土地出让概况 - 北京6月5日出让4宗宅地，涉及海淀、石景山、昌平3个区域，共揽金130.6亿元 [1] - 越秀、北京城建、未来科学城、贝好家联合体以23.95亿元底价摘得昌平区中关村生命科学园三期地块 [1] - 该地块总面积3.07万平方米，规划建筑面积7.99万平方米，容积率2.6，控高60米 [2] 地块规划与配套 - 地块需配建社区服务站（≥500平方米）、社区文体活动中心（≥1200平方米），且90平方米以下户型占比不低于70% [2] - 地块邻近地铁昌平线生命科学园站，周边1.2公里有北京超极合生汇商场（建筑面积46万平方米，入驻品牌超800家）、万达广场、北大国际医院等 [2] - 规划中的地铁19号线北延线生命谷站（距地块西侧500米）预计2027年建成，将连接海淀永丰产业区、金融街核心商务区及北京中心城区 [3] 区域发展潜力 - 地块所在街区定位为"产城融合型科技园区"，受益于生命科学产业集聚的高素质人才及配套设施升级 [3] - 区域内现有竞品龙湖观萃项目（直线距离700米）楼面价3.58万元/平方米，网签去化率43.5%，成交均价5.6万元/平方米 [5] 拿地企业动态 - 越秀在昌平区现有项目包括越秀·星耀未来（网签去化13%，成交均价5.5万元/平方米）、越秀星樾（现房尾盘）及梧桐星宸（尾盘） [4] - 未来科学城曾联合中海以12.8亿元底价拿下朱辛庄新区地块，开发项目中海未来之境尚未开盘 [4] - 贝好家为贝壳找房旗下住宅开发平台，采用"同股同权"合作模式，已在北京、上海等8个城市布局，北京合作项目包括门头沟长安华曦府（三开三磬）和通州八里桥地块 [5] 市场竞争格局 - 生命科学园板块内新房项目包括龙湖观萃和即将开盘的中海未来之境，与本次出让地块形成直接竞争 [4][5] - 本次地块综合楼面价29977元/平方米，较龙湖观萃拿地成本低近6000元/平方米 [5]

北京土地市场成交概况 - 6月5日北京土地市场出让4宗地块，其中2宗进入现场竞拍环节，2宗以底价成交 [1] - 海淀宝山双子地块由中建壹品和金隅分别以27.78亿元和33.64亿元竞得，溢价率分别为1.76%和1.48% [17][19][25] - 石景山西黄村地块和昌平生命科学园地块分别由中海新城和越秀联合体以底价45.23亿元和23.95亿元竞得 [9][33][35] 海淀区土地市场分析 - 2024年海淀区宅地供应79.05万平方米，为近5年最高，成交59.28万平方米，同比增长432.1%，土地出让金312.62亿元，同比上涨216.1% [31] - 2025年海淀区新房供应量超3000套，成交量接近1500套，成交均价9.8万/平方米，为近年高点 [32] - 宝山村地块位于四环至五环之间，临近地铁6号线廖公庄站，周边有万达广场、清华大学玉泉医院等配套 [23][31] 石景山西黄村地块详情 - 地块为F2公建混合住宅用地、R2二类居住用地、A334托幼用地，土地面积7.97万平方米，建筑面积16.46万平方米 [13][14] - 地块位于五环与六环之间，临近地铁6号线杨庄站和西黄村站，距离海淀核心功能区较近 [34] - 地块需返还3.68万平方米商业面积，回购价格锁定为3000元/平方米，对开发商资金实力要求较高 [35] 昌平生命科学园地块详情 - 地块为R2二类居住用地，土地面积3.07万平方米，建筑面积7.99万平方米 [6][7] - 地块位于北五环外，临近地铁昌平线生命科学园站，周边有北京大学国际医院等医疗资源 [8][35] - 地块所在街区定位为"产城融合型科技园区"，将受益于生命科学产业集聚和配套设施升级 [36]

交易概述 - 公司拟通过北京产权交易所公开挂牌转让持有的北科建9.24%股权，挂牌价格不低于28,206.06万元（以北科建净资产评估值乘以持股比例计算）[1][2] - 交易目的为优化资产结构和资源配置，盘活存量资产，提升运营效率[2] - 董事会已以7票赞成通过议案，尚需股东大会批准及国资备案[2][3] 交易标的基本情况 - 北科建注册资本302,928.1648万元，公司持股28,000万股（9.24%），初始投资2.8亿元，累计分红4.30亿元[2][3] - 北科建主营业务包括基础设施开发、房地产开发、物业管理等，注册地址为北京市海淀区[3][4] - 2024年北科建合并报表总资产4,244,664.44万元，净资产625,716.68万元，归母净利润-540,212.76万元[7] 交易标的评估与定价 - 北科建股东权益评估值为305,260.38万元（资产基础法），较账面减值62.84%[9][10] - 收益法评估结果为192,554.15万元，较账面减值628,961.83万元，最终采用资产基础法结果[10] - 挂牌底价28,206.06万元与评估值无差异，定价依据为国资备案的评估报告[9][12] 交易影响与授权事项 - 交易对公司业绩影响取决于最终成交价格，不涉及人员安置或债权债务转移[12][13] - 股东大会拟授权管理层全权处理交易事宜，包括调整方案、签署文件等，授权有效期12个月[12]

