行业投资评级 - 地产及物管行业评级为"看好" [3] - 核心城市房地产市场预计将领先筑底回升 [4] - 好房子政策将推动核心城市房地产市场改善 [4] 核心观点 - 房地产总量仍将继续磨底但核心城市已处于底部拐点区域 [4] - 居民资产负债表预计需要2年左右修复时间 [4] - 行业经营模式正由金融业转向制造业 [4] - 推荐产品力房企、低估值修复房企、二手房中介及物业管理四类标的 [4] 行业数据 新房市场 - 34城新房周成交175.8万平米环比下降24.3% [5] - 一二线城市成交环比下降25.7%三四线环比上升0.6% [5] - 8月新房成交同比下降14.2%较7月下降14.3% [5] - 15城库存去化月数20.7个月环比上升0.5个月 [22] 二手房市场 - 13城二手房周成交102.1万平米环比下降5.2% [14] - 8月二手房累计成交同比下降2.8%较7月下降0.1个百分点 [14] 政策动态 - 北京放松五环外限购并加码公积金贷款政策 [4] - 上海明确2026年全面启动城中村改造项目 [4] - 惠誉将2025年新房销售预测降幅从15%收窄至7% [4] - 中国房协发布促进中小房企健康发展通知 [32] 公司动态 销售表现 - 越秀地产7月销售额60亿元同比上升19% [37] - 金地集团7月销售额26亿元同比下降58% [37] - 中海地产7月销售额119亿元同比下降11% [37] 融资与回购 - 华发股份可转债申请获证监会同意 [37] - 贝壳-W耗资2400万美元回购405万股 [41] - 华发股份累计回购1227万股耗资6018万元 [37] 板块表现 - 房地产板块上周上涨2.16%跑赢沪深300指数0.93个百分点 [44] - 物业管理板块平均上涨2.51%跑赢大盘1.28个百分点 [44] - 主流房企25/26年PE均值分别为14.7/13.1倍 [44] - 物管板块25/26年PE均值分别为13.6/12.1倍 [44]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][6] - 配置方向包括基本面alpha公司、地方国企/城投/化债、中介及物业类标的 [4] 核心观点 - 北京定向松绑五环外限购政策：符合购房条件的居民家庭（京籍或社保满2年的非京籍）在五环外购买商品住房不限套数，但未放松外地居民购房要求 [1][11] - 政策效果预判：新政有助于北京郊区库存去化，但效果可能有限，需关注上海、深圳跟进可能性 [1][11] - 行业逻辑：政策力度或超2008/2014年水平，地产作为早周期指标具备经济指向性，竞争格局向头部国央企集中 [4] - 城市分化：一线+2/3二线+极少量三线城市组合在销售反弹中表现更优 [4] 行情数据 市场表现 - 本周申万房地产指数上涨2.2%，跑赢沪深300指数0.93个百分点，在31个申万一级行业中排名第16 [2][13] - 个股表现：荣丰控股（+16.7%）、*ST匹凸（+14.1%）涨幅居前；世茂集团（-24.4%）、远洋集团（-14.3%）跌幅显著 [13][18][21] 成交数据 新房市场 - 30城周度成交面积120.5万方，环比-35.0%，同比-19.3% [2][22] - 一线城市：33.0万方（环比-37.8%，同比-36.2%） - 二线城市：60.7万方（环比-30.5%，同比-4.0%） - 三线城市：26.8万方（环比-40.4%，同比-22.1%） - 累计数据：30城年初至今成交6096.6万方（同比-1.5%），一线城市同比+4.2%，二线城市同比-5.2% [2][25] 二手房市场 - 14城周度成交面积171.1万方，环比-7.2%，同比-2.1% [2][32] - 一线城市：67.5万方（环比-11.1%） - 二线城市：79.7万方（环比-5.0%） - 三线城市：23.9万方（环比-2.8%） - 累计数据：年初至今成交6495.0万方（同比+17.6%），一线城市同比+21.2% [32] 信用债动态 - 本周房企信用债发行22只（环比+6只），规模228.70亿元（环比+116.19亿元），净融资额159.94亿元（环比+110.18亿元） [3][42] - 发行结构：AAA级占比76.9%，5年以上期限占比45.8%，中期票据及ABS为主要类型 [42][43] - 融资成本下降：25中海03（3年期）利率较可比债券下降130bp [44][45] 政策动向 - 北京新政：五环外取消购房套数限制，公积金贷款二套房额度提至100万元、首付比例降至30% [11][12][48] - 中房协启动中小房企支持计划，提供融资对接等服务 [47] - 苏州出台14条住房更新规定，强化历史文化保护 [48]

