港股内房股市场表现 - 远洋集团股价大涨15.03%领涨内房股 融信中国涨7.32% 中国金茂涨5.23% 碧桂园涨4.84% [1] - 龙光集团涨3.92% 雅居乐集团涨3.77% 旭辉控股集团涨3.73% 富力地产涨2.82% [1] - 新城发展涨2.77% 越秀地产涨2.51% 万科企业涨2.50% 多只内房股涨幅超2.5% [1] 行业财务表现 - 2025年上半年房地产开发行业收入下降15% 亏损扩大270亿元 [1] - 行业毛利率下降对业绩拖累明显改善 部分优质房企毛利率与利润企稳回升 [1] - 头部房企保持盈利状态且偿债能力稳定 但行业整体偿债能力因亏损而减弱 [1] 行业运营数据 - 百强房企前8个月销售金额同比下降14% 较去年全年降幅收窄16个百分点 [1] - 土地市场率先回暖 百强房企前8个月拿地金额达7235亿元 同比增长31% [1] - 房企积极补仓核心城市 销售规模渐近见底 [1]

公司债务重组方案 - 公司推出针对6只境内债券的全面重组方案 未偿还本金余额合计122亿元 提供现金购回 以物抵债 应收账款信托份额抵债等6种化债方式 [1][3] - 现金购回分三次实施 每张债券按剩余面值20%折价购回 总金额不超过6亿元 首次购回在持有人会议后5个月内开放申报 3个月内完成派付 [3] - 以物抵债方案允许每100元面值债券兑换价值30元实物资产 总额度不超过66亿元 应收账款信托以3亿元应收回购款为基础资产 每100元面值可兑30元信托份额 额度不超过10亿元 [3] - 资产信托份额以实物资产收益权为基础 每100元面值兑35元信托份额 额度不超过57亿元 股票经济收益权通过定向增发不超过2亿股港股进行兑付 [4] - 全额留债展期方案将剩余本金统一展期至2035年9月16日 从2031年起每半年支付1元本金 利息统一下调至1%单利计息 [4] 财务表现与资金状况 - 上半年公司亏损40.82亿元 较2023年同期23.31亿元亏损扩大75.12% 归母净亏损40.46亿元 同比扩大73.6% [6] - 总资产2891.49亿元 其中发展物业1207.38亿元占比41.75% 总负债2643.79亿元 较2024年末增加22.43亿元 [7] - 现金及现金等价物仅剩6.88亿元 包含受限资金在内的现金总额为35.07亿元 [5][7] 行业化债模式演进 - 此次重组首次将应收账款信托纳入公开债处置工具箱 相比单纯展期+债转股模式更具创新性 但底层应收款多来自政府或关联项目 现金流能见度较低 [1] - 房地产行业化债正从"一刀切展期"转向"菜单式"方案 特征包括现金门槛抬升 实物资产折价力度放大 期限普遍延长至10年以上 利率向1%-2%靠拢 [4] - 行业重组能力取决于资产质量 一二线城市土储和商业资产持有者具备实物切割债务优势 住宅尾盘项目则缺乏谈判筹码 落地速度成为企业生存关键指标 [7]

核心观点 - 富力地产推出针对6只境内债券的全面重组方案 涉及未偿还本金余额122亿元 提供现金购回 以物抵债 应收账款信托份额抵债等6种化债方式 旨在通过"现金+资产+展期"组合模式缓解债务压力 [1][2][5] 债务重组方案细节 - 现金购回分三次实施 每张债券按剩余面值20%折价购回 总金额不超过6亿元 首次购回在持有人会议后5个月内开放申报 3个月内完成派付 资金来自处置大宗资产 酒店物业 政府退地收储及第三方筹资 [3] - 以物抵债选项允许每100元面值债券兑换价值30元实物资产 未偿还本金余额限额66亿元 [4] - 应收账款信托份额抵债以3亿元应收回购款为基础资产 每100元面值债券兑换价值30元信托份额 未偿还本金余额限额10亿元 信托存续期不超过60个月 [4] - 资产信托份额抵债以实物资产收益权为基础 每100元面值债券兑换价值35元信托份额 未偿还本金余额限额57亿元 [4] - 股票经济收益权兑付通过香港特殊目的信托定向增发不超过2亿股股票 处置所得外币资金净额等额境内资金用于偿付债券持有人 [4] - 剩余债券本金全额展期至2035年9月16日 自2031年3月起每半年支付1元本金 利息统一降至1%且单利计息 [5] 财务与经营状况 - 2025年上半年亏损40.82亿元 较2024年同期23.31亿元扩大75.12% 归母净亏损40.46亿元 同比扩大73.6% [6] - 总资产2891.49亿元 其中发展物业1207.38亿元占比41.75% 总负债2643.79亿元 较2024年末增加22.43亿元 [6] - 现金及现金等价物仅剩6.88亿元 受限现金后现金总额35.07亿元 [6] - 公司自2019年起通过出售资产 股权融资 减少拿地等措施缓解现金流压力 但截至2025年上半年未见明显成效 [7][8] 行业化债趋势 - 房地产行业出险企业化债从"一刀切展期"转向"菜单式"方案 特征包括现金门槛抬升 实物资产折价力度放大 期限压至10年以上 利率向1%-2%靠拢 [5] - 富力方案首次将"应收账款信托"纳入公开债工具箱 比单纯展期+债转股更碎片化 法律结构简单但底层应收款现金流能见度低 [1] - 行业重组能力取决于土储质量 一二线城市土储及商业沉淀多的企业可通过实物切割债务 住宅尾盘为主的企业基本丧失谈判筹码 [8]

