行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][55] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进过程中 [5][55] - 地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [5][55] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [5][55] - 城市能级偏好明确，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售反弹时表现更好 [5][55] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为主导力量，建议关注政策beta，注重节奏和仓位控制 [5][55] 政策与利率环境 - 11月5年期以上LPR报3.5%，与上月持平，自5月调降10个基点后已连续6个月保持稳定 [1][12] - 截至9月底，新发个人住房贷款加权平均利率为3.06%，与上个季度持平 [1][12] - 住建部提出将城市更新摆在更加突出的位置，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [2][12] 市场行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-5.8%，落后沪深300指数2.06个百分点，在31个申万一级行业中排名第20名 [2][16] - 本周房地产板块上涨个股共11支，较上周减少74支，下跌股数为103支 [16] - 重点48家A/H房企中上涨10支，较上周减少23支 [16] 新房市场成交情况 - 本周30个样本城市新房成交面积为169.3万平方米，环比提升6.5%，但同比下降38.2% [3][27] - 分城市能级看：样本一线城市成交42.1万方，环比-2.6%，同比-50.4%；样本二线城市成交98.0万方，环比+11.2%，同比-29.4%；样本三线城市成交29.2万方，环比+5.7%，同比-42.0% [3][27] - 今年累计47周，样本30城新房成交面积共计8588.9万方，同比-9.7% [3][33] 二手房市场成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计199.9万方，环比微降0.2%，同比下降12.6% [3][38] - 分城市能级看：样本一线城市成交79.7万方，环比-7.0%；样本二线城市成交90.8万方，环比+4.0%；样本三线城市成交29.4万方，环比+7.8% [3][38] - 年初至今累计二手房成交面积为9252.9万方，同比增长9.9% [38] 房企信用债市场 - 本周（11.17-11.23）共发行房企信用债9只，环比增加5只；发行规模共计47.10亿元，环比增加10.9亿元 [4][48] - 总偿还量65.01亿元，环比减少43.28亿元，净融资额为-17.91亿元，环比增加54.18亿元 [4][48] - 发行主体评级以AAA（47.1%）为主，债券类型以一般中期票据（64.1%）为主，期限以1-3年（46.1%）为主 [48] 投资建议与标的 - 配置方向建议关注：基本面alpha公司（如H股的绿城中国、建发国际集团等；A股的滨江集团、招商蛇口等）、地方国企/城投/化债（如城投控股、城建发展）、中介（贝壳）以及跟涨的物业公司（如华润万象生活、保利物业等） [5][55]

公司人事变动 - 北京城建投资发展股份有限公司副总经理、总法律顾问刘锋因工作变动离任 离任时间为2024年11月21日 [1] - 刘锋原定任期到期日为2027年7月24日 此次离任属于提前离任 [1] - 离任后 刘锋不再担任公司及控股子公司任何职务 且无未履行完毕的公开承诺 [1] 公司运营影响 - 董事会表示 刘锋将按公司规定做好工作交接 [1] - 董事会认为 其离任不会对公司正常运营产生重大影响 [1]

公司人事变动 - 北京城建投资发展股份有限公司副总经理及总法律顾问刘锋于11月21日因工作变动原因离任 [2] - 刘锋原定任期到期日为2027年7月24日 此次离任属于提前 [2] - 离任后 刘锋不再担任公司及控股子公司任何职务 且无未履行完毕的公开承诺 [2] 公司运营影响 - 公司董事会表示刘锋将按规定做好工作交接 [2] - 其离任不会对公司正常运营产生重大影响 [2] - 董事会对刘锋任职期间为公司发展作出的贡献表示感谢 [2]