报告行业投资评级 - 未提及 报告的核心观点 - 2025年6月30日 - 2025年7月6日第27周土地供应规模连续两周环比大幅增长，成交规模环比回落但仍处年内高位，平均溢价率再度下降至近期低位 [4] 供应方面 - 本周重点城市监测供应建筑面积为608万平方米，环比上升26%，连续两周大幅增长，供应含宅用76幅，平均容积率为1.99，南京、南通、合肥、天津本周供应宅地平均容积率均不高于2.0 [4] - 深圳龙华区挂牌一宗宅地，出让底价19.06亿元，容积率3.1，规划建面6.8万平方米，起拍楼板价2.8万元/平方米，地块周边配套成熟，相邻地块2025年成交价达7万元/平方米，6月成交的相邻地块溢价率达46.55%，成交楼板价4.5万元/平方米 [5] - 南京挂牌16宗宅地，合计建面70.9万平方米，起拍总底价72.5亿元，起拍楼板价最高的鼓楼河西北地块出让底价2.8亿元，起拍楼板价3万元/平方米，周边配套成熟；出让底价最高的江北新区小鱼嘴地块出让底价17.1亿元，起拍楼板价1.9万元/平方米，一线临江且周边生态体育配套完善 [6] 成交方面 - 成交建筑面积556万平方米，环比下降11%，成交金额392亿元，环比下降26%，二线优质宅地成交频次下降致平均溢价率降至3.3% [6] - 6月30日成都金牛区成交一宗高溢价宅地，成交总价17.48亿元，溢价率24%，成交楼板价2万元/平方米，地块周边配套成熟，去化预期良好，周边在售新房价格超3.3万元/平方米 [7] - 武汉江岸区一宗小体量低密宅地成交总价6.6亿元，成交楼板价2.8万元/平方米，刷新武汉住宅楼板价第二名纪录，地块周边配套成熟，周边优质二手房售价超5万元/平方米 [7] 单价TOP5地块 |排名|城市|重点地块|竞得房企|竞得楼板价|溢价率| |----|----|----|----|----|----| |1|广州|荔湾区小梅大街7号AL011408地块|广州力迅|30000元/平方米|0%|[13]| |2|武汉|江岸区新兴街二、三期地块P(2025)049|绿城中国|27920元/平方米|54%|[13]| |3|福州|榕宗地2025 - 10号地块|福州新榕筑业|21882元/平方米|0%|[13]| |4|天津|津西双(挂)2025 - 14号|中国海外|21002元/平方米|11%|[13]| |5|福州|榕宗地2025 - 12号地块|福州园开安筑|20900元/平方米|0%|[13]| 总价TOP5地块 |排名|城市|重点地块|竞得房企|成交总价|竞得楼板价|溢价率| |----|----|----|----|----|----|----| |1|福州|榕宗地2025 - 12号地块|福州园开安筑|24亿元|20900元/平方米|0%|[15]| |2|广州|白云区槎头车辆段(一期)地块|广州地铁|22亿元|19000元/平方米|0%|[15]| |3|福州|榕宗地2025 - 29号地块|福州国贸|18亿元|17822元/平方米|0%|[15]| |4|成都|金牛区金府路555号（D地块）|中能建城市投资|17亿元|20200元/平方米|24%|[15]| |5|福州|榕宗地2025 - 10号地块|福州新榕筑业|17亿元|21882元/平方米|0%|[15]|

土地市场热度 - 2025年前7月重点30城含宅地块成交面积5520万平方米同比增17%与全国300城面积同比降9%形成鲜明对比显示结构性回暖 [1] - 30城溢价地块数量占比达30%为近三年新高较2024年增加12pts溢价地块平均溢价率26%较过去两年成倍增长 [2] - 百强房企新增土储总价6828亿元同比增33%连续4年下滑趋势企稳面积下降1.2%反映拿地集中于核心城市高总价地块 [5] 企业投资分化 - 销售TOP100中半数房企无新增土储但头部企业带动下投资金额实现正增长 [3] - TOP10房企新增货值占百强比重达70%较2024年末增8pts拿地销售比0.41远超行业平均0.3 [6][7] - 中海招商绿城金茂等拿地金额成倍增长保利发展华润置地同比增95%和51% [8] 高溢价拿地主体 - 滨江绿城华润置地溢价拿地占比最高分别达100%84%73%招商建发金茂比重低于40% [11] - 溢价率TOP10地块中建发房产包揽两宗溢价超100%地块中海滨江招商各占两块 [12] - 央国企在一二线优质地块竞争中占据主导地位民企和地方国企参与度较低 [14] 市场格局演变 - 房企投资聚焦一二线优质地块改善驱动逻辑下核心区域竞争激烈 [1][14] - 头部企业通过高溢价拿地补仓强化未来销售规模优势市场集中度持续提升 [6][8] - 土地市场呈现"核心城市高热全国低温"的分化态势企业战略趋同加剧资源争夺 [1][12]