公司债务重组方案 - 公司推出境内债券全面重组方案 涉及6只债券 未偿还本金余额合计122亿元 [2] - 提供6种化债方式 包括现金购回 以物抵债 应收账款信托份额抵债 资产信托份额抵债 股票经济收益权兑付和全额留债长展期 [3][4][5] - 现金购回分三次进行 每张债券按剩余面值20%折价购回 总金额不超过6亿元 首次购回在5个月内开放申报 3个月内完成派付 [3] - 以物抵债方案每100元面值可登记价值30元实物资产 总额度不超过66亿元 [3] - 应收账款信托以3亿元应收回购款为基础资产 每100元面值可登记价值30元信托份额 额度不超过10亿元 存续期不超过60个月 [3] - 资产信托份额以实物资产收益权为基础 每100元面值可登记价值35元信托份额 额度不超过57亿元 [4] - 股票经济收益权兑付通过向香港特殊目的信托定向增发不超过2亿股股票实现 [4] - 剩余本金将全额展期至2035年9月16日 自2031年起每半年支付1元本金 利息统一降至1%且单利计息 [5] 公司财务状况 - 2025年上半年录得亏损40.82亿元 较2024年同期23.31亿元亏损扩大75.12% [6] - 归母净亏损40.46亿元 同比扩大73.6% [6] - 总资产2891.49亿元 其中发展物业1207.38亿元占比41.75% [6] - 总负债2643.79亿元 较去年末增加22.43亿元 [6] - 现金总额35.07亿元（含受限金额） 现金及现金等价物仅剩6.88亿元 [6] 行业化债趋势 - 房地产行业化债从"一刀切展期"转向"菜单式"方案 现金门槛抬升 实物资产折价力度放大 期限压至10年以上 利率向1%-2%靠拢 [5] - 应收账款信托首次被纳入公开债工具箱 相比单纯展期+债转股更具碎片化特点 [2] - 行业重组能力取决于将账面存货转化为债权人接受的另类现金的能力 重组成功按落地速度而非规模排序 [7]

股价表现 - 富力地产股价下跌4.05%至0.71港元 成交额621.97万港元 [1] 债务重组方案 - 公司拟为境内债券持有人提供6种重组方案选择 包括现金购回、以物抵债、应收账款信托份额抵债、资产信托份额抵债、股票经济收益权兑付和全额留债长展期 [1] - 涉及6只境内债券 未偿还剩余本金余额超过122亿元人民币 [1] 财务表现 - 上半年营业额57.65亿元人民币 同比下降59.43% [1] - 公司所有者应占亏损40.46亿元人民币 同比扩大73.6% [1] 市场地位变化 - 富力地产被调出港股通标的名单 自9月8日起生效 [1]

股价表现与交易情况 - 富力地产股价下跌4.05%至0.71港元 成交额621.97万港元 [1] 公司财务与经营状况 - 上半年营业额57.65亿元人民币 同比减少59.43% [1] - 公司所有者应占亏损40.46亿元人民币 同比扩大73.6% [1] 债务重组方案 - 拟为境内债券持有人提供6种重组选择 包括现金购回、以物抵债、应收账款信托份额抵债、资产信托份额抵债、股票经济收益权兑付和全额留债长展期 [1] - 涉及6只债券 未偿还剩余本金余额逾122亿元人民币 [1] 市场准入调整 - 被调出港股通标的名单 自9月8日起生效 [1]

公司债券重组方案 - 公司拟提供六种境内债券重组选项 包括现金购回 以物抵债 应收账款信托份额抵债 资产信托份额抵债 股票经济收益权兑付和全额留债长展期 [1] - 现金购回计划分三次折价购回 每张债券剩余面值20% 总金额不超过人民币6亿元 [1] - 以物抵债选项允许每100元面值债券申报登记价值30元实物资产 涉及未偿还本金余额不超过人民币66亿元 [1] - 应收账款信托份额抵债以人民币3亿元应收回购款为基础资产 每100元面值债券可登记价值30元信托份额 未偿还本金余额不超过人民币10亿元 [1] - 资产信托份额抵债以实物资产收益权为基础 每100元面值债券可登记价值35元信托份额 未偿还本金余额不超过人民币57亿元 [2] - 股票经济收益权兑付计划在香港定向增发不超过2亿股 处置所得外币资金净额等额境内资金用于偿付债券持有人 [2] - 全额留债长展期选项将剩余本金展期至2035年9月16日 自2031年起每半年支付1元本金 利息统一降至1%且单利计息 [4] 公司经营状况 - 公司上半年营业额约人民币41.65亿元 同比减少60% [5] - 酒店运营营业额人民币8.27亿元 较去年同期27.62亿元下降70% [5] - 酒店业务持续亏损 2022年起采取出售酒店措施自救 [5] - 长沙富力万达文华酒店资产以人民币5.13亿元成交 由湖南骊驰咨询管理有限公司竞拍获得 [5] 行业背景 - 公司成为第6家推出境内债全面重组方案的地产开发商 此前已有融创 龙光 旭辉 碧桂园 远洋等房企采取类似行动 [4] - 与2022年底完成境内外债券全部展期不同 此次重组方案转向削债 [5]