董事会会议召开情况 - 第九届董事会第十七次会议在公司六楼会议室召开 应参会董事7人 实际参会6人 董事长储昭武委托董事邹哲代为出席并表决 [1] - 会议通知和材料已于2025年5月30日通过书面及电子通讯方式送达全体董事 符合《公司法》等法律法规和《公司章程》规定 [1] 公司章程修订 - 根据最新修订的《中华人民共和国公司法》和《上市公司章程指引》 拟对《公司章程》进行修订 不再设置监事会 监事会的职权由董事会审计委员会行使 [1] - 修订内容包括废止《北京城建投资发展股份有限公司监事会议事规则》 [1] 议事规则修订 - 修订股东大会议事规则 表决结果7票赞成 0票反对 0票弃权 [2] - 修订董事会议事规则 表决结果7票赞成 0票反对 0票弃权 [2] - 修订独立董事工作制度 表决结果7票赞成 0票反对 0票弃权 [2] - 修订董事会专门委员会工作规程 表决结果7票赞成 0票反对 0票弃权 [2] 担保授权 - 2025-2026年度公司担保授权 对全资及控股子公司担保发生额不超过86.4亿元 其中全资子公司担保额度不超过56亿元 控股子公司担保额度不超过30.4亿元 [2] - 担保额度可在全资子公司或控股子公司相对应的预计额度范围内调剂使用 资产负债率70%以下的担保对象可从超过70%的担保对象处获得额度 [3][4] 财务资助授权 - 2025-2026年度公司财务资助总额度不超过最近一期经审计净资产的50%（即1,112,249.44万元） 对单个被资助对象的资助额度不超过净资产的10%（即222,449.89万元） [4] - 资金可以滚动使用 授权经营层根据实际工作需要办理具体事宜 [4] 关联交易协议续签 - 与控股股东北京城建集团续签《股权托管协议》 托管其全资子公司北京城建房地产开发有限公司股权 托管费用按年度营业收入的0.2%计算 托管期限三年 [5] - 与控股股东续签《工程协作协议》 协议有效期三年 两项议案关联董事杨芝萍回避表决 表决结果均为6票赞成 0票反对 0票弃权 [5][6] 股权转让 - 拟通过北京产权交易所公开挂牌转让持有的北京科技园建设（集团）股份有限公司9.24%股权 挂牌价格不低于净资产评估值乘以持股比例 [6][7] - 北科建截至2024年12月31日净资产账面价值为821,515.98万元 评估价值为305,260.38万元 评估报告尚未完成国资机构备案程序 [6] - 授权管理层全权处理交易相关事宜 包括确定交易方案、签署协议等 授权有效期12个月 [7] 股东大会召开 - 议案一、二、三、四、六、七、八、九、十需提交2024年年度股东大会审议 具体召开时间详见公司2025-21号公告 [8]

股东大会基本信息 - 股东大会召开时间为2025年6月26日14点30分，地点为北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦九楼会议室 [1] - 采用现场投票与网络投票相结合的方式，网络投票通过上海证券交易所系统进行，投票时间为当日9:15-15:00 [1][4] - 股权登记日为2025年6月19日，A股股东需在登记日收市后持有证券代码600266的股票方可参与投票 [5] 审议议案 - 本次股东大会共审议13项议案，包括非累积投票议案1-13，涉及公司股权、财务资助授权、协议签署等事项 [3][8][9] - 议案1-4已通过第九届董事会第十三次会议及监事会第四次会议审议，议案5-13已通过第九届董事会第十七次会议审议 [3] - 关联股东北京城建集团有限责任公司需回避表决 [3] 投票规则 - 股东可通过任一股东账户参与网络投票，重复投票以第一次结果为准 [5][6] - 融资融券、转融通及沪股通投资者的投票需遵守上交所相关监管指引 [1] - 委托投票需提交授权委托书，明确选择"同意"、"反对"或"弃权"意向 [6][9] 会议登记与联系方式 - 法人股东需提供营业执照复印件及授权委托书，个人股东需持身份证及股东账户办理登记 [5] - 会议联系人为董事会秘书部，电话010-82275598，传真010-82275533 [7]

