债券发行与挂牌 - 无锡城建发展集团有限公司2025年面向专业投资者非公开发行公司债券（第一期）（品种二）获准发行与挂牌 [1] - 该债券将于2025年12月17日起在上海证券交易所挂牌交易 [2] - 债券证券简称为“25锡城02”，证券代码为“280999” [2] 交易机制 - 该债券在上交所挂牌后将采取点击成交、询价成交、竞买成交、协商成交等多种交易方式 [2]

吸收合并事项完成 - 公司全资子公司安徽琥珀物业服务有限公司吸收合并另一全资子公司宣城新天地置业有限公司，吸收合并后琥珀物业存续，宣城置业注销，其全部资产、负债、业务、人员、资质及权利义务由琥珀物业承继 [2] - 截至公告披露日，宣城置业的税务和工商注销手续已办理完毕，标志着本次全资子公司之间的吸收合并事项已完成 [3] - 此次吸收合并旨在优化公司管理架构，提高运营效率，符合公司未来发展需要，由于两家公司均为全资子公司且财务报表已合并，故本次吸收合并不会对公司的正常经营和财务状况产生重大影响 [4] 2025年第四次临时股东会情况 - 公司于2025年12月11日以现场与网络投票相结合的方式召开了2025年第四次临时股东会，会议由董事长宋德润先生主持，会议召集、召开与表决程序符合相关法律法规及公司章程规定 [9][10][11] - 出席本次股东会的股东及股东代表共计729名，代表有效表决权股份总数为482,128,856股，占公司股份总数的60.0191%，其中通过网络投票的中小股东共727人，代表股份5,427,697股，占公司股份总数的0.6757% [12][13] - 会议审议并通过了两项议案：1)《关于为控股子公司提供担保的议案》，同意票占出席会议有效表决权股份总数的99.7153%；2)《关于关联方为公司提供融资暨关联交易的议案》，同意票占出席会议有效表决权股份总数的99.3549% [14]

北京城建投资发展股份有限公司 2025 年第三次临时股东会资料 2025 年 12 月 12 日 北京城建投资发展股份有限公司 2025 年第三次临时股东会会议须知 为维护投资者的合法权益，确保公司本次股东会的顺利召开，根据《公司 章程》和《股东会议事规则》的有关规定，现将本次会议注意事项宣布如下： 一、本次股东会设秘书处，具体负责会议有关程序方面的事宜。 二、股东会期间，全体出席人员应以维护股东的合法权益、确保股东会正常 秩序和议事效率为原则，认真履行法定职责。 三、出席股东会的股东及股东代表依法享有发言权、质询权、表决权等权利。 股东及股东代表要求发言时，应在股东会开始后的 15 分钟内向秘书处登记，秘 书处将按股东发言登记时间先后，安排发言。 四、股东及股东代表发言时，应首先进行自我介绍。为了保证股东会的高效 率，每位股东及股东代表发言应简洁明了，发言内容应围绕本次股东会的主要议 题，每位股东及股东代表发言时间不超过 5 分钟。股东会主持人可以指定相关人 员代为回答，相关人员在回答问题时也不超过 5 分钟。股东会主持人可以拒绝回 答与会议内容或与公司无关的问题。 五、为保证股东会顺利进行，全部股东发言及 ...

