项目概况 - 浙江民营企业宇诚集团以底价2.7亿元竞得上海青浦区QPC1-0009单元75-04地块，成交楼板价15505元/平方米，溢价率0% [1] - 这是宇诚集团首次在上海拿地，项目将由绿城代建，计划在春节前后入市 [2] - 该项目是绿城在上海打造的第三个“潮鸣系”产品 [3] 产品与定位 - 项目将推出建筑面积约120-170平方米平层及约170-188平方米的低密叠墅，装修标准超过5000元/平方米 [2] - 项目规划采用全玻璃石材金属类幕墙，打造全域抬板、全架空层、半地下车库，并配置空中园区和社区内部泛会所 [2] - 与此前两个位于市中心的“潮鸣系”项目不同，青浦项目位于外环外的青浦新城，楼板价仅1.55万元/平方米，定位为“平替版”潮鸣，旨在以品牌和产品力对冲地段弱势 [5][7][8] 历史项目表现 - 绿城在上海已打造两个“潮鸣系”产品：潮鸣东方和潮鸣外滩 [4] - 位于徐汇滨江的潮鸣东方已于5月入市，均价19.5万元/平方米，120套豪宅开盘秒罄，揽金约70亿元，最贵一套1.54亿元，最便宜一套超过4000万元 [4] - 位于虹口北外滩的潮鸣外滩即将入市 [4] 地块与规划细节 - 地块出让面积为9690.85平方米，规划建筑面积总计17443.53平方米，其中住宅部分占比85%，商业部分占比15% [9] - 住宅部分有40%的中小套型配比要求，并需设置建筑面积不少于200平方米（计容）的养老服务设施 [9] - 商业部分需引入信息通讯智能应用终端、全屋智能家电、新能源汽车等业态的展示销售中心，面积不小于2000平方米，宇诚集团已与智能终端服务商新易腾集团合作 [9] 宇诚集团背景 - 宇诚集团股份有限公司业务涉及地产、物流、贸易、矿业、商业运营、酒店文旅、农产品批发、驾培、新能源科技等多个领域 [9] - 公司注册资本为10090万元，由沈宇龙持股90% [10] - 业内传言沈宇龙与绿城创始人宋卫平私交甚笃，这可能是绿城此次承接代建业务的关键 [10] - 宇诚集团深耕德清大本营二十余年，有“德清小绿城”之称，早期曾与绿城合作开发宸园，并与蓝城合作开发项目 [11] - 2023年8月，宇诚集团在北京竞得大兴三合庄地块，总价38.18亿元，成交楼面价30633元/平方米，溢价率15%，该项目案名为“晓风和月”，由绿城方和宇诚分别持股95%和5% [11]

项目背景与交易 - 内蒙古伊泰集团通过控股上海恒耕置业有限公司接手上海虹口区北外滩街道HK286A-03a号地块开发权 该项目原为恒大集团于2020年以22.95亿元竞得的核心资产 后因恒大退市及清盘被转让 [2][4][5] - 交易过程涉及恒大地产集团将项目公司权益以6.63亿元转让给光大兴陇信托 后者再将30%股权转售予伊泰置业（上海）有限责任公司 最终由伊泰集团全面接管 [5] - 地块荒废四年后重启开发 计划建设两幢超20层商品住宅、保障房和商业用房 计容建筑面积34586.76平方米 用地面积9963.6平方米 容积率3.47 [2][4] 项目规划与市场定位 - 项目规划包括21层和23层高层住宅、5层保障房及复合商业配套 同时需处理地块内约5600平方米历史风貌保护建筑 开发难度较高 [2][4] - 分析师预测该项目将定位为单价10万元/平方米以上的豪宅 因位于北外滩白玉兰广场稀缺住宅区 具备清盘潜力 [4] - 恒大原计划在此打造顶级大平层豪宅"恒大外滩天玺" 2020年竞拍楼面价约5.1万元/平方米 溢价率10.87% [4] 企业背景与行业动态 - 伊泰集团为煤炭主业能源企业 2025年中国民营企业500强中营业收入534.06亿元 排名第229位 总资产超1000亿元 控股74家子公司 [2] - 上海多个知名烂尾项目如八埭头滨江园、城隍庙广场等于今年陆续盘活 反映优质资产在解决债权债务问题后仍具发展空间 [6]

项目概况 - 海泰北外滩定位为上海顶级豪宅项目 具备"浦西第一高豪宅"、"对标汤臣一品"等标签 项目配备上海首个且唯一屋顶停机坪 户型面积370-1500平方米[1][5] - 项目坐落北外滩核心区域 总建筑面积约24万平方米 由3栋超高层住宅组成 坐拥一线江景且对望陆家嘴金融城[5] 销售表现 - 项目历经2022年底和2024年底两次开盘 总计推出150套房源 截至5月8日仅售出74套 销售周期超2年[1] - 2024年底推出43套房源 户型建面约553平方米 均价约17万元/平方米 认购期间仅获29组认购 目前网签8套 网签率不足19%[8] - 项目总可售面积71175.65平方米 已售面积34226.05平方米 可售住宅套数77套 已登记住宅面积7781.69平方米[2] 合作动态 - 近期联手文旅品牌阿那亚召开发布会 计划沿四川北路打造"精神后花园" 缔造虹口北外滩"新海派生活目的地"[2] - 此为阿那亚首次进入上海市场 合作旨在突破销售困境[4] 项目劣势 - 得房率仅72% 周边环境较差 靠近七浦路服装市场 中低区视野被宇航大厦遮挡[7] - 一层四户设计影响部分户型居住舒适度 项目开发周期超23年[7] - 实际品质与宣传对标"汤臣一品"存在差距 豪宅市场竞争激烈[8] 开发商背景 - 开发商海泰地产成立于2001年 早期聚焦虹口区四川北路商圈 开发海泰国际大厦等商办项目[9] - 此前唯一住宅项目为20年前的海泰苑 缺乏豪宅开发经验[10] 交付情况 - 预期交付时间为2024年12月31日 但目前未释放确切交付信息[10] - 市场关注交付延期是否与销售不畅、资金短缺或品质打磨相关[10]