担保授权公告核心内容 - 公司拟对全资及控股子公司提供总额不超过86.4亿元的担保授权，其中资产负债率70%以上的子公司担保额度为56亿元，70%以下的为30.4亿元 [1] - 担保期限为股东大会批准之日起12个月内，超额担保仍需股东大会审议 [1] - 担保用途覆盖房地产开发经营、商品房销售、物业管理等主营业务领域 [2] 内部决策程序 - 该议案已于2025年6月5日经第九届董事会第十七次会议审议通过 [2] - 尚需提交2024年年度股东大会审议批准 [2] 被担保子公司详情 - 北京城建兴华地产：注册资本65000万元，主营房地产开发及物业管理，2024年底资产总额1702365.73万元 [2][4] - 北京城建（海南）地产：2013年成立，注册资本1亿元，2024年资产总额296406.43万元，当年营收85615.88万元 [10][13] - 北京城奥置业：2016年成立，注册资本5000万元，2024年资产总额580269.79万元，净利润8373.93万元 [16] - 北京城建黄山投资：2018年成立，注册资本1亿元，2024年营收61.1万元，净亏损2750.42万元 [13] 担保管理机制 - 授权董事会可在全资子公司之间、控股子公司之间分别调剂担保额度 [16] - 资产负债率70%以下的子公司仅能从同级别子公司获得额度调剂 [16] - 子公司对下属公司的担保将占用母公司担保总额度 [16] 担保现状 - 截至公告日，公司及控股子公司对外担保总额77.94亿元，占净资产35.04% [17] - 其中对控股子公司担保66.54亿元，占净资产29.91% [17] - 目前无逾期担保情况 [17]

关联交易概述 - 为解决同业竞争问题，公司与集团公司续签《股权托管协议》，托管开发公司100%股权，托管费用按开发公司年度营业收入的0.2%计算 [1][3] - 本次交易构成关联交易，因集团公司为公司控股股东，持股45.51%，但不构成重大资产重组 [1][3] - 过去12个月内，公司向集团公司支付224万元（购销商品、劳务），收取815.17万元（场地使用、股权托管） [2][3] 关联方及标的介绍 - 集团公司为北京市国资委实际控制，注册资本750亿元，主营业务涵盖工程建设、房地产开发等 [4] - 开发公司为集团公司全资子公司，截至2024年底总资产290.24亿元，负债未披露，营收30.61亿元，净利润7950.78万元 [4] - 2025年一季度开发公司总资产增至298.44亿元，营收12.55亿元，净利润3148.97万元 [4] 交易内容及影响 - 托管范围包括行使股东表决权、监督开发公司经营等，托管费用基于营收0.2%的比例收取 [4][5] - 续签协议旨在延续2022年原有安排，避免同业竞争，且不新增关联交易 [5] - 议案已获非关联董事一致通过，独立董事认为交易公平，尚需股东大会批准 [5]

关联交易概述 - 公司与控股股东北京城建集团有限责任公司（集团公司）续签《工程协作协议》，因双方在工程建设项目上存在业务往来[1][4] - 集团公司或其附属企业可根据资质和能力参与公司在手项目的工程建设投标[1][5] - 本次交易构成关联交易，因集团公司持有公司45.51%股权，为公司控股股东[1][2][4] - 交易不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组[1][4] 关联方基本情况 - 集团公司成立于1993年11月8日，注册资本750,000万元，法定代表人李伟东[2][5] - 主营业务包括工程总承包、房地产开发、设备租赁、物业管理等，实际控制人为北京市国资委[5] - 集团公司资信状况良好，不属于失信被执行人[5] 交易金额及历史往来 - 过去12个月内，公司向集团公司支付224万元（购销商品、劳务），收取815.17万元（场地使用、股权托管）[2][4] - 未与不同关联人发生同类交易[2][4] 交易规则与程序 - 所有工程建设项目均通过公开招标确定中标方，集团公司参与投标需遵守《招标投标法》及地方规则[5][6] - 公司不向集团公司提供优于其他市场主体的特殊政策或泄露招标商业秘密[5][6] 审议程序进展 - 关联董事杨芝萍回避表决，非关联董事一致同意续签协议[1][6] - 独立董事认为交易符合公平原则，已通过专门会议审议[6] - 议案需提交股东大会批准，具体召开时间另行公告[1][7] 交易目的及影响 - 交易属于日常经营范畴，通过公开招投标确保公平性[6] - 不会损害公司及股东利益，不影响公司业务独立性[6]