行业背景与政策导向 - 国家层面提出城市“内涵式发展”主线 将城市更新作为重要发展抓手 旨在推动城市结构优化、品质提升与文脉赓续[1] - 北京二环内土地开发宗旨是保护历史文脉与城市肌理 激活核心区当代生命力 催生符合未来需求的生活方式[1] - 核心区土地几无新增供应 城市更新项目成为满足内城改善需求的重要解决方案[3] 项目区位与稀缺性价值 - 项目位于北京二环内 执掌北京政治、文化、外交核心资源 是城市能量级至高区域[3] - 毗邻世界文化遗产天坛公园 距离南门仅约800米 具备深厚文脉底蕴[3] - 东城二环汇聚了全市约52%的三甲医院、65%的示范名校 并环伺王府井、金宝街等核心商圈[3] - 二环内可开发土地极少 项目稀缺性价值凸显[3] 项目规划与产品设计 - 项目总建筑面积约130万平方米 是内城大型综合开发项目[12] - 建筑美学汲取天坛皇乾殿与太和殿灵感 形成7-10层的低密石材小高层[6] - 采用“石材立面”和“金属铝板”作为外立面主要材料[6] - 楼间距达到约50米 为园林提供充足空间 提出“双园生活”理念 融合社区私属园林与天坛公园[8] - 园林设计遵循“天人合一”哲学与中轴礼序 精选名贵树种营造四季景观[10] - 户型设计秉持“全生命周期”理念 建筑面积约150-280平方米 涵盖人性化收纳与智慧家居预留[12][18] 配套资源与实景兑现 - 教育配套成熟 项目代建的北京汇文中学南校区已于2023年9月开学 社区内配建高标准幼儿园 片区内有一师附小等优质资源[12] - 周边约3公里范围内汇聚北京友谊医院、首都医科大学附属口腔医院等 至协和医院、同仁医院较为便利[14] - 紧邻地铁14号线景泰站 步行可达 周边1公里内有地铁5号、8号线 门外即二环主干道与永外大街 交通便捷[14] - 商业与办公自成生态 约7万平方米的天坛智汇港（智慧办公）与约6万平方米的天御商街（高端商业）均已建成[16] - 项目前五期已交付 六期即将交付 实景呈现“所见即所得”的成熟生活圈[12][18]

公司人事任命 - 合肥城建发展股份有限公司于2025年12月7日召开第八届董事会第二十七次会议，会议应到董事10人，实到董事10人，会议审议并通过了关于聘任公司总经济师的议案 [1] - 董事会以10票同意、0票反对、0票弃权的表决结果通过了聘任总经济师的议案，该议案已经公司董事会提名委员会审议通过 [1][2] - 公司董事会同意聘任凤峰先生为公司总经济师，任期自本次董事会会议审议通过之日起至第八届董事会任期届满之日止 [3] 新任高管背景 - 新任总经济师凤峰先生出生于1983年，为中国国籍，无境外居留权，中共党员，拥有硕士研究生学历，是高级工程师和一级注册结构工程师 [5] - 凤峰先生在公司内部有长期任职经历，曾历任合肥城建瑶海分公司工程部主管、包河分公司工程部经理、合肥北庐置业有限公司执行董事兼总经理 [5] - 凤峰先生现任合肥徽琥置业有限公司董事兼总经理，并兼任南京徽琥房地产开发有限公司董事及南京徽珀房地产开发有限公司董事 [5] 高管任职合规性 - 凤峰先生与持有公司5%以上股份的股东、实际控制人及其他董事、高级管理人员不存在关联关系，且未持有本公司股份 [6] - 凤峰先生未曾受过中国证监会等有关部门的处罚和证券交易所纪律处分，未涉嫌犯罪被司法机关立案侦查或涉嫌违法违规被中国证监会立案稽查 [6] - 凤峰先生不存在《公司法》及深圳证券交易所相关规则规定的不得担任公司高级管理人员的情形，不是失信被执行人、失信责任主体或惩戒对象，符合所有任职资格要求 [6]

项目定位与核心价值 - 项目为高端住宅“北京城建·玺院”，定位为西贵人居的当代典范，凝萃“历史久、山水源、资源高、圈层纯、氛围静、土地珍、资产恒”七重价值 [1] - 项目旨在根植北京千年西贵地脉，打造能够穿越周期的世家恒产与传世府院 [17][19] 地理位置与历史底蕴 - 项目傲立北京西贵地脉核芯，西四环奢居带核芯位置 [1][15] - 西贵地脉经元、明、清至当代持续千年营建积淀而成，项目以皇家礼序与现代建筑语汇传承此千年文脉 [3] 自然资源与景观设计 - 项目所在西贵区域以西山为屏、永定河为脉，拥有“藏风聚气”的山水格局 [5] - 项目将山河气度融入人居，通过约3.5万平方米园林景观与西山、永定河遥相呼应 [5] - 项目隐于都会醇境，周边有约30万平方米双公园环抱，平衡繁华与静谧 [13] 周边资源与配套 - 西贵区域为鼎级资源场，聚集高能物理研究所等国家级科研机构、四大万亿产业引擎、三十余所高等学府、五棵松华熙LIVE、301医院等优质资源 [7] - 项目踞守西贵奢居带核芯，以“一带两路四引擎”配置，让稀缺资源成为生活日常 [7] 目标客群与圈层 - 西贵圈层历来以政枢贵胄、官宦名仕为主，当代则以政务、科研、教育、法律等领域精英翘楚为主体，注重家学传承与人文涵养 [9] - 项目旨在为时代峰层打造纯粹居境，实现与贤者、智者为邻 [9] 产品设计与稀缺性 - 项目提供建面约154至280平方米的传玺观邸 [9] - 西四环近几年虽有土地供应，但地块条件优越的鼎豪项目稀缺，玺院是西贵四环10万+豪宅名邸云集区域内的优选项目 [15] - 西贵土地的稀缺性由历史底蕴、自然禀赋和优质资源共同固化，吸引长期持有者 [17]

