行业销售表现 - 2025年1-7月TOP100房企销售总额2.07万亿元同比下降13.3% 较去年同期40.1%的跌幅显著收窄 [1][10] - 千亿阵营房企数量减少至5家 包括保利(1631.85亿元)、绿城(1368亿元)、中海(1320亿元)、华润(1236亿元)及招商(1046亿元) [1][3] - 头部房企销售额普遍下滑 保利降17.85%、绿城降7.3%、中海降18.3%、华润降11.8%、招商降11% [1][3] 企业个体表现 - 龙湖合同销售金额410.1亿元同比下降30% 销售面积308.2万平方米降27.5% [4] - 新城控股销售额119.9亿元同比下滑超50% 销售面积154.9万平方米 [5] - 金茂销售额618.07亿元同比增长超20% 越秀地产销售规模亦高于去年同期 [6] 价格策略 - 房企普遍采取以价换量策略 绿城7月销售均价26733元/平方米较去年同期29755元/平方米下调 [7] - 禹州销售均价14606元/平方米低于去年同期15391元/平方米 世茂及合生均价均低于上年同期 [7] - 约62家上市房企中11家首亏、28家续亏、6家预减 仅17家预增或扭亏 [11] 市场趋势 - 政策推动市场趋稳 北京松绑五环外限购及优化公积金政策 [12] - 核心城市二手房成交量有望保持平稳 新房市场将进一步回稳 [12] - 房企利润率走低情况改善仍需时间 重点城市政策优化或带来新销售窗口期 [12]

政策支持与开发优化 - 福州市发布16条措施支持房地产项目开发建设 涵盖精简规划审批 优化容积率计算 项目规划管理 验收机制及预售回款五方面 政策适用于鼓楼 台江 仓山 晋安新供地及已供地未规划条件核实项目 有效期3年 [1] - 措施简化开发流程 减轻企业前期工作负担 提升规划灵活性并降低开发成本 增强当地房地产企业运营效率与资金回笼能力 [1] 债券市场操作与债务管理 - 绿城房地产集团通过市场化方式在二级市场购买公司债券 累计金额达21.34亿元 购买规模介于5亿元至30亿元之间 涉及债券包括20绿城房产MTN001A及20绿城房产MTN002等 [2] - 龙湖提前兑付2022年度第二期中期票据议案获全票通过 将于2025年8月28日提前兑付22龙湖拓展MTN002 该票据发行金额20亿元 票面利率3.00% 原到期日为2025年11月30日 [3] - 禹洲集团加快达成重组条件 目标在2025年8月31日前完成拟议重组 公司已完成供股等准备工作 但部分重组条件尚未达成 [4] 融资与资本结构调整 - 保利发展调整85亿元可转债转股价格 转股价格由16.09元/股降至15.92元/股 调整实施日期为2025年8月20日 该可转债发行8500万张 每张面值100元 [5] - 转股价格调整降低投资者转股成本 增加潜在收益 对公司长期债务负担减轻有积极作用 [5]

行业投资评级 - 维持房地产行业"看好"评级 [4] 核心观点 - 中央层面高频提及建设好房子和高品质住房 高品质住宅或迎来发展浪潮 [5] - 建议关注三类标的：核心城市布局强房企 二手房中介 物业管理企业 [5] 板块行情 - 本周房地产(申万)指数上涨2.2% 跑赢上证指数(2.1%)和沪深300(1.2%) [8] - 个股涨幅前五：黑牡丹(+18.1%) *ST荣控(+16.7%) 亚通股份(+14.9%) [8] 新房市场数据 - 42城单周新房成交141万平米 环比下降31.2% 一线城市降幅达37.8% [15] - 8月累计成交164万平米 同比下降22.3% 年初累计降幅收窄至5.0% [22] - 一线城市年初累计成交同比微升1.9% 三四线城市同比下降9.5% [22] 二手房市场数据 - 21城单周二手房成交172万平米 环比下降7.8% 一线城市降幅11.1% [33] - 年初累计成交同比上升16.4% 一线城市累计同比涨幅达19.0% [37] 政策动态 - 北京优化五环外限购政策 取消套数限制 公积金贷款二套额度提至100万元 [47] - 多地出台"好房子"建设细则：成都发布设计导则 郴州限高26层及容积率3.1 [47] 房企动态 - 7月销售额分化：越秀地产同比+19.5% 金地集团同比-57.7% [51] - 保利发展新增佛山住宅地块 需支付价款10亿元 权益比例100% [52] - 中国海外发展发行33亿元公司债 3年期利率1.60% 5年期1.79% [52]

