报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [3][5] 报告的核心观点 - 分红派息相对稳定，Q1毛利率下降明显，投资开工相对谨慎 [1] 根据相关目录分别进行总结 分红派息情况 - 2024年公司派发每股现金红利0.104元，剔除回购股份后共计派发现金红利2.85亿元，约占2024年归母净利润的30.0% [1] - 2020 - 2024年分红派息比例分别为32.8%、30.5%、30.4%、55.4%、30.0%，预计后续分红派息策略保持相对稳定 [1] Q1经营情况 - 2025年一季度，公司实现营业收入184.8亿元，单季毛利率约为8.8%（2024年全年约为14.3%），继续计提信用减值损失3725万元，对合联营企业投资亏损2830万元，实现归母净利润1.9亿元（归母净利润率约为1.0%） [2] - 2025年一季度公司实现销售金额294.9亿元（同比增加45%），销售面积108.2万平方米（同比增长58%），销售均价约为27255元/平方米（同比下降8.3%） [2] 投资开工情况 - 2025年一季度，公司新增土地出让面积为37,787平方米，用地性质二类城镇住宅用地，容积率2.10，公司拥有该项目30.12%权益 [2] - 2025年一季度公司没有项目新开工，竣工面积为12.72万平方米，截至2025年一季度末，公司在建面积约为767.80万平方米，出租房地产总面积为99.93万平方米（2025年第一季度租金收入约为1.88亿元） [2] 盈利预测调整 - 维持公司2025年归母净利润预测为8.2亿元，下调2026 - 2027年归母净利润预测为9.6亿元、11.2亿元（原为10.2亿元、12.7亿元） [3] 估值情况 - 当前股价对应2025 - 2027年的PE分别为17/15/12倍 [3] 财务数据预测 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|72,145|59,992|63,382|60,803|53,813| |营业收入增长率|21.89%|-16.84%|5.65%|-4.07%|-11.50%| |归母净利润（百万元）|1,838|951|824|956|1,122| |归母净利润增长率|-28.71%|-48.24%|-13.43%|16.13%|17.30%| |EPS（元）|0.67|0.35|0.30|0.35|0.41| |ROE（归属母公司)（摊薄）|8.29%|4.82%|4.06%|4.56%|5.14%| |P/E|8|15|17|15|12| |P/B|0.6|0.7|0.7|0.7|0.6|[4]

公司业绩表现 - 华发股份在珠海实现年度销售额突破100亿元，成为粤港澳大湾区首个单城销售额破百亿的房企[1] - 2025年1-4月大湾区重点城市房企销售额第一的门槛分别为：广州67.8亿、深圳66.9亿、东莞52.6亿、佛山43.3亿[1] - 华发在珠海128天内销售额突破100亿，一季度商品房成交量同比上涨30.64%[1] - 华发市占率实现三级跨越：从2024年底的45%升至2025年1-2月的56%，再攀升至一季度的61%[1] 项目销售情况 - 华发横琴项目一季度热销20亿，吸引超3000批客户到访，在横琴岛仅剩约8%的纯住宅用地上打造标杆[2] - 华发·湾玺壹号一季度狂销400+套，成交约18.6亿，港澳客群占比约12%[2] - 华发·琴澳新城一季度劲销465套，揽金约9.8亿，港澳客户成交占比高达40%[2] - 华发·香山湖畔成交200套，11亿成交额，荣膺主城豪宅"三冠王"[2] - 华发·金湾府1-4月销售额5.1亿，加推当日劲销超6000万[2] - 华发·家和城累计成交103套、揽金1.8亿元[2] - 华发·院子一季度劲销1.5亿元，港澳客群占比约22%[3] - 华发九州·翠湖香山劲销约3.4亿元，超900组高端客群竞逐[3] - 华发·珠海湾首开即去化279套，狂揽8亿元销售额，刷新珠海近三年首开纪录[3] 战略与市场驱动因素 - 珠海楼市政策组合拳包括首付比例下调、房贷利率下降、契税减免、取消限购限售等[3] - "横琴分线管理"与"港车北上"常态化使珠海成为大湾区置业新朝向，港澳居民置业占比攀升[3] - 华发45载深耕珠海，累计地产项目超90个，参与20余个珠海城市地标建设[4] - 华发2024年4月发布"华发科技+好房子"产品体系技术标准，定义高端住宅标准[4] - 华发构建"华发式理想生活"，涵盖商业、教育、酒店、艺术、文旅、康养等全维配套[4] - 华发推出"以旧换新"服务，叠加政府补贴后最高可达15万元，已助力上千个家庭换房[4] 行业地位与未来展望 - 华发以绝对优势领跑湾区楼市，诠释"长期主义"价值[1] - 华发各项目均稳居所在片区销量榜首，覆盖从高端改善到首置刚需的全客群需求[3] - 华发依托"好房子"战略，以品质和创新擘画更恢宏的共生图景[5]