核心观点 - 北京城建发展在2025年实现了从2024年亏损超9亿元到前三季度盈利7.65亿元的业绩反转 同时在下半年豪掷超百亿资金在北京核心地段拿地 展现出逆周期扩张的态势 其操作结合了财务优化、战略聚焦与风险管控 被视为地方国资房企穿越行业下行期的典型案例 [1][2][4] 财务业绩表现 - **营收与利润大幅增长**：2025年前三季度 公司实现营业总收入193.11亿元 同比增长64.2% 归属于上市公司股东的净利润为7.65亿元 同比增长40.24% [2][4] - **扣非净利润扭亏为盈**：2025年前三季度归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为2.38亿元 实现扭亏 [4] - **单季度净利润下滑**：第三季度（本报告期）归属于上市公司股东的净利润为1.56亿元 同比大幅下降77.09% 主要因非经常性损益影响 扣非净利润为负2.51亿元 [1] - **现金流显著改善**：年初至报告期末经营活动产生的现金流量净额为61.17亿元 [1] 土地投资与扩张策略 - **拿地金额超百亿**：2025年全年拿地总额突破百亿大关 其中下半年三个月内豪掷77.37亿元拿下三宗地块 [2] - **聚焦北京核心城区**：拿地策略从合作试水转向猛攻核心 7月联合国企以29亿元拿下丰台岳各庄地块 10月联合昌平国资以28.09亿元底价拿下昌平东小口地块 11月首次独立以20.28亿元竞得东城祈年大街核心地块 [2][3] - **策略演变体现信心**：拿地路径从“抱团取暖”分摊风险到“单打独斗”独立攻坚 显示出公司对市场判断的底气越来越足 [2][3] - **资金与风险管控**：下半年77.37亿元拿地资金中 约60%通过联合体模式分摊 以控制资金压力和稳定资产负债率在76%的警戒线以内 [5] 管理层与战略调整 - **新管理层上任**：2025年7月新董事长上任后 公司动作加速 新董事长为国企财务老兵 拥有北京地铁、首发集团首席财务官经验 [2][6] - **明确的经营方针**：管理层提出“先减负、再扩张”及“杜绝没现金流的营收和利润”的思路 聚焦“去存量、优增量” 并在三季度定下“抓风控、抓增量、抓转型、抓改革、抓效益”的五抓方针 [6] - **管理组合优势**：财务出身的董事长与拥有丰富项目运营经验的总经理形成“风险把控+业务拓展”的黄金组合 实现攻守平衡 [6] - **集团资源支持**：北京城建集团明确上市公司为房地产业务整合唯一平台 承诺解决同业竞争 为公司逆周期扩张提供了资源注入预期和底气 [6] 业绩反转的驱动因素 - **资产优化处置**：新管理层上任后启动低效资产处置 通过盘活滞销存货回笼了5-6亿元资金 为后续拿地储备了“子弹” [4] - **收入结转与资产估值**：业绩反转部分得益于结转收入增加以及金融资产估值回升 [4] 面临的挑战与潜在问题 - **盈利稳定性存疑**：公司近三年净利润波动较大 若高价获取的核心地块未来销售不畅 利润可能再次受到影响 [7] - **政策与成本压力**：核心地块受有限价政策影响 成本与售价空间被压缩 公司提出的“拿地即营销”快周转策略能否有效控制财务成本尚待观察 [7] - **存量资产盘活难题**：公司在黄山、重庆、青岛等外地市场仍有数百万平方米的资产去化缓慢 如何盘活这些资产为新发展输血是当前难题 [7] - **集团资源分流风险**：母公司旗下存在其他地产平台 若资源被分流 可能影响资本市场对公司的估值 [7]