公司债务重组方案 - 公司拟对6只境内债券进行重组 未偿还剩余本金余额超过122亿元人民币 [1] - 重组提供6种偿付选项 包括现金购回 以物抵债 应收账款信托份额抵债 资产信托份额抵债 股票经济收益权兑付和全额留债长展期 [1][2] - 现金购回选项计划分三次折价购回 每张债券剩余面值的20% 总购回金额不超过6亿元 [1] 具体偿付条款 - 以物抵债选项允许每100元面值债券申报登记价值30元实物资产 涉及未偿还本金余额不超过66亿元 [1] - 应收账款信托份额抵债以3亿元应收回购款为基础资产 每100元面值债券可登记价值30元信托份额 规模不超过10亿元未偿还本金 [1] - 资产信托份额抵债以实物资产收益权为基础 每100元面值债券可登记价值35元信托份额 规模不超过57亿元未偿还本金 [2] 股权与展期安排 - 股票经济收益权兑付选项计划在香港定向增发不超过2亿股 处置所得资金用于偿付债券持有人 [2] - 全额留债长展期选项将剩余本金展期至2035年9月16日 从2031年起每半年支付1元本金 利息统一降至1%且单利计息 [2] - 公司成为第6家推出境内债全面重组的开发商 此次方案从展期转向削债 [2] 重组影响与行业背景 - 债务重组方案旨在缓解短期偿债压力 降低负债率并优化债务结构 [3] - 搭配债转股类方案能实现债务规模削减 较单纯展期更有效降杠杆 [3] - 方案仍处于初步阶段 存在不确定性 [3]

公司债券重组方案核心内容 - 公司拟提供六种境内债券重组选项 包括现金购回 以物抵债 应收账款信托份额抵债 资产信托份额抵债 股票经济收益权兑付和全额留债长展期 [1][2] 现金购回方案 - 计划分三次折价购回债券 折价率为每张债券剩余面值的20% [1] - 预计购回总金额不超过人民币6亿元 [1] 以物抵债方案 - 每100元剩余面值债券可申报登记价值30元的实物资产 [1] - 拟进行以物抵债的未偿还债券本金余额合计不超过人民币66亿元 [1] 应收账款信托份额抵债方案 - 以人民币3亿元应收回购款作为基础资产设立信托 每100元剩余面值债券可申报登记价值30元的信托份额 [1] - 拟进行该方式抵债的未偿还债券本金余额合计不超过人民币10亿元 [1] 资产信托份额抵债方案 - 以实物资产收益权作为基础资产设立服务型信托 每100元剩余面值债券可申报登记价值35元的信托份额 [1] - 拟进行该方式抵债的未偿还债券本金余额合计不超过人民币57亿元 [1] 股票经济收益权兑付方案 - 计划在香港向特殊目的信托定向增发不超过2亿股股票 公司可酌情提高限额 [2] - 处置定增股票所获外币资金净额等额的境内资金将用于偿付选择该选项的债券持有人 [2] 全额留债长展期方案 - 剩余债券本金将全部展期至2035年9月16日 [2] - 自2031年3月16日起每半年支付1元本金 最后一期支付剩余全部本金及利息 [2] - 利息统一降低至1% 单利计息不计复利 [2] 方案预期效果 - 方案实施将缓解公司短期偿债压力 降低负债率 优化债务结构 改善财务状况 [2] - 使公司能更专注于主营业务 稳定经营并提升运营能力 [2] 方案实施状态 - 目前为初步方案 尚未最终确定 存在不确定性 [2] - 公司将通过召开债券持有人会议推进重组事宜 [2]

债券购回 - 拟分三次折价（每张债券剩余面值的20%）购回，预计总金额不超6亿元[4] 抵债方案 - 每100元剩余面值债券可申报30元实物资产抵债，未偿还本金余额不超66亿元[4] - 每100元剩余面值债券可申报30元应收账款信托份额抵债，未偿还本金余额不超10亿元[5] - 每100元剩余面值债券可申报35元资产信托份额抵债，未偿还本金余额不超57亿元[5] 股票增发 - 拟在香港向特殊目的信托定向增发不超2亿股用于股票经济收益权兑付[5] 债券展期 - 若境内债券重组落地，剩余本金全部展期至2035年9月16日[6] - 自2031年3月16日起每半年付1元本金，最后一期付剩余本金及利息[6] 利息调整 - 过往及长展期利息降至1%，单利计息[6] 方案情况 - 债券重组方案初步，未最终确定，有不确定性[6] - 境内债券重组完成待债权人议案通过及先决条件达成或豁免[8]