公司基本情况 - 公司成立于1998年9月4日，经北京市人民政府批准设立，并于1998年12月30日在北京市工商行政管理局注册登记 [3][4] - 公司首次公开发行人民币普通股1亿股，于1998年12月3日获得中国证监会批准 [4] - 公司注册资本为人民币2,075,743,507元，全部为普通股 [4][7] - 公司注册地址为北京市海淀区大柳树富海中心2号楼14层，邮政编码100081 [4] - 公司为永久存续的股份有限公司，董事长为法定代表人 [4][8] 公司治理结构 - 公司设立党委和纪委，党组织发挥领导核心和政治核心作用，实行"双向进入、交叉任职"的领导体制 [5][37] - 股东会是公司最高权力机构，由全体股东组成，依法行使重大事项决策权 [17][47] - 董事会由7名董事组成，设董事长1人，董事会下设审计委员会、战略发展与投资决策委员会、预算委员会、提名与薪酬委员会等专门委员会 [44][58] - 审计委员会成员为3名，其中独立董事2名，行使《公司法》规定的监事会职权 [55][56] - 公司设总经理1名，由董事会聘任，总经理对董事会负责，主持公司生产经营管理工作 [59] 股份管理 - 公司股份总数为2,075,743,507股，全部为普通股，在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司集中存管 [7][20] - 公司股份可以依法转让，但发起人持有的股份自公司成立之日起1年内不得转让 [30][31] - 公司董事、高级管理人员在任职期间每年转让的股份不得超过其所持股份总数的25% [31] - 公司可以回购股份的情形包括减少注册资本、员工持股计划、股权激励等，回购总额不得超过已发行股本总额的10% [26][28] 股东权利与义务 - 股东享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利，包括获得股利、参加股东会、查阅公司资料等 [35][36] - 持有公司5%以上股份的股东质押股份时，应当向公司作出书面报告 [42] - 控股股东、实际控制人应当维护公司独立性，不得占用公司资金，不得进行非公允关联交易 [44] - 连续180日以上单独或合计持有公司1%以上股份的股东，可以依法提起诉讼维护公司权益 [39] 重大事项决策 - 股东会特别决议事项包括修改章程、增加或减少注册资本、公司合并分立等，需经出席股东所持表决权的三分之二以上通过 [83] - 董事会可以决定对外投资、资产处置、担保、关联交易等事项，但重大投资项目需报股东会批准 [45][118] - 公司对外担保需经股东会审议的情形包括：担保总额超过净资产50%、为资产负债率超过70%的对象提供担保等 [48] - 公司重大交易标准包括：交易金额占最近一期经审计总资产的50%以上，或占净资产50%以上且绝对金额超过5000万元 [18]

独立董事制度总则 - 独立董事需遵守法律法规及公司章程，履行诚信勤勉义务，维护公司整体利益及中小股东权益 [1] - 独立董事定义：不担任公司其他职务，与主要股东/实控人无利害关系，确保独立客观判断 [1] - 董事会中独立董事占比不低于三分之一，且至少含一名会计专业人士 [1] - 独立董事在提名与薪酬委员会、审计委员会中需过半数并担任召集人 [1] 独立董事任职与辞职 - 独立董事任期与其他董事相同，连任不得超过六年 [2] - 辞职需提交书面报告，若导致独立董事比例低于法定要求，需待继任者就职后生效 [2] 独立董事职责与职权 - 核心职责包括参与董事会决策、监督重大利益冲突事项、提供专业建议 [2] - 特别职权涵盖独立聘请中介机构、提议召开临时股东会/董事会、公开征集股东权利等 [2][4] - 关联交易、承诺变更、收购决策等事项需经全体独立董事过半数同意后提交董事会 [4] 独立董事履职方式 - 需亲自出席董事会会议，连续两次缺席且未委托他人将触发解职程序 [5] - 定期召开独立董事专门会议审议特定事项，以现场会议为主 [5] - 每年提交述职报告，涵盖参会情况、委员会工作、特别职权行使及与中小股东沟通等 [5][6] - 每年现场工作时间不少于15日，可通过多种方式履职（如与管理层沟通、实地考察等） [6] 独立董事工作保障 - 董事会秘书需保障独立董事知情权，协助开展实地考察等工作 [6] - 公司需提供会议资料并配合延期审议请求（若两名以上独立董事提出） [6][7] - 独立董事津贴标准由董事会拟定并经股东会批准，禁止获取额外利益 [7] 制度实施与修订 - 制度与法律法规冲突时以后者为准，修订需经股东会审议通过 [8] - 董事会负责制度解释与修订 [8]