3] - 保利发展下跌1.47% 换手率1.87% 主力资金流出17950.08万元 [3] - 张江高科上涨0.03% 换手率5.67% 主力资金流出16700.83万元 [3] - 招商蛇口下跌1.31% 换手率0.88% 主力资金流出8542.24万元 [3]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[9] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[9] 核心观点 - 新房与二手房成交面积环比小幅回升，44城新房备案数据环比+2%，22城二手房备案数据环比+2% [1] - 年初至今44城新房成交面积同比-7%，22城二手房成交面积同比+13% [1] - 21个重点城市新房库存四周滚动环比+0.2%，二手房挂牌量较8月10日上升0.2% [1] - 8月1日-15日44城新房销售面积同比下降17%，22城二手房成交面积同比下降1% [11][20] - 21城去化速度为86周，四周滚动环比放缓4周 [28] 行情回顾 - 上周房地产开发板块上涨3.94%，中华内房股指数CNY上涨6.14% [2] - 恒生物业服务及管理指数上涨4.22% [2] 重点公司推荐 - 重点推荐城建发展、城投控股、新城控股、滨江集团、招商蛇口等11家公司 [3][37] - 城建发展预计25H1实现归母净利润4.4-6.5亿元，同比扭亏 [39] - 滨江集团25Q1实现营收225.1亿元，同比+64% [39] - 招商蛇口投拓力度显著增强，多REITs平台助力资产证券化 [39] - 中国海外发展土储资源充裕优质，非开发业务渐入佳境 [40] - 绿城服务2025E股息率或达到5.0% [40] 市场数据 - 一线城市二手房挂牌量46.6万套，较8月10日下降0.2% [1][31] - 21城8月累计推盘套数同比-35%，2025年累计推盘套数同比-18% [35] - 44城新房销售面积累计同比下降7%，22城二手房累计同比上升13% [11][20] - 一线城市新房销售面积当月同比下降29%，累计同比上升1% [11][21] - 二线城市新房销售面积当月同比下降11%，累计同比下降10% [11][24]

上海市租赁住房市场动态 - 上海市租赁住房市场成为险资等资本争相布局的热门赛道，城投控股拟以浦江社区和九星社区两个租赁住房项目作为底层资产参与REITs扩募申报 [2] - 城投宽庭REIT首次发售基金规模达30.5亿元，基金期限65年，截至上半年累计可供分配金额6337万元，年化现金流分派率4.19%，市值42.72亿元 [4] - 友邦保险斥资近10亿元收购上海市松江区长租公寓项目柚米社区，项目定位服务松江大学城与科技园区青年人才 [6] 城投宽庭REIT扩募项目详情 - 扩募项目浦江社区和九星社区均为保障性租赁住房，总建筑面积23.54万平方米，提供3592套住房，目前均已满租 [3][4] - 浦江社区户型面积25.43-100.99平方米，租金2480-10560元/月，一居室轮候人数达30人；九星社区户型33.76-68.74平方米，租金3900-9000元/月 [4] - 项目公司将进行股权重组，股东变更为上海城投房屋租赁有限公司，需履行国资流程 [4][5] 行业资本布局与趋势 - 上半年全国保障性租赁住房大宗交易成交7宗，上海市占4宗，显示资本对租赁住房市场的青睐 [6] - 锦江集团推出企业公寓品牌"途羚公寓"，专为用工量大的企业提供集体住宿解决方案，并与雅诗阁合作打造中高端品牌Quest [7] - 华为在上海打造仅供内部员工租住的长租公寓项目，总建筑面积85万平方米，租金较市场价低40%-60% [8] 市场格局与未来发展 - 全国TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源198.2万间，其中房企系11家、地方国企系9家、创业系6家 [9] - 跨界资本涌入正改变行业格局，构建"资产持有+专业运营+产业协同"的复合价值体系 [9] - 保障性租赁住房REITs被视为高分红、中低风险资产，在政策支持和社保等资金入市预期下配置性价比持续提升 [10]

公司动态 - 城投控股参与扩募城投宽庭保租房REIT 计划装入上海浦江社区和九星社区两个保障性租赁住房项目[1][2] - 浦江社区项目总建筑面积15.37万平方米 提供2362套保障性租赁住房 九星社区项目总建筑面积8.18万平方米 提供1230套保障性租赁住房 合计新增3592套保障性租赁住房[2] - 城投宽庭保租房REIT于2024年1月上市 募集规模30.5亿元 截至上半年末累计实现可供分配金额6337万元 年化现金流分派率4.19% 市值达42.72亿元 上市后增幅超40%[3] - 城投控股通过"投融建管退"循环路径发展保租房业务 城投宽庭品牌已布局上海9个区域19个项目 管理房源超2.7万套 服务近5万人次 2024年租金收入规模突破5亿元[4] 交易结构 - 交易步骤包括股权重组 将项目公司股东变更为上海城投房屋租赁有限公司 随后通过资产支持专项计划完成资金募集和资产转让[3] - 专项计划将向项目公司发放股东借款置换存量负债 扩募完成后由上海城投置地经营管理有限公司负责运营管理[3] 行业趋势 - 2024年REITs市场表现亮眼 8只保租房REITs收盘价均值4.2元 同比平均涨幅达44% 呈现波动中稳步上行特征[5] - 华夏北京保障房REIT于6月25日完成扩募上市 成为国内首单成功扩募的租赁住房REIT项目 募集资金约9.46亿元[6] - 企业通过收购存量项目扩充资产规模 新黄浦以2.15亿元收购北京昌平区硅谷SOHO-2号楼 计划纳入保障性住房体系[6] - 扩募注入模式有助于巩固权益资金融资通道 完善保障性租赁住房项目全周期运营机制 提升滚动投资能力[6] 资产运作 - 运营机构关注市属或区属国企退出的存量资产 以及市场化非租赁住房存量项目[7] - 通过"非改租"政策可提高存量商办项目的租金坪效和投资收益 部分资产可通过REITs实现证券化退出[7]