绿城中国(03900.HK)中期业绩 - 预计2025年中期股东应占利润同比下降90%至约2.045亿元（2024年同期为20.45亿元），主要因上下半年交付节奏不均导致结转面积和收入下降 [1] - 2025年中期计提资产减值损失以推动长库存去化，进一步影响利润 [1] - 债务结构持续优化，短期负债占比低于20%创历史新低，现金短债比达2.5倍以上创历史新高 [1] 华检医疗(01931.HK)战略合作与加密资产 - 与HashKey集团签订全球战略合作框架协议，打造"全球增强版以太坊(ETH)金库" [2] - 完成首批5190枚以太坊(ETH)的合规购买 [3] 中慧生物-B(02627.HK)IPO - 香港IPO发行价定为每股12.9港元，净筹资3.83亿港元 [2] 国际商业结算(00147.HK)业务拓展 - 成立合营企业从事加密资产相关业务 [2] 赛目科技(02571.HK)合作 - 与通标签订战略合作协议 [2] 金涌投资(01328.HK)加密资产持有 - 目前持有527.2048个以太币 [2] 中基长寿科学(00767.HK)合作 - 附属公司与中航健康订立合作备忘录，共同开展长寿检测及管理业务 [2] 和记电讯香港(00215.HK)业绩 - 上半年EBITDA同比增长6%至7.71亿港元，中期息每股2.28仙 [2] 康耐特光学(02276.HK)业绩 - 中期母公司所有者应占利润同比增长30.7%至约2.73亿元 [2] 百仕达控股(01168.HK)业绩预警 - 预期中期拥有人应占亏损不超过5.35亿港元 [2] 中国民航信息网络(00696.HK)盈喜 - 预期中期净利润约14.5亿元 [2] 阳光纸业(02002.HK)业绩预警 - 预期中期溢利同比下降55%至65% [2] 汤臣集团(00258.HK)盈喜 - 预期中期股东应占除税后综合溢利同比增长约6至7倍 [2] 首钢资源(00639.HK)业绩预警 - 预计中期拥有人应占综合溢利同比下降52%至50% [2] 非凡领越(00933.HK)盈喜 - 预计上半年权益持有人应占溢利同比增长不少于50% [2] 鲁大师(03601.HK)业绩预警 - 预计上半年净利润同比下降40%-50% [2] 千百度(01028.HK)盈警 - 预计上半年股东应占净亏损约1.40亿-1.45亿元 [2] 舜宇光学科技(02382.HK)运营数据 - 7月车载镜头出货量1134.9万件，同比增长28.8% [2] 广汽集团(02238.HK)运营数据 - 7月汽车销量119,482辆，同比下降15.38% [2] 德康农牧(02419.HK)运营数据 - 7月销售生猪78万头 [2] 龙湖集团(00960.HK)销售数据 - 7月实现总合同销售金额60亿元 [3] 新天绿色能源(00956.HK)运营数据 - 7月完成发电量84.42万兆瓦时，同比增长9.32% [3] 中梁控股(02772.HK)销售数据 - 1至7月累计合约销售金额73.3亿元 [3] 江山控股(00295.HK)运营数据 - 1至7月总发电量18.84万兆瓦时 [3] 博安生物(06955.HK)产品获批 - 度拉糖肽注射液博优平在中国获批上市，用于成人2型糖尿病患者血糖控制 [3] 天成控股(02110.HK)资产出售 - 拟出售船只及地盘设备 [3] 宏信建发(09930.HK)股权激励 - 授出最多958万份期权及565万股限制性股份 [3] - 获董事及高级管理层增持619.2万股 [3] 大唐西市(00620.HK)配股 - 拟折让约3.23%配售6680万股，净筹3840万港元 [3] 佰达国际控股(01949.HK)配股 - 拟折让约17.69%配发1.6亿股，净筹约1698万港元 [3] 美的集团(00300.HK)回购 - 8月8日耗资9999.3万元回购139.5万股A股 [3] 汇丰控股(00005.HK)回购 - 8月7日耗资1.18亿港元回购120万股 [3] 渣打集团(02888.HK)回购 - 8月7日耗资747.84万英镑回购54.29万股 [3] 贝壳-W(02423.HK)回购 - 8月7日耗资500万美元回购84.5万股 [3] 阿里巴巴-W(09988.HK)回购 - 8月7日耗资333万美元回购22.2万股 [3] 保诚(02378.HK)回购 - 8月7日耗资289.9万英镑回购29.8万股 [3] 药明康德(02359.HK)回购 - 8月8日耗资2799.74万元回购30.83万股A股 [3] 恒生银行(00011.HK)回购 - 8月8日耗资2287万港元回购20万股 [3] 美高梅中国(02282.HK)回购 - 8月8日耗资1636万港元回购100万股 [3]