行业销售表现 - 2025年1-7月TOP50上市房企合计销售额达15137.9亿元，其中7月单月销售额1710.2亿元，呈现明显淡季特征 [1] - 头部房企表现稳健，保利发展以1632亿元销售额领跑行业，绿城中国和中海地产分别以1368亿元和1319.5亿元紧随其后 [2] - 行业形成千亿阵营，包括华润置地、招商蛇口在内共5家房企销售额突破千亿元 [2] 房企排名变动 - 万科在7月TOP10房企中重回第六位，城建发展排名显著上升3位 [2] - 龙湖集团排名上升1位至第12位，销售额362.3亿元 [4] - 中国铁建排名下降至第13位，销售额349.1亿元 [4] - 城建发展排名上升至第20位，销售额135.2亿元 [5] 土地市场动态 - 7月土地出让金TOP20城市合计1085.7亿元，处于年内较低水平 [9] - 上海以292.3亿元土地出让金位列城市榜首，杭州和南京分别以109.7亿元和109.2亿元紧随其后 [9][12] - 土地出让面积TOP20城市合计出让1732.8万平方米，为今年以来最低水平 [16] - 三四线城市在土地出让面积榜单中占比较多，包括金华、舟山、连云港、鄂州等地 [16] 区域市场分化 - 热点城市核心地块保持高溢价成交趋势，包括北京、上海、深圳、杭州、成都等城市 [9] - 多数三四线城市土地市场以底价成交为主，部分城市通过优化供地结构和降低起拍价吸引投资 [9] - 佛山以93.2万平方米土地出让面积位列第7位，西安以81.1万平方米位列第10位 [18]

行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1] 核心观点 - 周度溢价率创近4个月新高，上海徐汇地块以20万元/平方米刷新全国地价纪录 [3][6] - 重点城市土地供应建筑面积305万平方米，环比下降42%，成交建筑面积338万平方米，环比上升35% [4] - 上海、深圳、杭州、成都、苏州高溢价地块带动平均溢价率上升至16.2%，创2025年4月以来周度新高 [5] - 上海虹口区北外滩宅地溢价率高达46.33%，绿城中国以64.7亿元竞得，楼板价12.66万元/平方米 [6] - 苏州工业园区双湖板块宅地楼板价达6.5万元/平方米，刷新城市纪录 [7] 供应分析 - 重点城市供应含宅用地24幅，平均容积率2.14，南通、温州、南京宅地平均容积率不高于2.0 [4] - 北京顺义区宅地出让底价10.3亿元，容积率1.6，起拍楼板价2.8万元/平方米，邻近项目2025年新房成交均价超7万元/平方米 [4] - 西安产灞金贸板块商住用地出让底价15.7亿元，容积率2.0，起拍楼板价1万元/平方米，周边新房售价超3.5万元/平方米 [5] 成交分析 - 重点城市成交金额485亿元，环比上升251% [5] - 上海第六轮土拍成交10宗宅地、3宗商办用地，普陀真如、静安东斯文里等地块均溢价成交 [6] - 徐汇衡复地块由浙江民企祺祥旺宇以12.25亿元竞得，溢价率22.38%，楼板价20万元/平方米 [6] - 绿城中国和中国海外为本周活跃房企，分别竞得上海虹口、苏州工业园区等高溢价地块 [12][15] 重点地块数据 - 上海虹口区北外滩地块成交总价64.7亿元，楼板价12.66万元/平方米，溢价率46% [12] - 上海普陀区地块成交总价62亿元，楼板价7.24万元/平方米，溢价率15% [12] - 苏州工业园区地块成交总价47亿元，楼板价6.52万元/平方米，溢价率9% [12] - 上海徐汇区地块楼板价20.03万元/平方米，溢价率22%，为全国单价最高地块 [15]

