公司获奖情况 - 绿城管理控股(9979.HK)在格隆汇“金格奖”年度卓越公司评选中荣获“年度社会责任奖” [1] - 该奖项是对公司多年来积极履行社会责任的认可和肯定 [1] - 该奖项是对公司管理水平和人员素质的嘉奖 [1] 奖项意义与公司发展 - 具备社会责任感是企业可持续发展的必要条件 [1] - 作为经济主体，只有认识并积极承担社会责任才能使自己更具竞争力 [1]

活动与评选概述 - 格隆汇于12月22日在线举办“科技赋能·资本破局”分享会 并在会上揭晓了“金格奖”年度卓越公司评选榜单 [1] - 评选旨在打造投资圈最具参考价值的上市公司及独角兽公司排行榜 其初衷为“全球视野 下注中国” [2] - 评选覆盖了在港交所、上交所、深交所、纽交所、美国证券交易所、纳斯达克证券交易所挂牌上市的全部上市公司及独角兽公司 [2] 获奖公司名单 - 共有10家企业荣获“年度社会责任奖” 按公司首字母顺序排列分别为：大麦娱乐(01060 HK)、都市丽人(02298 HK)、绿城管理控股(09979 HK)、奇富科技-S(03660 HK)、青鸟消防(002960 SZ)、腾讯控股(00700 HK)、小菜园(00999 HK)、讯飞医疗科技(02506 HK)、粤海投资(00270 HK)、众安在线(06060 HK) [1] 奖项意义与评选方法 - “年度社会责任奖”是对公司积极履行社会责任、管理水平及人员素质的认可与嘉奖 [1] - 具备社会责任感被视为企业可持续发展的必要条件 能使企业更具竞争力 [1] - 评选通过定量数据分析和专家评审团等方式得出最终结果 [1]

活动概述 - 2025年度中国房企产品测评进入大众网络票选环节，投票时间为12月19日至25日中午12点 [3] - 活动旨在评选“好房子”，引导行业积极投身产品力建设，解决居住痛点、提升住宅品质 [11] - 测评最终结果将于2026年1月初发布，包括《全国十大高端/轻奢/品质作品》及《中国好房子综合奖/单项奖》 [11] 评选规则与流程 - 评选分为专家评审与大众票选环节，专家评审已于12月18-19日举行 [3] - 大众票选针对“全国十大作品”的高端、轻奢、品质三大类别，使用同一投票通道 [12] - 投票规则为同一微信ID仅限投票一次，每人每个类别最多可选十个项目 [12] - 最终票数为所有有效投票的累计结果 [12] 入围项目展示（部分列举） - **南宁邦泰·揽境**：约3000亩城市更新项目，产品为现代风格高层住宅 [13][15] - **上海海上原墅**：容积率1.2，产品包括联排、叠墅、洋房，为现代东方风格 [17] - **珠海华发天玺**：华发新一代好房子，产品为现代风格高层住宅 [19][21] - **济南望雲**：城市度假与品质人居典范，产品为现代风格洋房、平墅 [21][23] - **天津金地喜悦里**：以“超级底盘”为概念，产品包括现代风格高层住宅与洋房 [24][26] - **北京璟悦长安**：高墙大院设计，产品为现代风格高层住宅、洋房 [28] - **上海林屿湖畔**：位于远香湖CAZ，产品为游艇度假风住宅（叠墅、高层、小高层） [30][32] - **长沙龙湖·观萃**：城市隐奢、自然共生概念，产品为现代风格高层住宅 [32][34] - **万宁绿城∙海语春风**：位于北纬18°万宁市政府旁，为绿城生活美学著品 [34][36] - **上海保利都汇和煦**：轻奢慢调风格，产品为新海派风格高层住宅、洋房 [39][41] - **北京越秀国誉星城**：位于海淀北，产品为现代风格洋房、小高 [47][49] - **深圳越秀星科源启**：都市与自然融合的理想之城，产品为现代风格高层、超高层住宅 [49][51] - **三亚招商林屿间**：以“林屿”为核心，打造自然森屿意境与酒店化奢适体验 [54][56]