担保事项 - 公司为全资子公司黄山公司向银团申请的17亿元贷款提供全额连带责任保证担保，贷款期限5年，并以特定地块的土地使用权及在建工程作为抵押担保[1][2][3] - 该担保事项已经公司董事会及股东大会审议通过，在授权担保总额20亿元及有效期内[1] - 截至公告日，公司对外担保总额为69.78亿元，占最近一期经审计净资产的31.37%，其中对控股子公司担保总额为58.38亿元，占比26.24%，无逾期担保[6] 融资活动 - 公司计划新注册发行规模不超过49亿元的私募公司债券，用于偿还到期公司债券本金，发行期限不超过5年[22][23] - 公司计划向交易商协会申请注册发行规模不超过80亿元的中期票据，用于偿还到期债务融资工具本息，发行期限不超过5年[26] - 公司全资子公司持股30%的城昌贝越公司向银团申请不超过10亿元项目开发贷款，期限5年，用于特定地块项目开发建设[17] 资产与股权变动 - 公司计划通过北京产权交易所公开挂牌转让所持骏泰置业24%股权及相关债权1.63亿元，股权挂牌价格为720万元，高于评估价值[13][14] - 公司全资子公司兴云公司与其他股东按同比例对项目公司进行减资，将其注册资本从12.5亿元减少至6.25亿元[14][15] - 公司副总经理、总法律顾问刘锋因工作变动不再担任相关职务[10][34] 公司治理 - 公司董事会审议通过了包括融资、担保、资产转让、高管薪酬等在内的11项议案，所有议案均获得7票赞成全票通过[10][12][14][16][18][20][25][28][31][32] - 公司定于2025年12月19日召开2025年第三次临时股东大会，审议中期票据发行授权等议案[36][38]

公司担保状况 - 公司无对控股股东和实际控制人及其关联人提供的担保 [2] - 公司对外担保无逾期未收回的情况 [2]

公司融资与担保 - 公司全资子公司黄山公司为黄山区谭家桥镇商业项目向银团申请贷款不超过17亿元，贷款期限5年 [1] - 该笔贷款以黄山市黄山区谭家桥镇B-11-A、B-11-B、B-12地块的土地使用权及在建工程作为抵押担保，并由公司提供全额连带责任保证担保 [1] 公司业务构成 - 公司2024年1至12月份营业收入中，房地产开发（房屋销售）占比73.5%，为主要收入来源 [1] - 公司2024年1至12月份营业收入中，房地产开发（土地一级开发）占比23.68%，租赁收入占比2.22% [1] - 公司其他业务占比0.31%，物业管理占比0.19% [1] 公司市值 - 截至发稿，公司市值为100亿元 [1]

公司人事变动 - 公司副总经理、总法律顾问刘锋因工作变动，不再担任公司任何职务 [1] 公司财务与业务构成 - 2024年1至12月份，公司营业收入主要来源于房地产开发（房屋销售），占比73.5% [1] - 房地产开发（土地一级开发）业务收入占比为23.68% [1] - 租赁收入、其他业务和物业管理收入占比较小，分别为2.22%、0.31%和0.19% [1] 公司市值 - 截至发稿，公司市值为100亿元 [2]

担保情况 - 本次为黄山公司担保金额17亿元[2][4][5][7][9] - 公司预计为黄山公司担保总额不超20亿[5] - 截至公告日对外担保总额697800万元，占比31.37%[3][10] - 对控股子公司担保总额583800万元，占比26.24%[10] 黄山公司业绩 - 2024年末资产净额 -3560.04万元，净利润 -2750.43万元[6] - 2025年9月末资产净额 -2419.28万元，净利润 -1140.76万元[6] 其他 - 黄山公司贷款期限5年[4][5][7][9] - 黄山公司以土地及在建工程抵押[4][5][7][9] - 公司为黄山公司提供全额连带责任保证担保[4][5][7][9] - 公司持有黄山公司100%股权[6]

人员变动 - 刘锋原定任期至2027年7月24日[2] - 刘锋于2025年11月21日因工作变动离任[2] - 离任后不在公司及其控股子公司任职[2] - 不存在未履行完毕的公开承诺[2] 公告信息 - 公告发布时间为2025年11月22日[4]

股东会信息 - 2025年第三次临时股东会12月19日14点30分于北京朝阳区召开[3] - 网络投票起止时间为2025年12月19日[5] - 股权登记日为2025年12月12日[13] 审议议案 - 审议调整独立董事津贴标准等四项议案[7] - 议案1、2于2025年10月31日披露，3、4于11月22日披露[7] - 对中小投资者单独计票的议案为1、2、3、4[10] 登记信息 - 登记时间为2025年12月16日9:00 - 11:00、13:00 - 16:00[15] - 登记地点为公司董事会秘书部[16] - 联系电话010 - 82275598，传真010 - 82275533[20] 公告信息 - 公告日期为2025年11月22日[20]