行业投资评级 - 推荐 维持评级 [7] 核心观点 - 2025年7月重点23城涉宅用地推出规划建面343.9万平米，环比降低62.9% [1] - 成交规划建面653.68万平米，成交土地出让金888.88亿元，环比下降41% [1] - 土地成交溢价率达到12.41%，年初至今提升显著 [3] - 华润置地拿地规模最大，总拿地金额906.69亿元 [3] - 建议关注中国金茂，因其连续大额计提叠加公司治理大幅改善且近期拿地积极 [4] 重点公司拿地情况 - 华润置地：拿地15宗，总权益拿地金额632.97亿元，总规划建面374.47万平米，拿地楼面均价20422元/平 [4] - 绿城中国：拿地15宗，总权益拿地金额705.21亿元，总规划建面353.39万平米，拿地楼面均价25031元/平 [4] - 招商蛇口：拿地13宗，总权益拿地金额416.91亿元，总规划建面229.12万平米，拿地楼面均价25407元/平 [4] - 中国金茂：拿地13宗，总权益拿地金额438.54亿元，总规划建面295.16万平米，拿地楼面均价23567元/平 [4] - 中海地产：拿地12宗，总权益拿地金额1046.71亿元，总规划建面353.15万平米，拿地楼面均价30879元/平 [4] - 保利发展：拿地10宗，总权益拿地金额688.78亿元，总规划建面246.34万平米，拿地楼面均价30746元/平 [4] - 越秀地产：拿地6宗，总权益拿地金额281.59亿元，总规划建面153.03万平米，拿地楼面均价34487元/平 [4] 市场数据 - 2025年7月重点23城成交土地出让金环比变化趋势显示波动较大，最高达3139亿元，最低为159亿元 [2] - 溢价率水平显著回升，反映市场热度提升 [3]

公司财务安排 - 绿城中国将于2025年8月22日召开董事会会议 [1] - 会议将审议批准截至2025年6月30日止六个月期间的未经审核中期业绩 [1] - 会议将考虑宣派中期股息（如有） [1]

GREENTOWN CHINA HOLDINGS LIMITED 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不 負 責，對 其 準 確 性 或 完 整 性 亦 不 發 表 任 何 聲 明，並 明 確 表 示，概 不 對 因 本 公 告 全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責 任。 於 本 公 告 日 期，董 事 會 包 括 主 席 及 非 執 行 董 事 劉 成 雲 先 生；執 行 董 事 郭 佳 峰 先 生、耿 忠 強 先 生、李 駿 先 生 及 洪 蕾 女 士；非 執 行 董 事 吳 天 海 先 生 及 周 安 橋 先 生； 以 及 獨 立 非 執 行 董 事 賈 生 華 先 生、許 雲 輝 先 生、朱 玉 辰 先 生 及 秦 悅 民 先 生。 * 僅供識別 承董事會命 綠城中國控股有限公司 主 席 劉成雲 中 國，杭 州 2025年8月11日 董事會會議日期 綠城中國控股有限公司（「本公司」）董事會（「董事會」）茲宣佈謹定於2025年8月22 日（星 期 五）舉 行 董 事 會 會 議，以 考 慮 及 批 准 本 公 司 及 其 附 屬 公 司 截 至2 ...

行业投资评级 - 房地产行业投资评级：优于大市（维持）[2][3] 核心观点 - 北京楼市新政出台背景是房价止跌失败，自2025年3月起重回下跌，近2个月跌幅达-1.1%，基本回到2024年"924"之前的水平[4][5] - 新政力度相较此前几轮稍弱，边际释放的购买力恐有限，主要体现在五环外不限购和京籍单身人士限购套数增加[9] - 新政有望成为一线城市新一轮放松的开始，未来3个月若房价跌幅持续，可能出台力度更大的"止跌回稳"政策[12] - 房价持续下跌意味着没有趋势性行情，但政策预期带来博弈机会，推荐关注中国金茂、绿城中国、贝壳-W、我爱我家[14] 政策内容总结 北京新政要点 - 五环外不限购：符合条件家庭在五环外购买商品住房不限套数[16] - 单身人士限购调整：成年单身人士按照居民家庭执行限购政策[17] - 公积金支持：二套公积金贷款额度最高100万元，首付比例不低于30%；缴存年限每满1年可贷15万元[18] 历史政策对比 - 2024年4月：五环外允许增购1套[11] - 2024年9月：非京籍五环外购房社保要求从5年降至2年[11] - 2025年8月：取消五环外限购，力度大于此前政策[11] 市场数据 - 北京房价表现：2020年以来核心城区（西城、东城、海淀、朝阳）涨幅集中在2021年，但2023年初高点至今跌幅约20%，与全市整体持平[5] - 居民预期：2025Q2仅8.9%居民预期房价上涨，创十年新低[9] 横向城市对比 - 北京：五环外全面取消限购，一线城市中放松力度最大[13] - 上海/深圳：仍保留部分区域限购，但外环/特定区域已放松[13] - 广州等其他城市：自2024年9月起已完全放开限购[13]