公司股份激励计划更新 - 绿城管理控股建议采纳新的2025年股份激励计划，以取代现有的2022年股份奖励计划，旨在优化激励方案并使其更贴近当前市况，从而使合资格参与者的利益与公司利益更紧密地保持一致 [1] - 董事会已于2025年12月17日决议，将在股东特别大会上建议采纳2025年股份激励计划，以供股东批准 [1] - 待2025年股份激励计划生效后，2022年股份奖励计划将告终止 [1] 新计划股份来源与安排 - 2025年股份激励计划的股份将来自2022年股份奖励计划、可能适用的2020年股份奖励计划（若其后续终止且存在未行使股份）以及归还股份 [1] - 截至公告日期，2020年股份奖励计划尚未终止 [1] - 采纳新计划后，经2022年股份奖励计划承授人同意，该计划下所有已授予但未归属的股份将成为未行使股份，承授人相应不再享有该等股份，所有该等股份及先前计划的未行使股份将转移至2025年股份激励计划 [1]

公司股份激励计划更新 - 绿城管理控股建议采纳新的2025年股份激励计划，以取代2022年股份奖励计划，旨在优化激励方案并使其更贴近当前市况，从而使合资格参与者的利益与公司利益保持一致 [1] - 董事会已于2025年12月17日决议，将在股东特别大会上建议采纳2025年股份激励计划，以供股东批准 [1] - 待2025年股份激励计划生效后，现有的2022年股份奖励计划将告终止 [1] 新计划股份来源与安排 - 2025年股份激励计划的股份将来自2022年股份奖励计划、可能终止的2020年股份奖励计划（若其存在未行使股份）以及归还股份 [1] - 截至公告日期，2020年股份奖励计划尚未终止 [1] - 采纳新计划后，经原承授人同意，2022年股份奖励计划下所有已授予但未归属的股份将转为该计划项下的未行使股份，承授人相应不再享有该等股份，所有此类股份及原计划的未行使股份将转移至2025年股份激励计划 [1]

公司股份激励计划更新 - 绿城管理控股建议采纳新的2025年股份激励计划，以取代现有的2022年股份奖励计划，旨在优化激励方案并使其更贴近当前市况 [1] - 新计划的采纳需待股东在特别大会上批准，董事会已于2025年12月17日决议建议采纳该计划 [1] - 采纳新计划后，2022年股份奖励计划将终止，其所有已授予但未归属的股份将转为未行使股份并转移至新计划中 [1] 计划股份来源与过渡安排 - 2025年股份激励计划的股份来源包括：2022年股份奖励计划、可能终止的2020年股份奖励计划中的未行使股份，以及归还股份 [1] - 截至公告日期，2020年股份奖励计划尚未终止 [1] - 2022年股份奖励计划承授人同意后，其已授予但未归属的股份将不再为其享有，全部转为未行使股份并转移至新计划 [1]

股份计划现状 - 截至2025年12月17日，2022年股份奖励计划持有2614.8万股股份，含592.9万股未归属和2021.9万股未行使股份[6] - 截至公告日，2020年股份奖励计划未终止，712.0961万股股份未转入2025年股份激励计划[11] - 截至公告日，无根据2025年股份激励计划授出的任何激励[8][13] 2025年股份激励计划 - 2025年12月17日董事会决议在股东特别大会建议采纳该计划[4][6][10] - 股份来自2022年股份奖励计划、2020年股份奖励计划（若终止且有未行使股份）及归还股份[4][7][11] - 可供授出最高股份总数3326.8961万股，占公告日已发行股份总数1.66%[11] - 旨在优化参与者长期激励机制，促进公司长期发展[14] - 由董事会或授权人士管理，可任命管理员协助[15] - 激励期间为采纳日期起至采纳日期五周年前一个营业日[36] - 最早归属日期须为参与者接纳激励当日起不少于12个月[37] - 计划授权限额为33,268,961股股份[38] 相关财务与管理 - 终止2022年股份奖励计划将在2026年12月31日止财政年度确认约461万元人民币非现金亏损[9] - 公司委任香港中央证券信托有限公司作为2025年股份激励计划的受托人[11][39] 激励授予与管理规则 - 董事会或授权人士选合格参与者授予激励，考虑个人业绩等因素[16] - 未获监管批准等四种情况授予的激励股份无效[17][20] - 公司知悉内幕消息后，在消息公布后交易日之前及特定日期前30日或60日内不得授予激励[19][21] - 激励股份归属日期不少于参与者接受激励当日起计十二个月[22] - 董事会或授权人士可决定“善意离职人士”身份及归属条款[23] - 参与者因特定原因不再合格，董事会或授权人士可决定未归属激励股份是否归属或失效没收[25] - 未归属激励不得出让或转让，无投票权[26][27] - 未授出激励股份股息归公司，受托人14日内汇付[28] - 已授予但未归属激励股份在归属期累积股息由受托人持有，归属后参与者有权收取[29] - 12个月内授予选定参与者激励及相关股份最高数目不超公司采纳日期已发行股本（不含库存股份）的1%[30] - 公司可在股东大会寻求股东批准更新计划授权限额[31] - 2025年股份激励计划重大修订或对合格参与者有利的修订需股东大会普通决议案批准[32] - 授予合格参与者激励条款变动需经董事会等批准，按现有条款自动生效的除外[32] - 除非董事会提早终止，2025年股份激励计划在激励期间有效，期满后未归属股份仍需落实归属[33] 其他 - 2025年股份激励计划详情将载于发送给股东的通函[34] - 董事会包括2名非执行董事、3名执行董事和3名独立非执行董事[39]