西安房地产市场动态 绿城新盘发布 - 西安绿城一次性发布4个新项目案名 包括绿城·润百合 绿城·桂冠东方 绿城·长安玉华 绿城·绿汀芳菲 定位覆盖刚需至高端改善 [1][2] - 绿城·绿汀芳菲预计9月底开盘 主打89-139㎡全尺寸四代宅 赠送率达40% 139㎡户型空间对标市场190㎡产品 [4][6] - 绿城·润百合为西安首座百合系产品 选址奥体核心 规划125-195㎡四代宅 主力户型139-170㎡ 8月中下旬开放实景示范区 [6][8][9] - 绿城·桂冠东方定位城市封面作品 对标上海现象级项目潮鸣东方 预计年底入市 目标塔尖客群 [12][15] - 绿城·长安玉华为S级月华系产品 位于高新软东片区 以大户型为主 计划9月亮相 [15][17][19] 其他房企动向 - 华润将于8月9日推出玺宸上院 龙湖咸阳新项目龙湖山河境主打92-143㎡户型 含四代宅设计 [19] - 中海锦业拾光项目将推133-186㎡产品 为西北首个五代宅 高科越秀星汇云澜已开放展厅 [19] - 邦泰观宸曲江项目示范区7月开放 多项目集中入市将激活西安下半年楼市 [19] 产品设计亮点 - 绿城新盘普遍采用四代宅设计 强调空间利用率 如绿汀芳菲99㎡户型对标市场115㎡产品 [4][6] - 润百合项目配备儿童科技馆 机器人象棋等设施 实景示范区体验时长可达2小时 [9] - 桂冠东方融入东方人文元素 长安玉华结合盛唐文化进行属地化定制 [12][17] 区位优势 - 绿汀芳菲毗邻红旗铁路公园 地铁10号线团结村站 润百合临近高新一中陆港学校及奥体公园 [4][9] - 长安玉华距陕西宾馆600米 桂冠东方紧邻西安奥体中心 均占据核心地段资源 [12][15][17]

财务表现 - 公司预计2025年中期股东应占利润较2024年同期人民币20 45亿元下降90%左右 主要受交付节奏分布不均影响 [1] - 2025年上半年结转面积同比下降 收入同比下降 导致利润下滑 [1] - 公司积极推动长库存去化 2025年中期计提相关资产减值损失 进一步影响股东应占利润 [1] 债务与现金流 - 公司持续优化债务结构 压降短期负债 2025年上半年短债占比低于20% 创历史新低 [1] - 现金储备充裕 现金短债比达2 5倍以上 创历史新高 [1] - 整体经营安全稳健 财务指标表现良好 [1]

业绩预告 - 公司预计2025年中期股东应占利润较2024年同期20 45亿元下降90%左右 [1] - 利润下降主要受2025年上下半年交付节奏分布不均影响 [1] - 2025年上半年结转面积同比下降导致收入同比下降 [1] 资产减值 - 公司2025年中期计提相关资产减值损失影响股东应占利润 [1] - 减值损失与公司积极推动长库存去化策略相关 [1]

业绩表现 - 2025年中期股东应占利润预计同比下降90%左右 较2024年同期20.45亿元大幅下滑 [1] - 利润下降主要受上半年结转面积同比下降影响 导致收入同比减少 [1] - 公司积极推动长库存去化 2025年中期计提相关资产减值损失进一步影响利润 [1] 财务结构 - 债务结构持续优化 短期负债占比低于20% 创历史新低 [1] - 现金储备充裕 现金短债比达2.5倍以上 创历史新高 [1] - 整体经营保持安全稳健状态 [1]

业绩总结 - 2025年中期公司股东应占利润预计较2024年同期20.45亿元降90%左右[3] - 2025年上半年结转面积与收入同比下降[3] - 2025年中期计提资产减值损失影响股东应占利润[3] 财务状况 - 2025年上半年集团短债占比低于20%创历史新低[4] - 2025年上半年集团现金短债比2.5倍以上创历史新高[4]