扩募计划概况 - 城投控股拟以城投宽庭•浦江社区和城投宽庭•九星社区两个租赁住房项目作为底层资产参与REIT扩募申报工作 [1] - 两个项目均为保障性租赁住房项目 总建筑面积23.54万平方米(浦江社区15.36万平方米 九星社区8.18万平方米) [3] - 项目总套数3592套(浦江2362套 九星1230套) 产权期限至2088-2089年 [1] 项目运营情况 - 两大项目均已满租 浦江社区租金2480-10560元/月 九星社区3900-9000元/月 [4] - 浦江社区一居室轮候人数达30人 显示市场需求旺盛 [4] - 首次发售的城投宽庭REIT规模30.5亿元 上半年累计可供分配金额6337万元 年化现金流分派率4.19% [4] 交易结构与资本运作 - 项目公司将进行股权重组 股东变更为上海城投房屋租赁有限公司 [5] - 扩募完成后将设立第2期资产支持专项计划 原始权益人认购不低于20%战略配售份额 [5] - 交易价格将根据评估价值和市场公允价值确定 [4] 行业动态与战略意义 - 租赁住房产业需创新金融模式解决重资产投入效率问题 [2] - 2024年上半年全国保障性租赁住房大宗交易7宗 上海占4宗 [6] - 扩募将巩固权益融资通道 提升滚动投资能力 完善全周期运营机制 [6] 资本方动向 - 友邦保险近期以9.8亿元收购柚米社区项目 [6] - 保险资金通过专项基金间接收购资产 锁定长期收益 计划以公募REITs退出 [7] - 长租公寓REITs市场表现良好 影响保险资金等机构的投资行为 [7]

公司战略升级 - 上海城投旗下城投宽庭发布全新品牌升级战略 通过市场化、生态化、规模化战略思维推动品牌从1到N裂变[1] - 公司作为城市基础设施建设和运营管理主力军 自2019年发布租赁住宅品牌以来深度聚焦新市民和青年人住房需求[1] - 探索实践近一年时间 为保租房业务可持续发展走通"投融建管退"循环路径[1] 业务规模与布局 - 城投宽庭已布局上海9大区域19个项目 管理房源超27000套[1] - 累计服务近5万人次[1] 财务表现 - 保租房REIT累计可供分配金额6337万元[1] - 年化现金流分派率4.19%[1] - REITs市值达42.72亿元[1]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 房地产行业处于"由量转质，优化结构"的关键年 [2] - "城市更新"成为楼市重要增量筹码 [2] - 推动房地产市场"止跌回稳"是当前主要目标 [7] - 高质量开展城市更新已成为行业主线任务 [7] 市场表现 - 新房成交面积158.8万平，环比下降28.9%，同比下降15.5% [7] - 二手房成交面积145.5万平，环比下降6.6%，同比下降4.8% [7] - 新房库存面积11186万平，环比上升0.4%，同比下降15.5% [7] - 土地市场成交规划建面1616.5万平，环比上升42.6%，同比下降1.1% [62] - 房企国内债券发行量196.2亿元，环比上升29.2%，同比下降13.1% [120] 政策动态 - 北京五环外取消限购，公积金政策优化 [102] - 上海2026年将启动城中村整体改造项目 [101] - 国务院推动低效土地再开发 [100] - 山东出台智能家居补贴政策 [101] - 温州优化住房公积金政策 [102] 投资建议 - 关注一二线核心城市销售和土储占比高的房企 [131] - 关注"小而美"房企 [131] - 关注经营策略有变化的房企 [131] - 关注房地产经纪公司 [131] 重点公司 - 推荐滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团 [131] - 推荐保利置业集团、城投控股 [131] - 推荐新城控股、金地集团、龙湖集团、信达地产 [131] - 推荐贝壳-W、我爱我家 [131]

业绩增长与财务表现 - 城投宽庭2024年租金收入规模突破5亿元，较2021年实现近10倍增长 [1] - 截至2023年上半年，城投宽庭保租房REIT累计可供分配金额6337万元，年化现金流分派率4.19%，市值达42.72亿元 [1] 扩募计划与战略发展 - 城投控股董事会于8月5日启动扩募，涉及基础设施项目包括城投宽庭·浦江社区和城投宽庭·九星社区两个保障性租赁住房项目 [1] - 扩募被视为城投宽庭REIT持续发展的源动力，扩募资产装入REIT后将接受更多投资人审视，倒逼管理团队提质增效并反哺品牌运营 [1] 业务布局与产品线拓展 - 城投宽庭已布局上海9大区域19个项目，管理房源超27000套，累计服务近50000人次 [1] - 公司发布全新高端服务式公寓产品线——宽岚，已有三个宽岚项目入市或即将入市 [1]