报告行业投资评级 * 报告对覆盖的重点房地产公司均给予“买入”评级，并给出合理价值目标 [3] 报告核心观点 * 报告核心观点认为，房地产行业正进入“盈利筑底”阶段，2025年开盘去化率已呈现筑底回升趋势，市场正重回“品质时代” [1] * 报告指出，“开盘去化率”是能够较好指引新房销售景气度、预判行业盈利趋势并指导股价表现的高阶指标 [2] * 报告认为，“好房子”带来的产品力升级是驱动去化率提升的重要力量，主流房企凭借在核心城市和板块的布局优势，经营优势进一步扩大，有望率先实现盈利筑底 [2] 根据相关目录分别总结 一、寻找新房市场拐点：最有效的指标，开盘去化率 * 从历史周期看，地产股行情启动往往伴随行业盈利能力出现拐点，而“开盘去化率”是与板块走势相关性最好的景气度指标 [12][17] * 对比2014-2016年上行周期、2021-2024年下行周期及“924新政”以来三个阶段，开盘去化率的趋势与股价表现几乎完全一致，仅在2018年限价和2021年上半年“两集中”供地等政府强干预阶段出现背离 [15][16][17] * 根据中指院数据，重点11城开盘去化率在2024年第三季度达到41%的历史底部后回升，2025年前三季度整体为56%，较2024年全年提升8个百分点，2025年第三季度单季较2024年第三季度提升16个百分点 [2][23][26] 二、“好房子”带动去化率提升趋势 * 2025年前三季度，重点城市整体去化率稳定提升，结构上呈现核心区、纯新盘、主流房企去化率优势扩大的特征 [26][31] * 具体表现为：核心区去化率61%，非核心区53%，剪刀差8个百分点；纯新盘去化率65%，老盘加推51%，剪刀差14个百分点；主流房企去化率71%，其他房企47%，剪刀差达24个百分点 [31] * 去化率提升并非由推盘结构显著向核心区集中驱动，2025年前三季度核心区开盘套数占比为46%，仅比2024年提升1个百分点，表明是真实销售改善 [39][41] * 房屋品质提升是去化率改善的重要驱动力，中央及地方自2024年起推进“好房子”建设标准，产品力全方位升级 [2][52][54] * 一个侧面证据是，重点9城平均装修成本在连续5年回落后，于2024年开始同比转正，2025年前三季度装修标准为3243元/平，较2024年提升7%，市场进入由需求决定的“品质时代2.0” [2][58][61] 三、城市板块差异分析，头部房企经营优化路径明显 * 根据22-25年平均去化率水平，可将核心9城分为三类：一类城市（杭州75%、上海71%、成都69%）、二类城市（天津57%、北京53%、广州53%）、三类城市（深圳35%、南京33%、武汉33%） [63][68] * 城市内部板块分化加剧，按24-25年平均去化率可将各城市板块分为A类（>65%）、B类（40-65%）、C类（<40%） [73] * 至2025年前三季度，A、B、C类板块的去化率分别为88%、62%、31%，较2024年分别提升9、12、2个百分点，区域分化持续加剧 [87] * 报告构建“区位评分”体系以评估房企布局质量，主流房企21-24年区位评分持续提升，2025年前三季度达到历史最高的6.1分 [2][91] * 2025年的趋势是，在区位评分稳定的情况下，主流房企去化率提升11个百分点至71%，而其他房企去化率仅提升4个百分点至47%，主流房企经营优势进一步扩大 [2] 四、房企去化率表现及经营特点 * 绿城、滨江、金茂、华润是过去三年在重点6城开盘去化率无明显短板的房企 [2] * 2025年前三季度，保利、金茂、华润等房企去化率明显提升，且实现了区位评分与去化率的双提升 [2] * 参考2025年拿地行为，同时满足权益补货力度大于90%且拿地评分高于推货评分的房企是中海、建发、招商、华润，其中中海提升最为明显；绿城虽区位评分有下降但权益补货力度最高；报告认为以上5家公司2026年销售或有较好表现 [2] * 总结而言，主流房企的经营ROE或将先于行业量价见底，大地块带来利润率改善机遇，好产品带来去化率提升机会，将帮助其更早实现“盈利筑底” [2]