地块成交概况 - 通州区老城平房棚户区改造项目一期九棵树南地块FZX-0302-6017二类居住用地成功出让 [1] - 中海地产旗下北京海铧房地产开发有限公司以124800万元竞得该地块 [1] 地块区位与交通 - 地块位于城市副中心0302街区核心的九棵树板块，地处五到六环之间 [3] - 地块东至九棵树中路，南至规划FZX-0302-6018等地块，西至规划一路，北至街坊一路 [3] - 交通便捷，直线距离地铁八通线九棵树站约600米，距离东侧地铁梨园站1公里 [3] 周边配套设施 - 商业配套成熟，向北直线600米范围内有阳光新生活广场、通州领展广场等商业体 [5] - 南侧紧邻通州云景公园，提供生态休闲空间 [5] - 西侧900米以内聚集了通州第一实验小学、东直门医院通州院区等教育医疗资源 [5] 地块规划与建筑设计 - 地块用地规模为2.47万平方米，规划地上建筑面积5.44万平方米 [5] - 建筑控制高度45米（局部60米），容积率2.2，将营建低密度宜居社区 [5] - 项目要求临九棵树中路一侧建筑立面需提升城市景观视觉效果，鼓励采用围合式院落布局 [5]

股价与资金流向 - 12月2日盘中股价上涨2.13%至4.79元/股，总市值99.43亿元，成交1.38亿元，换手率1.41% [1] - 当日主力资金净流出380.71万元，特大单净买入241.55万元（买入1087.12万元，卖出845.57万元），大单净流出622.26万元（买入2889.52万元，卖出3511.78万元） [1] - 今年以来股价下跌5.15%，近5个交易日上涨0.21%，近20日下跌2.24%，近60日下跌4.58% [1] 公司基本情况 - 公司主营业务为房地产开发（房屋销售），占比97.24%，其他业务包括租赁收入（2.14%）、物业管理（0.20%）等 [1] - 所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发，概念板块包括券商相关、京津冀、基金重仓、雄安新区、创投等 [1] 股东与股本结构 - 截至9月30日股东户数为4.76万，较上期减少1.74%，人均流通股43583股，较上期增加1.77% [2] - 十大流通股东中，南方中证房地产ETF发起联接A持股1575.37万股（较上期减少13.11万股），香港中央结算有限公司持股1533.09万股（较上期减少35.72万股） [3] 财务业绩 - 2025年1-9月实现营业收入193.11亿元，同比增长64.20%，归母净利润7.65亿元，同比增长40.24% [2] 分红与机构持仓 - A股上市后累计派现52.43亿元，近三年累计派现5.19亿元 [3] - 机构持仓方面，南方中证1000ETF持股1139.91万股（较上期减少6.78万股），中欧景气精选混合A持股1129.78万股，为新进股东 [3]

公司公告核心信息 - 北京城建投资发展股份有限公司（证券代码：600266）发布关于召开2025年第三季度业绩说明会的公告 [1] - 公司已于2025年10月31日发布2025年第三季度报告，此次说明会旨在让投资者更全面深入地了解公司2025年第三季度的经营成果和财务状况 [2] 业绩说明会安排 - 说明会类型为网络互动形式，公司将就2025年第三季度的经营成果及财务指标与投资者进行交流沟通 [3] - 说明会召开时间为2025年12月09日（星期二）15:00-16:00 [2] - 说明会召开地点及方式为上海证券交易所上证路演中心网络互动 [2][6] 公司参会人员 - 公司参加本次业绩说明会的人员包括总经理邹哲先生、独立董事周清杰先生、财务总监肖木军先生、副总经理武涛先生、副总经理兼董事会秘书许禄德先生、副总经理杨振鹏先生 [4] 投资者参与方式 - 投资者可在2025年12月09日15:00-16:00通过互联网登录上证路演中心在线参与本次业绩说明会 [5] - 投资者可在2025年12月02日至12月08日16:00前登录上证路演中心网站，通过“提问预征集”栏目预先向公司提问 [2][5] - 公司将在说明会上对投资者普遍关注的问题进行回答 [2][3] 其他相关信息 - 说明会召开后，投资者可通过上证路演中心查看会议的召开情况及主要内容 [7] - 公司联系人为董事会秘书部，咨询电话为010-82275598 [7]