一线城市新房价格 - 4月一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平 [1] - 北京和上海分别上涨0.1%和0.5%，广州和深圳分别下降0.2%和0.1% [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，三线城市环比下降0.2% [1] 房地产开发企业资金情况 - 1—4月房地产开发企业到位资金32596亿元，同比下降4.1% [2] - 国内贷款5619亿元增长0.8%，利用外资16亿元增长82%，自筹资金10953亿元下降6.8% [2] - 定金及预收款9683亿元下降3.0%，个人按揭贷款4518亿元下降8.5% [2] 华夏幸福股票异常波动 - 公司股票连续两个交易日收盘价格涨幅偏离值累计达20% [3] - 公司生产经营活动正常，未发现影响股价的媒体报道或市场传闻 [3] 华发股份权益分派 - 2024年全年每10股派发现金红利1.04元 [4] - 股权登记日为2025年5月23日，除权（息）日和现金红利发放日为2025年5月26日 [4]

权益分派方案 - 每股现金红利0.104元，以总股本2,752,152,116股为基数扣除回购专用账户7,485,000股后，实际参与分配股数为2,744,667,116股 [1][2] - 本次共计派发现金红利285,445,380.06元（含税），按每10股派1.04元比例实施差异化分红 [2] - 虚拟分派的每股现金红利为0.10372元/股，计算公式为（参与分配股本×实际每股红利）÷总股本 [2] 实施时间安排 - A股股权登记日为2025年5月23日，除权除息日与现金红利发放日均为2025年5月26日 [1][3] - 方案经2025年4月7日召开的2024年年度股东大会审议通过 [1] 分配实施方式 - 无限售条件流通股红利通过中国结算上海分公司资金清算系统派发，已指定交易投资者可在发放日领取 [3][4] - 珠海华发集团等特定股东的现金红利由公司直接派发 [4] - 不实施资本公积金转增股本等其他分配形式，流通股份变动比例为0 [3] 税收处理政策 - 自然人股东及证券投资基金暂不扣缴所得税，按持股期限差异化征税：1个月内20%、1-12个月10%、超1年免税 [4][5] - QFII股东按10%税率代扣代缴企业所得税，税后每股红利0.0936元 [5] - 沪股通投资者通过名义持有人账户以人民币派发 [6]

利润分配方案 - 2024年年度利润分配方案2025年4月7日经股东大会审议通过[3] 股权及红利信息 - 股权登记日为2025年5月23日，除权（息）和发放日为5月26日[3][8] - 参与分配股数2,744,667,116股，每股现金红利0.104元，共派285,445,380.06元（含税）[5][6] - 虚拟分派每股现金红利约0.10372元/股，除权（息）参考价=（前收盘 - 0.10372）元/股[6][7] 税负情况 - 自然人等持股不同时长实际税负不同，QFII和沪股通按10%扣税[11][12] - 其他非居民企业不代扣，自行缴纳所得税[12]