行业背景与趋势 - 行业下行与规模房企暴雷导致购房者对期房失去信心 现房销售呼声高涨 [1] - 实景示范区成为地产营销重要抓手 能减少货不对板争议并展示真实交付力 [1] - 房企加速实景示范区建设 从拿地到开放周期缩短 面积与品质全面提升 [1] - 示范区定位从早期销售功能升级为生活方式展示平台 [1] 示范区核心价值体系 - 示范区目标从单一销售功能升级为三重价值赋能体系 [2][3] - 销售体验终极道具：通过沉浸式未来生活预演缩短客户决策周期 [4][5] - 产品价值具象化表达：成为开发商产品力的三维立体说明书 [8] - 产品迭代创新工场：作为设计验证平台和成本适配试验场 [12][14] 销售转化与溢价能力 - 实景示范区解决预售制度下信任危机 西安绿城桂月云翠项目打造1.2万㎡全维示范区提供近现房体验 [5] - 高端项目通过实景展示证明溢价合理性 成都龙湖云河颂主入口采用单方造价超3000元/㎡普拉达绿石材 [7] - 精心打造示范区可使客户转化率提升40% 高端项目溢价空间达15%-20% [7] 产品价值展示维度 - 空间价值可视化：江山天悦项目展示LDKBG一体化布局 优化空中庭院面宽从12.5米增至21米 [8][12] - 工艺工法透明化：上海普陀金茂府星空车库展示隐蔽工程品质 [9] - 生活场景剧本化：济南中海九樾府通过景墙设计隐喻归家方向情感主题 [11] 产品研发与标准化 - 示范区作为设计验证平台：通过客户行为轨迹优化产品设计 [12] - 成本适配试验：龙湖建立奢石应用指南 规定高端系产品使用进口石材 [14] - 产品线标准化载体：万科三好住宅和绿城桂系产品通过示范区展示迭代 [14] 示范区分类体系 - 基础型示范区：聚焦归家路径仪式感 控制规模3000㎡以内 通过20-30分钟体验传递核心卖点 [16] - 进阶型示范区：面向改善型客群 展示范围延伸至社区大堂和架空层 大堂精装成本约2000元/㎡ [17] - 全景型示范区：高端豪宅标配 形成闭环体验系统 从城市界面到室内空间全覆盖 [18] 设计要素与控制标准 - 选址策略遵循城市界面优先原则 要求可视性大于300米 [21] - 60%示范区设施需转为永久配套 售楼处改造为物业中心或商业 [21] - 大门设计从装饰性转向身份符号塑造 融入AI人脸识别等科技元素 [22] - 景观设计转向沉浸式叙事 上海绿城留香园投入150万元羽毛枫和75万元铁冬青 [23] - 会所设计重构奢侈定义 西安桂月云翠架空层实现多场景切换 [25] - 大堂酒店化设计 上海普陀金茂府车库大堂采用古铜色金属穹顶 [26] - 样板房转向真实生活预演 透明展示材料品质和收纳系统 [27] - 立面细节采用放大镜式设计 龙湖云河颂设置材质对比墙验证耐污性 [28] 实施挑战与解决方案 - 场地管线冲突需提前设计预留接驳点 或沟通政府部门预埋管线 [30][31] - 规划设计调整需跟踪报批情况 专项验收确认差异点并告知客户 [32] - 永临矛盾通过展示区与实际交付一致化解决 减少工程浪费和销售误解 [33][34] 行业发展方向 - 实景示范区演进反映房地产从粗放销售走向精工时代 [35] - 未来优秀示范区需具备真实力量、时间价值和共情温度三大特质 [35] - 最终目标超越营销工具范畴 成为连接产品与生活的价值纽带 [35]