南向资金近期交易活动 - 12月12日南向资金增持绿城管理控股27.1万股 [1] - 近5个交易日中有4天获增持累计净增持200.0万股 [1] - 近20个交易日中有10天获减持累计净减持503.3万股 [1] - 截至目前南向资金持有公司2.75亿股占公司已发行普通股的13.71% [1] 公司业务概况 - 绿城管理控股是一家主要提供代建服务的公司 [1] - 公司通过三个部门开展业务：商业代建、政府代建及其他部门 [1] - 商业代建部门主要向项目拥有人提供物业开发管理服务 [1] - 政府代建部门主要向政府提供徙置住房及公共基础设施的物业开发管理服务 [1] - 其他部门主要从事政府项目的项目管理服务以及建筑设计咨询等 [1] - 公司主要在中国国内市场开展业务 [1]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“不抛弃不放弃，维持‘防御模式’”，认为中央经济工作会议对房地产的表述是年内最积极的表态，为行业提供了一个新的“锚点” [1][5][8][14] - 会议更新地产定调为“着力稳定房地产市场”，相较于2025年4月的“持续巩固”和7月以来的零表态，决策层对行业下行现状做出了响应 [5][14] - 政策思路延续“去库存”主线，表述升级为“因城施策控增量、去库存、优供给”，但依赖财政的“收储”政策在2025年执行效果有限，“优供给”对解决短期资产过剩问题作用有限 [5][14] - “防风险”是核心，2026年可能是行业矛盾集中爆发阶段，预计政策响应频率不会太低 [5][14] - 当前板块在经历打击后，位置和预期均处于低位，未来需关注新政策预期与落实节奏 [5][16] 政策分析总结 - **2025年中央经济工作会议最新表述**：坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险；着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设；加快构建房地产发展新模式 [5][8] - **2024年中央经济工作会议对比**：表述分布在“稳住楼市股市”和化解风险两部分，后者包括持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，合理控制新增用地供应，盘活存量用地和商办用房等 [5][8] - **历史表态脉络**：自2024年4月政治局会议起，地产政策主要抓手从“刺激需求”转向“坚持消化存量和优化增量” [5][14] - **防风险表述演变**：2025年4月前排序为“地产+化债+资本市场”，2025年4月变为“化债+地产+资本市场”，本次会议为“地产+化债” [5][14] 重点公司估值与推荐 - **A股地产开发推荐**：保利发展、招商蛇口、滨江集团、新城控股、华发股份、建发股份、万科A等 [17] - **H股地产开发推荐**：华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋集团等 [17] - **物业管理类推荐**：A股推荐招商积余；H股推荐华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云 [17] - **新业务类推荐**：A股推荐中国国贸；H股推荐绿城管理控股 [17] - **重点公司估值示例（部分）**： - 万科A：最新收盘价4.95元，合理价值7.64元，2026年预测EPS为0.05元，预测PE为93.6倍 [6] - 招商蛇口：最新收盘价9.24元，合理价值12.00元，2026年预测EPS为0.53元，预测PE为16.7倍 [6] - 保利发展：最新收盘价6.53元，合理价值11.28元，2026年预测EPS为0.44元，预测PE为14.5倍 [6] - 华润置地：最新收盘价29.66港元，合理价值29.30港元，2026年预测EPS为3.87元，预测PE为6.6倍 [6]