差异化分红原因 - 公司因股份回购导致回购专用账户中7,485,000股股份不参与利润分配 需实施差异化分红 [1][2] - 回购专用账户股份不参与分配符合《上市公司股份回购规则》及交易所相关规定 [2] 差异化分红方案 - 公司以2024年度利润分配股权登记日总股本扣除回购股份后的基数 向全体股东每10股派发现金红利1.04元含税 [2] - 若实施权益分派股权登记日前总股本发生变动 公司将维持每股分配比例不变并相应调整分配总额 [2] 分红计算依据 - 实际参与利润分配股数为2,744,667,116股 总股本2,752,152,116股扣除回购专用账户7,485,000股 [3] - 虚拟分派每股现金红利为0.10372元 按参与分配股本数乘以实际每股派现额除以总股本计算得出 [3] - 以2025年4月30日收盘价5.09元测算 实际除权参考价4.986元与虚拟除权参考价4.98628元差异幅度为0.0056% 影响小于1% [3][4] 符合差异化分红条件 - 差异化分红属于已回购股份不参与分配的情形 [4] - 除权除息参考价格影响绝对值低于1% 符合监管要求 [4] 保荐机构核查结论 - 国金证券认为公司差异化分红事项符合《公司法》《证券法》及交易所自律监管指引等规定 [4][5] - 保荐机构对本次差异化分红事项无异议 [5]

回购价格调整原因 - 因公司实施2024年度现金分红 回购价格上限自2025年5月26日起由9.83元/股调整为9.73元/股 [2] - 调整依据为《回购报告书》及监管规定 要求除权除息事项发生后相应调整回购价格 [2] - 采用公式计算调整后价格：调整后上限=（调整前上限-现金红利）÷（1+流通股变动比例） [2] 回购方案核心条款 - 回购资金总额不低于3亿元且不超过6亿元 [1] - 回购期限为自董事局审议通过之日起12个月内 [1] - 回购方式为集中竞价交易 资金来源为自有或自筹资金 [1] 现金分红具体参数 - 每股现金红利0.104元 参与分配股本总数2,744,667,116股 [3] - 经摊薄调整后虚拟分派每股现金红利为0.10372元 [3] - 流通股份变动比例为0 未实施资本公积金转增股本 [3] 调整后回购规模测算 - 按调整后价格上限9.73元/股计算 回购数量区间为30,832,477股至61,664,953股 [3] - 预计回购股份占比为总股本的1.12%至2.24% [3] - 实际回购情况将以回购实施完毕时的结果为准 [3] 实施时间安排 - 权益分派股权登记日为2025年5月23日 [2] - 除权除息日及价格调整起始日为2025年5月26日 [1][2] - 公司将在回购期限内有序推进回购计划 [5]

回购计划 - 回购资金总额不低于3亿且不超过6亿[3] - 调整后回购价上限不超9.73元/股，5月26日起始[5][7] - 回购股份约30832477至61664953股，占总股本1.12%至2.24%[8] 权益分派 - 2024年度每10股派现金红利1.04元[4] - 股权登记日2025年5月23日，除权除息日5月26日[4][6] - 虚拟分派每股现金红利约0.10372元/股[7]

回购情况 - 公司拟用于回购资金3 - 6亿元，价格不超9.83元/股，期限12个月[3] - 截至2025年4月30日，累计回购748.5万股[3] 利润分配 - 2024年度每10股派现1.04元（含税）[5] - 总股本27.52152116亿股，参与分配股数27.44667116亿股[5] - 派发现金红利2.8544538006亿元（含税）[5] 股价相关 - 2025年4月30日收盘价5.09元/股[6] - 虚拟分派除权除息参考价4.98628元/股[7] - 实际分派除权除息参考价4.986元/股[7] - 差异化权益分派对除权除息参考价影响绝对值约0.0056%[7]

回购情况 - 公司拟用于回购资金3 - 6亿元，价格不超9.83元/股，期限12个月[3] - 截至2025年4月30日，累计回购748.5万股[3] 利润分配 - 2024年度每10股派现1.04元（含税）[5] - 参与分配股数27.44667116亿股，派现2.8544538006亿元（含税）[5] 股价相关 - 2025年4月30日收盘价5.09元/股[6] - 虚拟分派除权除息参考价4.98628元/股[7] - 实际分派除权除息参考价4.986元/股[7] - 除权除息参考价格影响约0.0056%[7] 其他 - 保荐机构对华发股份差异化分红无异议[10]